Sentencia CIVIL Nº 198/2017, Audiencia Provincial de Leon, Sección 2, Rec 187/2017 de 13 de Julio de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2
LEON
SENTENCIA: 00198/2017
N10250
C., EL CID, 20
Tfno.: 987233159 Fax: 987/232657
APS
N.I.G. 24089 42 1 2014 0009559
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000187 /2017
Juzgado de procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.2 de LEON
Procedimiento de origen: ORDINARIO RETRACTO-249.1.7 0000933 /2014
Recurrente: Carlos Manuel
Procurador: JOSE LUIS BUJAN MENENDEZ
Abogado: SENÉN VILLANUEVA PUENTE
Recurrido: Agustín , Lidia , Candido
Procurador: MARIA CRISTINA MUÑIZ-ALIQUE IGLESIAS, MARIA CRISTINA MUÑIZ-ALIQUE
IGLESIAS , MARIA CRISTINA MUÑIZ-ALIQUE IGLESIAS
Abogado: , ,
SENTENCIA NUM. 198/17
ILMOS/A SRES/A:
D. ALBERTO FRANCISCO ALVAREZ RODRIGUEZ.- Presidente
D. ANTONIO MUÑIZ DIEZ.- Magistrado
Dª Mª DEL PILAR ROBLES GARCIA.- Magistrada
En León, a trece de julio de 2017.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 2ª, de la Audiencia Provincial de LEON, los Autos de
ORDINARIO RETRACTO-249.1.7 933/2014, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.2 de
LEON, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 187/2017, en los que aparece
como parte apelante, D. Carlos Manuel , representado por el Procurador D. José Luis Bujan Menendez,
asistido por el Abogado D. Senén Villanueva Puente, y como parte apelada, D. Agustín , Dª. Lidia y D.
Candido , representados por la Procuradora Dª. María Cristina Muñiz-Alique Iglesias, sobre retracto finca
rustica, siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO MUÑIZ DIEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado expresado al margen, se dictó sentencia en los referidos autos, con fecha 23 de septiembre de 2016 , cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: 'FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada por el procurador Sr. Bujan Menéndez en nombre y representación de Carlos Manuel contra Candido Agustín y Lidia absolviendo a estos de las pretensiones contra ellos deducidas.

Debo condenar al actor al pago de las de costas procesales.'

SEGUNDO.- Contra la relacionada sentencia, se interpuso por la parte demandante recurso de apelación ante el Juzgado, y dado traslado a la contraparte, por ésta se presentó escrito de oposición, remitiéndose las actuaciones a esta Sala y señalándose para la deliberación, el pasado día 3 de julio.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- D. Carlos Manuel formuló demanda contra D. Candido , y D. Agustín , ampliada luego a la esposa de este último Dª Lidia , solicitando se declarase su derecho a retraer la finca rustica finca NUM000 del polígono NUM001 de Valderas (León), que fue adquirida por el codemandado Sr. Agustín del Sr. Candido , en virtud de Escritura Pública de Compraventa de fecha 9 de septiembre de 2013, autorizada por el Notario de Benavente D. Fernando Miñambres Donado, con número 681 de su protocolo, condenándose al mismo a otorgar escritura pública de retroventa.

La sentencia de instancia desestima la demanda y contra la misma se interpone recurso de apelación por el Sr. Carlos Manuel en el que interesa su revocación y se dicte nueva resolución que acoja íntegramente sus pretensiones.

Los demandados se oponen al recurso e interesan la integra confirmación de la sentencia recurrida.



SEGUNDO.- Son antecedentes necesarios para la resolución de este recurso de apelación los siguientes: 1°.- Por escritura pública de compraventa de fecha 13 de febrero de 2012, otorgada ante la notario de Málaga Dª Silvia Tejuca García, con número 337 de protocolo, D. Candido , en nombre y representación de D. Carlos Manuel , en virtud del poder conferido en escritura otorgada en Benavente ante el notario D. Julio Fernández-Bravo Francés, el 19 de enero de 2012, número 47 de protocolo, vende al mismo Sr. Candido , que compra y adquiere para su sociedad de gananciales, la finca número NUM000 del polígono NUM001 del plano general de la concentración parcelaria de Valderas (León). Se fija como precio la suma de 10.818,21 €, cuyo pago se efectúa de la siguiente forma: la suma de 6.500 €, recibida por la parte vendedora de la compradora, mediante ingreso en efectivo, el día 18 de enero de 2012, en la cuenta nº NUM002 abierta en la entidad BBVA y el resto, recibida por la parte vendedora de la compradora el día 23 de enero de 2012, mediante transferencia bancaria efectuada desde la cuenta nº NUM003 , abierta en la entidad La Caixa. Sin embargo el precio real abonado por la compra fue de 14.424,29€.

2º.- Por escritura pública de compraventa de fecha 9 de septiembre de 2013, otorgada ante el Notario de Benavente D. Fernando Miñambres Donado, con número 681 de su protocolo, Dª. Santiaga , en nombre y representación de los cónyuges D. Carlos Manuel y Dª Trinidad , en virtud del poder conferido a su favor mediante escritura otorgada el día 20 de agosto de 2013 ante el Notario de Málaga D. Manuel Tejuca García, bajo el número 2.132 de su Protocolo, vende a D. Agustín , que compra y adquiere para su sociedad de gananciales, la expresada finca número NUM000 del polígono NUM001 del plano general, al sitio de Tras del Rey, en termino y ayuntamiento de Valderas (León). Se fija como precio de la venta la suma de 8.925,02 €, cuyo pago confiesa la parte vendedora haber recibido en el mismo día mediante transferencia bancaria a través de la entidad Banesto, por lo que otorga completa carta de pago. El comprador procedió, con fecha 24 de septiembre de 2013, a presentar la anterior escritura para su inscripción en el Registro de la Propiedad de Valencia de Don Juan, donde consta inscrita al Tomo NUM004 , Libro NUM005 , Folio NUM006 , Finca de Valderas nº NUM007 .

3º.- Con fecha 23 de mayo de 2014 por parte de D. Carlos Manuel se formuló ante el Registro de la Propiedad de Valencia de Don Juan solicitud de nota simple informativa relativa al titular de la finca inscrita al Tomo NUM004 , Libro NUM005 , Folio NUM006 , Finca de Valderas nº NUM007 .

4º.- Con fecha 26 de mayo de 2014 el Sr. Carlos Manuel , a través de su Abogado, remitió un burofax al Sr. Candido , entregado el siguiente día 27, en el que le requería la remisión, en el plazo de diez días, de una copia de la anterior Escritura de compraventa a fin de que, conocidos los detalles de la misma, pueda ejercitar el derecho, si le conviene de retracto, todo ello sin perjuicio de las acciones que le puedan corresponder por el incumplimiento del pacto de retroventa, sin obtener respuesta. Con la misma fecha remitió otro burofax al Sr. Agustín , entregado el día 2 de junio siguiente, en el que le requería la remisión, en el plazo de diez días, de una copia de la citada Escritura de compraventa a los mismos expresados fines, sin que llegara a obtener respuesta.

5º.- Con fecha 19 de noviembre de 2014 se interpone por el Sr. Carlos Manuel la demanda iniciadora del presente procedimiento en el ejercicio del derecho de retroventa sobre la finca número NUM000 del polígono NUM001 del plano general de la concentración parcelaria de Valderas (León), y en ejercicio de acción de retracto rustico al amparo de lo dispuesto en el artículo 22.2 de la Ley de Arrendamientos Rústicos , alegando ser arrendatario de la finca rustica que describe en el hecho primero de la demanda, la expresada parcela NUM000 del polígono NUM001 , en término de Valderas.

6º.- El Juzgado desestimó la demanda y contra la misma se interpone recurso de apelación por el demandante Sr. Carlos Manuel .



TERCERO.- Como primer motivo de recurso insiste la parte demandante, ahora recurrente, sobre el carácter simulado de la compraventa de la finca número NUM000 del polígono NUM001 del plano general de la concentración parcelaria de Valderas (León) realizada mediante escritura pública de fecha 13 de febrero de 2012 , con simulación relativa que disimula un contrato de préstamo, y que a tal contrato de préstamo se ha añadido el pacto comisorio a través de un pacto de retro: si no devuelve el dinero prestado en el plazo cinco año, el supuesto comprador, realmente prestamista, hace suyas la finca objeto del pacto comisorio.

Como dice la STS de 27 de enero de 2012 'La doctrina que ahora se reitera es que un préstamo o un contrato simulado que disimula un préstamo, que incluye un pacto comisario, es decir, pacto por el cual si no se devuelve una cantidad determinada (del verdadero préstamo) el contratante (prestamista) hace suya la propiedad de una cosa también determinada, tal pacto incurre en nulidad ipso iure conforme al artículo 1859 del Código civil . Un caso típico, incluso históricamente, es la llamada 'venta a carta de gracia': es una compraventa simulada (que disimula el préstamo) una persona (el supuesto vendedor, realmente el prestatario) vende la cosa al comprador (realmente, el prestamista) con el pacto de retro: si en tal plazo no ejercita el retracto (realmente, no devuelve el dinero, que se fijó como precio) el comprador (prestamista; tantas veces usurero) adquiere la propiedad de la cosa. Lo cual es el clásico pacto comisorio: el prestamista, que aparece como comprador, adquiere la cosa si no se le devuelve, mediante el retracto, la cantidad prestada.

Tal pacto comisorio es nulo: el vendedor (prestatario) devolverá el dinero, pero el comprador (prestamista) no adquirirá la cosa, si no lo hace.

Menci onan la nulidad del pacto comisario la sentencia de 25 de septiembre de 1986 ('tal acuerdo para quedarse el acreedor pignoraticio con la cosa dada en prenda, el acuerdo sería nulo porque el artículo 1859 del Código civil declara...') y la de 29 de enero de 1996 ('... la prohibición del pacto comisario que establece el artículo 1859...') y desarrolla la prohibición del mismo, la de 18 de febrero de 1997, al decir: ' ;entraña un pacto comisorio ( arts. 1858 y 1859 C.c .), porque a través de la instrumentación de una compraventa en la que el objeto es el inmueble gravado y el precio es el importe de la deuda insatisfecha, el acreedor hipotecario persigue el mismo fin prohibido legalmente; que se apropie de la cosa dada en garantía en satisfacción de su crédito. Se comete un fraude de ley, porque, al amparo del texto de una norma que lo permite ( art. 1445 C.c .), resulta vulnerada la norma prohibitiva del pacto comisorio, por lo que, descubierto el fraude, hay que aplicar ésta por ordenarlo el art. 6º.4 del Código civil '.

Asimi smo, la sentencia de 15 de junio de 1999 declarada nulidad del pacto comisorio en contrato de compraventa simulado, en un caso claro de simulación relativa y en sendos casos de contratos simulados de leasing, Las sentencias de 16 de mayo de 2000 ( '... la transmisión de dominio con el fin de responder del incumplimiento de la deuda convierten la simulación relativa en radicalmente nula por vulnerar la prohibición del pacto comisorio ' ) y 10 de febrero de 2005 declaran también la nulidad del pacto comisorio . Las de 26 de abril de 2001 ('también ha de declararse la nulidad absoluta del pacto de retroventa...') y 5 de diciembre de 2001 ('... siguen siendo propietarios reales de los bienes que enajenaron a... de forma simulada para garantizar el préstamo que les concedió y, a su vencimiento, no puede quedarse como propietario de los bienes; si no pagan, ha de ejecutarlos como cualquier acreedor; de lo contrario se vulneraría la prohibición del pacto comisorio ' ).

Como recuerda la sentencia antes citada, de 16 de mayo de 2000 : 'Esta prohibición, con base en la que el acreedor, en caso de impago de su crédito, no puede pretender hacer suya la cosa dada en garantía, haciendo abstracción de su valor, tiene su origen en un texto del Derecho Romano (Constantino, libro VIII, tít. XXXVI, ley 3, del C.), fue acogida en nuestro Derecho Histórico (Partidas 5ª, Ley 41 del tít. V, y 12 del tít. XIII, y Proyecto de 1851; aunque no por el Proyecto de 1882), y se considera recogida en los arts. 1859 y 1884 CC , respectivamente para la prenda e hipoteca, y la anticresis'.

Por último, la de 20 de diciembre de 2007 resume, en un caso altamente semejante al presente, lo siguiente: ' ; Por tanto, no se trataba de una fiducia de tipo cum creditore (ni mucho menos cum amico) sino de una clara simulación, negocio jurídico simulado, compraventa , con simulación relativa, en el sentido de que encubría un préstamo con garantía y la garantía era, nada menos, que el acreedor (que fue querellado por usura) hacía suyas las fincas si no devolvía el capital prestado y sus intereses, lo cual no es otra cosa que el pacto comisorio , consistente en que el acreedor hace suya la cosa si se incumple la obligación y el artículo 1859 (y 1884 en la anticresis) dispone que el acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas'.

Y añade: 'En primer lugar, porque su negocio adquisitivo no es verdadera compraventa, sino el final de una serie de transmisiones bajo la simulación relativa de un negocio jurídico de compraventa que disimula un préstamo con pacto comisorio, es decir, que el verdadero negocio es nulo de pleno derecho bajo la sanción de nulidad absoluta del artículo 6.3 del Código civil por ir contra la mencionada prohibición expresa, de larguísima tradición histórica'.

La juzgadora de instancia, tras valoración de la prueba practicada, concluye que existió un contrato, cuyo objeto fue la compraventa de una finca rustica, que el precio que se hizo constar fue el de 10.818,21 €, que la finca se vendió en su totalidad y que en los autos no hay dato alguno que permita acreditar que este contrato encubriera o disimulara otro distinto. En resumen: que el contrato que tacha de simulado D. Carlos Manuel es sino un válido y perfeccionado contrato de compraventa otorgado mediante escritura pública, conclusión, que tras el examen de la prueba practicada, este Tribunal viene a compartir.

En primer lugar es de destacar que pese a sostener el carácter simulado de la compraventa de la finca litigiosa en ningún momento por la parte actora se ha instado la declaración de nulidad de la escritura pública de compraventa de 13 de febrero de 2012, pues lo que se viene a ejercitar en la demanda en un pretendido derecho de retracto en base a un pacto de retro que según alega se estipuló en la compraventa aunque no incluyera en la citada escritura pública.

Pues bien, ciertamente en la escritura pública de compraventa de 13 de febrero de 2012 no hay convenio o clausula alguna que establezca en favor del vendedor el derecho retraer durante un plazo determinado, ni se ha justificado en modo alguno que lo pactado no fue un contrato de compraventa sino un préstamo. En la escritura de compraventa se fijó un precio que se ha acreditado recibido por el vendedor. El comprador, D. Candido , sin perjuicio de las innegables dificultades de audición de la grabación de su interrogatorio realizado por videoconferencia, ha negado en todo momento, en su escrito de contestación, la existencia del préstamo que se invoca de contrario y sostenido la existencia de una compraventa por la que el actor vendió a él mismo y a su esposa, la finca catastral parcela NUM000 del polígono NUM001 de Valderas, por precio de 14.424,29€, aunque el escriturado resulta inferior, y lo mismo sostuvo Dª Santiaga , hermana del comprador, y esposa al momento de la venta del Sr. Carlos Manuel quien manifestó que en febrero de 2012 el matrimonio estaba en una situación económica mala y que su hermano para ayudarles accedió a comprarles la finca.

En cuanto al documento manuscrito que se aporta bajo el número 2 con la demanda (folio 9), sin perjuicio de considerar acreditada la autenticidad formal del mismo, al reconocer el Sr. Candido que es de su puño y letra, no sirve para justificar la existencia del pacto de retro a que se refiere dicho documento pues es lo cierto que el contenido de dicho documento se ve claramente contradicho por el propio de la escritura pública de compraventa que no contiene convenio alguno en tal sentido, sin que exista constancia que el vendedor, ahora recurrente, mostrara, tras su otorgamiento, objeción o disconformidad alguna con su contenido. Dicho documento carece de eficacia obligacional pues no figura suscrito por las partes y no pasa de ser un proyecto o estudio de un posible contrato que finalmente no llego a materializarse, al haber optado las partes por la compraventa como mejor alternativa dentro de las posibilidades jurídicas y negóciales que se les ofrecían como remedio o ayuda a la mala situación económica por la que atravesaba el actor.

En consecuencia, por lo expuesto, el motivo de recurso debe ser desestimado.

CU ARTO.- El segundo motivo de recurso se dirige a impugnar la desestimación de la acción de retracto rustico ejercitada al amparo de lo dispuesto en el artículo 22.2 de la Ley de Arrendamientos Rústicos .

En primer lugar, y respecto a la caducidad de la acción que la sentencia recurrida entiende producida al haber transcurrido al momento de interposición de la demanda más de sesenta días desde mayo de 2014, cuando el actor tiene la nota simple del Registro de la Propiedad, sino antes cuando vio a los codemandados en el otoño de 2013 cultivar la finca.

El artículo 22.2 LAR establece que 'En toda transmisión ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquiera otra distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de aquéllas, el arrendatario que sea agricultor profesional o sea alguna de las entidades a que se refiere el artículo 9.2, tendrá derecho de tanteo y retracto. Al efecto, el transmitente notificará de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar y le indicará los elementos esenciales del contrato y, a falta de precio, una estimación del que se considere justo, de acuerdo con el apartado 1 del artículo 11 y teniendo en cuenta los criterios establecidos en la disposición adicional segunda de esta ley .

El arrendatario tendrá un plazo de 60 días hábiles desde que hubiera recibido la notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones, y lo notificará al enajenante de modo fehaciente. A falta de notificación del arrendador, el arrendatario tendrá derecho de retracto durante 60 días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión'.

Como dice la STS de 1/10/2007 la previsión legal de que en defecto de notificación del arrendador el arrendatario tendrá derecho de retracto durante sesenta días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión 'ha de entenderse en el sentido que propugna la doctrina de esta Sala, recogida, entre otras, en Sentencia de 19 de enero de 2007 (recurso núm. 1031/2000 ), siendo tal momento aquél en el cual se ha tenido conocimiento completo y exacto de las circunstancias de la transmisión de la finca objeto del retracto, de los aspectos y condiciones en que tuvo lugar, que conforma el término inicial del cómputo del plazo de caducidad de la acción ejercitada, o, como declara la Sentencia de 13 de diciembre de 2006 (recurso núm. 515/2000 ), el conocimiento al que se supedita el ejercicio de la acción de retracto abarca 'no sólo al del hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta, modalidades de pago, etc. pues solamente en tal caso el titular del retracto puede disponer de elementos de juicio suficientes para decidir sobre la conveniencia o no de ejercitar la acción ( STS de 14 de noviembre de 2002 )'.

'Queda, por tanto, -como dice la STS de 13 de octubre de 2008 - a cargo del demandado la prueba del conocimiento por parte del arrendatario de la realidad de la venta y sus circunstancias en orden a establecer el día inicial del cómputo'.

Pues bien, siendo así que en el caso presente nada se ha justificado sobre ello ha de tenerse por cierta la manifestación del actor en el sentido de que tal conocimiento se produjo cuando, a la vista de la intervención ajena sobre la finca, acudió al Registro de la Propiedad y tras comprobar que se había realizado la transmisión a través de una nota simple informativa, y al no obtener repuesta de los burofax remitidos tanto al Sr. Candido como al Sr. Agustín en el que les requería la remisión de una copia de la escritura de compraventa, obtuvo certificación registral de la finca donde consta reflejada la escritura de compraventa y el precio, que lo fue con fecha 15 de abril de 2015, esto es, incluso con posterioridad a la interposición de la demanda, que lo fue con fecha 19 de noviembre de 2014, por lo que es evidente que a dicho momento no había transcurrido el plazo de caducidad de sesenta día hábiles previsto en la ley.

En consecuencia, debiéndose estimar ejercida la acción en tiempo oportuno, habrá de entrar a conocer sobre la concurrencia de los demás requisitos exigidos para que el retracto pueda prosperar.

El artículo 22.2 de la Ley de Arrendamientos Rústicos exige la condición de 'profesional de la agricultura' para el ejercicio de la acción de retracto; condición que era negada al actor en el escrito de contestación a la demanda donde se alega que el mismo carece de maquinaria para labrar y cultivar las fincas. El artículo 9.1 de la misma ley dispone que: 'Es agricultor profesional, a los efectos de esta ley, quien obtenga unos ingresos brutos anuales procedentes de la actividad agraria superiores al duplo del Indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM) establecido en el Real Decreto Ley 3/2004 de 25 de junio, para la racionalización de la regulación del Salario Mínimo Interprofesional y para el incremento de su cuantía, y cuya dedicación directa y personal a esas actividades suponga, al menos, el 25 por cien de su tiempo de trabajo'.

En el caso presente, el actor se limitó en la demanda, para acreditar tal carácter, a aportar un documento de solicitud de ayuda que justifica que el mismo tenia registrada la finca en la PAC, y sin tan siquiera haber aportado copia de la declaración de la renta correspondiente al año 2014, por lo que no puede considerarse acreditada su condición de 'profesional de la agricultura' a efectos de ser titular del derecho de retracto.

Es por ello que, a la margen de otras consideraciones, incluida la discutida condición de arrendatario del actor, que la acción de retracto rustico no puede prosperar.

Procede por lo expuesto la desestimación del motivo.

QU INTO.- Por la desestimación del recurso de apelación, la parte apelante ha de ser condenada al pago de las costas causadas en esta alzada ( artículo 398, en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

VISTOS los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Carlos Manuel contra la sentencia dictada, con fecha 23 de septiembre de 2016 , por la Ilma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de Primera instancia número Dos de León, en autos de Procedimiento Ordinario núm. 933/2014, de los que este rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos aquella en su integridad, con expresa imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido para recurrir.

La presente resolución, de concurrir los requisitos establecidos en los artículos 477 y 469, en relación con la disposición final 16ª de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil , es susceptible de recurso de casación y de recurso extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo debiendo interponerse ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de aquella.

Notifíquese esta resolución a las partes y llévese el original al libro correspondiente y testimonio al presente rollo de apelación y remítase todo ello al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento para su ulterior sustanciación.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-