Sentencia CIVIL Nº 198/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 1072/2018 de 21 de Marzo de 2019

Encabezamiento

Sección nº 17 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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N.I.G.: 0811342120178185436
Recurso de apelación 1072/2018 -B
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Manresa
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 868/2017
Parte recurrente/Solicitante: Alexander , Debora
Procurador/a: CATHY RONCERO VIVERO, CATHY RONCERO VIVERO
Abogado/a: ANTONI ARCO MARTIN
Parte recurrida: Antonio , Elvira
Procurador/a: SEILA HERRERO SANABRIA
Abogado/a: JOAN PLANAS SERRA, Joan Planas Serra
SENTENCIA Nº 198/2019
Magistrados:
Paulino Rico Rajo
Maria Sanahuja Buenaventura
Marta Elena Fernández de Frutos
Barcelona, 21 de marzo de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 15 de noviembre de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 868/2017 remitidos por la Sección Civil del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Manresa a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora CATHY RONCERO VIVERO, en nombre y representación de Alexander y Debora contra Sentencia de 04/07/2018 y en el que consta como parte apelada la Procuradora SEILA HERRERO SANABRIA, en nombre y representación de Antonio y Elvira .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' ESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Dª Seila Herrero Sanabria , en nombre y representación de D. Antonio y Dª Elvira contra Dª Debora y D. Alexander en consecuencia, Declaro la resolución de los contratos de arras suscritos entre Dª Elvira y Dª Debora y D. Alexander en fecha 22 de julio de 2015 y el firmado entre D. Antonio y Dª Debora y D. Alexander en fecha 4 de agosto de 2015 y CONDENO conjunta y solidariamente a Dª Debora y D. Alexander al pago de la cantidad de 8.000 a favor de Dª Elvira y a la cantidad de 6.000 euros a favor de D. Antonio , más los intereses legales de cada una de las cantidades desde el requerimiento extrajudicial en fecha 27 de marzo de 2017 y las costas causadas.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos, y se señaló fecha para su deliberación que tuvo lugar el pasado 20/03/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Maria Sanahuja Buenaventura .

Fundamentos

PRIMERO.- El Sr. Antonio y la Sra. Elvira interpusieron demanda frente a la Sra. Debora y el Sr.

Alexander , solicitando se declare la resolución de los dos contratos suscritos entre las partes, y se condene solidariamente a los demandados a pagar a la Sra. Elvira la cantidad 8.000.- €, y al Sr. Antonio 6.000.- €, más los intereses legales desde la primera reclamación extrajudicial del 27 de marzo de 2017, y las costas.

Exponen que las partes suscribieron, el 22 de julio de 2015 y 4 de agosto de 2015, dos contratos de arras para la compraventa de dos locales en los bajos de la Calle Mestre Aubet, 6, de Sant Vicenç de Castellet, comprometiéndose a formalizar la compraventa en fechas 30-12-2015 y 30-1-2016, respectivamente, previa división horizontal de la finca matriz con los gastos a cargo de la vendedora, y libre de cargas. Que la parte vendedora incumplió los tiempos para la eliminación de las cargas y promover la división horizontal, incumpliendo finalmente el querer escriturar.

La Sra. Debora y el Sr. Alexander se opusieron detallando que la división horizontal de la finca se llevó a cabo ante Notario el 17-12-2015, pero no se estableció ningún plazo específico para proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad; que también cancelaron la hipoteca que existía sobre las fincas, realizando asimismo el tabique que debía separar ambos locales; y todo ello con anterioridad a la fecha acordada en los contratos de arras. Afirman que si la compraventa no se llegó a formalizar fue debido única y exclusivamente a la actitud de los actores, porque insistieron en que, previo a formalizar la escritura de compraventa, la división horizontal estuviese inscrita en el Registro de la Propiedad, por lo que al trascurrir sobradamente el plazo contractual acordado la Sra. Debora ya no estaba interesada en la compraventa, procediendo a rescindir los contratos de arras, haciendo suyos los importes entregados, en cumplimiento de lo establecido en el art. 1454 CC .

La sentencia de instancia estima la demanda, argumentando en síntesis: ' No se pactaron arras penitenciales por cuanto las partes no se otorgaron la posibilidad de desistir unilateralmente del contrato de compraventa, sino que previeron las consecuencias indemnizatorias derivadas del incumplimiento de una de las partes. Lo que se establecía en los pactos de ambos contratos eran las consecuencias indemnizatorias si la escritura pública no se otorgaba bien por causas imputables a la parte compradora, bien por motivos achacables a la vendedora, pero no se preveía de una forma clara, evidente e indubitada que las partes ostentasen la facultad de poder desistir del contrato. De esta forma, lo cierto es que lo que se pactó fueron arras penales mediante las que se establecieron anticipadamente las consecuencias derivadas del incumplimiento.

Respecto a si el incumplimiento de la venta en escritura pública fue por causa imputable a los actores o a los demandados, de la documental aportada con el escrito de demanda, en concreto el documento nº 5 (acta notarial de constancia del contenido de los mensajes de teléfono móvil) que en fecha 15 de diciembre de 2015 a las 11:00 horas existe un mensaje remitido por el actor Sr. Antonio a la codemandada Sra. Debora con el siguiente contenido:' Bon dia, ja he parlat amb la notaria. Quedariem el dia 24 a 2/4 de del 10 del mati' siendo respondido por la Sra. Debora en la misma fecha a las 11:18 'Perfecte' siendo que en fecha 23712715 la Sra. Debora remite mensaje al Sr. Antonio a las 13:37 horas con el siguiente contenido:' Anulada hora de la notaria, falta confirma dia'. A partir de ese momento se relacionan una seré de mensajes en los que resulta una constante la intención de los compradores (hoy actores) por llevar a efecto la compra de los locales, solicitando continuamente cuando podrán escriturar, hasta el 30 de septiembre de 2016, siendo que durante dicho periodo la codemandada Sra. Debora daba largas hasta que finalmente ya no respondía a los mensajes. Así mismo consta en las actuaciones como se expidió por parte de la entidad bancaria cheque bancario a favor de la Sra. Debora por un importe de 17.000 euros con fecha valor 22 de diciembre de 2015.

Así mismo consta como documento nº 6 la renuncia al derecho de tanteo y retracto del arrendatario del local objeto del contrato de arras. Por ultimo consta el requerimiento notarial realizado por los codemandantes a los codemandados en fecha 4 de octubre de 2016 a fin de que estos últimos comparecieran a la firma de las escrituras de compraventa en la notaria de Sant Vicenç de castellet el día 25 de octubre de 2016 a las 11:00 horas y el acta notarial de manifestaciones de fecha 25 de octubre de 2016 en la que el Notario expone que la Sra. Debora manifiesta que: 'no suscribe las escrituras de compraventa para las que ha sido requerida, porque ha trascurrido sobradamente el plazo contractual acordado, y que ya en dos ocasiones se ha frustrado al otorgamiento de las escrituras de compra por causas imputables a los compradores'. Así mismo el Notario Hace constar que D. Antonio y Dª Elvira comparecen en la notaria para el otorgamiento de la escritura de venta aportando dos cheques bancarios de la entidad BANCO SABADELL, incorporando testimonio al acta...' (...) A la vista de la prueba practicada y de la jurisprudencia expuesta cabe concluir, debe concluirse que no consta acreditado que en las fechas establecidas en los contratos de arras, ni comprador ni vendedor requirieran formalmente para comparecer al otorgamiento de las escrituras públicas, constando como único requerimiento el efectuado por los actores en fecha 4 de octubre de 2016, siendo que la falta de asistencia de las partes en la Notaria a los efectos de escriturar las compraventas en las fechas inicialmente previstas fue aceptada por ambas sin que la demandada haya podido acreditar que la incomparecencia y la imposibilidad de llevar a efecto la compraventa fuera imputable a los actores, toda vez que consta acreditado que los actores disponían del dinero a los efectos de pago de la compraventa a efectuar y que sobre los inmuebles objeto de compraventa pesaban cargas y gravámenes, sin que los demandados hayan acreditado la fecha en que se canceló las cargas hipotecarias que pesaban sobre la finca, en concreto la hipoteca que las gravaba. Así justificado el interés de los actores por formalizar la venta tanto en su seguimiento e insistencia para llevarlas a efecto, y la negativa final de los demandados a realizarla, sin que el plazo establecido para llevar a efecto dichas escrituras sea imputable a los actores, ni justifique en modo alguno que los demandados se amparen en el mimo para entender que los primeros han incumplido el contrato de arras firmado, apropiándose de las cantidades dadas en dicho concepto.

Pues bien este incumplimiento de la parte vendedora, al que hemos aludido, nos ha de conducir a la resolución contractual y la liquidación de las relaciones contractuales existentes entre las partes lo que implica que la parte vendedora ha de devolver las arras recibidas duplicadas conforme a lo establecido en el artículo 1454 CC , según lo pactado entre las partes.'

SEGUNDO.- La representación de Sra. Debora y el Sr. Alexander considera que existe un error en la valoración de la prueba. Destaca que no se estableció ningún tipo de término o fecha para inscribir la división horizontal de la finca en el Registro de la Propiedad, y este hecho entienden que es determinante para la resolución del presente litigio. Afirma que los recurrentes cumplieron con los requisitos/obligaciones que se establecieron en los contratos de arras, ya que se formalizó la escritura de división horizontal y se canceló la carga hipotecaria que existía; y que si se anuló la cita a la Notaría del día 24-12-2015, y la del día 4-1-2016, fue a instancias del Sr. Antonio , que indicó que era necesario que la división horizontal de la finca estuviese inscrita en el Registro de la Propiedad, que aunque no era una condición para formalizar la compraventa ya había sido solicitada por la Notaría el 18-12-2015; que, a partir del mes de marzo de 2016, y una vez las fincas están debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad, los actores vuelven a contactar con los recurrentes, pero éstos consideran que esa fecha no era la establecida en los contratos, y ya no estaban interesados en la compraventa, por lo que rescindieron los mismos.



TERCERO.- Una nueva valoración de la prueba conduce a las conclusiones alcanzadas por la resolución recurrida, cuyos razonamientos hacemos propios.

Lo convenido en el apartado 'Quart' de los dos contratos (dtos. 1 y 2 de la demanda) contradice lo que reiteran los recurrentes, respecto a que no era una condición para formalizar la compraventa, la inscripción por parte de los vendedores de la división horizontal de la finca en el Registro de la Propiedad. Y ello porque en el mismo se pacta: ' Quart.- Les despeses de la divisió horitzontal i adjudicació, tant de l#Ajuntament, com d#arquitecte i d#escriptura notarial i registre públic aniran a càrrec de la part venedora Les despeses d#escriptura pública de compravenda del local que al seu dia s'atorgui i la Inscripció en el Registre de la Propietat seran a compte de la part compradora, excepte l#impost sobre l#increment del Valor de los Terrenys de Naturalesa Urbana (plusvàlua), que pagarà la part venedora.' Vemos que se establece quien deberá abonar los gastos de la escrituración, e inscripción en el Registro de la Propiedad, tanto de la división horizontal como de la compraventa. Resulta evidente que no se puede proceder a la formalización en escritura pública de una compraventa de dos locales que forman parte de una única finca registral, y su inscripción en el Registro de la Propiedad, si previamente no se ha inscrito la escritura de división horizontal de dicha finca en el Registro de la Propiedad. Y la obligación de la inscripción en el Registro para unos y otros se fijó en el contrato.

Los demandados fueron requeridos en el acto de la audiencia previa para que aportaran la certificación de los trámites realizados por el Registro de la Propiedad nº 4 de Manresa, respecto a la inscripción de la escritura de división horizontal de la finca, así como de la cancelación en dicho Registro de la carga hipotecaria que pesaba sobre la finca. Pero no cumplieron dicho requerimiento, por lo que ni ahora podemos saber si la inscripción de la división horizontal, y la cancelación de la carga hipotecaria respecto de los dos locales vendidos se ha producido. Y ello, aunque afirmen sin prueba en su recurso que desde el mes de marzo de 2016 las fincas ya estaban debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad.

Por tanto, debemos concluir, como hace la resolución recurrida, que el incumplimiento por parte de los vendedores es claro, ya que no realizaron la inscripción de la división horizontal de la finca con anterioridad a las fechas en que debían formalizarse unas escrituras de unas compraventas que pudieran inscribirse en el Registro de la Propiedad, y cuando ellos afirman que ya la tenían inscrita se niegan a formalizar las compraventas. Los compradores sí que cumplieron, ya que han acreditado que disponían del importe del precio, y requirieron a los vendedores para formalizar las compraventas.

En consecuencia, el recurso debe ser desestimado.



CUARTO.- Desestimado el recurso planteado se condena en las costas a la parte recurrente ( art. 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil )

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso planteado por la representación de la Sra. Debora y el Sr. Alexander , CONFIRMAMOS la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Manresa, el 4 de julio de 2018 . En cuanto a las costas del recurso se imponen a la parte recurrente.

Respecto al depósito que ha constituido la parte recurrente, debe acordarse lo que proceda conforme a lo dispuesto en la DA 15ª de la LOPJ .

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC ) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC ) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.