Sentencia CIVIL Nº 198/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 797/2017 de 23 de Abril de 2019

Encabezamiento

Sección nº 19 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 797/2017 -B
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granollers
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 1097/2016
Parte recurrente/Solicitante: INIPS 70 S.L.
Procurador/a: Silvia Molina Gaya
Abogado/a: JOSEP OLLER VILANOVA
Parte recurrida: MOBLES OFICINA MATARO S.L.
Procurador/a: Dolors Javier Gonzalez
SENTENCIA Nº 198/2019
Ilmos/a. Sres/a. Magistrados/a:
Dª. Asunción Claret Castany
D. Carles Vila i Cruells
D. Gonzalo Ferrer Amigo
Barcelona, 23 de abril de 2019

Antecedentes

PRIMERO.- En fecha 9 de octubre de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 1097/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granollers a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la entidad INIPS 70 S.L. contra sentencia de fecha 19 de junio de 2017 y en el que consta como parte apelada-opueta la entidad MOBLES OFICINA MATARO S.L.



SEGUNDO.- El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' Desestimo íntegramente la demanda principal interpuesta por INIPS 70 SL, representada por la Procuradora Sra. Molina Gayá contra MOBLES OFICINA MATARO SL. Absolviendo a Mobles de Oficina de Mataró de todos los pedimientos habidos contra ella.

Estimo sustancialmente la demanda reconvencional interpuesta por MOBLES OFICINA MATARO SL contra INISPS 70 SL.

Condeno a INIPS 70 SL al pago a MOBLES OFICINA MATARO SL de la cantidad de 27.200 euros, más los intereses legales desde la presentación de la demanda reconvencional, así como a las costas generadas en esta instancia. '

TERCERO.- El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 11 de abril de 2019.



CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado D. Gonzalo Ferrer Amigo.

Fundamentos

PRIMERO.- Antecedentes. Tal y como se deriva de las actuaciones INIPS 70 SL ejercitó acción de reclamación de la prima de la opción de compra pactado con la demandada en relación a los inmuebles descritos en el hecho primero de la demanda. Dicha opción se pactó en el contrato de arrendamiento suscrito con MOBLES OFICINA MATARÓ SL el 27 de Febrero de 2012. De los últimos plazos de la prima, a satisfacer el 30 de Septiembre de 2012 y el 31 de Marzo de 2013 sólo habría abonado 10.000€ estando pendientes de cobertura otros 20.000€. El precio total de la prima,. IVA incluido, ascendía a 47.200€ y en caso de haberse ejercitado el derecho, su importe se habría descontado del precio de la compraventa.

MOBLES OFICINA MATARÓ SL fijó su posición jurídica en la contestación a la demanda y demanda reconvencional, admitiendo el contrato de arrendamiento con opción de compra sobre las fincas 50036 y 50037 pero exponiendo la adjudicación de dichas fincas en pago de deuda al Banco Popular el 19 de Noviembre de 2014, antes de finalizar el derecho de opción el 31 de Marzo de 2017 siendo su titular a fecha de la contestación Iris La Garriga SA Unipersonal. Entiende que el contrato de opción quedó extinguido por mutuo disenso y que debe declararse el derecho a la restitución de las cantidades abonadas en concepto de prima más intereses desde la pérdida de posibilidad de ejercitar el derecho de opción, 19 de Noviembre de 2014.

La sentencia desestima la demanda y estima sustancialmente la demanda reconvencional bajo la premisa del impago de la prima de la opción en tiempo, la ausencia de renuncia al ejercicio de la opción, la disposición del bien por la concedente antes del vencimiento del derecho de opción y el no ejercicio de acción por parte de la concedente a la optante antes de la pérdida del bien por adjudicación a Banco popular SA que tuvo lugar antes del vencimiento del derecho que no figuraba inscrito en el Registro de la propiedad.

Interpone recurso de apelación la actora invocando error en la apreciación de la prueba y de aplicación de normas jurídicas y doctrina jurisprudencial, ejercitándose acción de cumplimiento al haberse devengado el pago de la prima en el momento del contrato, no haberse satisfecho, no poder resolver el contrato ex artículo 1124 CC , no existir mutuo disenso sobre el derecho de opción y haberse mantenido el derecho del optante hasta la renuncia de la demandada y demandante reconvencional por escritura pública.

El recurso es opuesto de contrario.



SEGUNDO.- No se aceptan los razonamientos de la resolución recurrida.

La discrepancia entre las partes, que ha llevado a ambas a accionar en este proceso, deriva de la interpretación del contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito por Inips 70 SL en calidad de propietaria de las fincas 50.036 y 50037 y Mobles Oficina Mataró S.L. en fecha 27 de Febrero de 2012. En relación a este contrato se destaca: a)que su duración se estipuló por cinco años, b) que se estipuló una opción de compra con un plazo prácticamente coincidente con la duración del arriendo: 31 de marzo de 2017, c) que el precio de la compraventa en caso de ejercer el derecho de opción se vería reducido en función del momento de su ejercicio, con aplicación del 50% de la renta hasta su ejercicio pero con un máximo de tres años y con estipulación expresa de que 'si se ejercita el derecho de opción, se descontará del precio la prima pagada de que se habla en la cláusula siguiente', d) que la prima por la opción ascendía a 40.000€ más un IVA de 7.200€ estableciéndose tres pagos, uno a la perfección del contrato de 17.200€ y dos pagos de 15.000€ a satisfacer el 30 de septiembre de 2012 y el 31 de Marzo de 2013 abonándose de estas últimas sumas 10.000€ en dos pagos el 12 de octubre y el 27 de Noviembre de 2012, restando una deuda en aquel momento de 20.000€ coincidentes con la suma reclamada en la demanda.

La sentencia de la Sala I del Tribunal Supremo de 15 de julio de 2015 sintetiza el estado de la cuestión en relación a las facultades del concedente en relación al impago de la prima que, como declaró el legal representante de la arrendataria, se produjo en su momento por ' circunstancias de la economía y del local'. Dice así esta sentencia que 'h a sido resuelto en forma contradictoria por la jurisprudencia la cuestión referida a la posibilidad de aplicación de la condición resolutoria tácita del art. 1124 del Código Civil dado el carácter unilateral del contrato de opción de compra; la doctrina jurisprudencial más moderna y consolidada se pronuncia por esa inaplicabilidad y cuando ha admitido la aplicación del art. 1124 lo ha sido en razón a la existencia de prestaciones accesorias; incluso cuando existe precio en la opción de compra, su impago 'sólo cabe operar como derecho a su percibo y a su reclamación caso de no haberse abonado, a fin de que la opción persista en el periodo de su vigencia, por ser lo más adecuado y procedente en razón a su propio contenido y especial naturaleza', dice la sentencia de 29 de marzo de 1993 . La sentencia de 29 de julio de 1989 dice: 'en el tercer considerando de la sentencia de la Audiencia se sostiene la inaplicabilidad del art. 1124 en base al carácter unilateral del contrato de opción de compra, lo cual, si bien es cierto en la generalidad de los casos, no deja de ser dudoso en el contrato de autos en que la asignación de un precio a la opción de compra, parece configurarle la bilateral e incluirle en el ámbito del art. 1124 del Código Civil '; más rotundamente se pronuncia la sentencia de 22 de noviembre de 1993 al decir: 'sin que a la denominada opción de compra pueda serle de aplicación el art. 1124 regulador como se sabe de la denominada condición resolutoria tácita, pues dicho (precepto, se entiende) es de exclusiva aplicación a las obligaciones bilaterales lo que excluye su aplicación a la convención jurídica que hoy nos ocupa que es de naturaleza unilateral (cfr.

sentencia de 30 de septiembre de 1989 ) y mucho menos el art. 1504 del Código Civil '; y en el mismo sentido se manifiesta la sentencia de 31 de julio de 1996 , 'dada la inaplicabilidad del art. 1124 del Código Civil en el contrato de opción -no hay obligación recíproca ni se trata de impago de la prima de la opción que no se pactó- y no haberse llegado a perfeccionar el contrato de compraventa'. la misma que 'no resulta acertado hablar de incumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato privado de opción; y, de proceder una resolución, la misma habrá de referirse a la compraventa'.

Procede por tanto partir del carácter unilateral del contrato, sin perjuicio del derecho al cobro de la prima, y de la ausencia de pacto específico en el contrato facultando la resolución de la opción de compra o del conjunto del contrato mixto (arrendamiento con opción), y por ello mantener la viabilidad de la acción de cumplimiento del pago de la prima, precio de la opción, que es la acción ejercitada por INIPS 70 SL y que se sustenta además desde el punto de vista fáctico en la factura emitida en fecha 27 de febrero de 2012 (documento nº 5 de la demanda) que integraba la totalidad de la prima, incluidos los importes aplazados y que contenía la totalidad del IVA que fue oportunamente deducido fiscalmente por la pagadora tal y como declaró su legal representante.

En el momento del vencimiento de los importes aplazados, INIPS 70 SL continuaba siendo titular de los inmuebles, se mantenía la opción en vigor que podía haber sido ejercitada por la optante desde el mismo momento de la suscripción del contrato con aplicación de parte de las rentas del arriendo y de la propia prima y por tanto está obligada a su satisfacción. Es preciso además tener en cuenta que la prima , en el contrato mixto y complejo que nos ocupa, no solo implicaba una puesta a disposición del inmueble para el futuro contrato de compraventa a libre criterio del arrendatario-futuro comprador, sino que vinculaba a la vendedora a un precio en la compraventa que podía perjudicarla en función de las circunstancias del mercado. No se hubiera producido por el contrario un beneficio adicional (caso de caída del mercado inmobiliario) puesto que en dicha tesitura el optante simplemente podía, como hizo, no ejercitar la opción que ha tenido a su disposición en todo momento y podía o bien comprar otro local, con las nuevas circunstancias económicas coyunturales a la baja, renegociar un precio distinto o bien incluso, como se deriva de la última transmisión de la propiedad del inmueble, acceder a la propiedad a través del derecho de tanteo o retracto a que renunció.

En definitiva, la opción se pactó, la prima de la opción se devengó en el momento de la firma y a fecha de vencimiento de los pagos aplazados no se abonó íntegramente, se ha ejercitado acción de cumplimiento y por tanto la optante, por el derecho concedido, tiene la obligación de su cobertura siempre que se le haya mantenido el derecho concedido durante los cinco años pactados. No puede por el contrario declararse que por no ser la prima un derecho natural o esencial del contrato de opción ello implique su devolución al optante en caso de no ejercicio del derecho. De una interpretación literal y sistemática del contrato cabe deducir lo contrario: caso de ejercicio, la prima se descuenta del precio, caso de ejercicio parte de los alquileres se descuentan del precio, pero caso de no ejercicio la prima queda en poder del concedente en contraprestación del derecho de opción y las facultades ligadas al contrato de arrendamiento y entre ellas una minoración del precio o su ajuste al contenido de la naturaleza y contenido obligacional bilateral del contrato mixto.

Todo lo expuesto conduce a la estimación de la demanda principal a expensas del análisis de la demanda reconvencional

TERCERO.- La sentencia de Instancia no ha planteado siquiera la existencia de mutuo disenso como fundamento de la desestimación de la demanda y estimación de la demanda reconvencional, tal y como planteaba la arrendataria. El fundamento de la misma es el incumplimiento de la propiedad al impedir el derecho de opción cuyo cumplimiento se vio frustrado por la disposición del bien.

No puede sin embargo compartirse este criterio desarrollado en el fundamento de derecho tercero.

Efectivamente, y en relación al mutuo disenso, consta la renuncia, aún cuando tácita, al ejercicio de la opción por parte de Mobles oficina Mataró SL, pero en ningún caso se ha acreditado que tras la perfección del contrato y hasta la extinción de la opción (considerando su vigencia ) a fecha 31 de marzo de 2017, la concedente haya desistido del contrato. En primer lugar por cuanto aún pudiendo desistir del contrato ( sentencia de la Sala I del TS de 5 de febrero de 2019 ) ello sería sobre la base de la admisión de la renuncia al contrato de opción del contrario al no suponer para el concedente, más allá de la prima devengada, ningún derecho y sí obligaciones frente al optante. En segundo lugar por falta de prueba de que la titular de los inmuebles pretendiera desligarse de su posición jurídica, dejara a la optante sin su derecho de opción frente a la compraventa futura o admitiera la renuncia de ésta a cambio de recuperar la prima satisfecha.

Cierto es que la demanda principal omitía, en la pura reclamación de cantidad a que se refiere, la mención específica de que desde el 19 de Noviembre de 2014 ya no era la titular de los inmuebles objeto del contrato al habérselos adjudicados Banco Popular SA en dación en pago en relación con el préstamo con garantía suscrito y del que la arrendataria era conocedora al haberse incorporado al propio contrato. Ello no es óbice sin embargo para declarar primero, que el derecho de opción se mantuvo hasta la extinción del plazo aún cuando frente a terceros adquirentes (manteniéndose lógicamente la totalidad de las condiciones del contrato de compraventa pactadas con la transmitente del inmueble y cedente del arrendamiento con opción de compra) y segundo que la optante no ha ejercitado el derecho de opción, ni frente a INIPS 70 S.L. ni frente a los sucesivos titulares hasta el 31 de Marzo de 2017 (Banco Popular SA, Inversiones Inmobiliarias Canvives SA unipersonal y Iris La Garriga SA).

En efecto, el contrato de opción de compra puede ser autónomo e independiente o ir unido a otro, generalmente de arrendamiento, pero sea cual sea la naturaleza jurídica del arrendamiento al que se incorpora una opción de compra, la jurisprudencia los configura como una relación atípica compleja en la que los distintos elementos que la forman aparecen entrelazados e inseparablemente unidos por la voluntad de las partes y a la que es de aplicación la normativa general contenida en el Código Civil. En tal caso, dicho derecho de opción supone un añadido de facultades en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario, y que consiste en la facultad de adquirir la propiedad del bien arrendado por lo que la onerosidad del contrato de arrendamiento también implica la onerosidad del contrato de opción en él recogido ( SSTS 25-05-92 ; 29-03 , 18-05 y 18-06-93 , 26-01-94 y 15-12-97 ).

En este sentido la opción de compra -salvo que se hubiese estipulado el pago por el optante de una prima-, sólo crea obligaciones para el optatario o concedente, el cual queda obligado a no disponer de los bienes ofrecidos y a mantener la oferta durante el plazo establecido, dentro del cual el optante, si le conviniera, puede hacer uso de su derecho, quedando plenamente extinguida o consumada la opción y, desde ese momento y por ese único hecho, nace y se perfecciona automáticamente el correspondiente contrato de compraventa, afectando el eventual impago del precio a la fase de consumación de la compraventa, que no de la opción que ya se extinguió por su ejercicio.

La cuestión por tanto a plantear es que sucede si se ha transmitido el bien, entendiendo que esta situación, en su sentido jurídico y considerando la totalidad de los elementos reales propios del derecho de propiedad y las inherentes a las obligaciones personales (arrendamiento más opción) ha de suponer la imposibilidad material del ejercicio de la opción. Y es que la obligación esencial del concedente es permitir el ejercicio de la opción en las condiciones pactadas. Suponiendo la pérdida jurídica de la cosa (se ha transmitido a un tercero amparado por la fe pública registral actuando por tanto de buena fe), el concedente u optatario efectivamente debería devolver la prima planteándose incluso la posibilidad de indemnizar los daños y perjuicios causados, y es que la transmisión al tercero de la cosa objeto de la opción de compra por el concedente, vigente ésta, será válida y eficaz, pues el acto de disposición realizado por el optatario no se ve impedido por la opción de compra.

Pero para poder acceder a la devolución de la prima el optante debe ejercitar la opción y es que, como establece la Sentencia de Tribunal Supremo de 17 diciembre 1966 , 'se deja al arbitrio del optante la decisión respecto a la posterior celebración del contrato ofrecido, y por lo tanto, el despliegue de los efectos propios de la cláusula de opción se produce con independencia de esa ulterior celebración, puesto que desde que llega a conocimiento de dicho optante, puede éste decidirse a dar realidad al contrato prometido, o renunciar expresamente a él, o dejar transcurrir el plazo sin ejercitar el derecho otorgado, y por cualquiera de estas tres maneras de actuar ha quedado extinguido naturalmente el derecho de opción'.

Como se ha indicado anteriormente, Mobles oficina Mataró S.L. desistió del ejercicio de la opción. Lo hizo primero, como declaró su representante, por circunstancias económicas y del local, pero lo hizo después dejando transcurrir los cinco años sin pretender su ejercicio en primer lugar frente INIPS 70 SL pero después frente a los sucesores por transmisión de la finca.

En el momento de presentarse la demanda (8 de septiembre de 2016) aún podía ejercer su derecho y no lo hizo. No podía desconocer que las fincas habían sido transmitidas a Banco Popular SA., que ésta las había aportado a Inversiones Inmobiliarias Canvives SA unipersonal y que finalmente ésta las había vendido a Iris La Garriga SA con participación de la optante renunciando a los derechos de tanteo y retracto y cualquier derecho de adquisición preferente . De hecho, el legal representante de Mobles oficina Mataró S.L. asumió que las sucesivas transmisiones de la propiedad implicaban la cesión del contrato de arrendamiento y ello implicaba que, por la naturaleza mixta y compleja del contrato, asumía también el mantenimiento de la opción de compra que hubiera podido ejercitar frente a los cesionarios que se colocaban en la posición de arrendadores y concedentes de forma sucesiva. Admitió el legal representante de la demandada que se le comunicó incluso documentalmente la identidad del nuevo propietario y que éste asumía el contrato de arrendamiento pasando , sin solución de continuidad a abonarle la renta.

En definitiva, junto a la renuncia tácita al ejercicio de la opción tal y como expuso el legal representante de la optante, y junto al transcurso del tiempo pactado sin ejercicio de la opción, nos encontramos con que las transmisiones de las fincas no afectaron a su derecho que no se vio en ningún caso frustrado por las mismas, conociendo en todo caso los adquirentes la realidad contractual y por tanto sus consecuencias y sin que pudieran ampararse en el silencio registral de la operación arrendaticia y de opción para evitarla. Por todo ello, no cabe entender, se insiste una frustración contractual provocada por INIPS 70 SL con la consiguiente restitución de la prima.

Todo lo expuesto conduce a revocar la sentencia, a estimar la demanda principal si bien con obligación de satisfacer intereses desde la reclamación judicial, y a desestimar la demanda reconvencional

CUARTO. - Concurriendo dudas de hecho y de derecho en relación a las transmisiones y sus consecuencias, no procede hacer imposición de costas en primera Instancia, dejándose sin efecto la condena a INIPS 70 SL ( art. 394,1 LEC ) Al estimarse el recurso de apelación y al amparo de lo establecido en el artículo 398,2 LEC , no se hace imposición de costas en esta alzada VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

LA SALA ACUERDA : Que ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por INIPS 70 SL contra la Sentencia dictada en fecha 19 de Junio de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Granollers en los autos de los que el presente rollo dimana, DEBEMOS REVOCAR la misma, estimando la demanda principal y condenando a Mobles oficina Mataró SL a satisfacer a la actora la suma de 20.000€ más intereses legales desde demanda. Se desestima la demanda reconvencional.

No se hace imposición de costas en ninguna de las dos Instancias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC ) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC ) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos, mandamos y firmamos.