Sentencia Civil Nº 199/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 462/2007 de 09 de Abril de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

Sección Decimosexta

Rollo 462/2007-C

Juicio Ordinario nº 439/2006

Juzgado de Primera Instancia número

S E N T E N C I A Núm. 199/2008

Ilmos. Sres.

D. AGUSTÍN FERRER BARRIENDOS

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

D. JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona a nueve de abril de dos mil ocho.

Vistos, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los autos de juicio Ordinario número 439/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia número 38 de Barcelona, a instancia de D. Juan Carlos y Dª. Silvia representados por el procurador D. Jordi Pich Martínez, contra CONTVI S.A. representada por el procurador D. Antonio Mª. Anzizu Furest; los cuales penden ante esta Sala en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Iltmo. Sr. Juez del indicado Juzgado en fecha 21 de Febrero de 2007 y auto aclaratorio de fecha 6 de Marzo de 2007.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMAR integramente la demanda formulada por el procurador Sr. Pich Martinez en representación de D. Juan Carlos y DOÑA Silvia contra COVIT S.A. representada en autos por el Procurador Sr. de Anzizu condenado a la demandada a que abone a la actora la cantidad de 24.000 euros más el interés de dicha cantidad desde la interpelación judicial incrementado a partir de la presente resolución conforme a la ley procesal, imponiendo las costas del juicio a la demandada.". Y el auto aclaratorio cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "DISPONGO: Que debo rectificar y rectifico la sentencia de fecha 21 de febrero de 2007 , en el sentido de que donde se mencione el nombre de la parte demandada debe decir CONTVI, S.A.".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada, mediante escrito motivado, del que se dio traslado a la parte contraria, que se opuso, elevándose seguidamente las actuaciones a esta Audiencia Provincial, para la resolución del recurso planteado. Se señaló para votación y fallo el día 12 de marzo de 2008.

TERCERO.- En el procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el magistrado señor JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO.

Fundamentos

PRIMERO.- El litigio se refiere a la compraventa de una casa sita en la avenida DIRECCION000 número NUM000 de L' Arboç, provincia de Tarragona, que se pactó entre las partes en fecha 22 de julio de 2.005, con entrega al momento de 12.000 euros en concepto de arras penitenciales y previsión de otorgamiento de escritura pública como máximo en 30 de septiembre de 2.005.

El contrato no llegó a consumarse. El 10 de noviembre de 2.005, los compradores, aquí demandantes, D. Juan Carlos y Dña. Silvia , remitieron a la vendedora, Contvi, S.A., un burofax mediante el que resolvían el contrato. Imputaban a la vendedora no haber cumplido el plazo para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, "dado que no se encuentran acabadas las obras y por lo tanto no han obtenido la preceptiva documentación para la ocupación de la vivienda". En este proceso los compradores han solicitado se condene a la vendedora a devolverles dobladas las arras.

La acusación formulada contra Contvi, S.A., ha sido, por un lado, la falta de terminación de las obras de la casa, en particular por lo que se refiere a la cocina. Esa falta de terminación se concreta en otro pasaje del escrito inicial a lo referido a los muebles de la cocina únicamente. La demandada no había aportado los proyectos y presupuestos referidos a esas obras de la cocina, hasta octubre de 2.005, en que los remitidos no se ajustaban al precio estipulado en un principio, ya incluido en el precio de la vivienda. De hecho, hasta la recepción por los actores de un burofax de su contraria de 12 de noviembre no se les comunicó que el material de la cocina hubiese de ser elegido y comprado por los compradores, ni que en caso de no estar terminada la cocina a la fecha de vencimiento del plazo estipulado, su construcción sería a cargo de los compradores, con descuento de 3.000 euros del precio. Por otra parte, se imputaba también a la vendedora no tener a disposición de los compradores la documentación final de la casa.

La demandada se opuso a la demanda. Imputó a los demandantes no haber elegido a tiempo los muebles de la cocina, que la verdadera causa de la frustración de la compraventa había sido que los compradores no habían obtenido financiación suficiente, y que la comunicación de 10 de noviembre era un desistimiento de los actores que implicaba la pérdida de las arras.

El Juzgado estimó íntegramente la demanda. Consideró que no se había probado en absoluto la falta de financiación, ni que la demandada estuviese en posesión de la documentación precisa para la entrega de la casa, pues no contaba con cédula de habitabilidad, ni boletines de suministro, ni seguro decenal, ni legalización de la caseta del jardín, por lo que mal podía estar en condiciones de otorgar la escritura pública el día 30 de septiembre de 2.005. Por lo que se refiere al mobiliario de cocina, los compradores fueron a elegirlo al suministrador habitual de la vendedora una vez ya pasado el plazo para la escrituración, sin que conste comunicación anterior de la vendedora indicativa del lugar en que debían escoger los compradores dicho mobiliario.

SEGUNDO.- La resolución del recurso debe partir de que ambas partes consintieron en mantener vivo el contrato aunque no se respetase el plazo previsto para el otorgamiento de la escritura pública, como resulta de la comunicación de 25 de octubre de 2.005 remitida por el señor Juan Carlos a la demandada indicándole que instalase los muebles de cocina de acuerdo con lo previsto inicialmente. Comunicación que fue seguida, el 10 de noviembre siguiente, por el burofax de resolución del contrato. Partiendo de esa base, no podemos compartir las conclusiones de la juez de primera instancia ni las imputaciones que se hacen en la demanda.

En primer lugar, por lo que se refiere al acabamiento de la obra, ya hemos visto cómo, en la demanda, sólo se menciona la falta de los muebles de la cocina. Se discute qué ocurrió antes de esa comunicación de 25 de octubre a que nos hemos referido antes, es decir, si la demandada dio indicaciones precisas a los actores de lo que iba a instalarse y de dónde podían escoger el mobiliario de cocina. Pero, pese a esa discusión, lo cierto es que el 25 de octubre, cuando los actores habían escogido antes unos muebles alternativos, desistieron de esa elección, solicitando a la demandada que instalase lo que se había previsto inicialmente, lo que tenía la ventaja añadida de no tener que adicionar cantidades al precio considerado inicialmente en el contrato. Como hemos dicho anteriormente, esa decisión comportaba consentir en la vigencia del contrato aun sin terminar ese acabado de la cocina, más allá del plazo para el otorgamiento de la escritura; acto propio de los compradores del que ahora no pueden desvincularse. Con posterioridad a esa comunicación de 25 de octubre, no hay ningún acontecimiento que explique la decisión resolutoria del contrato adoptada por los demandantes, que lo fue 16 días después de realizar aquel acto propio del 25 de octubre. La cocina no estaba terminada el 30 de septiembre, cierto. Pero los compradores hicieron indicaciones precisas el 25 de octubre para que se terminase y, después, desistieron del contrato sin más explicaciones de por qué, si dos semanas antes manifestaron su voluntad de que se acabase, adoptaron después la decisión de resolver. Se entendería esta decisión si la demandada hubiese incurrido en un retraso importante respecto a ese día 25 de octubre, o si hubiese habido algún otro incumplimiento concreto. Pero no puede considerarse que existiese ese retraso, porque sólo transcurrieron 16 días hasta la resolución contractual, ni se da cuenta de ningún otro incumplimiento concreto de la demandada.

Por lo que se refiere a los documentos precisos para la ocupación de la vivienda, no nos parece que hubiese incumplimientos relevantes de la demandada, dada la prolongación del tiempo previsto para el otorgamiento de la escritura, que ambas partes consintieron como hemos visto.

Los boletines de instalación de agua, gas y electricidad se redactaron a 4 de octubre de 2.005, según certificó la empresa Damico Electricidad, S.L., que indicó que las obras las había terminado en julio de 2005. No se entregaron dichos boletines porque, según dicha certificación, lo usual es entregarlos poco antes del otorgamiento de la escritura pública, ya con los nombres de los adquirentes. Dicha certificación fue ratificada y ampliada en el acto del juicio por su firmante, D. Isidre Damico, y no tenemos ningún motivo para dudar de su veracidad.

El seguro decenal fue concertado en 10 de octubre de 2.005, como consta en la escritura de final de obras y entrega de capital de préstamo, otorgada el 6 de marzo de 2.006 y aportada por la demandada como documento número 1 con su escrito de 6 de febrero de 2.007 (folios 489 y siguientes de los autos). Teniendo en cuenta que las partes aceptaron que el contrato mantuviese su vigencia después del 30 de septiembre y que el seguro se concertó en la fecha indicada, no puede hablarse de incumplimiento tampoco en cuanto a esta cuestión.

La cédula de habitabilidad no fue concedida antes de ser resuelto el contrato, sino el mismo día 10 de noviembre de 2.005 en que se cursó el burofax de resolución del contrato. Se había solicitado el día 3 de octubre pero su concesión se demoró hasta la indicada fecha, según consta en el documento 49 de la contestación a la demanda. Esta demora, en un contrato que los propios interesados habían querido mantener vigente hasta el día en que se concedió la cédula, no puede servir de base para entender que incumplió la demandada sus obligaciones, máxime cuando no consta que fuese preciso realizar ninguna modificación para obtener el documento, a diferencia de lo que ocurrió con la licencia de primera ocupación según veremos seguidamente. En definitiva, aunque fuese precisa la cédula para obtener suministros, lo cierto es que el 25 de octubre los demandantes estaban conformes con seguir adelante con la compra, quedaron a la espera de que se instalasen los muebles de cocina y, cuando todo ello ocurría, la cédula llevaba ya solicitada desde el 3 de octubre, concediéndose después sin contratiempo alguno, de lo que se desprende que el inmueble reunía las debidas condiciones para ser habitado y que para cuando hubiese concluido la instalación de los muebles la cédula habría sido ya expedida.

La licencia de primera ocupación también fue concedida, pero tras cierta subsanación. Según comunicación del Ayuntamiento de L' Arboç, se solicitó el día 30 de septiembre de 2.005 y el 23 de marzo de 2.006 se realizó visita de inspección con resultado desfavorable. Comunicada la demolición de la caseta provisional de obras situada en el jardín, se realizó nueva inspección el 11 de mayo, esta vez con resultado favorable, por lo que se otorgó la licencia el 15 del mismo mes de mayo. Por tanto, la incidencia producida con esta licencia se debió a la caseta provisional de obra, la cual evidentemente no fue legalizada, como señala la juez, aun cuando sí habían sido advertidos los demandantes de esa posibilidad, contra lo que sorprendentemente se dice en la sentencia. El señor Juan Carlos manifestó en su declaración en el juicio que la demandada le había advertido de que la caseta no figuraba en el proyecto y podía ocurrir que el Ayuntamiento no la autorizase, como así ocurrió finalmente. Por tanto, nos parece claro que la demora en la licencia de primera ocupación no puede imputarse a la demandada, primero porque el retraso de la arquitecta técnica municipal en inspeccionar la casa no puede imputarse a quien pidió la licencia en un momento en que el contrato estaba vigente, manteniéndose después en dicha misma situación de vigencia hasta más de un mes después. Segundo porque la incidencia que se produjo había sido prevista y comunicada a los compradores. Por último, en el contrato de compraventa se hacía referencia a que esta licencia debía estar solicitada en el momento de otorgarse la escritura pública. No concedida sino sólo solicitada.

En consecuencia, no hubo incumplimiento de la demandada, porque el contrato se mantuvo vigente más allá de la fecha de escrituración inicialmente prevista por voluntad de ambas partes y por las demás razones expuestas. Tampoco hubo desistimiento voluntario de la demandada. Por consiguiente, no puede imponerse a la vendedora la pérdida de las arras, lo cual ha de determinar la estimación del recurso interpuesto. Lo que procede examinar ahora es si dicha pérdida deben sufrirla los actores, como debería ocurrir para que la demanda se desestimase en su integridad.

TERCERO.- Los demandantes desistieron del contrato en su comunicación de 10 de noviembre de 2.005, después de haber aceptado, por actos propios inequívocos, prórrogas del plazo para consumarlo. Sin embargo considera la sala que no pueden ser sancionados por ello con la pérdida de las arras, dadas las circunstancias concurrentes en el caso, que muestran que lo ocurrido fue que el contrato se frustró finalmente por una pluralidad de circunstancias no imputables exclusivamente a ninguna de las partes.

En primer lugar, el pacto de arras se contenía en un contrato con una fecha de cumplimiento concreta. Dicha fecha fue superada con creces a posteriori y, aunque los actores lo aceptaron, no puede negarse que la sociedad vendedora no tenía cumplidos todos sus compromisos hasta bastante después de aquel 30 de septiembre de 2.005 que en el contrato se había fijado como límite para el otorgamiento de la escritura. Ya hemos visto que los actores estuvieron conformes en mantener el vínculo contractual hasta bastante después de esa fecha como lo demuestra su fax de 25 de octubre de 2.005, y por eso no puede admitirse que hubiese incumplimiento de la demandada susceptible de ser sancionado en la forma solicitada en la demanda. Pero lo cierto es que el iter contractual se prolongó bastante más allá de lo previsto y, en esa situación, aunque consentida por los compradores, no tenía demasiado sentido imponer a éstos la pérdida de las arras en caso de desistir. Dicho de otro modo, la cláusula se pactó con una previsión de tiempo determinada, que luego quedó sin efecto, sin que tenga sentido que la renuncia a seguir vinculados por el contrato, tal como se produjo, pueda ser sancionada del mismo modo que si hubiese acontecido dentro del plazo inicial fijado para el otorgamiento de la escritura. El contrato, tras el 30 de septiembre, entró en una fase distinta, en la que se estaba más allá de lo que las partes previeron inicialmente y, aunque los contratantes se mostraron de acuerdo en seguir adelante, no puede darse al pacto de arras la misma eficacia que si se hubiese actuado en el plazo que al principio se previó.

Por otra parte, aunque es verdad que los demandantes aceptaron que el contrato continuase vigente tras el 25 de octubre, no es menos cierto que el 25 de noviembre todavía continuaban sin instalar los muebles de la cocina, como lo revela el acta notarial que la demandada interesó el mencionado día. Ya hemos dicho antes que el retraso de 16 días en cuanto a la instalación de los muebles de la cocina no entrañaba un incumplimiento esencial del contrato por parte de la vendedora, pues habían estado las partes en tratos para la selección del mobiliario, habiéndose realizado primero una elección que se cambió el 25 de octubre. Mas la falta de inicio de la instalación de los muebles, ni siquiera a 25 de noviembre, muestra que el contrato había entrado en crisis y que no puede darse a la situación creada el mismo severo tratamiento que si las cosas hubiesen ocurrido antes del 30 de septiembre.

Siendo así, lo que ha de hacerse, al entender de la sala, es dar a las cosas el tratamiento que procede cuando ocurre el fracaso o ineficacia de los contratos, esto es, la restitución de prestaciones, por lo que ha de estimarse la demanda únicamente en cuanto a la cantidad de 12.000 euros que fue entregada por los demandantes.

CUARTO.- No se hará pronunciamiento sobre las costas de ninguna de las dos instancias, al estimarse en parte recurso y demanda, conforme a lo establecido en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo que se refiere a los intereses, los devengará la cantidad que finalmente se reconoce desde la presentación de la demanda, conforme se solicitó y disponen las normas generales sobre mora en el cumplimiento de las obligaciones. En cuanto al interés procesal, respecto al que es obligado que la sala se pronuncie, según establece el artículo 576 de la citada ley , no se considera procedente que se devengue desde la fecha de la sentencia de primera instancia, pues se declara improcedente el pago de la suma que el Juzgado fijó, de modo que resultaría injusto que se sancionase a la recurrente con el pago del interés adicional, sobre todo cuando no resultaba indudable tras la sentencia de primer grado que al menos los 12.000 euros habrían de pagarse.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por CONTVI, S.A., contra la sentencia de fecha veintiuno de febrero de dos mil siete, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 38 de Barcelona en el asunto mencionado en el encabezamiento, debemos revocar y revocamos dicha sentencia y, en su lugar, estimando sólo en parte la demanda, condenamos a la citada sociedad a pagar a los actores, D. Juan Carlos y Dña. Silvia , la cantidad de doce mil euros, con el interés legal desde la presentación de la demanda, que se incrementará en dos enteros desde la fecha de esta sentencia, sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas de ninguna de las dos instancias.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de esta sentencia, para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.