Sentencia Civil Nº 199/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 236/2010 de 08 de Abril de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00199/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933835/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 7003836 /2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 236 /2010

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 625 /2008

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 3 de ARGANDA DEL REY

De: GESTION URBANISTICA PRIVADA, S.L

Procurador: GEMMA PINILLA SANZ

Contra:

Procurador:

Ponente: ILMO. SR. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a ocho de abril de dos mil once.

La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Resolución de Contrato y Reclamación de Cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Arganda de El Rey, seguidos entre partes, de una, como demandantes-apelados D. Domingo , Dª Frida y D. Gines , representado por la Procuradora Dª Mª Isabel Ramos Cervantes y asistidos de la Letrada Dª Esther Román Álvarez, y de otra, como demandado-apelante Gestión Urbanística Privada, S.L., representado por la Procuradora Dª Gemma Pinilla Sanz y asistido del Letrado D. Francisco José Otero Bona.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 3, de Arganda de El Rey, en fecha 26 de noviembre de 2009, se dictó Sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Fallo: ESTIMAR en su integridad LA DEMANDA formulada por la Procuradora de los Tribunales Doña Beatriz Salcedo López, en nombre y representación de Don Domingo , Don Gines y Doña Frida , frente a GESTIÓN URBGANÍSTICA PRIVADA S.L., y, en consecuencia, debo efectuar los siguientes pronunciamientos:

DECLARO RESUELTO el contrato celebrado entre Don Domingo y la entidad demandada el día 26 de junio de 2006

DECLARO RESUELTO el contrato celebrado entre Don Gines y Doña Frida y la entidad demandada el día 1 de septiembre de 2006,

CONDENO a la parte demandada a abonar a Don Domingo la cantidad de 45.202Ž81 con los intereses legales que habrán de computarse desde las distintas fechas de entrega en las cuantías correspondientes

CONDENO ala parte demandada a abonar a Don Gines y a Doña Frida la cantidad de 29.372Ž81, con los intereses legales que habrán de computarse desde las distintas fechas de entrega en las cuantías correspondientes.

CONDENO a la parte demandada al pago de las costas procesales".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha trece de abril de 2010 , para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO , la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día seis de abril de 2011 .

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación de la apelante Gestión Urbanística Privada S.L., actora en primera instancia, se interpone recurso contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de 1ª instancia nº 3 de Arganda del Rey, estimatoria de la demanda de resolución de contratos de compraventa y devolución de cantidades entregadas interpuesta por D. Domingo , D. Gines y Dª. Frida , denunciando como único motivo de apelación su disconformidad con lo resuelto.

SEGUNDO.- Sucintamente, en la demanda iniciadora del procedimiento los actores exponían: que D. Domingo de una parte, con fecha 29 de junio de 2.006; y de otra D. Gines y Dª. Frida , con fecha 1de septiembre de 2.006, compraron respectivamente, el primero, el piso NUM000 ) y el trastero nº NUM001 sito en la calle DIRECCION000 NUM002 , así como la plaza de garaje nº NUM003 sita en la DIRECCION000 NUM004 y NUM005 ; y los segundos el piso NUM006 ) y trastero nº NUM007 de la DIRECCION000 nº NUM002 , así como la plaza de garaje nº NUM008 sita en la c/ DIRECCION000 NUM004 y NUM005 de la localidad de Tielmes (Madrid). Que en la estipulación 12ª de los contratos se establecía "que la entrega del inmueble objeto de la compraventa lo será para el día 31 de julio de 2.007, si bien dicha fecha se ha de considerar como cierta también es aproximada siempre y cuando no medie causa mayor o causa fortuita en el transcurso de las obras". Que transcurrida con exceso la fecha de entrega, el 6 de junio de 2.008, al no tener noticias de la demandada, le remitieron un burofax solicitando la resolución del contrato y la devolución de las cantidades entregadas. Que la demandada contestó reconociendo tácitamente la imposibilidad del cumplir el contrato al estar paralizada la construcción del edificio en el que deberían ubicarse las plazas de garaje por causa de unos procedimientos judiciales, ofreciendo rebajarles del precio el importe de dichas plazas. Que al no interesar a los actores la propuesta, nuevamente por burofax de 14 de julio de 2.008 reiteraron la resolución de los contratos y la petición de devolución de las cantidades entregadas, a lo que la demandada se opuso.

La demandada se opuso alegando que el retraso en la entrega fue debido a que el Juzgado de 1ª instancia nº 4 de Arganda con fecha 22 de marzo de 2.007 ordenó la suspensión de las obras del edificio de la c/ DIRECCION000 NUM002 en la que se ubicaban las viviendas, habiéndose dictado sentencia ordenando el alzamiento de la suspensión el 8 de enero de 2.008 por lo que la obra estuvo suspendida 334 días a pesar de estar prácticamente finalizada, reiniciándose inmediatamente las labores de terminación de las viviendas, estando a disposición de los compradores el 5 de mayo de 2.008, otorgándose las licencias de primera ocupación el 30 de julio de 2.008. No obstante quedaba pendiente de resolución de la suspensión las obras de la C/ DIRECCION000 NUM004 y NUM005 donde se ubicaban las plazas de garaje cuyo alzamiento no fue hasta que esta Sección dictó sentencia el 26 de junio de 2.008 . Que por ello concurrió fuerza mayor y que por ello ofreció a los actores rebajar del precio de la compra el valor de cada plaza de garaje en 9.000 euros. Que en consecuencia no hubo incumplimiento alguno porque la prestación podía ser cumplida mediante la expresada modificación y que el retraso en la entrega se debió a causas ajenas a su voluntad.

La Juzgadora de instancia estimó la demanda al entender que aunque el retraso en la entrega no fue por culpa de la demandada, la imposibilidad de entregar las plazas de garaje si que comportaba un incumplimiento de las obligaciones contractuales pactadas.

TERCERO.- En las alegaciones de su recurso, la apelante, después de manifestar su conformidad con la desestimación de la petición resolutoria por el retraso en la entrega, muestra por el contrario su disconformidad con el acogimiento de dicha petición por la no entrega de las plazas de garaje. Alega que de los contratos de compraventa aportados se infiere que las plazas de garaje serían construidas en edificio distinto al de las viviendas, y que no fue hasta el 4 de julio de 2.008 cuando la A.P. ordenó el alzamiento de la suspensión de las obras del edificio en el que se iban a construir, pero los demandantes se precipitaron al comunicar la resolución del contrato un mes antes de que se produjera el alzamiento, sin tener en cuenta que mientras no se alzara la suspensión no había imposibilidad de entregar los garajes. Finalmente concluye que el garaje se ubicaba en una finca independiente de las viviendas y por tanto sin conexión alguna con esta y con los trasteros.

CUARTO.- Sin necesidad de entrar de nuevo en el examen de si el retraso invocado por los actores era o no causa suficiente para la resolución de los contratos, puesto que ninguna de las partes cuestiona la decisión desestimatoria del mismo, la cuestión a resolver en este recurso queda reducida a determinar una vez más si la falta de entrega de los garajes comportaba o no frustración en las expectativas de los compradores y era por tanto también suficiente para acoger la petición resolutoria.

En la cláusula 1ª de los respectivos contratos privados firmados por los actores con la demandada con fechas de 29 de junio y 1 de septiembre de 2.006, la demandada vendía "como cuerpo cierto, la vivienda, el trastero y la plaza de garaje descritos en el manifestando del presente documento ", "manifestando" en el que la demandada solamente decía ser dueña de un solar hoy en el nº NUM002 de la C/ DIRECCION000 y otro solar en el nº NUM005 de la misma calle, en los que estaba procediendo a promover la construcción y venta de los referidos inmuebles, añadiendo que el objeto del contrato lo constituían la vivienda...además del trastero.....y la plaza de garaje, con independencia de la ubicación de las plazas de garaje en el solar de la c/ DIRECCION000 nº NUM005 , y de las viviendas y trasteros en el solar de la c/ DIRECCION000 nº NUM002 . En la cláusula sexta se decía que "El Incumplimiento de cualquiera de las estipulaciones pactadas....dará lugar a la resolución del contrato ". Los términos literales del contrato son tan claros que basta acudir a la regla del párrafo primero del art. 1.281 cuando dice que "si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas", y en el presente caso no ofrecen duda. El objeto único del contrato lo constituían tanto las viviendas como los trasteros y plazas de garaje. Por todos ellos se fijó un precio conjunto y una fecha de entrega.

De otra parte, tal y como adelanta la Juzgadora de instancia, uno de los efectos de las obligaciones recíprocas es la facultad de resolverlas cuando alguno de los obligados no cumple lo que le incumbe, concediéndose al perjudicado el derecho de optar entre exigir el cumplimiento o la resolución (art. 1.124 del C.C .). Pues bien en el presente caso concurren todos los requisitos o presupuestos que dicho precepto exige: en primer termino, la existencia de una compraventa con precio aplazado; en segundo lugar, el incumplimiento por la demandada de su obligación de entrega; en tercer lugar, que el incumplimiento fue debido a causa imputable a la misma; en cuarto lugar que los compradores cumplieron sus obligaciones de pago cuando promovieron la resolución; y finalmente que la demandada no cumplió parte de sus obligaciones contractuales al no poder hacer entrega de las plazas de garaje. Ya con fecha 1de julio de 2.008, es decir transcurrido casi un año desde que debió hacerse entrega del objeto comprado (31 de julio de 2.007), la demandada había remitido a los compradores un burofax en el que manifestaba, que si bien se encontraba en condiciones de hacer entrega de la viviendas y trasteros, no sucedía lo mismo en cuanto a las plazas de garaje porque habiendo sido demandada en procedimiento de suspensión de la obra, solo se había acordado judicialmente el alzamiento de la suspensión de las obras de la c/ DIRECCION000 NUM002 (en la que se ubicaban las viviendas y trasteros), pero no el de las obras de la c/ DIRECCION000 NUM005 (en la que se ubicaban las plazas de garaje), y por ello ofrecía la posibilidad de escriturar las viviendas y trasteros, descontando del precio total pactado la cantidad de 9.000 euros en los que valoraba cada plaza de garaje. Pero es que aunque efectivamente hasta el 4 de julio de 2.008 no se alzó la suspensión de las obras de la c/ DIRECCION000 NUM005 (en la que debían construirse las plazas de garaje), la suspensión de estas obras se había decretado por sentencia dictada por el Juzgado de 1ª instancia nº 4 de Arganda con fecha 8 de enero de 2.008 , es decir pasados seis meses desde que debieron entregarse las plazas de garaje, por lo que no hubo ningún impedimento para que estas se construyeran desde que se firmaron los contratos hasta que debieron entregarse. No estamos por tanto en presencia de un supuesto de concurrencia de fuerza mayor como la demandada pretende porque ni se trata de un suceso imprevisible e inevitable, ni se este se produjo durante la vigencia del contrato (art. 1.105 ), sino claramente ante un incumplimiento de la obligación de entregar las plazas de garaje que por su gravedad y esencialidad supone comporta un incumplimiento del contrato. Es por tanto irrelevante que en la fecha de resolución del contrato por los compradores demandantes (6 de junio de 2.008), no se hubiera dictado todavía por esta Audiencia sentencia ordenando el alzamiento de la suspensión de las obras de los garajes, porque estas no se habían iniciado ni siquiera en la fecha pactada de entrega del objeto comprado y por tanto no se habían visto afectadas por los procedimientos judiciales.

QUINTO.- Por disposición del art. 398 de la L.E.C . las costas de este recurso deberán ser impuestas a la apelante.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. José Ignacio López Sánchez en nombre y representación de Gestión Urbanística Privada S.L., contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de 1ª instancia nº 3 de Arganda del Rey con fecha 26 de noviembre de 2.009 , de la que el presente Rollo dimana, debemos confirmarla y la confirmamos, con imposición a la apelante de las costas causadas por este recurso.

Al notificarse esta resolución instrúyase a las partes si es o no firme y, en su caso, los recursos que pudieran caber contra la misma, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 236/10 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico