Sentencia Civil Nº 199/2011, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 2, Rec 217/2010 de 27 de Junio de 2011

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 199/11

Ilmos. Sres.

Presidente

D. JOSE FRANCISCO COBO SAENZ

Magistrados

D. ERNESTO VITALLE VIDAL

D. RICARDO J. GONZALEZ GONZALEZ

En Pamplona/Iruña , a 27 de junio de 2011 .

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra , compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 217/2010 , derivado del Juicio Ordinario nº 915/2009 , del Juzgado de Primera Instancia Nº 7 de Pamplona/Iruña ; siendo parte apelante , los demandados Dña. Gema y D. Millán , r epresentados por el Procurador D. EDUARDO DE PABLO MURILLO y asistidos por la Letrada Dª GERARDA Mª ECHAIDE SAROBE ; parte apelada , el demandante CONSTRUCCIONES ANDIA S.A. , representada por el Procurador D. JESUS DE LAMA AGUIRRE y asistido por el Letrado D. MIGUEL MARIA MARTINEZ MONREAL .

Siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ERNESTO VITALLE VIDAL .

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada.

SEGUNDO .- Con fecha 21 de abril de 2010 , el referido Juzgado de Primera Instancia Nº 7 de Pamplona/Iruña dictó Sentencia en Juicio Ordinario nº 915/2009 , cuyo fallo es del siguiente tenor literal:

"Que ESTIMANDO, como ESTIMO, INTEGRAMENTE, la demanda formulada por D. Jesús De Lama Aguirre, Procurador de los Tribunales, y de CONSTRUCCIONES ANDIA S.A., contra Dª Gema y D. Millán , representados en autos por el Procurador D. Eduardo De Pablo Murillo, debo CONDENAR Y CONDENO a dichos demandados a abonar a la parte actora la cantidad de 150.228 (CIENTO CINCUENTA MIL DOSCIENTOS VEINTIOCHO) Euros, en concepto de precio aplazado de pago de la vivienda objeto del contrato de compraventa concertado entre las partes en fecha 29 de marzo de 2.007 sita en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 , con sus anejos, garaje nº NUM003 y trastero nº NUM004 sitos en el NUM005 NUM000 del edificio, más los intereses de demora correspondientes, CONDENANDO asimismo a la parte demandada a que de forma coetánea, otorgue escritura pública de compraventa conforme a lo concertado en el contrato privado de compraventa antes señalado, con apercibimiento de que de no hacerlo voluntariamente, lo hará el Juzgado en su nombre, debiendo CONDENAR asimismo a los demandados a abonar a la parte actora en concepto de daños y perjuicios la cantidad de 170,26 (CIENTO SETENTA CON VEINTISEIS) Euros en concepto de gastos de Comunidad de Propietarios que ha tenido que abonar desde la fecha en que tuvo que otorgarse la escritura de venta, más las cuotas de Comunidad de Propietarios que la parte actora satisfaga hasta la efectiva entrega mediante otorgamiento de escritura coetáneo al pago total del resto del precio indicado, junto con los intereses de demora correspondientes; y que DESESTIMANDO, como DESESTIMO, INTEGRAMENTE, la reconvención formulada por los demandados contra la parte actora, debo ABSOLVER y ABSUELVO libremente a ésta de cuantos pedimentos se contienen en el escrito de reconvención, y todo ello con expresa imposición a los demandados de las costas procesales causadas en este procedimiento.

Notifíquese a las partes, haciéndoles saber que contra la presente sentencia cabe interponer recurso de apelación, el cual se preparará ante este Juzgado dentro de los cinco días siguientes a su notificación, si bien sólo se admitirá a trámite si se constituye en la Cuenta de este Juzgado, el depósito legalmente prevenido, que deberá acreditarse.

Líbrese y únase testimonio y llévese el original al Libro de Sentencias de este Juzgado.".

TERCERO .- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de Dña. Gema y D. Millán .

CUARTO.- La parte apelada, CONSTRUCCIONES ANDIA S.A. , evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia.

QUINTO .- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a esta Sección Segunda , en donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 217/2010 , habiéndose señalado día para su deliberación y fallo, con observancia de las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Según la sentencia se ejercita acción de incumplimiento de contrato por reclamación de abono de precio pendiente de pago aplazado según contrato de compraventa de vivienda.

La demandada solicita el desistimiento por entender existe pacto de reserva de dominio hasta el pago total por lo que es contrato sometido a condición suspensiva y al no cumplirse la condición queda sin efecto el contrato. Reconviene esta demandada para devolución de cantidades entregadas a cuenta y declaración de nulidad de la cláusula de 10ª párrafo 1º, del contrato, por considerar que es una cláusula penal abusiva, y tampoco esta dispuesta a abonar gastos de la titularidad de la vivienda al no haberse trasladado y existir un pacto de reserva de dominio ni esta dispuesta a pagar los gastos de comunidad. La Juez "a quo" considera que hay un contrato consensual, y que por tanto no cabe desistimiento, ya que la reserva de dominio no significa condición suspensiva, coincidiendo con la escritura la entrega y por tanto no ampara el desistimiento unilateral. Se desestima la reconvención por la devolución de cantidades a cuenta. Hay incumplimiento de la demandada, lo cual legitima el tener en cuenta el art. 1124 del C. Civil al exigir el cumplimiento. En cuanto a que la demandada se niega a pagar los gastos de la titularidad y los gastos de comunidad por no poder abarcar la indemnización de daños y perjuicios en el futuro, la Juez "a quo" dice que si no se ha podido trasmitir, ha sido porque no ha querido otorgar la escritura y por tanto hay un perjuicio económico que tiene cabida en el art. 220 de la LEC , como condena de futuro, ya que abarca también en este caso las cuotas de comunidad futura, bastando que hayan sido abonadas por la actora. En lo que se refiere a nulidad no se rompe con el equilibrio de las partes aunque se aplique solo al comprador principal ya que es obligación del comprador la de seguir adelante con el contrato y el otro debe de entregar la vivienda lo que no excluye que el vendedor tenga que abonar daños y perjuicios en su caso por incumplimiento, además aquí es inaplicable esa cláusula porque el vendedor no quiere la resolución ni el comprador alega incumplimiento del vendedor. Por tanto estimación de la demanda y desestimación de la reconvención.

Los apelantes Dª Gema y D. Millán , aduce A) Respecto al pacto de reserva de dominio (cláusula décima del contrato) hay que decir que según el T. Supremo el contrato sometido a condición suspensiva si bien carece de regulación jurídica resulta que aunque se entregue la casa no se trasmite la propiedad derogándose así los artículos 609 y 1461 del C. Civil . Si no se cumple la condición suspensiva, la obligación se tiene por no existente, o sea la resolución expresa del convenio. B) Respecto a la indemnización de daños y perjuicios el art. 220 de la LEC , solo prevé condenas de futuro cuando se reclama el pago de prestaciones periódicas o de interés, no cuando es indemnización de daños y perjuicios por lo que no cabe conceder gastos de comunidad que no se piden como tal sino como indemnización y además está el pacto de reserva de dominio. Por otra parte es contrario al art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal , porque no han tenido oportunidad de votar en contra. C) Respecto a la cláusula 10ª, el único incumplimiento penalizado expresamente es el del comprador no el del vendedor. Por tanto hay desequilibrio. No tiene sentido fijarse en el tipo de obligación dineraria o no como hace la otra parte. Es verdad que se puede exigir daños y perjuicios del vendedor, pero hay que probarlos. Es independiente de que se haya producido o no el incumplimiento del vendedor la declaración de nulidad de esa cláusula.

El Apelado Construcciones Andia , dice: A) Se ha perfeccionado el contrato conforme a la Ley 483 del F. Nuevo y art. 1258 del C. Civil , luego no cabe desistimiento aunque haya pacto de reserva de dominio ( art. 1256 C. Civil . Es una garantía de protección al vendedor exclusivamente. Además están los artículos 1120 y Ley 519 del F. Nuevo en el que se retrotraen los efectos en caso de incumplimiento al día de la constitución de aquella obligación, en perjuicio aquí del comprador y además la facultad de resolver es del vendedor ( art. 1124 del C. Civil ) o en su caso de cumplir. B) En cuanto a daños y perjuicios el art. 1101 del C. Civil en relación con el art. 1124 nos dicen que al no cumplir su obligación de otorgar la escritura los gastos son de cuenta del comprador incluidos los gastos de comunidad del art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal , siendo el nexo de causalidad evidente, quienes deberían figurar como titulares de la vivienda y por tanto deberían hacer frente a esos gastos. La indemnización pretendida es asimilable al concepto de renta luego debe indemnizarse por las cuotas de comunidad que se vayan devengando en el futuro. No se vulnera el art. 220 de la LEC . en la interpretación flexible que viene haciendo la jurisprudencia, tampoco es de recibo que no haya podido oponerse en Junta de propietarios ya que no tiene autoridad moral para exigir algo que todavía no ha ganado como derecho. C) Respecto a la impugnación de la estipulación 10ª se admitió por la compradora que las obligaciones son diferentes luego no hay desequilibrio y además el vendedor podría, caso de haber incumplido tenido que pagar indemnizaciones superiores, y además entregó aval el vendedor. Por tanto aplicación de buena fe de la ley 490 del F. Nuevo y a favor del deudor la interpretación de los pactos ( art. 1281 del C. Civil .).

TERCERO.- Esta Sala entiende de conformidad con los argumentos de la sentencia que no cabe desistimiento de la parte demandada en este caso ya que tiene que cumplir dicha parte con aquello a lo que ha venido comprometido conforme a los artículos 1254 , 1261 del C. Civil , y concordantes, lo contrario sería dar paso al art. 1256, es decir quedaría al arbitrio de la parte contratante el cumplimiento del contrato lo que aquí no es de recibo máxime teniendo en cuenta que en ningún momento se ha expuesto por la parte demandada razones o motivos justificados del pretendido desistimiento. Dicho esto, hay que significar que no se puede apoyar ese desistimiento en la existencia de una pretendida condición suspensiva porque realmente como muy bien dice la Juzgadora "a quo", el contrato es consensual y la reserva de dominio no significa ninguna condición suspensiva, ya que la coincidencia de la entrega de la vivienda y de la escritura es obvia y por tanto no ampara ningún desistimiento unilateral, únicamente es un privilegio, por decirlo de alguna manera, de la parte hoy actora el reservarse el dominio como garantía que la Ley permite en todos estos casos y que el propio contrato en su cláusula 10ª in fine lo admite. En lo que respecta a los demás gastos reclamados aquí a modo de indemnización de daños y perjuicios, esta Sala entiende que de ninguna forma puede la parte que se ha negado a cumplir con el contrato, aducir que está exenta de la reclamación de perjuicios que se le ejercita cuando en verdad ha sido la causante de la situación que se produce, es decir se ha visto obligada la parte actora a satisfacer una serie de gastos, en concreto de comunidad a las que en principio no tendría porque haber hecho frente, pero a los que se ha visto obligada a hacer y esto mismo se debe de aplicar a cualquiera otra serie de gastos que justificadamente la parte actora reclame como abonados o que tenga que abonar mientras no se cumpla con el contrato por la parte. Evidentemente no se vulnera en absoluto el art. 220 de la LEC , puesto que está previsto en dicho articulo la condena de futuro y por tanto que las rentas o las cuotas de comunidad futura en su caso estén incluidas en dicho precepto, bastando repetimos con que hayan sido abonadas por la actora o se vea obligado a ello como consecuencia del comportamiento de la parte hoy incumplidora. De todas maneras hay exactamente que tener en cuenta la misma existencia de un contrato en que se viene teniendo en cuenta precisamente este extremo como obligación de la parte demandada, es decir se establece en la cláusula quinta que todos los gastos impuestos que se ocasionen por la compraventa, serán de cuenta y cargo de la parte compradora y a esta cláusula hay que atenerse indudablemente.

Por último en lo que respecta a la pretendida nulidad de la cláusula décima no tiene base ninguna el alegar tal nulidad puesto que evidentemente no se altera el equilibrio de las partes por mucho que haya sido impuesto en la redacción por el vendedor porque es una facultad que se le concede para el caso de que la otra parte no incumpla y como muy bien se razona tanto por la Juzgadora "a quo" como por el apelado en contestación a la apelación resulta que aquí nos encontramos con una obligación que está estipulada en un contrato a la que no se opuso la otra parte y cuando tampoco se puede por la parte que ha incumplido aducir que sea ninguna causa de nulidad al no existir causa imputable alguna a la parte hoy actora.

CUARTO.- Dada la desestimación del recurso, de conformidad con lo prevenido en el artículo 398 L.E.C ., procede imponer a la parte apelante las costas causadas en esta segunda instancia.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación al que el presente Rollo se contrae, interpuesto por el Procurador D. EDUARDO DE PABLO MURILLO , en nombre y representación de D. Gema y Millán , contra la sentencia de fecha 21 de abril de 2010 dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 7 de Pamplona/Iruña en Juicio Ordinario nº 915/2009 , debemos confirmar y confirmamos la citada resolución, con imposición de las costas de la apelación a la parte apelante.

La presente resolución, de concurrir los requisitos establecidos en los artículos 477 y 469, en relación con la disposición final 16ª de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil , es susceptible de recurso de casación y de recurso extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo o, en su caso, de recurso de casación ante la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra , debiendo presentar ante esta Sección el escrito de preparación en el plazo de los CINCO DIAS siguientes al de su notificación.

Debiendo acreditarse en el momento del anuncio o preparación del recurso haber consignado el depósito exigido para recurrir en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano abierta en Banesto, con apercibimiento de que de no verificarlo no se admitirá a trámite el recurso pretendido.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.