Sentencia CIVIL Nº 199/2017, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 185/2017 de 16 de Mayo de 2017

Encabezamiento

Rollo nº 000185/2017
Sección Séptima
SENTENCIA Nº 1 9 9
SECCION SEPTIMA
Ilustrísimos/as Señores/as:
Presidente/a:
Dª Mª DEL CARMEN ESCRIG ORENGA
Magistrados/as
Dª PILAR CERDAN VILLALBA
Dª MARÍA IBÁÑEZ SOLAZ
En la Ciudad de Valencia, a dieciséis de mayo de dos mil diecisiete.
Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación,
los autos de Juicio Ordinario - 000217/2016, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA
E INSTRUCCIÓN Nº 1 DE XÀTIVA, entre partes; de una como demandado - apelante/s EXCMO
AYUNTAMIENTO DE XATIVA, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. JOSE LUIS NOGUERA CALATAYUD y
representado por el/la Procurador/a D/Dª MARIA JOSE DIEGO VICEDO, y de otra como demandante -
apelado/s AGRICOLA XATIVA, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. AMADEO PLA CASANOVA y representado
por el/la Procurador/a D/Dª ALEJANDRINA BOSCA CASTELLO.
Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. PILAR CERDAN VILLALBA.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 1 DE XÀTIVA, con fecha 22/11/2016, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'FALLO: Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda de juicio ordinario formulada porla Procuradora de los Tribunales Sra. Boscá Castelló, en nombre y representación de la entidad mercantil Agrícola Xàtiva, S.L contra el Excmo. Ayuntamiento de Xàtiva, y en su virtud: 1.- Se declara la resolución del contrato de compraventa celebrado en fecha 17 de febrero de2006 entre las partes de la parcela nº 1 ubicada en la Unidad de Ejecución de Meses del Sector Industrial 14, finca registral nº 28.188 del Registro de la Propiedad de Xàtiva.

2.- Se condena al Excmo. Ayuntamiento de Xàtiva a abonar a la entidad mercantil Agrícola Xàtiva el precio de venta y los gastos e impuestos que se hubieran abonado con la consiguiente devolución por la demandante del citado inmueble a la parte demandada.

3.- Se condena al Excmo. Ayuntamiento de Xàtiva a abonar a la entidad mercantil Agrícola Xàtiva el interés legal del precio de venta desde la fecha de celebración del contrato hasta el completo pago de la cantidad debida.

4.- Se condena al Excmo. Ayuntamiento de Xàtiva a abonar las costas del presente procedimiento.



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 08/05/2017 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- El presente recurso de apelación se formula por la parte demandada EXCMO AYUNTAMIENTO DE XÁTIVA contra la sentencia que estimó en un todo la demanda de juicio ordinario contra ella interpuesta por AGRICOLA XÁTIVA S.A. sobre resolución del contrato de compraventa de 17-2-2016 suscrito entre las partes sobre la parcela 1 ubicada en la Unidad deEjecución Meses del Sector Industrial 14, finca registral nº 28.188 del Registro de la Propiedad de Xátiva, basada en que la primera entregó un inmueble distinto del pactado incumpliendo tal contrato que no sirve para su fin porque carecía de accesos y porque su uso fue comercial y no el industrial convenido .

Se funda el recurso en que la anterior sentencia incurre en una indebida valoración de las pruebas y vulnera el art.1124 del CC ya que, en contra de lo que resuelve, no existe incumplimiento contractual alguno que deba llegar a la excepcional acción de resolución del contrato que se plantea en la demanda que en realidad es calificable como la de vicios ocultos ya prescrita por el paso de 6 meses según el art.1490 del mismo Código , pues de aquellas pruebas se infiere,que la actora conocía, porel pliego de condiciones administrativa del contrato de compraventa, que la parcela que adquiría de suelo urbano de uso industrial era edificable según el planeamiento vigente al que se remitía lo que determinaba que teniendo tal uso industrial global todo el sector esa edificabilidad se delimitaría en él y lo fue como comercial, uso éste que supone un plus de valor sobre el primero y que, si bien no es compatible con el industrial de taller y artesanía no consta que ésta pretendiera hacer estas instalaciones siendo que la única licencia que solicitó fue para ese uso comercial para implantar una gasolinera con accesos que se le denegó por la ubicación de éstos que pretendía por la rotonda pero que podía solicitar por otros sitios lo que no ha realizado, como se dice por la resolución recurrida.

La parte actora se opuso al recurso por los fundamentos contrarios y por los propios de la sentencia.



SEGUNDO.- Se da por reproducida la Fundamentación Jurídica de la sentencia de instancia en lo que no se oponga a lo que se dirá a continuación, con revisión de las actuaciones,pruebas, de la valoración de éstas, y de las normas y doctrinas aplicables,todo ello en relación con los motivos de recurso.

1)Como tales normas y doctrina aplicables citamos : -Sobre el ámbito de este recurso ,el artículo 465 .4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dice "La Sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461. La Sentencia no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado." Aligual el Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de 4 de febrero de 2009, dictada en el recurso de Casación 794/2003 , Pte Marín Castan, Francisco, nos dice :"Esto es así porque, como en infinidad de ocasiones han declarado esta Sala y el Tribunal Constitucional, la apelación es un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum quantum apellatum (se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante" .

Por ultimo la reiterada Jurisprudencia en el sentido de que ' ... en el recurso de apelación deben reputarse cuestiones nuevas las suscitadas con posterioridad a los periodos de alegaciones y es reiterada la doctrina del Tribunal Supremo en virtud de la cual tal recurso no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver problemas o cuestiones distintos de los planteados en la primera instancia, pues aunque permite al Tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en primera instancia, dado que a ello se opone el principio general de derecho 'pendente appellatione, nihil innovetur' a que se alude....' (entre otras, en las sentencias del Tribunal Supremo de 19 de julio y 2 de diciembre de 1983 , 6 de marzo de 1984 , 19 de julio de 1989 , 21 de abril de 1992 y 9 de julio de 1997 ).

-En relación con la carga de la prueba,en general el art.217 de la LEC , que impone al actor la prueba de la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda o de la reconvención,y a los demandados en éstas la de los que impidan extingan o enerven la eficacia de los primeros.

-Respecto de la valoración de las pruebas es reiterada la jurisprudencia sobre ésta en el sentido de que el criterio valorativo de los tribunales de primer grado debe, por regla general, prevalecer, pero que el expresado criterio, en principio prevalente, debe rectificarse en la segunda instancia cuando por parte del recurrente se ponga de manifiesto un evidente fallo en el razonamiento lógico o en el 'iter' inductivo del órgano de la primera. Es tambien doctrina jurisprudencial la de que ese proceso valorativo de las pruebas es incumbencia de Jueces y Tribunales sentenciadores y no de las partes litigantes, a las que queda vedada toda pretensión de sustituir el criterio objetivo del órgano enjuiciador por el suyo propio, dado que la prevalencia de la valoración realizada por éste obedece a la mayor objetividad que la de las partes, pues sus particulares y enfrentados intereses determina la subjetividad y parcialidad de sus planteamientos ( S.T.S. 1 marzo de 1994 , 20 julio de 1995 ).

De estas pruebas a valorar, sobre las testifícales el art. 376 L.E.C dice que los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran .

Por último respecto a la prueba documental en lo que aquí afecta el art.326 de la LEC regula la fuerza probatoria de los documentos privado y dice ': 1. Los documentos privados harán prueba plena en el proceso, en los términos del artículo 319, cuando su autenticidad no sea impugnada por la parte a quien perjudiquen.

2. Cuando se impugnare la autenticidad de un documento privado, el que lo haya presentado podrá pedir el cotejo pericial de letras o proponer cualquier otro medio de prueba que resulte útil y pertinente al efecto. Si del cotejo o de otro medio de prueba se desprendiere la autenticidad del documento, se procederá conforme a lo previsto en el apartado tercero del artículo 320. Cuando no se pudiere deducir su autenticidad o no se hubiere propuesto prueba alguna, el tribunal lo valorará conforme a las a las reglas de la sana crítica'.

- La interpretación de los contratos se deberá practicar, según los artículos 1281 y siguientes del Código Civil ,en el sentido de que, si sus términos son claros y no ofrecen duda racional de la intención de las partes, ha de estarse a su sentido literal, sin que sea posible aplicar otras normas de hermenéutica ni otros argumentos interpretativos que desvirtúen las intenciones claramente reveladoras de la voluntad de quienes contrataron (- T.S. 1ª SS. de 16 de diciembre de 1987 EDJ 1987/9369 , 24 de septiembre de 1991 EDJ 1991/8916 y 22 de marzo de 1993 EDJ 1993/2788, entre otras muchas).Esta doctrina jurisprudencial señala que, la interpretación de los contratos viene regulada en un plano de jerarquización en los artículos 1281 a 1289 del Cuerpo legal sustantivo expresado, de manera que la observancia de la regla contenida en el artículo 1281.1 impide la aplicación subsidiaria de las previstas en su segundo apartado y en las posteriores, ya que aquella tiene rango preferencial y prioritario,siendo labor del juez de instancia sólo revocable en los términos dichos antes para la valoración de las pruebas .

-En lo que afecta al fondo debatido en la presente el Artículo 1100 del CC dice 'Incurren en mora los obligados a entregar o a hacer alguna cosa desde que el acreedor les exija judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de su obligación. No será, sin embargo, necesaria la intimación del acreedor para que la mora exista: 1.º Cuando la obligación o la ley lo declaren así expresamente. 2.º Cuando de su naturaleza y circunstancias resulte que la designación de la época en que había de entregarse la cosa o hacerse el servicio, fue motivo determinante para establecer la obligación. En las obligaciones recíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe. Desde que uno de los obligados cumple su obligación, empieza la mora para el otro.' Por su parte el incumplimiento de los contratos lo regula el Art.1.101 del CC , que dice que quedan sujetos a la indemnización de daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieron al tenor de aquéllas y el cual viene referido a aquellos casos en que es incumplimiento es de tal entidad que impide el uso de la cosa es decir,supone un 'aliud por alio' que va más allá de la mera inexactitud en el cumplimiento de la obligación de entrega por la existencia .Se trata de que hay tal inhabilidad del objeto, y no una mera inexactitud en el cumplimiento al que le sean aplicables las normas específicas de los arts.336 y 342 del C.Comercio en relación con el Art.1490 del CC , El Tribunal Supremo diferencia en unos casos entre prestación defectuosa y prestación distinta ( SSTS 26 de noviembre 1991 y 30 de octubre 1998 ), en otros acude a la distinción entre cosa defectuosa y cosa distinta ( SSTS de 11 de abril 1995 , de 27 de mayo 1996 , y de 4 de julio 1997 ) o, incluso, equipara los defectos ocultos a los deterioros, desperfectos o irregularidades en la calidad o idoneidad de los objetos suministrados que dificultan la utilidad de lo adquirido, reservando la denominación de 'aliud pro alio' para la prestación que por completo sea inútil o inhábil para el objeto o fin propuesto en la compraventa ( STS de 17 de febrero de 1994 ) o' para la prestación que por completo sea inútil o inhábil para el objeto o fin propuesto en la compraventa ( STS de 17 de febrero de 1994 ) ,oponiéndose la primera por la via de la excepción 'non rite adimpleti contractu' y la segunda por la de la 'non adimpleti contractu, 'ambas a probar por quien las alega La misma resolución de los contratos y la determinación de la procedencia de la realizada de modo extrajudicial incumbe a los Tribunales que son los que luego han de determinar si es conforme a derecho o no y, según el art.1124 del CC y la reiterada jurisprudencia,se vienen exigiendo la prueba de los siguientes requisitos: a) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían en el sentido de que se pruebe que el contrato no se había celebrado sin la parte inválida que ha motivos aquel o que se frustre el propósito práctico o fin jurídico de las partes al suscribirlo; d) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que, de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, actividad que, entre otros medios probatorios puede acreditarse por la prolongada pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante; e)Que quien ejercita esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución de su adversario y le libera de su compromiso (Sentencias del Alto Tribunal en la Sentencia de 30 de marzo de 1992 -con cita de otras anteriores y de 21 de marzo de 1994 ). La doctrina también establece la aplicación de modo restrictivo de la resolución contractual y en base a razones de tal envergadura que, por si mismas, provocan que las partes no puedan ya ver satisfechas sus legítimos derechos o expectativas y en la manera en que lo pretendían a través del pacto pues, en otro caso, el principio civil de 'conservación del pacto', impone la validez parcial y reducción del precio a menos que se pruebe que el contrato no se había celebrado sin la parte inválida, o que se frustre el propósito práctico o fin jurídico de las partes.

Por otro lado, laplena compatibilidad entre las acciones generales de incumplimiento y las específicas de saneamiento por vicios ocultos es admitida por la doctirna unánime . Así se pronuncia la STS 20-12-77 al decir que '...sin que a ello se oponga lo dispuesto en los artículos 1484 y 1490 del referido cuerpo legal , por ser inaplicables cuando, como aquí ocurre, la acción ejercitada en la demanda no tiene por finalidad obtener el desistimiento del contrato de compraventa celebrado entre los contratantes, o la rebaja proporcional del precio pactado por los vicios ocultos de la cosa vendida, sino la resolución de lo estipulado como consecuencia del defectuoso cumplimiento de la obligación contractual, acción distinta de la que regulan aquellos preceptos..' ( en el mismo sentido las STSS 28-6-82 , 13-4-93 , 25-10-94 y 10-5-95 ).

Esta flexibilidad doctrinal en relación con estas acciones se extiende a la de aplicar una u otra por el Tribunal ( SSTS 3-X-1.979 ; 30-XI-1.983 ; 27-IV-1.984 ; 27-X- 1.987 y 12-VI-1.989 ) aunque no se ejercite de modo expreso por las partes pues, invocados sus presupuestos fácticos ,su aplicación resulta procedente al hallarse dentro de las facultades del juez de instancia (iura novit curia) y no alterar la causa petendi ( STS de 25 de Octubre de 1.994 ).

-Por su relación con el caso citamos la reiterada jurisprudencia querefiere que la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público del planeamiento ( artículos 1258 y 7.1 del Código Civil )sin que seimponga un especial deber de información en los vendedores respecto de extremos cuyo conocimiento puede fácilmente obtenerse mediante una consulta, que implica una mínima diligencia por parte de quien se propone adquirir una finca, realizando una inversión importante, con un determinado objetivo que supone una cierta calificación urbanística , a menos que se trate de circunstancias o de condiciones que supongan una modificación o alteración de hecho respecto de las que se reflejen en los registros o archivos .

2)De las actuaciones y pruebas resulta: -En fecha 7-4-2015(documento 1 de la demanda ) el Excmo Ayuntamiento de Xátiva, aprobó el pliego de condiciones para la enajenación por subasta de las parcelas 1 y 2 de la Unidad de Ejecución Meses del Sector Industrial 14,en las que en lo que aquí atañe la primera que es la ligiosa, castastral 6496903 se describia como parcela urbana de uso industrial edificable según planeamiento vigente, al igual que la segunda .

-Publicada a licitación tras su aprobación para la enajenación de los anteriores parcelas a favor de quien luego se la cedió a la actora,en fecha 17-2-2006 se otorgó escritura de compraventa a favor de ésta con la misma descripción citada en el precedente por importe de 240.464 euros más IVA libre de arrendamientos, al corriente de pagos de contribuciones e impuestos y con todos los derechos ,usos y servidumbres (documentos 3 y 4 de la demanda ).

-En fecha 15-7-2011 la actorasolicitó del Ayuntamiento licencia de obra menor para 'construcción de acceso a la parcela con rebaje del bordillo en una línea de 10 a 12 metros lineales', que fue concedida y se dejó sin efecto por acuerdo de la Junta de Gobierno local del mismode 14-5-2012 en vista del informe del Servicio Territorial de Carreteras de la Consellería de Infraestructuras y Transporte que lo fue en el sentido de que era imposible autorizar ramal directo desde la propia rotonda por la inseguridad que para el tráfico supondría pero siendo aceptable autorizar una entrada fuera se su ámbito estricto lo que implicaría que el Aynuntamiento arbitrara las medidas necesarias a cambios de propiedad interiores a la zona donde se ubica, con presentación de un plano de planta con el diseño de ese ramal y del de salida por el viario interior del polígono, adjuntando plano de esas vías de acceso con entrada por una finca colindante (documentos 5 a 10 de la demanda).

-En fecha 15-3-2012 la actora presentó ante el citado Servicio solicitud de accesos adjuntando plano de situación y del detalle de la obra ,consistente en la implantación de un estación de servicio, restaurante y hotel en la parcela 1 que fue respondida el 6-9-2012 en términos similares al anterior informe (documentos 11 y 12 de la demanda ).

-En fecha 27-2-2012 (Documento 13 de la demanda ) la actora solicitó del Ayuntamiento información urbanísitica de la parcela 1 que lo fue en el sentido de que se calificaba como suelo urbanizable de uso comercial y que le eran aplicables los arts.36 y 38 de las Ordenanzas de la edificación del Plan Parcial 'Normas Particulares Equipamiento Comercial', refiriendo la segunda norma: ' Condiciones de gestión. El suelo destinado al equipamiento comercial no es objeto de cesión gratuíta por su carácter dotacional, sino que constituye una reserba obligatoria que deberá estar incluida en la cesión de aprovechamiento lucrativo correspondiente al Ayuntamiento.

Artículo 38. Condiciones de uso.

1. Uso global: comercial y comercial concentrado.

2.- Usos compatibles: -Hotelero.

-Docente.

-Socio-cultural.

-Sanitario-asistencial.

-Deportivo.

-Público-administrativo.

3.- Aparcamientos y accesos. Cada propietario resolverá el alojamiento de vehículos generado por la actividad interior, con una reserva mínima de 1 plaza cada 200 m2 construídos, reservando siempre para tal fin una superficie del 10% de la parcela.

4.- Condiciones de gestión. El suelo destinado al equipamiento comercial no es objeto de cesión gratuíta por su carácter dotacional, sino que constituye una reserva obligatoria que deberá estar incluída en la cesión de aprovechamiento lucrativo correspondiente al Ayuntamiento.' -La información urbanística de la parcela 2 (documento 14 de la demanda )adquirida por la actora según el mismo contrato de compraventa dada por el mismo ente municipal y fue que le eran aplicables los arts.33 a 35 de las Ordenanzas de la edificación del Plan Parcial 'Normas Particulares Zona Industrial', refiriendo la segunda norma: Artículo 35. Condiciones de Uso.

1.- Uso global. Industrial, en polígono.

2.-Usos compatibles: -Residencial unifamiliar: Limitado a una superficie construída máxima de 125 m2 únicamente para el guarda de la empresa y sólamente en parcelas de superficie mayor de 2,000 metros cuadrados. En todo caso dicha vivienda no podrá desvincularse de la industria para la que se construyera.

-Taller y artesaría.

-Hotelero.

-Comercial.

-Comercial concentrado.

-Oficinas.

-Docente -Socio-Cultural.

-Deportivo.

-Garajes y aparcamientos.

-Recreativos.

-Público-administrativo.

3.- Aparcamientos y accesos. Cada parcela resolverá el alojamiento de vehículos generado por la actividad interior, con una reserva mínima de 1 plaza cada 200 m2 construídos, reservando siempre para tal fin una superficie del 10 por ciento de la parcela. La dispoisición y dimensiones de los accesos no entorpecerá el tráfico exterior. Se garantizará la maniobrabilidad del servicio de bomberos en el interior de las parcelas' -La actora era propietaria de otra parcela en el mismo Sector de Meses que la litigiosa en que construyó dos naves para uso industrial y, según certificación del Registro de la Propiedad de 21-3-2015 expedida a su instancia de las 31 parcelas que integran esta Unidad de Ejecución ninguna es de uso comercial siendo todas de uso industrial(documentos 14 y 15 de la demanda ).

-En el plano de inventario de bienes municipales unido al folio 9 del expediente administrativo acompañado con la contestación a la demanda de la parcela 1 según observaciones del PGOU del 2000 dice 'Plano C-6 urbanos industrial sector Meses Equipamiento comercial' y,al igual en el informe del Ayuntamiento a sus folios 6 y 7 de 15-3-2005 sobre su enajenación y en los pliegos de licitación .

-Según la testifical pericial del Sr. Santos en su calidad de ingeniero de caminos a fecha actual la parcela 1 carece accesos, se tendría que hacer un vial que no hay,la parcela que linda es del Ayuntamiento, por ello no se puede calificar como solar y la actora no ha propuesto accesos distintos ni le consta que los haya pedido a éste y,en cuanto a su uso comercial, que éste es más restringido que el industrial que tiene todo el polígono porque todo uso industrial permite el comercial pero éste no incluye todo lo que permite aquel y que de tener tal comercial debió figurar en el Registro.

-Según la testifical -pericial del Sr. Valentín Jeje de Obras del Ayuntamiento, cabe otro acceso que no sea la rotonda a la parcela 1 si lo autoriza carreteras y que actualmente no lo tiene por estar al borde de un vial público que es de la GV ,que desde el 2012 ni aquel ni la actora han hecho nada al respecto aunque hubo conversaciones, que todas las parcelas del Sector son de uso industrial global pero no es verdad que ninguna lo tenga comercial siendo compatibles ambos y que una vez que dicha actora solicite acceso diga la actividad y uso que quiere dar se le da la licencia según esa compatibilidad.

-Obra al folio 110 y al folio 111 del expediente administrativo informe del Director del Área de Fomento de 6-7-2012 a raíz de la reclamación extrajudicial de la actora para la resolución del contrato de compraventa previa a la presente demanda interpuesta en abril del 2016, el cual fue impugnado por ésta en el audiencia previa, en el sentido de que la parcela 1 no ha sufrido varciación alguna en cuanto a su naturaliza,calificación, clasificación, uso y arpovechamiento desde que fue licitada y que, según el informe de carreteras si bien no cabe el acceso por la rotonda como se solicitó cabe por otro lugar y por ello no puede deducirse que no pueda ser destinada a su uso.

3)Procede valorar la anterior resultancia probatoria bajo el prisma normativo y doctrinal expuesto en el primer apartado de la presente con revisión de la valoración realizada por la juez de instancia cuyo error es la base del recurso y, al respecto, cabe llegar a las consideraciones que exponemos seguidamente partiendo de que, como se dice en la demanda y se infiere de sus hechos la acción ejercitada es la de art.1101 del CC de incumplimiento de contrato y no la de saneamiento de vicios ocultos como finalmente se alega en éste y que, por tanto se ha ejercitado en plazo, amén de lo compatible de ambas.

-En relación con la primera cuestión debetida ,la imposibilidad de calificar como solar la parcela litigiosa dado que al no tener accesos la hace inviable para cualquier uso concurriendo un 'aliud pro alio', es decir una inutilidad total de este bien adquirido que frusrta el fin del contrato de modo que, en aplicación del art.1124 del CC procede su resolución como se insta en la demanda ,si bien es cierto que la licencia de obras pedida por la actora a fecha 15-7-2011 al Ayuntamiento para la 'construcción de acceso a la parcela con rebaje del bordillo en una línea de 10 a 12 metros lineales ' fue revocada el 14-5-2012 tras la denegación de que este acceso fuera por la rotonda por el informe del Servicio Territorial de Carreteras de la Consellería de Infraestructuras y Transporte, éste dijo que sin embargo que era aceptable autorizar una entrada fuera de su ámbito estricto lo que implicaría que el Ayuntamiento arbitrara las medidas necesarias por el viario interior del polígono .

Siendo posible este acceso y pese a que el mismo pudiera implicar de deber hacerse por parcelas colindantes una servidumbre de paso siendo que la compraventa de autos lo era sin ninguna carga ,las partes se han mantenido pasivas desde esta fecha para que otro alternativo fuera posible pues, aunque dependiera del Ayuntamiento su ejecución la actora desde que el 5-3-2012 que presentó ante el citado Servicio solicitud de accesos para la implantación de una estación de servicio, restaurante y hotel que fue respondida el 6-9-2012 en términos similares al anterior informe,nada más ha instado ante ninguno de estos organismos ni sobre tales accesos ni licencia de actividad alguna, ni ha adverado, siendo que la resolución contractual que postula es de interpretación restrictiva, la imposibilidad de obtenerlos sin la constitución de aquella limitación de su dominio o con cualquier otra ubicación ni que el demandado se negara ello al así instarlo con lo que,como dice la juez de instancia siguiendo un iter lógico en la valoración del acervo probatorio y, máxime cuando la venta fue sin concreción alguna de ese modo de accesibilidad concreto ni por ello que lo debiera ser por la rotonda por el que no se concedió dado que nada decía tal contrato al respecto, no procede dejar sin vigencia este vinculo con base al incumplimiento contractual total de dicho demandado única petición de la demanda que impide por poder ser sólo defectuoso mantener su validez parcial con una reducción de su precio o de otras prestaciones.

-Sentado lo precedente y examinado primeramente porque de acogerse que la parcela no es solar su inutilidad contractual haría innecesario examinar con qué uso se vendió y siguiendo la interpretación restrictiva en la materia, tampoco se aprecia que por pactarse tal uso sólo como industrial y ser de su subcategoría comercial la demandada haya incurrido en ese incumplimiento contractual como para resolver el contrato,por lo que en ello no se comparte la valoración de las pruebas realizada en la instancia.

Así, no obstante estar probado que en el contrato y en su pliego de condiciones sobre ambas parcelas 1 y 2 adquiridas en su virtud, al igual que en el Registro de la Propiedad en relación con todo el sector Meses en que se ubican y respecto de otra parcela del mismo adquirida antes por la actora figura que todas ellas son de uso industrial sin más precisión, en tal contrato esa calificación se remite al planeamiento vigente y en los citados plano C-6 del expediente administrativo consta con remisión al PGOU del 2000 'Equipamiento comercial' ,al igual en el informe del Ayuntamiento 15-3-2005 sobre la enajenación de aquéllas y en el pliego de licitación e .

Con estas precisiones a las que la actora había podido tener acceso y siendo de aplicación la mencionada doctrina de que la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público del planeamiento por lo que no se imponen un deber especial de información en los vendedores respecto de extremos cuyo conocimiento puede fácilmente obtenerse mediante una consulta, no se puede considerar que el demandado haya incumplido el contrato con ocultamiento de ese dato porque siguiendo siendo industrial el uso de la parcela 1 dicho planeamiento lo delitimitara y lo delimite como de equipamiento comercial .

Aún entendiendo que por no contener estas precisiones los documentos que llevaron a la actora a comprar mediara tal incumplimiento por esa limitación del uso industrial global más amplio con que cuando compró, lo que no ha probado es que este uso comercial más restringido fruste el fin del contrato para proceder a su resolución .

En efecto, además de que en la demanda nada se alega sobre el uso de que se iba a dar a la parcela ni el mismo se induce de la mera licencia de obras de acceso que se pidió siendo en la oposición al recurso cuando novedosamente, y por ello rechazable en esta alzada , se concreta que a la actora se le limitarían usos industriales no compatibles con el comercial como un taller de reparación rápida de vehículos complemento del hotel que restaurante y gasolinera de haberlo decidido hacerlo o como construir unas naves para fábricas o talleres, la única prueba de cual de esos usos iba a darle dicha actora es la solicitud de 15- 3-2012 que presentó de accesos para la implantación de un estación de servicio, restaurante y hotel ,es decir un uso comercial de los que regula el art.38 citado de las Ordenanzas del Plan Parcial sin que tampoco haya adverado, dada la ya razonada falta de nueva petición de otros accesos fuera de la rotonda y de toda licencia de actividad desde este año 2012 con su posterior denegación, que en la repetida parcela 1 fuera a hacer alguna instalación y no pudo hacerla por tener este uso y no ser compatible con los que incluye el global industrial o que ello le generó unos perjuicios que no postula en la demanda al ser, repetimos ,su única pretensión la resolutoria demostrando ello que, en realidad, lo que subyace con la restitución de prestaciones que insta en su virtud tras el largo tiempo pasado desde la última fecha es una falta de interés económico tras la compraventa por circunstancias ajenas al incumplimiento de contrario en que la funda .



TERCERO .- Dados los anteriores razonamientos, se estima el recurso y, con ello se desestima la demanda y, de conformidad con los artículos 394 y 398 de la L.E.C ., no procede hacer expresa imposición de costas ,de las de esta alzada por aquella estimación y de las de la instancia pese a tal desestimación de dicha demanda, por las serias dudas de hecho que concurren en el caso apreciables de oficio ya que,aún no constando el incumplimiento del demandado que se alega en ella , su actitud ha también ha sido pasiva con la de la actora para presentar los planos ante el Servicio Territorial de Carreteras de la Consellería de Infraestructuras como informó éste debía hacer para gestionarse otro acceso a la parcela 1 y porque, su falta de precisión en el contrato de compraventa de la delimitación del uso industrial como comercial justifica su interposición para que fuera en esta litis donde de dilucidara aquel incumplimiento de contrario.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que, con estimación total del recurso de apelación formulado por la representación del EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE XÁTIVA, contra la sentencia de fecha22/11/2016, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 1 DE Xátiva en el Juicio Ordinario 217/16, debemos revocarla y la revocamos y, en su lugar,dictar otra por la que se desestima la demanda y se absuelve al demandado de todos sus pedimentos, sin hacer expresa imposición de las costas de ninguna de las instancias.

Contra la presente resolución no cabe Recurso de Casación atendiendo a la cuantía, sin perjuicio de que pueda interponerse recurso de casación por interés casacional, en el plazo de 20 días, si en la resolución concurren los requisitos establecidos en el artículo 477-2-3º, en su redacción dada por la Ley 37/2011 de 10 de octubre de 2011 , y en tal caso recurso extraordinario por infracción procesal.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leida y publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/ a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a dieciséis de mayo de dos mil diecisiete.