Sentencia Civil Nº 2/2006, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 2, Rec 5702/2005 de 09 de Enero de 2006

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 2

AUDIENCIA PROVINCIAL SEVILLA

Sección Segunda

PRESIDENTE ILMO. SR.

DON MANUEL DAMIÁN ÁLVAREZ GARCÍA

MAGISTRADOS, ILMOS. SRES.

DON CARLOS PIÑOL RODRÍGUEZ

DON ANDRÉS PALACIOS MARTÍNEZ

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: 1ªInst. Sev.2

ROLLO DE APELACIÓN Nº 5702/05-N

JUICIO Nº 109/04

En la Ciudad de Sevilla a nueve de Enero del dos mil seis.

Visto, por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de SEVILLA, JUICIO ORDINARIO sobre reclamación de cantidad procedente del Juzgado de Primera Instancia referenciado, donde se ha tramitado a instancia de COMERCIAL LAS ALMENAS S.L., representada por la Procuradora Dª Inmaculada Ruiz Lasida, que en el recurso es parte apelante, contra D. Jose Ignacio , representado por la Procuradora Dª M Mar Rodríguez Fernández que en el recurso es parte apelado-impugnante.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 24 de Noviembre de 2004 , en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: " Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la procuradora Inmaculada Ruiz Lasida en nombre y representación de Comercial Las Almenas S.L. contra Jose Ignacio , absuelvo plenamente al citado demandado de la totalidad de pretensiones deducidas en su contra en la demanda principal, y condeno a Comercial Las Almenas S.L. a que abone al reconviniente la suma de 1.081,82 euros, más los intereses rendidos por la misma desde la fecha de traslado de la demanda reconvencional, calculados al tipo de interés legal del dinero, con imposición a Comercial Las Almenas S.L. de las costas causadas por la demanda principal".

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. Tras la votación y fallo quedó visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ANDRÉS PALACIOS MARTÍNEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Contra la sentencia dictada por el Juez de instancia, desestimatoria de la demanda interpuesta, se alza la representación procesal de la entidad mercantil actora Comercial Las Almenas S.L., reiterando su pretensión de que se condenase al demandado D. Jose Ignacio a que indemnizase a la misma en la suma de 26.324,33 euros derivada de un contrato de opción de compra de un local sito en el nº NUM000 de la CALLE000 de esta ciudad suscrito entre ambas partes y el haber permanecido este último en dicho local sin haber ejercitado dicha opción; sin embargo tras el examen y valoración de lo actuado en primera instancia y lo alegado por ambas partes en sus respectivos escritos de interposición y oposición al recurso (posteriormente analizaremos la impugnación formulada por el demandado-reconviniente) no puede este Tribunal sino compartir el criterio del Juzgador de instancia. En este sentido hemos de partir de la base, de que nos encontramos ante un contrato de opción de compra suscrito entre las dos partes hoy litigantes con fecha 1 de Febrero de 1998 y referido al local de referencia, pactándose una prima de 1.200.000 pts. a abonar por el optante por la concesión de la opción a razón de 50.000 pts. mensuales y fijándose en la cantidad de 12.000.000 de pts. el precio de aquel; estipulandose asimismo, en su cláusula 4ª una indemnización de 4.000 pts. por cada día natural que transcurra, si el optante no ejercitase la opción de compra en el plazo previsto hasta que abandonase el local aludido o fuese lanzado del mismo. Así las cosas, la doctrina y jurisprudencia han perfilado el contrato de opción, como un negocio jurídico atípico, en principio unilateral en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa,que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por optante; por ello la característica esencial de la opción de compra, es que no necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución. El ejercicio válido del derecho de opción exige que el optante, mediante una declaración de voluntad de carácter recepticio manifieste su decisión de celebrar el contrato principal, notificando su voluntad positiva en tal sentido al concedente dentro del plazo pactado para hacer valer la opción, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción y se perfeccione el contrato de compraventa. En el caso de autos, por parte del optante se pagó mensualmente la prima pactada y expresamente se efectuó declaración de voluntad de ejecutar la opción de compra en el plazo pactado en virtud de Acta Notarial remitida al concedente, pero reteniendo el pago (ante el embargo trabado de fecha 2 de Septiembre de 1998 sobre el inmueble precitado por el Banco Central Hispano en juicio ejecutivo nº 1144/96 del Juzgado de Primera instancia nº 1 de esta ciudad) hasta que se acreditase que la finca se encontraba libre de toda carga o gravamen, como expresamente se recogía en la estipulación 1ª del contrato de opción referenciado. De ahí que se considere por esta Sala, que el Sr. Jose Ignacio ejercitó validamente el derecho de opción mediante su declaración de voluntad positiva remitida via notarial a la mercantil concedente, consumada la misma y perfeccionada la compraventa, con la ocupación en concepto de dueño del local de referencia, quedando justificada la no entrega del precio final pactado y ofrecido hasta que el mismo quedase liberado del embargo trabado ante el incumplimiento de la entidad optataria, no siendo de aplicación la estipulación 4ª del precitado contrato de opción, al haberse ejercitado la misma por el Sr. Jose Ignacio y ocupar el local en concepto de dueño, por lo que en ningún momento puede hablarse de enriquecimiento injusto por parte del mismo; de ahí que la pretensión revocatoria de la entidad actora ha de ser rechazada, estando obligada esta última a restituir al demandado-reconviniente la fianza pactada en la estipulación 10ª del contrato aludido, al no existir motivo alguno para su retención y estar destinada a garantizar los daños que pudiesen ocasionarse.

SEGUNDO.- En lo que respecta a la impugnación formulada por la representación procesal del demandado reconviniente y referida a la devolución de la prima por la opción de compra, procede así mismo su desestimación, todo vez, que como acertadamente se recoge en la resolución impugnada, ejercitado el derecho de opción debería determinarse el precio a abonar a la mercantil concedente (no olvidemos que sobre el local de referencia pesaba un embargo a favor del Banco Central Hispano dimanante del j.ejecutivo º 1144/96 del Juzgado de Primera Instancia nº1 de esta ciudad por importe de 8.180.686 pts más otros 3.000.000 de pts. presupuestados por intereses y costas), permitiendose por el optante que continuase la via de apremio instada por esta entidad bancaria para quizá intentar adjudicarse esta finca por una suma inferior al precio de la opción y beneficiándose de la posesión de la finca hasta su desalojo, sin que proceda, por tanto, la devolución de la prima abonada.

TERCERO.- Que en base a lo expresamente preceptuado en los Art. 394 y 398 del nuestra L.E.Civil procede imponer a la entidad apelante las costas procesales devengadas de esta alzada y al impugnante las causadas como consecuencia de la impugnación formulada.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil Comercial Las Almenas S.L. y la impugnación formulada por la representación de D. Jose Ignacio contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de esta ciudad con fecha 24 de Noviembre de 2004 , la confirmamos en toda su integridad, con expresa condena a la apelante de las costas procesales devengadas en esta alzada y al impugnante de las causadas como consecuencia de la impugnación.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando definitivamente en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente en el día de su fecha. Doy fe.