Sentencia Civil Nº 2/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 680/2006 de 14 de Enero de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

SENTENCIA Nº

Recurso de apelación nº 680/06

Procedente del procedimiento nº 49/04 Juicio ordinario

Tramitado por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Vilanova i la Geltrú

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH, DÑA. LAURA PÉREZ DE LAZÁRRAGA VILLANUEVA y DON ANTONIO RECIO CORDOVA actuando la primera de

ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 680/06 interpuesto contra la sentencia dictada el día 17

de octubre de 2005 en el procedimiento nº 49/04 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Vilanova i la Geltrú, en el

que son recurrentes DÑA. Bárbara y DON Ernesto y apelado DÑA.

Silvia , previa deliberación, pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente

S E N T E N C I A

Barcelona, 14 de enero de 2008

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO: DEBO ESTIMAR Y ESTIMO la demanda presentada por Dª. Silvia contra D. Ernesto y contra D! Bárbara y, en consecuencia, DEBO declarar y declaro resuelto el contrato celebrado entre las partes el día 25 de Mayo de 2002, CONDENANDO a D. Ernesto y a D! Bárbara a reintegrar a la actora la cantidad de 6010 ?, más el interés legal devengado y costas.

Se tiene por desistido del presente procedimiento a D. Jose María , sin condena en costas para ninguno de los litigantes, atendido el consentimiento prestado por la demandada.

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Magistrado Ponente DON ANTONIO RECIO CORDOVA.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora reclama en su escrito inicial la devolución del importe de las arras entregadas a los demandados en el contrato titulado de "compromiso de arras" que tenía por objeto la siguiente finca: casa en la calle DIRECCION000 , número NUM000 , NUM001 y NUM002 , urbanización DIRECCION001 , Canyelles. Precisa la parte actora que en el pacto B punto IX, del contrato, se establecía una condición resolutoria mediante la cual quedaba condicionado el perfeccionamiento del mismo al hecho de que a los compradores se les otorgase el correspondiente préstamo hipotecario, y como quiera que en fecha 5 de junio de 2002 la entidad "la Caixa" les denegó el mismo, es por lo que solicita de los vendedores la devolución del importe entregado en concepto de arras (6.010 euros).

La parte demandada se opuso a la reclamación actora en su escrito de contestación a la demanda por considerar que el contrato quedó condicionado, no a la obtención por los compradores del préstamo hipotecario, sino más bien a que la tasación del inmueble ascendiera a un mínimo de 204.334 euros, y lo cierto es que tal tasación señaló como valor de la finca la cantidad de 207.950,18 euros, y por consiguiente superior a la cantidad determinada en el contrato de arras como condición resolutoria.

La sentencia de instancia, tras afirmar que la naturaleza de las arras pactadas es claramente penitencial, destaca que la eficacia del contrato suscrito entre los litigantes se halla sujeta a una condición resolutoria consistente en que la tasación bancaria que obtengan los compradores sea como mínimo de 204.334 euros, y como quiera que considera que los compradores no obtuvieron la financiación precisa al serles denegado el préstamo por la entidad bancaria, sin que conste cual fue el importe de la tasación, es por lo que concluye que "al no cumplirse la condición resolutoria por causas ajenas a la voluntad de la actora debe entenderse resuelta la relación contractual y, al amparo de lo previsto en el art.1124 C , cada parte deberá devolver lo que hubiera recibido, debiendo por tanto los demandados devolver a la actora la cantidad de 6.010 euros" En definitiva, estima la demanda y condena a los demandados a reintegrar a la actora la cantidad de 6.010 euros más el interés legal devengado y costas.

Frente a tal resolución se alza la parte demandada por considerar que incumbía a la actora acreditar que la tasación era inferior a 204.304 euros, y no habiéndolo hecho, no puede reclamar la devolución del importe entregado en concepto de arras.

La parte actora se opone a la apelación e interesa la confirmación de la sentencia apelada, con imposición de costas a la recurrente.

SEGUNDO.- Planteado el debate en esta segunda instancia en los términos indicados en el numeral anterior es claro que el mismo se centra en analizar si procede la devolución de las arras, como postula la actora y asume la sentencia de instancia, o más bien ésta debe soportar la perdida de las mismas al haber desistido del contrato de compraventa sin justificación, como sostiene la demandada-recurrente.

Conviene comenzar por recordar las precisiones que efectúa la Sala 1ª del Tribunal Supremo en su sentencia de 24 de octubre de 2002 , acertadamente citada en la instancia, cuando afirma que "ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:

a)Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

b)Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

c)Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454 . Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado (sentencia de 10 de marzo de 1986 )".

Por tanto, las arras confirmatorias actúan en el ámbito obligacional de los contratos con fuerza vinculante que no faculta para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos del precio a cuenta; en cambio las arras penitenciales, contempladas en el art. 1454 CC , autorizan a las partes, por mediar concierto libremente convenido, conforme a la libertad contractual consagrada en el art. 1255 , a desistir del negocio a su arbitrio, pero cumpliendo con la sanción pecuniaria.

Se ha de insistir en que el Tribunal Supremo viene señalando que la interpretación del artículo 1454 CC , en razón a su excepcionalidad y exigente interpretación restrictiva del clausurado contractual, viene a sentar que no se trata de norma de derecho necesario, afirmándose que para que tenga aplicación y resulte vinculante a las partes se impone con rigor que la voluntad de las mismas resulte clara, precisa y esté rotundamente expresada en el contrato, es decir, que debe hacerse constar la función penitencial de los anticipos entregados (STS 4 noviembre 1991, 3 octubre 1992, 11 diciembre 1993, 21 junio 1994 y 25 marzo 1995 ), pues, en otro caso, cualquier entrega dineraria llevada a cabo por el comprador -respetando el contenido del contrato-, ha de reputarse como integrante del precio y pago anticipado del mismo, que sirve para confirmar el negocio celebrado.

TERCERO.- Aplicando tal doctrina al caso de autos es de observar que en el contrato suscrito por los ahora litigantes en fecha 25 de mayo de 2002 y titulado de COMPROMISO DE ARRAS (doc.nº2 de la demanda) se hace constar no ya sólo que se estipula el compromiso de arras "a tenor de la prevista en el artículo 1454 del Código Civil ", sino, y lo que es más importante, se prevé más adelante que "si los vendedores desistieran de la venta vendrá obligada a devolver duplicadas las cantidades recibidas", recogiendo de esta forma de manera expresa la previsión contenida en dicho precepto que tiene como necesaria contraprestación la perdida de las arras por parte del comprador en caso de que el desistimiento de la venta fuera una decisión adoptada por el mismo.

Así las cosas, compartimos el criterio de la instancia, no discutido en esta alzada por ninguna de las partes, de que nos encontramos ante unas arras penitenciales, lo que reconduce la cuestión a analizar la condición pactada en el contrato que presenta la siguiente redacción: "El presente contrato de arras queda condicionado a que la tasación bancaria sea mínimo de 204.334 ?. Siendo la hipoteca por el comprador"

CUARTO.- Sentado lo anterior, es de observar que no obra en autos la tasación bancaria a la que quedaba condicionada la eficacia del contrato sino que la actora se limitó a acompañar junto a su demanda la notificación recibida de "la Caixa" en la que indicaba que lamentaba comunicar al ahora demandante que su solicitud de préstamo hipotecario había sido denegada.

Parece evidente que el contrato no quedó condicionado a que el comprador obtuviera la necesaria financiación sino, tan sólo, a que la tasación de la finca objeto del mismo superara la cantidad de 204.334 euros; y siendo ello así, se ha de concluir que la ahora demandante para poder solicitar la devolución del importe entregado en concepto de arras venía obligada a aportar el documento donde constara la tasación de la finca, y no habiéndolo hecho, obligado es concluir que procede desestimar la reclamación contenida en la demanda al no haber acreditado el actor, a quien le incumbía tal carga (art.217.2 y 6 LEC ), que la tasación de la finca fuera inferior a aquel importe.

No podemos compartir el criterio de la instancia de trasladar la carga de tal prueba a la parte demandada ya no sólo porque consideramos que se trata de un hecho fundamental en la reclamación (art.217.2 LEC ), sino, además, por cuanto es claro que quien tenía mayor facilidad probatoria al respecto era el comprador a cuya instancia se efectuó la tasación del piso (art.217.6 LEC ).

En consecuencia, el recurso debe prosperar.

QUINTO.- En atención a todo lo expuesto, se estima el recurso de apelación interpuesto por la parte actora; y, en consecuencia, revocando la sentencia de instancia, procede desestimar la demanda rectora de autos, absolviendo a los demandados de los pedimentos frente a ellos deducidos, con imposición de las costas causadas en la instancia a la actora al haberse rechazado todas sus pretensiones (art.394.1 LEC ).

No ha lugar a hacer imposición de las costas causadas en ésta alzada al haberse estimado el recurso (art.398.2 LEC ).

Fallo

El Tribunal acuerda: Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Ernesto y Dª Bárbara contra la sentencia de 17 de octubre de 2005 dictada por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Vilanova i La Geltrú , y revocando la misma, desestimamos la demanda formulada por Dª Silvia contra D. Ernesto y Dª Bárbara , absolviendo a los citados demandados de los pedimentos contra los mismos deducidos, con imposición de las costas de la instancia a la referida demandante.

No ha lugar a hacer imposición de las costas causadas en esta alzada.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.