Sentencia Civil Nº 2/2009, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 3, Rec 328/2008 de 05 de Enero de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

BURGOS

SENTENCIA: 00002/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

BURGOS

Sección 003

Domicilio: SAN JUAN 2

Telf.: 947259950

Fax: 947259952

Modelo: SENTENCIA

N.I.G.: 09059 38 1 2008 0000700

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000328 /2008

Juzgado procedencia: JDO.1A.INST. E INSTRUCCION N.1 de VILLARCAYO

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000393 /2007

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Burgos, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados, D. JUAN SANCHO FRAILE, Presidente, D. ILDEFONSO BARCALA FERNÁNDEZ DE PALENCIA y Dª MARÍA ESTHER VILLÍMAR SAN SALVADOR, ha dictado la siguiente.

S E N T E N C I A Nº 2.

En Burgos, a cinco de enero de dos mil nueve.

VISTOS, por esta Sección de la Audiencia Provincial de Burgos el Rollo de Sala núm. 328 de 2.008, dimanante del juicio ordinario número 393/07, del Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Villarcayo (Burgos), sobre resolución de contrato de arrendamiento y reclamación de rentas, con reconvención, en recurso de apelación interpuesto contra sentencia de fecha 15 de julio de 2.008, en el que han sido partes, en esta segunda instancia, como demandante-apelante, D. Víctor , representado por la Procuradora Dª Paula Gil Peralta Antolín y defendido por el Letrado D. Rafael Pérez Jiménez; y, como demandada-apelada, Dª Flora , representada por el Procurador D. Jesús Prieto Casado y defendido por el Letrado D. José M. Villar Villanueva. Siendo Ponente la Ilma. Sra. Dª MARÍA ESTHER VILLÍMAR SAN SALVADOR, que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

1.- Los de la resolución recurrida, que contiene el siguiente FALLO:

""Estimar parcialmente la demanda formulada por la representación procesal de don Víctor contra doña Flora y, en su consecuencia: 1º) Condenar a la parte demandada-reconviniente a abonar a la actora- reconvenida en concepto de cantidades debidas por razón de lo pactado en el contrato a la fecha de la presentación de la demanda la cantidad de 1.281,72 euros, más los intereses legales devengados desde la fecha de la interpelación judicial, que se verán incrementados en dos puntos desde la fecha de esta sentencia hasta su completo pago; 2º) Condenar a la parte demandada-reconviniente a abonar a la actora-reconvenida las rentas y demás cantidades debidas por razón de lo pactado en el contrato que se devenguen desde la fecha de interposición de la demanda hasta la entrega de la posesión de la finca, a razón de 600 euros la mensualidad de renta; 3º) Declarar resuelto el derecho de opción de compra. Y estimar parcialmente la demanda reconvencional formulada por la representación procesal de doña Flora contra don Víctor , y en consecuencia, 1) condenar al demandante-reconvenido a la devolución de las cantidades abonadas por la parte demandada-reconviniente a cuenta del pago del precio del pabellón, durante la vigencia del contrato de arrendamiento en cuanto excedan de la cantidad de 600 euros mensuales más IVA; 2) condenar al demandante-reconvenido al abono a la demandada- reconviniente de la cantidad de tres mil ciento sesenta y ocho euros con treinta céntimos (3.168,30 €), así como al abono de la cantidad resultante de multiplicar 86,91 euros por el número de días laborables que resten desde el 30 de noviembre de 2007, hasta la fecha de resolución del contrato de arrendamiento, sumando a estas cantidades los intereses legales incrementados en dos puntos desde la fecha de esta sentencia hasta su completo pago. Todo ello sin expresa imposición de costas".

2.- Notificada la anterior resolución a las partes, por la representación del demandante se presentó escrito preparando recurso de apelación, que posteriormente formalizó dentro del término que le fue concedido al efecto. Dado traslado a la parte contraria, para que en el término de diez días presentase escrito de oposición al recurso o de impugnación de la resolución, lo verificó en tiempo y forma, oponiéndose al recurso mediante escrito que consta en las actuaciones; acordándose por el Juzgado, la remisión de los autos a la Audiencia Provincial de Burgos, habiendo correspondido en el reparto general de asuntos, a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial.

3.- Recibidos los autos y formado el correspondiente Rollo de Sala, se turnó de ponencia, señalándose para votación y fallo el día 27 de noviembre pasado, en que tuvo lugar.

4.- En la tramitación del presente recurso se han observado las formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En virtud del contrato de arrendamiento con opción de compra de un pabellón industrial que liga a las partes, se formuló demanda por D. Víctor (arrendador) en la que acumuló las siguientes acciones: la acción de resolución del contrato por extinción del plazo y por falta de pago de la renta; la de reclamación de cantidad en cuantía de 19.281 € en concepto de rentas devengadas y no abonadas y recibos de suministro eléctrico no abonados , así como también la reclamación del importe de las rentas que pudieran devengarse hasta el momento de la salida de la finca por la parte demandada (arrendataria) y la resolución del contrato de opción de compra por incumplimiento de la cláusula decimocuarta del contrato (falta de pago de la renta).

Se opuso la demandada alegando, en primer lugar, la indebida acumulación de acciones, excepción que, a criterio de esta Tribunal, fue erróneamente apreciada por la juzgadora de instancia, ya que la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago o por expiración del plazo se trata de un tema complejo incardinado dentro de la opción de compra (artículo 71.2 y 73.1.3º de la LEC). Como dice la STS de 5.6.2003 se trata de unidad de relación jurídica en la que los demandados son titulares de un derecho de opción de compra y titulares de un derecho arrendaticio y las acciones que pretenden la declaración de caducidad del primero y de resolución del segundo están debidamente acumuladas, bajo la común pretensión de que sea restituida la posesión del inmueble. En idéntico sentido la STS 10.7.2001 . No obstante, las decisión judicial no fue recurrida y devino firme, hasta el punto de que según señala la sentencia apelada (F.J. IV) se ha seguido juicio verbal nº 61/2008 de desahucio por falta de pago de la renta contra la demandada, en el que recayó sentencia declarando resuelto el contrato de arrendamiento litigioso por falta de pago de la renta.

En cuanto al fondo, la demandada alegó que no adeudaba renta alguna; que el importe del suministro eléctrico al pabellón arrendado no había sido abonado porque la actora no le había girado las facturas por tales conceptos; y, sobre el derecho de opción de compra muestra su conformidad con su extinción pero alega que lo es por causa imputable al actor (arrendador), por irregularidades urbanísticas en la construcción del pabellón industrial. Como la extinción de la opción lleva aparejada, según la cláusula 12ª del contrato , una serie de efectos solicita, mediante la formulación de demanda reconvencional, la devolución de la cantidad de 137.400 € ( 11.400 € en concepto de devolución de rentas - a razón de 600€/mes x 19 mensualidades que duró el contrato - y 126.000 € en concepto de cláusula penal pactada) y su derecho a prorrogar el contrato de arrendamiento hasta el total cobro de las cantidades anteriores, mas una indemnización de daños y perjuicios como consecuencia del corte del suministro eléctrico al pabellón por el demandante- arrendador.

La sentencia apelada estima parcialmente la demanda y condena a la demandada a que abone a la actora: 1º) la cantidad de 1.281,72 € en concepto de cantidades debidas por razón del contrato, mas intereses legales (parece existir un error en el Fallo, ya que la cantidad que refleja la fundamentación jurídica es la de 2.781,72 € correspondiente al impago del suministro eléctrico- así parece , también, entenderlo la propia parte apelada en la alegación Séptima del escrito de oposición al recurso); 2º) la cantidad correspondiente en concepto de renta , a razón de 600 €/ mes, y demás cantidades debidas por razón del contrato que se devenguen desde la fecha de interposición de la demanda hasta la entrega de la posesión de la finca y 3º) declara resuelto el derecho de opción de compra.

Asimismo, la sentencia estima parcialmente la reconvención, y condena a la actora reconvenida a abonar a la demandada reconviniente: 1º) a devolver las cantidades abonadas a cuenta del pago del precio de compra del pabellón durante la vigencia del contrato, en cuanto excedan de la cantidad de 600 € /mes mas IVA, 2ª) a abonar la suma de 3.168,30 € , mas la cantidad resultante de multiplicar 86,91 € por el numero de días laborables que transcurran desde el 30 de noviembre de 2007 hasta la fecha de resolución del contrato de arrendamiento , en concepto de daños y perjuicios por el corte del suministro eléctrico.

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia de instancia, únicamente, recurre la parte actora que interesa se estime íntegramente el apartado 2º del suplico de la demanda, es decir, solicita que la demandada sea condenada al pago de la cantidad de 19.281 €, por el concepto de rentas devengadas y no abonadas y por el de los recibos de suministro eléctrico no abonado, así como las mensualidades de renta -a razón de 3.600 € /mes- que pudieran devengarse hasta el momento de la salida de la finca por parte de la arrendataria: Igualmente , solicita la desestimación de la demanda reconvencional, en lo que afecta a la obligación del demandante de devolver las cantidades abonadas por la parte demanda reconviniente a cuenta del pago del pabellón, durante la vigencia del contrato de arrendamiento en cuanto excedan de la cantidad de 600 € mensuales mas IVA y la desestimación de las consecuencias económicas derivadas del corte del suministro eléctrico. También solicita que las costas procesales, sean impuestas al demandado ya que ha incumplido el contrato de arrendamiento haciendo necesaria la presentación de la demanda.

Como la parte demandada, Dª Flora , no ha recurrido la sentencia de instancia, ha devenido firme el pronunciamiento que estima que, como consecuencia de que la demandada no ha pagado puntualmente las cantidades fijadas contractualmente y cantidades asimiladas, procede la resolución del contrato de arrendamiento, lo que a su vez lleva aparejada la pérdida o ineficacia de la opción de compra por causa imputable, única y exclusivamente, a la parte arrendataria, (F. Jurídico V de la sentencia apelada). Por tanto, consecuentemente, es innecesario, ahora, hacer cualquier pronunciamiento relativo a la demanda reconvencional en cuanto interesaba la aplicación de la cláusula 12ª del contrato relativa a la pérdida del derecho de opción de compra por causa imputable a la arrendadora.

Quiere ello decir que el objeto del presente recurso se centra en tres cuestiones:

1ª) La determinación del importe adeudado por la arrendataria como consecuencia de la falta de pago de las cantidades a que venía obligada en el contrato,

2ª) La procedencia o improcedencia de la devolución de las cantidades abonadas por la arrendataria a cuenta del pago del precio del pabellón, en cuanto excedan de 600 €/mes y,

3ª) Si el actor viene obligado a abonar a la demandada la cantidad que fija la sentencia apelada en concepto de indemnización de daños y perjuicios por el corte del suministro de energía eléctrica.

TERCERO.- En primer lugar, la parte actora, a fecha de la presentación de la demanda (21.9.2007), reclama la cantidad total de 19.281 € (16.500 € en concepto de rentas adeudadas y 2.781,72 € por impago del suministro eléctrico), mas las cantidades que se devenguen por dichos conceptos hasta la desocupación del pabellón arrendado.

a) En cuanto a las cantidades en concepto de renta , la sentencia apelada incurre en contradicción, ya que en el F. Jurídico II dice que "de conformidad con la cláusula cuarta del contrato , al arrendataria está obligada no solo al abono de los 600 € sino también a los 3.000 € fijados contractualmente" , mientras que en el F. Jurídico IV afirma que " no puede pretender la parte actora la aplicación de la cláusula 14ª del contrato de arrendamiento litigioso en el sentido de hacer suyas las cantidades recibidas a cuenta del pago del precio (de compra) ante la falta de pago de las mensualidades por la parte arrendataria y, ello porque, como se ha determinado en el fundamento II de esta resolución, el importe de la mensualidad de renta en sentido estricto es de 600 € mas IVA cuyo pago ha sido efectuado porro la parte demandada".

Discrepamos totalmente de las afirmaciones de la sentencia apelada que, guiada por los interesados alegatos de la parte demandada, en la determinación de la cantidad adeudada por la arrendataria incumplidora de sus obligaciones contractuales, parte de la base de que el importe mensual de la renta es de 600€, en lugar de la cantidad de 3.600 € que es la que señala la cláusula cuarta del contrato.

La cláusula cuarta dispone que " el precio del presente contrato es de 3.600 € mensuales. El pago se verificara de la siguiente forma 600 € del veinte al treinta de cada mes y 3.000 € del día uno al 15 de cada mes".

Se desprende, claramente, de la cláusula 4ª del contrato que el importe de la renta quedó pactado en la suma de 3.600 € mensuales, por lo tanto no es necesario acudir a otro tipo de interpretación sistemática , como hace la sentencia de instancia al remitirse a la cláusula 9ª ; ésta cláusula está prevista , exclusivamente, para el supuesto de que el arrendatario hubiese ejercitado su derecho de opción de compra en tiempo y forma, permitiendo en tal caso que parte del importe de la renta ( 3.000 € ) pudieran ser imputados al pago del precio de compra, pero es que en este caso el arrendatario perdió el derecho de opción por incumplimiento de sus obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, por ello la suma 3.600 € debe tener la consideración global de precio del arrendamiento.

Además, el juzgador de instancia al fijar la renta en 600 € / mensuales no tiene en cuenta que se trata de una cantidad ridícula como precio del alquiler de un pabellón industrial de 729,06 m² de superficie, en el que desempeñan su trabajo al menos 8 trabajadores, edificio de reciente construcción y, por tanto en perfecto estado de conservación y funcionamiento, con todas sus instalaciones, accesos y oficinas, cuyo valor de venta en el mercado es de 354.336, según el informe de la entidad TINSA que aporta la propia parte demandada.

En resumen, como la parte arrendataria ha abonado la suma de 59.100 € en concepto de rentas (doc 3 de la demanda y contestación) y debía haber abonado, hasta la presentación de la demandada (21.9.2007), la suma de 75.600 € (3.500 x21 mensualidades), adeuda en concepto de rentas la cantidad de 16.500 €.

b) En cuanto a la falta de pago del importe de los suministros de luz, la sentencia en su F. Jurídico III señala que " corresponde a la demandada abonar a la actora la cantidad de 2.781,72 € en concepto de cantidades asimiladas a la renta", sin embargo, inexplicablemente, en el Fallo se recoge la cifra de 1.281,72 €. Sin duda, como la propia parte demandada recurrida señala en su escrito de oposición, se trata de un error material que puede ser corregido por vía de este recurso de apelación, ya que la parte actora pide que se le conceda la cantidad total de 19. 281 (16.500 € +2781,72 €).

Por otra parte, no procede hacer comentario alguno sobre las consideraciones que la recurrida hace en los Alegatos Quinto, Sexto y Séptimo de su escrito de oposición, sobre si era debido o no el importe de los suministros de energía eléctrica, o si tienen o no la consideración de cantidades asimiladas a la renta, o si está legitimado el actor para reclamar por este concepto al venir emitidas las facturas a nombre de una tercera persona ajena la juicio, etc., dado que la demandada no ha impugnado, expresamente, la sentencia en todas estas cuestiones, aquietándose a lo que en ella se resuelve.

Por lo tanto, procede estimar el primero motivo del recurso y determinar que la cantidad que la demandada adeuda a la actora asciende a la suma de 19.281 € en concepto de rentas devengadas y no abonadas y recibos de suministro eléctrico no abonados , así como, también, la reclamación de las mensualidades de renta, a razón de 3.600 € / mes, que puedan devengarse hasta la devolución de la posesión del pabellón arrendado al actor.

Todo lo cual significa que la demanda, tal y como quedó planteada en la audiencia previa, se estima en su integridad y, por lo tanto, las costas procesales devengadas deben serle impuestas a la parte demandada (artículo 394.1 de la LEC ).

CUARTO.- Los otros dos motivos del recurso que se impugnan se refieren a la estimación parcial que la sentencia apelada hace de la reconvención.

En primer lugar, la sentencia condena al actor a que devuelva al demandado las cantidades abonadas, a cuenta del pago del precio del pabellón, durante la vigencia del contrato de arrendamiento en cuanto excedan de la cantidad de 600 € mensuales mas IVA.

La Juez de instancia, en el Fundamento Jurídico IV, justifica esta decisión, en evitar el " enriquecimiento injusto" que se produciría si resuelto el contrato de arrendamiento y, no pudiendo ejercita ya la parte arrendataria demandada la opción de compra, la actora se quedase con las cantidades entregadas "en concepto de parte del precio de compra del pabellón", por lo que acuerda que esas cantidades sean devueltas a la demandada , lo que supone el rechazo judicial de la aplicación de la cláusula 14ª del contrato prevista , expresamente, para tal evento, tal y como solicitaba la actora.

Pues bien , hay que decir que la sentencia apelada no es ajustada a derecho en este punto, primero porque como ya hemos dicho la renta es de 3.600 €; segundo, sólo puede hablarse de "cantidades entregadas a cuenta del precio de compra" si el derecho de opción de compra hubiese sido ejercitado por el arrendatario en tiempo y forma y, tercero, el arrendatario ha perdido el derecho de opción por su propia conducta incumplidora y por ello, no puede ser recompensado con la devolución de las cantidades que señala la sentencia, que han sido entregadas como parte integrante del precio del arrendamiento y forma parte del patrimonio del arrendador.

Además, la sentencia trae a colación la doctrina del enriquecimiento injusto , doctrina que no ha sido alegada en ningún momento por la parte demandada: en la reconvención no pidió que el actor le devolviese las cantidades abonadas en cuanto excedan de la cantidad de 600€/mes. La sentencia, pues, incurre en incongruencia extra petita, al otorgar algo no pedido por las partes y, por lo tanto, vulnera el principio de congruencia del artículo 218 de la LEC .

La parte demandada arrendataria al formular reconvención pretendió, únicamente, que se declarase que la perdida del derecho de opción era imputable a la arrendadora y la aplicación de las consecuencias previstas en la cláusula 12ª del contrato, y la indemnización de los daños y perjuicios por el corte de suministro eléctrico.

Ahora bien, para el supuesto de que se declarase que el contrato había quedado resuelto por causa a ella imputable por impago de las rentas, con las consecuencias derivadas en la cláusula 14ª , ni en la contestación a la demanda ni en la reconvenció se alegó un posible enriquecimiento injusto derivado de la aplicación de tal cláusula que dispone que " el arrendatario dará por perdidas todas las cantidades entregadas, incluida la fianza", y por lo tanto, le fuesen devueltas las cantidades ya entregadas a la actora " en cuanto excedan de la cantidad entregadas a cuenta del pago del precio del pabellón, en cuanto exceda de de 600 €/mes".

En consecuencia, por lo expuesto, procede estimar este segundo motivo del recurso de apelación por incongruencia de la sentencia apelada (artículo 218 LEC ).

QUINTO.- La sentencia apelada condena al actor a que indemnice a la demandada en la suma de 3.168 ,30 €, mas la cantidad que resulte de multiplicar 86,91 € por el numero de días laborables que resten desde el 30 de noviembre de 2007, hasta la fecha de la resolución del contrato de arrendamiento, por el corte del suministro eléctrico.

Razona la sentencia que el hecho de que la demandada no haya abonado las cantidades en concepto de energía eléctrica no faculta al demandante para hacer un uso arbitrario del propio derecho, así, el artículo 1554.3 del Código Civil dispone, entre las obligaciones del arrendador , la de mantener en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.

La sentencia apelada solo se refiere a obligaciones que corresponden al arrendador ¿y las del arrendatario? El arrendatario viene obligado a pagar el importe de todos los servicios necesarios para el desenvolvimiento de la actividad de la finca (agua, teléfono, energía eléctrica, etc.,) - cláusula 6ª del contrato y artículo 1555.1º del Código Civil ). Por lo tanto, consideramos que no concurre en la conducta del arrendador un uso arbitrario del propio derecho, como afirma la sentencia, como seguidamente exponemos.

El arrendatario no ha pagado cantidad alguna en concepto de suministro de energía eléctrica durante toda la vigencia del contrato. La excusa que alega para justificar ese dilatado impago es que el actor (arrendador) no le giró las facturas por suministro eléctrico, excusa que rechaza, rotundamente, la sentencia apelada porque las facturas de Iberdrola eran remitidas directamente al pabellón arrendado.

Ante la falta de pago del suministro eléctrico (entre otros hechos), con fecha 21 de septiembre de 2007 , el actor formula la demanda reclamando a la arrendataria la cantidad de 2.781,72 € , cantidad que ésta no niega adeudar, consistente de que durante toda la vigencia del contrato ha disfrutado de dicho servicio y no ha pagado ni un euro ( solo opone la inviabilidad de la resolución del contrato por impago de tal cantidad).

Sin embargo, pese a que junto con la demanda se aporta certificado de facturación emitido por IBERDROLA, que no es impugnado por la demandada, ésta, una vez emplazada de la demanda, el 3 de octubre de 2007, ni paga, ni se allana, ni consigna cantidad alguna por tal concepto, pese a tener ya conocimiento fehaciente del importe de la energía eléctrica que ha consumido durante mas de 19 meses, por lo que, lógicamente, cuando el 30 de octubre , la actora se da de baja en el servicio eléctrico, no pude decirse que haya actuado arbitrariamente, y sí que la arrendataria ha vulnerado los dictados de la buena fe ( artículo 7 del Código Civil ) no sólo al no pagar los consumos de electricidad conocidos y reclamados , sino al alquilar un grupo electrógeno y pretender imputar su coste al arrendador, cuando ya había sido demandada por grave incumplimiento contractual. En este sentido se pronuncian, entre otras, la SAP Girona de 11 de junio de 1999 y la SAP de Barcelona, sección 13ª de 19 de mayo de 2005.

A mayor abundamiento, la demandada no ha acreditado que intentase darse de alta en IBERDROLA, ni durante la vigencia del contrato, ni cuando se produce el corte del suministro eléctrico.

En consecuencia, la estimación de los dos motivos de impugnación relativos a la estimación parcial de la reconvención implica su desestimación integra, y, por lo tanto, las costas procesales devengadas deben imponerse a la parte demandada (artículo 394.1 de la LEC ).

SEXTO.- Al estimarse el recurso de apelación no se hace expresa imposición de las costas procesales de esta alzada (artículo 398.2 de la LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Víctor , contra la sentencia de fecha 15 de julio de 2008 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Villarcayo , en el juicio ordinario núm. 393/07, procede su revocación y dictar otra por la que estimando íntegramente la demanda formulada por D. Víctor , contra Dª Flora , se condene a ésta a que abone al actor la cantidad de 19.281 € en concepto de rentas devengadas y no abonadas, y recibos de suministro eléctrico no abonados, más los intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial, así como las mensualidades de renta vencidas que se devenguen desde la interposición de la demanda hasta la desocupación de la finca por la parte arrendataria, a razón de 3.600 €/mes y declarar resuelto el derecho de opción de compra, todo ello con imposición de las costas devengadas a la parte demandada; asimismo, se desestima íntegramente la reconvención formulada por Dª Flora , absolviendo al actor de los pedimentos contenidos en ella, con imposición de las costas procesales devengadas a la parte demandada. Todo ello sin expresa imposición de las costas procesales de este recurso de apelación.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de Sala, notificándose en legal forma a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.