Sentencia Civil Nº 2/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 785/2010 de 16 de Enero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRIDSENTENCIA: 00002/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 7012866 /2010

RECURSO DE APELACION 785 /2010

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 800 /2008

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 3 de POZUELO DE ALARCON

De: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS " DIRECCION000 " DE LA CARRETERA000 , NUM000 DE POZUELO DE ALARCÓN

Procurador: JACOBO GARCÍA GARCÍA

Contra: Víctor , Andrés , Eutimio , Marcial , Ofelia

Procurador: CONSUELO RODRÍGUEZ CHACÓN, SIN PROFESIONAL ASIGNADO

Ponente : ILMO. SR. D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ

SENTENCIA Nº 2/2012

Magistrados:

ILMO. SR. D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ

ILMA. SRA. Dª PILAR GONZÁLVEZ VICENTE

ILMA. SRA. Dª MARÍA VICTORIA SALCEDO RUÍZ

En Madrid, a dieciséis de enero de 2012. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario nº 800/08, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Pozuelo de Alarcón, seguidos entre partes, de una como demandantes- apelados, D. Víctor , D. Andrés , D. Eutimio Y Marcial , representados por la Procuradora Dª CONSUELO RODRÍGUEZ CHACÓN, de otra, como demandante-apelada, Dª Ofelia , sin representación procesal, y de otra, como demandada-apelante, la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS " DIRECCION000 " DE LA CARRETERA000 , NUM000 DE POZUELO DE ALARCÓN, representada por el Procurador D. JACOBO GARCÍA GARCÍA.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Pozuelo de Alarcón, en fecha 21 de junio de 2010, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

"Que ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sra. Astray en representación de Eutimio , Dª Ofelia , D. Marcial , D. Víctor y D. Andrés contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS " DIRECCION000 " sita en CARRETERA000 , NUM000 de Pozuelo de Alarcón como parte demandada, DEBO declarar y DECLARO la nulidad de la Junta General Extraordinaria de 30-10-08 de la Comunidad demandada, y debo CONDENAR y CONDENO la demandada a pasar por estas declaraciones, así como al pago de todas las costas procesales."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 12 de enero de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

La Sala acepta y da por reproducidos los Fundamentos de Derecho de la sentencia de instancia, en los términos de esta resolución.

PRIMERO .- Antecedentes procesales y objeto del recurso.-

1.- La demanda planteada por Eutimio , Dª Ofelia , D. Marcial , D. Víctor Y D. Andrés contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS " DIRECCION000 " sita en CARRETERA000 , NUM000 de Pozuelo de Alarcón, interesa se declare la nulidad de la Junta General Extraordinaria de 30-10-08 de la Comunidad demandada y consecuentemente de los acuerdos adoptados en la misma, por no haber sido pedida su convocatoria por la cuarta parte de los propietarios ni un número que representen al menos el 25% de las cuotas de participación, como exige el art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH ); y subsidiariamente, la nulidad o anulabilidad del acuerdo sobre el punto primero del orden del día (allanamiento judicial de la demandada), más costas. Los demandantes son propietarios de viviendas sitas en la Comunidad demandada.

2.- La parte demandada se opone a la demanda alegando que la convocatoria se realizó de forma ajustada a la ley, y asimismo la adopción del acuerdo relativo al allanamiento de la demanda.

3.- La sentencia de instancia, considera que, de acuerdo con el artículo 16 LPH , al constar que quien solicitó la convocatoria no era el propietario registral de la vivienda, en concreto del Chalet nº NUM001 de los 17 que integran la comunidad, esta deviene nula, estimando la demanda, y todo ello en los términos concretos que refleja el antecedente de hecho primero de esta resolución, que se corresponde con la parte dispositiva de la misma.

4.- El recurso planteado por la representación procesal de la comunidad de propietarios demandada, se fundamenta, a modo de síntesis comprensiva de las alegaciones formuladas en el escrito de interposición, en la infracción del artículo 16 LPH , pues a la referida Junta compareció la totalidad de propietarios, personalmente o debidamente representados, sin que se pusiese reparo alguno a la convocatoria; respecto al Chalet nº NUM001 , su propietario registral ha delegado siempre en sus padres y hermana para representarlo, sin oposición alguna del resto de copropietarios.

Se solicita la revocación de la sentencia, dictando otra por la que se desestime la demanda interpuesta, con imposición de costas a la demandante en ambas instancias.

5.- De contrario, por los copropietarios demandantes, se interesó la confirmación de la sentencia, de acuerdo, en lo sustancial, con los argumentos de la misma, con imposición de costas a la apelante.

SEGUNDO .- Motivo del recurso: sobre la representación del propietario respecto de la Junta convocada y acuerdos adoptados.-

1.- Doctrina y jurisprudencia sobre la asistencia a la Junta de Propietarios mediante representación.-

Dice la Sentencia de esta AP Madrid de 24 mayo 2011, sec. 21 ª, S 24-5-2011, nº 263/2011, rec. 345/2009 "....I.- Conviene comenzar por hacer unas consideraciones generales respecto del apoderamiento para realizar un acto (así la asistencia a la Junta) en nombre y representación de otro y de la ratificación de ese acto (la asistencia a la junta por quien no estaba previamente apoderado) por parte del propietario ausente y representado en la Junta.

A. Previo poder de representación.

El apoderamiento puede ser definido como aquel negocio jurídico unilateral y receptivo por virtud del cual una persona ("dominus negotii" o principal) concede u otorga voluntariamente a otra (representante , gestor o agente) un poder de representación .

Rige la libertad de forma para la celebración de este negocio, en base a lo dispuesto en el artículo 1.278 del Código Civil EDL 1889/1 .

Por lo demás, al amparo del artículo 1.710 del Código Civil EDL 1889/1 , la concesión del poder de representación puede ser expreso -instrumento público, documento privado o simplemente de palabra- o tácito .

El consentimiento tácito es el que se deriva de hechos concluyentes, cuando el "dominus negotii", con su comportamiento, contribuye a crear una apariencia en la que pueden confiar razonablemente los terceros, a los que debe protegerse en aras a la seguridad del tráfico jurídico, y esa protección se les dispensa haciendo que quede el principal obligado frente al tercero por los actos del aparente gestor ejecutados en su nombre y representación. Al principal se le impide alegar que el agente carecía de un poder suficiente, ya que ha sido precisamente él quien le ha colocado en una situación tal que hacía razonable suponer que tal poder existía.

Para entender que estamos ante un mandato tácito han de concurrir unos actos que impliquen, de modo evidente e inequívoco, la intención del mandante de obligarse, y, estos actos del mandante, han de ser unívocos, en el sentido que no se presten a ser interpretados diversamente, y siendo de tal forma confluyentes que dan a entender la existencia de una determinada declaración de voluntad y sean incompatibles con toda otra ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 492/2007, de 10 de mayo de 2007 ,; 295/2007, de 21 de marzo de 2007 ,; 1378/2006, de 29 de diciembre de 2006 ,; 1272/2006, de 18 de diciembre de 2006 ,; 1130/2004, de 24 de noviembre de 2004 ,; 737/1994, de 21 de julio de 1994 ,; 1 de marzo de 1988 ,; 2 de junio de 1981 ,.

B. Posterior ratificación

Cuando un gestor o agente concierta el negocio jurídico en nombre y representación de un principal pero sin poseer previamente su poder de representación la actuación del gestor no vincula al principal y del negocio jurídico concertado no se deriva consecuencia jurídica alguna para el principal. Sin embargo, el principal puede "a posteriori" aceptar la actuación del gestor o asumir sus consecuencias. La actuación del gestor se transforma entonces en una actuación plenamente representativa y despliega, en el orden de la representación , todos sus efectos ("ratihabitio mandato aequiparatur"). La ratificación es a posteriori, lo mismo que la concesión del poder es a priori.

A la figura jurídica de la ratificación se refieren, de forma escasa y esporádica, por una parte, los segundos párrafos de los artículos 1.259 y 1.892 (ausencia total de poder de representación ), y, por otra parte, el artículo 1.727 (exceso del agente en su actuación contrayendo obligaciones fuera o más allá de los límites de su poder de representación ), todos del Código Civil . A pesar de los incorrectos términos legales con referencias, equívocas y técnicamente insuficientes, a la nulidad del acto y a la facultad revocatoria del tercero, debe considerase al acto ejecutado por el representante sin poder (actuando en nombre y representación del dominus y sin poner en conocimiento del tercero la carencia del poder de representación ) como un negocio incompleto o inacabado, una "species facti" negocial compleja de formación sucesiva todavía abierta a la espera de recibir el elemento del supuesto de hecho -precisamente la voluntad del dominus ratificándolo- que lo completará, desplegando, desde ese momento, su eficacia frente al "dominus" que quedará obligado respecto al contratante que suscribió el negocio jurídico con el agente.

Por lo demás la ratificación puede ser expresa o tácita (la ratificación tácita aparece recogida en el párrafo segundo del art. 1.727 del Código Civil , que específicamente se refiere al exceso del poder, aunque también es de aplicación, según unánime opinión, a la ausencia total de poder).

La ratificación es tácita cuando el principal realiza un acto que objetivamente tiene que ser interpretado como aprobación o conformidad con la gestión del representante. Siendo reiterada la jurisprudencia que aclara que si el mandante se aprovecha de los actos ejecutados por el mandatario es evidente que los ratifica tácitamente ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 568/2004, de 25 de junio de 2004 ,; 29/2004, de 29 de enero de 2004 ,; 1030/1993, de 5 de noviembre de 1993 ,; 10 de mayo de 1984 ,; 14 de junio de 1974 ,; 15 de junio de 1966 ,. Y con la ratificación del principal se purifica y perfecciona el acto o negocio de gestión representativa llevada a cabo por el representante sin poder y lo hace plenamente eficaz en la esfera jurídica del representado. Siendo el efecto de la ratificación retroactivo ( sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 1030/1993, de 5 de noviembre de 1993 ).

II. Se dice, en el párrafo primero del apartado 1 del artículo 15 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal , que: " La asistencia a la junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario ",

Este precepto no establece una limitación, respecto del acto jurídico de la asistencia a la junta de propietarios, en cuanto a la forma del negocio jurídico de apoderamiento, proscribiendo la verbal y la tácita, para permitir solamente la escrita que conste en documento privado (y lógicamente en público). Ni tampoco niega la eficacia jurídica de la ratificación respecto de la asistencia a la junta de propietarios.

Para la adecuada interpretación del precepto es imprescindible distinguir dos momentos claramente diferenciados. Por una parte, el inicial de la celebración de la junta de propietarios. Y, por otra parte, el posterior una vez ya celebrada la junta de propietarios.

Al inicio de la celebración de la junta de propietarios, frente al asistente a la junta que manifieste ostentar la representación de alguno de los propietarios , la Comunidad, a través de su Presidente o Administrador, o cualquier otro asistente, pueden requerirle para que acredite el otorgamiento de poder a su favor. En este caso, es decir de mediar ese requerimiento, no se puede escudar el requerido en una representación verbal o tácita debiendo necesariamente aportar un documento privado firmado por el propietario representado (o lógicamente un documento público dotado de mayor garantía que el privado). Y, de no aportarlo en ese momento, no podrá actuar en la junta como representante de uno de los propietarios.

Cuestión distinta se plantea cuando, habiéndose celebrado la junta con la intervención del representante de uno de los propietarios, al que no se requirió para que acreditara su representación, los acuerdos en ella adoptados son impugnados en base a que la persona que actuó como representante no ostentaba la representación del propietario al que decía representar . Hay que distinguir dos supuestos, según quien impugne el acuerdo.

Si el acuerdo es impugnado por el propietario representado que no lo hubiere ratificado y que alegue no haber otorgado su representación a favor del que actuó en la junta en su nombre y representación , la Comunidad de Propietarios demandada puede impedir la prosperabilidad de la acción no sólo aportando la escritura pública o el documento privado firmado por el propietario , sino también acreditando la existencia de un apoderamiento verbal o que se trataba de un supuesto de representación tácita . Y este es el caso respecto del que se pronuncia la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 483/2003, de 23 de mayo de 2003 , en la que, al final del fundamento de derecho sexto, después de indicar que "se dio la infracción denunciada al haberse prescindido por completo del requisito mínimo impuesto por el párrafo primero del artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal EDL 1960/55 (como ahora por el apartado 1 del artículo 15) para la asistencia a la junta por representación voluntaria", se añade lo siguiente: "sin que la falta del escrito firmado por el actor-recurrente se haya intentado suplir por ningún otro medio de prueba."

Si el acuerdo es impugnada por algún otro propietario distinto del representado, alegándose la ausencia de representación. La pretensión tendría que desestimarse de mediar ratificación del acuerdo por el propietario representado, ratificación que puede ser tácita , pudiendo entenderse que está ratificado tácitamente si el propietario representado no lo impugna después de haber tenido conocimiento del mismo. En cualquier caso, la Comunidad de Propietarios demandada puede impedir la prosperabilidad de la acción impugnatoria no sólo aportando la escritura pública o el documento privado firmado por el propietario sino también acreditando la existencia de un apoderamiento verbal o que se trataba de un supuesto de representación tácita.".-

2.- Aplicación al presente caso.- Se consideran acreditados como hechos básicos:

1º) Que D. Juan Miguel es el titular registral del citado Chalet nº NUM001 desde el año 1.998, aunque sus padres siempre vivieron en el mismo desde 1.978, en unión de su hermana.

2º) El anterior nunca ha asistido a Junta alguna de propietarios, incluso cuando desempeñó la Presidencia de la comunidad, por turno rotatorio establecido entre los propietarios en 2.009, delegando siempre en su hermana y sus padres, aunque en las actas figurase su nombre como asistente (actas aportadas correspondientes a los últimos diez años, folios 51,157,160,162 vuelto,283,319 y 323).

3º) Que los demandantes han asistido a la mayor parte de las mismas, conociendo por tanto la situación de hecho existente, sin que conste objeción alguna.

4º) Consta en los autos y se ratificó tal circunstancia en el acto del juicio, que D. Juan Miguel autorizó siempre a los mismos, y respecto a los hechos objeto de esta litis, documento nº 18 aportado con la contestación a la demanda, folio 327 de autos, en el que expresamente se ratifica la delegación o representación del mismo para la convocatoria de 30 de octubre de 2.008, firmada por su padre, así como la representación ostentada por su hermana en dicha Junta, y el acuerdo adoptado en cuanto al allanamiento.

3.- Conclusiones jurídicas.-

Con carácter general, y en primer término, habiendo tenido conocimiento directo los propietarios demandantes de la situación concreta de representación expresa o tácita desplegada por el propietario registral de la finca, por las sucesivas intervenciones del padre o la hermana, consentida y aceptada durante más de diez años, es claro que ahora no pueden negársela, pues no debe olvidarse que no puede ser acogida la falta de legitimación y el no reconocimiento de la legitimación que ha sido aceptada fuera del juicio que ahora sin embargo niegan, de acuerdo con la reiteradas Sentencias de esta A.P. de Madrid , Sección 11ª, de 4-9-07 Rollo 269/07 de fecha 18 de Octubre de 2.004 y 8 de Septiembre de 2.005, Rollos de Apelación 873/03 y 750/04 .

En segundo lugar, consta expresamente la ratificación de esa convocatoria llevada a cabo por el padre representante del titular registral, por lo que, de acuerdo con la inicial doctrina y jurisprudencia, la actuación del gestor se transforma entonces en una actuación plenamente representativa y despliega, en el orden de la representación, todos sus efectos, esto es, la denominada "ratihabitio mandato aequiparatur", y por ende, la ratificación es a posteriori, lo mismo que la concesión del poder es a priori.

El mismo documento contiene expresamente la ratificación del acuerdo adoptado, respecto al allanamiento de la demanda presentada contra la comunidad.

En contra de lo sostenido por los demandantes, en la convocatoria en cuestión se preveía expresamente la "información y respuesta" a dicha demanda, por lo que es claro que no hubo extralimitación en la adopción del acuerdo, pues ninguna otra consideración cabe darle al mismo como respuesta representativa y jurídica, de la voluntad de la Junta de Propietarios, y por ende de la Comunidad a la que representaba, a mayor abundamiento integrada en esos momentos por todos los integrantes, de acuerdo con anteriores consideraciones, sin que exista por tanto vulneración alguna del artículo 16 de la LPH .

Todo lo anteriormente expuesto lleva a colegir la estimación del recurso, revocando la sentencia apelada, dictando otra en su lugar por la que se desestima la demanda con expresa imposición de costas a los demandantes, en virtud del artículo 394 LEC .

TERCERO .- Costas de esta alzada.-

No se hace especial pronunciamiento por la estimación del recurso, al amparo del artículo 398 de al L.E.C .

Fallo

Fallamos que debemos estimar el recurso interpuesto por el Procurador D. JACOBO GARCÍA GARCÍA, en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS " DIRECCION000 " DE LA CARRETERA000 , NUM000 DE POZUELO DE ALARCÓN (MADRID), contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Pozuelo de Alarcón, revocando la sentencia apelada, dictando otra en su lugar por la que se desestima la demanda interpuesta por D. Eutimio , Dª Ofelia , D. Marcial , D. Víctor Y D. Andrés contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS " DIRECCION000 " con expresa imposición de costas de primera instancia los demandantes. No se hace especial pronunciamiento sobre las de esta alzada.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que, contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado , en el plazo de VEINTE DIAS y ante esta misma SALA.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a