Sentencia CIVIL Nº 2/2018, Audiencia Provincial de Guipuzcoa, Sección 3, Rec 3328/2014 de 18 de Enero de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIPUZKOA - SECCIÓN TERCERA
GIPUZKOAKO PROBINTZIA AUZITEGIA - HIRUGARREN SEKZIOA
SAN MARTIN 41-2ª planta - C.P./PK: 20007
Tel.: 943-000713
Fax / Faxa: 943-000701
NIG PV / IZO EAE: 20.02.2-13/000453
NIG CGPJ / IZO BJKN :20018.42.1-2013/0000453
Recurso apelación procedimiento ordinario LEC 2000 / Prozedura arrunteko apelazio-
errekurtsoa. 2000ko PZL 3328/2014
O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia : UPAD de 1ª Instancia e Instrucción nº 2 de Azpeitia / Azpeitiko
Lehen Auzialdiko eta Instrukzioko 2 zk.ko ZULUP
Autos de Procedimiento ordinario 184/2013 (e)ko autoak
Recurrente / Errekurtsogilea: Luis Pablo
Procurador/a/ Prokuradorea:ANGEL MARIA ECHANIZ AIZPURU
Abogado/a / Abokatua: JESUS Mª EGAÑA ITURRIOZ
Recurrido/a / Errekurritua: María Antonieta y Graciela
Procurador/a / Prokuradorea: JOSE IGNACIO AMILIBIA ORTIZ DE PINEDO y JOSE IGNACIO
AMILIBIA ORTIZ DE PINEDO
Abogado/a/ Abokatua:
S E N T E N C I A Nº 2/2018
ILMOS/AS. SRES/AS.
D/Dª. JUANA MARIA UNANUE ARRATIBEL
D/Dª.LUIS BLANQUEZ PEREZ
D/Dª. CARMEN BILDARRAZ ALZURI
En DONOSTIA / SAN SEBASTIAN, a dieciocho de enero de dos mil dieciocho.
La Audiencia Provincial de Gipuzkoa - Sección Tercera, constituida por los/as Ilmo/as. Sres/as. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento ordinario
184/2013 del UPAD de 1ª Instancia e Instrucción nº 2 de Azpeitia, a instancia de Luis Pablo apelante -
demandante/demandado, representado/a por el/la Procurador/a Sr./a. ANGEL MARIA ECHANIZ AIZPURU y
defendido/a por el/la Letrado/a Sr./a. JESUS Mª EGAÑA ITURRIOZ, contra D./Dª. María Antonieta y Graciela
apelado - demandante/demandado, representado/a por el/la Procurador/a Sr./a. JOSE IGNACIO AMILIBIA

ORTIZ DE PINEDO y JOSE IGNACIO AMILIBIA ORTIZ DE PINEDO y defendido/a por el/la Letrado/a D/Dª. ;
todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra dictada por el mencionado Juzgado, de fecha .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Azpeitia, se dictó sentencia con fecha19-6-2014 , que contiene el siguiente FALLO: 'Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Luis Pablo contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Azpeitia de fecha 19 de junio de 2.014 y , debemos revocar y revocamos la resolución recurrida y estimando la demanda debemos condenar a las demandadas , Dª Graciela y María Antonieta al abono por mitad e iguales partes de la suma de 30.000 euros, intereses del art 576 de la L.E.Civil desde la fecha de la presente resolución , de las costas de la primera instancia y sin pronunciamiento en costas en la alzada.'

SEGUNDO.- Notificada a las partes la resolución de referencia, se interpuso recurso de apelación contra ella, que fué admitido y previa la formulación por las partes de los oportunos escritos de alegaciones, se elevaron los autos a este Tribunal, dictándose resolución señalando dia para la deliberación y votación .



TERCERO.- Interpuesto recurso de casación por la representación de Dª María Antonieta y Graciela , el mismo se estimo por sentencia del . S. de 24 de mayo de 2.017 declarando la nulidad de la misma.

VISTO.- Siendo Ponente en esta instancia el Iltma. Sra. Magistrado Dª JUANA MARIA UNANUE ARRATIBEL.

Fundamentos

Se aceptan los Fundamentos Jurídicos de la sentencia recurrida en lo que no se opongan a los que a continuaciòn se exponen y;
PRIMERO.- En sentencia del T.S. de 24 de mayo de 2.017 se acuerda casar la sentencia dictada por esta Sala de 3 de diciembre de 2.014 y , en concreto , se acoge el recurso por infracción procesal en que se alegaba falta de claridad de la resolución de la Sala en relación con la resolución del contrato y se acuerda anular la sentencia hasta el momento inmediatamente anterior a dictar la sentencia en la segunda instancia para que la misma Audiencia proceda a dictar otra debidamente motivada.



SEGUNDO.- Debera comenzarse por enunciar los motivos del recurso de apelación en que se impugna el fundamento primero de la resolución de instancia , error en la apreciación de los hechos por no ajustarse a los reconocidos por las partes , pués se dice en dicho fundamento entregó la suma con el fin de comprar parte del terreno de las demandadas para construir dos viviendas unifamiliares y que más tarde tuvieron que comprar los terrenos de la Sra Lorena para poder construir dichas viviendas , esta descripción es incierta , pués en las propias demandadas señalan que con anterioridad a la compraventa Corrugados habia negociado con la Sra Lorena la venta de sus terrenos , que en la audiencia previa presentó un escrito en el que daba su total conformidad a la cronología de los hechos expuestos por la contraparte ratificado en el plenario.

El apelante señala que se impugna el fundamento de derecho tercero y el fallo de la sentencia hay error en la valoración de la prueba infringiendo los arts 1.281 , 1.451 y 1.461 del C.Civil y de los arts 316 y 326 de la L.E.Civil , dado que de lo actuado de los testimonios de las demandadas y su hermano Lázaro son concluyentes en que con anterioridad a la firma del documento se fijó el precio de 8.000 ptas / m2 a expensas de fijar la superficie del terreno.

Por lo que ha de estimarse la demanda.



SEGUNDO.- ANTECEDENTES: En la demanda que formula D. Luis Pablo frente a Dª María Antonieta y Graciela en la que se relata que: .- que el actor era propietario del CASERIO000 de Azpeitia.

.- que en su momento se intereso por dicho Caserio Corrugados S.A. de Azpeitia para la instalación de una planta industrial.

.- el actor a cambio de su caserio solicitó al gerente de Corrugados , entre otras cosas , la construcción de dos viviendas familiares en el lugar conocido como DIRECCION000 en la Villa de Azpeitia.

.- para ello el actor se pusó en contacto con las demandadas para la compra de parte de los pertenecidos del CASERIO001 sin establecer los metros cuadrados necesarios ni el importe por m2.

.- así se personaron en Kutxa e hicieron un depósito de 30.000 euros para lo cual el empleado de la entidad Sr Luis Pablo redactó un documento.

.- que dicho documento adolece de las premisas básicas y fundamentales de todo contrato de compraventa o de promesa de compraventa , que son el objeto cierto y determinado y el precio cierto.

.- lo cierto es que previsiblemente las partes se hubieran puesto de acuerdo en dichos elementos fundamentales sí en los terrenos en cuestión el Ayuntamiento hubiera permitido la construcción de las viviendas unifamiliares.

.- cuando acudió el actor al Ayuntamiento le dijeron que no era posible la construcción de las mismas , pués la parcela en la que se pretendían ubicarlas en suelo no urbanizable y además , resultaba afectada por la nueva variante.

.- así se pusó en contacto con la propietaria de una finca cercana y compró a la Sra Lorena los m2 necesarios para la construción de dos viviendas unifamiliares.

.- también , solicitó un informe pericial en el cual la Sra Diana señala que en el año 2.007 y actualmente la finca propiedad de la demandada no era idónea para la construcción.

.- con fecha 16 de septiembre de 2.010 interpuso demanda de conciliación solicitando la devolución de la suma de 30.000 euros.

En el fondo se alude a la inexistencia de los requisitos necesarios para el contrato de compraventa o contrato de promesa de venta , no ha consentimiento sobre la cosa y el precio , por lo que en aplicación del arts 1.261 , 1.278 y 1.301 del C.Civil , por lo que solicitan el pago de la suma de 30.000 euros por mitad entre las dos demandadas.

En la contestación se señala que la iniciativa del contrato partió de los actores y por ende , quien tenía que haberse cerciorado de las características del contrato y que sabia que adquiria la parcela catastral NUM000 y DIRECCION001 del Poligono nº NUM001 de Azpeitia y que la operación de compra fue materializada por la mercantil Corrugados S.A. y por ello , debe desestimarse la demanda.

La sentencia desestima la demanda.



TERCERO.- DOCTRINA SOBRE EL RECURSO DE APELACIÓN: Con carácter previo se mencionara que : .- en el recurso de apelación se examinarán única y exclusivamente los puntos y cuestiones planteadas en el recurso , art 465-4 de la L.E.Civil .

.- en el proceso civil rige el principio de rogación recogido en el art 216 de la L.E.Civil que obliga a resolver los asuntos según la aportación de hechos , pruebas y pretensiones de las partes.

.- consecuencia obligada del principio anterior es la observancia del principio de congruencia que exige atender a las peticiones de las partes , al suplico de los escritos rectores de la litis para no conceder más , menos ni cosa distinta de la peticionada.

.- igualmente en el ámbito de los recursos se halla proscrita la reformatio in peius , a la que expresamente se refiere el art 465 -4 in fine de la L.E.Civil al señalar que :' la sentencia no podra perjudicar al apelante , salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate , formulada por el inicialmente obligado'.

En el recurso se alega errónea valoración de la prueba y de las reglas de la carga de la prueba por lo que se señalará que es Jurisprudencia reiterada que el proceso valorativo de las pruebas es incumbencia de Jueces y Tribunales sentenciadores y no de las partes litigantes, a las que queda vedada toda pretensión de sustituir el criterio objetivo del órgano enjuiciador por el suyo propio, dado que la prevalencia de la valoración realizada por éste obedece a la mayor objetividad que la de las partes, pues sus particulares y enfrentados intereses determina la subjetividad y parcialidad de sus planteamientos ( T.S. sentencias de 1 marzo de 1994 y 20 julio de 1995 ).

Ello obligará a señalar con carácter previo que no hay precepto que exija una constatación pormenorizada o examen de cada una de las pruebas, y el Tribunal de segunda instancia tiene el conocimiento pleno de la cuestión, pero quedando reducida la alzada a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el juez a quo de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de la experiencia o a las normas de la sana crítica o si, por el contrario, la apreciación conjunta de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso.

Como señala la sentencia del T.S de 4 diciembre 2007 : ' la valoración probatoria sólo puede excepcionalmente tener acceso a la casación mediante un soporte adecuado, bien la existencia de un error patente o arbitrariedad en la valoración de la prueba, en cuanto, según la doctrina constitucional, comporta la infracción del derecho a la tutela judicial efectiva ( T.S. de 20 de junio de 2006 y 17 de julio de 2006 ), bien la infracción de una norma concreta de prueba que haya sido vulnerada por el juzgador. En defecto de todo ello, la valoración de la prueba es función de la instancia y es ajena a la casación -y ahora al recurso extraordinario por infracción procesal'.

La valoración de la prueba, como función soberana y exclusiva de los juzgadores que conocen en las instancias, no es revisable en el recurso extraordinario por infracción procesal, salvo cuando se conculque el artículo 24-1 C.E . por incurrirse en error de hecho palmario, irracionalidad o arbitrariedad, que puede darse cuando se desconoce una norma de prueba legal o tasada, y en tal caso debe plantearse al amparo del artículo 469.1.4.de la L.E.Civil ( T.S. sentencia de 11 de noviembre de 2.010 ).

En consecuencia, la valoración probatoria solo puede revisarse por el cauce adecuado (al amparo del artículo 469. 1 , 4.º de la L.E.Civil ), bien acreditando la existencia de un error patente o arbitrariedad en dicha valoración ( T.S.sentencias de 20 de junio de 2006 y 17 de julio de 2006 ), o bien por la infracción de una norma tasada de valoración de prueba que haya sido vulnerada ( T.S. sentencias de 16 de marzo de 2001 , 10 de julio de 2000 , 21 de abril de 2005 y 9 de mayo de 2005 ), por cuanto, al ser manifiestamente arbitraria o ilógica la valoración de la prueba no supera, conforme a la doctrina constitucional, el test de la racionabilidad constitucionalmente exigible para respetar el derecho a la tutela judicial efectiva consagrado en artículo 24 CE ( T.S. sentencia de 22 de febrero de 2.011 ).

Este conjunto de reglas impide, si no se demuestra de modo patente la existencia de una infracción de las reglas del discurso lógico aplicables al proceso, tratar de desvirtuar una apreciación probatoria mediante una valoración conjunta efectuada por el propio recurrente para sustituir el criterio del tribunal por el suyo propio, por acertado que pueda parecer, así como también postular como más adecuada la valoración de la prueba efectuada por el Juzgado de Primera Instancia frente a la llevada a cabo por el tribunal de apelación ( T.S. sentencia de 29 de septiembre de 2.009 ).

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 217 de la L.E.Civil , corresponde al actor la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda ( T.S. sentencia de 16 de febrero de 2.011 ).

Y al demandado los hechos impeditivos o extintivos.

En cuanto a la carga de la prueba en la sentencia del T.S. de 14 de junio de 2.011 se mantiene que :'Como tenemos declarado en la sentencia 859/2010, de 31 diciembre : 1) 'Las reglas de distribución de la carga de prueba solo se infringen cuando, no estimándose probados unos hechos, se atribuyen las consecuencias de la falta de prueba a quién según las reglas generales o específicas, legales o jurisprudenciales, no le incumbía probar, y, por tanto, no le corresponde que se le impute la deficiencia probatoria'; 2) 'Su alegación en el recurso extraordinario por infracción procesal no ampara una revisión de la prueba, según ha declaró esta Sala en relación con el hoy derogado artículo 1214 CC ( T.S. sentencias de 24 de octubre de 2000 , 16 de octubre de 2000 , 20 de septiembre de 2001 , 6 de febrero de 2007 , 9 de mayo de 2007 , 3 de octubre de 2007 ), pués no son normas de valoración de prueba.

Criterio también sostenido respecto al 217 LEC ( T.S. sentencias de 2 de marzo de 2009 , 29 de diciembre de 2009 y 4 de febrero de 2010 ).

3) 'La doctrina de la facilidad o disponibilidad probatoria permite hacer recaer las consecuencias de la falta de prueba sobre la parte que tenía más facilidad o se hallaba en una posición mejor o más favorable por la disponibilidad o proximidad a su fuente para su aportación, pero la mera imposibilidad probatoria de un hecho no puede traducirse, sin más, en un desplazamiento de la carga de la prueba ( TS. sentencia de 08 de octubre de 2004 ).



CUARTO.- EXAMEN DE LA PRUEBA: Con la demanda se aporta el justificante del ingreso en Kutxa de la suma de 30.000 euros en la cuenta de las demandadas y el documento suscrito el papel con el membrete de Kutxa , firmado por el actor y las demandadas en que obra lo siguiente: 'Azpeitia, 7 Agosto 2007-08-07 Redactamos la presente nota a efectos de 'acreditar' la entrega de 30.000 euros de Luis Pablo a María Antonieta y Graciela en concepto de 'SEÑAL' de la compra de terrenos que se llevar a acabo en fecha próxima y cuyas características se reseñarán en el contrato que se firmará a tales efectos.

En prueba de conformidad de la anteriormente señalado, así lo hacemos constar y firmamos'.

Además , se acompaña Nota Simple del Registro de la Propiedad del Caseria llamada CASERIO001 propiedad de las demandadas y sus hermanos , Íñigo , María Antonieta , Aida e Lázaro .

Boletin Oficial de Gipuzkoa de 25-03-2.003 en que se contiene la modificación de las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Azpeitia.

Escritura de declaración de obra nueva y división en propiedad horizontal de 21 de diciembre de 2.011.

E informe pericial de la Sra Diana en que se concluye que: 'En la actualidad las características físicas y las potencialiades de uso de la parcela a valorar no han viariado con respecto al año 2007. El uso también sigue siendo el mismo, un pastizal vallado y con alguna instalación para el ganado. No se han hecho modificaciones respecto a accesos o mejora agronómicas en el terreno.

Las Normas subsidiarias han variado, pero con la categorización del suelo es la misma: 'Zona rural, Agroganadera y Campiña', por lo que las opciones de uso de la parcela son similares.

Con respecto a las ingraestructuras, hoy en dia se ha optado por la opción Sur de la variante de Azpeitia frente a la Norte, por lo que el terreno no se vería afectado.

Teniendo en cuanta las características de la parcela se valorara según el valor de mercado, es decir, según el método de comparación.

En la actualidad la oferta de terrenos rurales en la zona es media, siendo ligeramente superior la oferta frente a la demanda según datos propios y las inmobiliarias consultadas que trabajan en la zona'.

En informe pericial del Sr Luis Pedro se recoge que: 'A partir de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo, la edificabilidad en terreno no urbanizable se vió dificultada para aquellos que no ejercieran la agricultura, pero cualqueir persona que acreditara estar en el Régimen Especial Agrario d ela SEguridad Social, y certificara sus ingresos a través de la actividad agrícola, no tendría ninguna dificultad en edificar su vivienda habitual en terreno no urbanizable.

Además, en sus artículos 30 y 31 contempla esta excepcionalidad de poder edificar en terreno no urbanizable, cuando concurern ciertas circustancias, las cuales se presentaban en el caso de D. Luis Pablo .

Si las partes hubieran tenido interés en ello, por lo que hubiera sito más fácil de conseguir. El desconocimiento que peuda esgrimir, cualquiera de las aprates podrá deberse más a la temeridad , desidia, o cualquier otra razón, más que a la intención de ocultamiento ya que aquella persona que estuviera interesada le hubiera resultado sencillo conseguir información de la parcela descrita, o de cualquier otra de los alrededores.

De todo lo visto anteriormente, se pueden extaer las siguientes conclusiones: 1.- La superficie de la parcela NUM000 y e del polígono NUM001 suma alrededor de 11.300 m2.

2.- A fecha de agosto de 2007, estaba decidido que la variante a ejecutar sería la opción sur, por lo que la parcela NUM000 y e del polígono NUM001 no se vería afectada.

3.- La parcela NUM002 y e del poligono NUM001 se encuentran en suelo no urbanizable, con dos zonas calificadas como campiña y agricola especialmente protegida.

4.- La compra realizada en 2008 por D. Luis Pablo supondría un precio unitario por metro cuadrado superior a 83 euros.

5.- Tanto la parcela NUM000 y e del polígono NUM001 , como la parcela adquirida por D. Luis Pablo en 2008, denominadas DIRECCION000 , y DIRECCION002 , a fecha de agosto de 2007 poseían características urbanísticas (calificación) idénticas.

6.- La medición del terreno realizada por el infeniero agrónomo D. Camilo se considera muy aproximada a la realidad, con cerca de 11.300 m2'.

En el acto del juicio la Sra María Antonieta manifiesta que :' estaban dispuesta a vender parcela de NUM003 y NUM000 , que mide según su perito 16.000 metros cuadrados , que hicieron una aproximación del metraje , en la fecha del contrato sabian más o menos el metraje y el precio , que al principio les pidió unos mil metros cuadrados como posteriormente queria 10 o 11.000 metros cuadrados porque al principio los mil metros le parecia pequeño y como tenian el terreno al lado de que el queria estuvo interesado en comprar todo , el principio eran era 13.000 y luego los 10 mil metros cuadrados en 8.000 , el actor no sabe que oficio tenia.

Que no sabian si se podia construir en la parcela y el tampoco pregunto , el solo pregunto si era para labrar y si lo tenian rentado.

El chalet es de su hermano y el aconsejaron que hiciera más alto.

Se le exhibe documento nº 2 de la demanda la firma es suya.

Delante de Gerardo se manifesto que iba a ser a 8.000 y no se puso el nombre del terreno porque Gerardo dijo que se pondria después , no se sabia los metros que habia concretos estaba sin medir.

El vino por el terreno y puso el precio.

La siguiente vez les dijo que habian sido ilegales , que no el habian dicho que iba a ir la variante.

La primera conversación a mediados de julio fue a buscar a su hermano y llamó a sus hermanas primero queria mil metros y luego todo y que tenian decidir rapido, vino el domingo y para lunes a las siete menos cuarto de la tarde tenian decidir , que el actor tenia que decir a Leon si o no , que Leon es el de Corrugados.

El decia si era para labrar y preguntaba si estaba libre sin cargas , no sabian si se podian construir en ese terreno.

A la primera reunión vino con su hijo , siempre venia con su hijo , la protesta fue en septiembre o octubre fue con su hijo y les dijo que era ilegales , se les hizo oferta de comprar a 5.000 y le dijeron que no , en abril de 2.008 se pidió devolver el dinero.

La Sra Graciela el vino a donde ellos a comprar la parcela NUM004 y f se dijo tenia unos 10.000 metrso no estaba medido , cuando firmaron el documento lo de la Kutxa en el documento no consta pero si estaba todo a 8.000 y se sabia que finca.

El actor era propietario del CASERIO000 , en el año 2.007 Corrugados queria comprar caserio y pertenecidos para ubicar en el la empresa, que en esa relaciòn intervino el Ayuntamiento de Azpeitia y que hubo conversaciones para reubicar el caserio en la zona de DIRECCION000 , si se hizo un convenio urbanístico y no estuvo en ese tiempo asesorado que hablo Ayuntamiento que le dijo que iba a adquirir esos terrenos para la empresa, a mediados de 2.007 si sabia donde iba a construir los edificios, cuando se puso en contacto con los hermanos Lázaro Íñigo Graciela Aida María Antonieta hablo su hijo y arquitecto para hacer dos casas iguales , pero al medir no se podian sacar dos viviendas iguales y por ello les dijo de comprar mil metros más para tener margen.

Sabia antes de ponerse en contacto con el Sr Lázaro donde iban a construir , se dirige a Lázaro fueron al caserio y hablaron con Lázaro , pero no se hablo de precio ni de metros , nunca ha pagado el seguro agrario siempra ha sido albañil y lleva con la invalidez absoluta desde hace 20 años.

Fueron al Ayuntamiento tras echar la señal y les dijeron podian construir ni una chabola y quisieron recuperar el dinero.

Cuando preguntaron se referian al mugante y Genaro le dijo habia proyecto de una carretera no sabe si en los mil metros o en los 10.000 metros.

No recuerda las fechas desde que apalabraron y fueron a la Kutxa.

Cuando estaban con Gerardo no pidió las escrituras para identificar el terreno , el queria echar 10.000 euros y le dieron lata que echaran cinco millones eran cinco , no habian hablado de los cinco millones antes de la firma todo fue en la Kutxa.

Después de la firma fueron a recuperar el dinero al caserio con su hijo , no le dijeron de bajar a 5.000.

Compraron 16.000 a Lorena se construyeron unos 4.000 , tiene pinares y unas ovejas para tener limpio el terreno no se dedican a la agricultura.

Cuando firmo el contrato no se habia dedicado a la agricultura , ha sido albañil hasta que cogio invalidez hace 20 años.

Pago a la Sra Lorena 13.000 y no se hablo Sras María Antonieta de los metros y el precio, querian al principio unos mil metros , no se hablo de metros pues serian según los metros que necesitara el arquitecto.

El terreno que compraron a la Sra Lorena se midio por Leon '.

El Sr Gerardo que tiene relaciòn profesional con el actor , manifiesta que:' trabajaba en Kutxa era cliente de la entidad, se le exhibe documento nº 2 de la demanda reconoce ese documento lo redactó él, las partes no le dijeron nada de metros ni precio , era de la compra de unos terrenos , no se fijo reseña de los terrenos y precio delante de el no.

A la firma del documento no recuerda si se hablo de aportar escrituras.

No le quedo duda de que habia una compraventa , no tuvo discusión para dejar 30.000 , le dió la impresión estaba cerrado de antes'.

Sr Bernardino que:' fue el arquitecto que proyectó y dirigio la construcción dos edificios, de los dos chalets , el Sr Luis Pablo querian dos chalets identicos de unos 200 metros pro planta , con su parcela estaba ajustado , no pudieron hacerlos identicos por las distancias con los linderos , se hablo de la conveniencia de tener más terreno para construir , si se miro in situ en la finca, se hablo de 500 o 800 hubiera sido suficiente , que sí su cliente le comentó que no se podia construir ni una chabola en esos terrenos el no intervino algo le suena'.

Sr Lázaro que:' es el hijo del actor , hacia el año 2.006 recibe conversaciones de Corrugados para colocar en sus terrenos la empresa , intervino en esa operación el Ayuntamiento y Corrugados les iba a encontrar terrenos en DIRECCION000 y ellos por su parte buscaron en otra parte y los terrenos se compraron con el dinero de Corrugados.

Ha ido una tarde para una reunión para recuperar el dinero que el padre le habia dado , antes de eso no estuvo en ninguna otra reunión , en lo que ha pasado antes han estado el padre y ellas.

No les dijo en esa reunión que compraban a 5.000 , les dijo de devolver el dinero y no querian , ellos mismos construyeron la casa más arriba porque iba a pasar una carretera , si no podian construir no les interesaba , era para comprar el terreno que el arquitecto necesitaba y al decir Ayuntamiento no podian construir no les interesaba el terreno , su padre fue a hablar de los terrenos.

Nosotros teniamos un terreno justo para construir las dos casas iguales , pero al final las casas fueron distintas'.

El Sr Lázaro manifiesta que :' a finales de julio de 2.007 le vino el actor diciendo que habia ido a donde trabajs su hermano y que este le dijo que fuera a donde el y que le dijo que si les podia vender un caso de terreno no lo veian de donde estaban se acercaron y le dijo que desde el poste de Iberduero al muro , y le dijo que hablaría con sus hermanos , que eran unos 500 o mil metros , hablaron del precio lo que iba a pagar al de arriba unos 13.000 y luego posterior y un domingo a la mañana fue a su casa y le dijo que si no podia volver más tarde le dijo a su hija que llamaran a sus tía y entonces hablo con sus hermanas.

Lo de vender todo con una de sus hermanas que no esta aqui y le dijo que 13.000 erra , mucho y se quedo en 8.000 hablaron los hermanos y dijeron que si , tenia tanta prisa porque el lunes tenia ir a Corrugados a hablar Sr Leon , fue con su hijo.

Desde que hablaron a firmar pasaron 15 días y al tiempo llamo a su hermana diciendo no era legales y que se queria reunir con ellos y su hermana le llamo y le conto y s evolvieorn a reunir con el y con su hijo y en esa reunión hizo una oferta de pagar a 5.000 ptas el metro se hablaba de toda la parcela.

Pregunto si estaba libre de cargas si estaba rentado.

En 2.004 construyó en esa parcela y pidio licencia en 2.003 , le hicieron ladear un pelin porque desde crio se ha hablado de que se iba a construir una carretera , que habia en aquella dos maquetas de la variante en el Ayuntamiento la A la suya y la B donde se adjudico , que hablo con Jaime que estaba adjudicado por otro lado y se cerró.

Cuando recibieron los 30.000 recibió su parte , el actor ha sido albañil y se dedica la agricultura'.

El Sr Maximo refiere que:' es vecino del actor y conoce al arquitecto, estuvieron midiendi si en el terreno del actor entraban las dos casas , que le dijeron que no entraban, midieron el , arquitecto y el hijo del actor , cuando midieron le dijo igual teneis compraran algo más de terreno , que queria iguales las casas' La Sr Diana comparece como perito que :'es ingeniero agronomo , que lo ratifica, en el documento dice los precios por una comparativa de precios en la zona con seis testigos , como dice la norma eco.

En 2.011 hizo una cuadra y les volvieron locos porque no se sabia el trazado que se iba a seguir , tuvieron cuatro comunicaciones con Diputaciòn y le hicieron alejar mucho la cuadra porque no se sabia el trazado.

Le piden una valoración parcela NUM003 y f que son las mugantes con la parcela del Sr Luis Pablo , que querian comprar las zonas más lindantes y el Sr Luis Pablo le comento que al haber el replanteo las dos casas vifamiliares manteniendo los 10 metros a los limites y que no hicerna sombra una o otra fueran a caber en su parcela , por eso valoro las lindantes.

Se le exhibe la otra pericial la de la demandada y los planos , documento nº 11, l parcela NUM003 y NUM000 la numerada en el plano como lote 6 y en de color salmón , su informe se refiere a esa parcela es de 11.300 metros cuadrados.

Si al hacer la valoración tenia que tener en cuanta las posibilidades urbanísticas se tenia hacer de otra manera.

Ha valorado el terreno intrínsecamente si los valores que le podia dar el Sr Luis Pablo '.

El otro perito Sr. Luis Pedro ratifica su informe , es arquitecto:'ha emitido informe con dos parcelas catastrales NUM003 y NUM000 para ver si estaba afectada en el año 2.007 afectada a la construcción de la variante Azpeitia Azkoitia no estaba afectada segun el BOGipuzkoa se hablaba en la otra vertiente del rio a unos 500 metros de la parcela y no afectaba a esta parcela.

En el catastro unos 16.000 metrso y con el visor unos 11.000 , en el visor que ofrece en una superficie plana la propia Diputación y tuvo acceso a la medición del Sr. Camilo sobre plano , la parcela sobre unos 11.000 metrso , en 2.007 no habia dificultad para construir es no urabizable pero se puede construir porque habia convenio urbanístico se podia edificar'.

Así se aporta el convenio urbanístico aprobado por el Ayuntamiento de Azpeitia el 8 de noviembre de 2.008 en que se recoge que: 'CLAUSULAS Primera: El Ayuntamiento de Azpeitia se obliga a formular, tramitar y cumplimentar todas las actuaciones necesarias hasta lograr la Aprobación Definitiva del Documento de modificación de las NNSS del Municipio para el ámbito Rrukutxo, para el objetivo especifico recogido en la parte expositiva del presenta documenta, y de conformidad con las determinaciones del Plan Territorial Parcial del Area Funcional de Zarautz-Aspeitia ( Urola-Costa).

Segunda: En virtud de la tramitación establecida en el articulo 31 de la ley 2/2206 de 20 de julio, de Suelo y Urbanismo , el Ayuntamiento se compromete y obliga a emprender las actuaciones necesarias para permitir la reconstrucción y reubicación de la explitación agropecuaria de Badiolegi en la ladera de planta , de acuerdo con el croquis que se acompaña (consta en el expediente).

Tercera: D. Luis Pablo se compromete a realizar las actuaciones necesarias para facilitar la relocalización de las instalaciones fabriles en la zona Badiolegi procediendo a la reubicación y reconstrucción de la explotación agropecuaria de Badiolegi en los términos establecidos en el Proyecto técnico que deberá ser aprobado por el Ayuntamiento de Azpeitia.

Cuarta: Por su parte, Corrugados Azpeitia se comprometa a viabilizar, gestionar y coordinar las actuaciones para posibilitar la relocación de las actuales instalaciones fabariles de Corrugados Azpeitia en la zona de Atrukutxo, de conformidad con la ordenación del territorio expuesto, la normativa urbanistica y directrices de las Administraciones actuantes' En el Boletin Oficial de Gipuzkoa se recoge el acuerdo de 23 de marzo de 2.003 el examen de las alegaciones a la orden foral de 14 de mayo de 2.002 en relación al trazado de la variante de Azpeitia a Azkoitia, folio 56.

Y en el folio 123 también en el mismo boletin obra la información pública del proyecto de la Variante de Azpeitia en la Carretera GI-631.

En la certificación del Registro de la Propiedad se contiene inscripción de escritura de 3 de marzo de 2.008 en que Corrugados adquiere el Caserio propiedad del actor , folio 136.

E igualmente certificación del mismo Registro la venta de la parcela por la Sra. Lorena en escritura de 3 de marzo de 2.008 , folio 143.



QUINTO.-MARCO JURIDICO: Expuesto la totalidad de la prueba practicada en el acto del juicio y la obrante en autos en el fundamento anterior la cuestión esencial es la determinación del marco jurídico en que se desarrollan las relaciones de las partes.

Por la actora , en síntesis , se propugna la inexistencia de contrato y al no contener el documento de fecha de 7 de agosto de 2.007 los elementos necesarios e imprescindibles como la determinación del objeto y el precio y en consecuencia , no hay consentimiento, pués el vendedor conocía que la finalidad de la compra de los terrenos era edificar en los mismos lo que no era posible y ello determinaría la resolución del contrato y en consecuencia , la obligación de devolver la suma entregada.

En cambio , la tesís del demandado es que nos hallamos ante una compraventa válida de la que desistió el comprador lo que llevara como consecuencia la perdida de la señal entregada.

En este punto , debe partirse del contenido del documento de fecha 7 de mayo de 2.007 para establecer cual fue la voluntad de las partes y cual fue el negocio jurídico que en el mismo se instrumenta o vehícula.

Así como mantiene la sentencia del Tribunal Supremo de la Sala 1ª de fecha 20 de diciembre de 2012 : '... La interpretación del contrato o de una cláusula del mismo, es la averiguación y comprensión de la voluntad que las partes han querido conjuntamente expresar. La interpretación debe averiguar la voluntad común de los contratantes, que al ser dos como mínimo, con sus respectivas declaraciones deben relacionarse los principios de la confianza y de la autoresponsabilidad, derivados del de la buena fe, básico en el Derecho civil y en todo el Derecho. Consecuencia de ello, se distinguen dos tipos de interpretación, la objetiva o gramatical que se aferra al sentido literal de las palabras y la subjetiva busca la voluntad real o verdadera intención de ambos contratantes, incluso apartándose de la dicción literal.

La Jurisprudencia (así, sentencia de 25 octubre 2012 ) destaca el canon de la totalidad, en el sentido de que se debe combinar toda la normativa de la interpretación ( artículos 1281 y siguientes del Código Civil ) para llegar a la verdadera intención de los contratantes.' En este punto del contenido literal del documento obrante al folio 12 de fecha 7 de agosto de 2.007 se infieren tres datos de especial relevancia que el mismo es para acreditar , es decir , es carta de pago de la suma que se entrega , que la misma se entrega como señal y de la compraventa de terrenos que se llevara a cabo en fecha próxima.

Dado que fue redactado por el empleado de la entidad bancaria adquiere especial relavancia su declaración en la que mantiene que entendió que había acuerdo de las partes sobre lo que se iba a comprar y el precio, es decir , que existía concierto previo entre las partes sobre la cosa y el precio objeto de la compraventa.

En este punto , sí se entiende que nos hallaríamos ante una promesa de vender o comprar, por la mención en el mismo ' al contrato que se firmara a tales efectos ' habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato de conformidad con el art 1.451 del C.Civil .

Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos.

Es el tipo de precontrato bilateral, en el que ambas partes tienen el derecho y el deber de poner en vigor el contrato.

Esta promesa de vender y comprar es difícilmente distinguible del contrato típico de compraventa, distinción que habrá de deducirse de la voluntad de los contratantes.

La Jurisprudencia ha destacado la interpretación restringida de este precepto ( sentencia de 18 de julio de 2006 ) y la necesidad de atender a la voluntad de las partes ( sentencia de 22 de abril de 1995 ) y los efectos vienen a ser los mismos que la compraventa, si consta que ésta fue la verdadera intención de las partes ( sentencia de 6 de junio de 2000 ), si bien son figuras distintas ( sentencia de 20 de abril de 2001 ); 'el precontrato bilateral -que es el presente- implica que ambas partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato comprometido' ( sentencia de 14 de diciembre de 2006 ).

Por contra, el Tribunal Supremo ha sido claro al establecer que el precontrato es un contrato que contiene todos los elementos esenciales, y, por ello, es distinto de los tratos preliminares ( SSTS de 17 de junio de 2008 y 8 de febrero de 2010 ).

Finalmente, la jurisprudencia mayoritaria ha equiparado los efectos del precontrato a los del contrato definitivo, de manera que cualquiera de las partes puede instar directamente, la entrada en vigor de este último.

Esta es la postura seguida por las sentencias del T.S. de 25 de octubre de 2005 y 21 de marzo de 2012 , entre otras, de este modo, los efectos del precontrato son substancialmente idénticos a los del contrato definitivo, obligando directamente a las partes al igual que éste, y superándose así la antigua concepción conforme a la cual el precontrato solo 'obligaba a obligarse'.

En el supuesto de autos , podemos entender , sustancialmente , de las manifestaciones del Sr. Gerardo y del propio tenor literal del documento que la suma entregada lo era en función de arras de la compraventa.

Y dada las modalidades de las arras conformatorias dirigidas a reforzar la existencia del contrato , constituyendo una señal o prueba de su celebración o bien representando un principio de ejecución , penales cuya fianlidad es establecer la garantía del cumplimiento del contrato medinate su perdida o devolución doblada y penitenciales que constituyen un medio lícito para desistir del contrato.

La Sentencia del T. S. de 24 de marzo de 2009 es exponente de la doctrina jurisprudencial constituida sobre la distinción entre arras penitenciales y arras confirmatorias, diciendo a este respecto que: 'Las arras oseñalque, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( sentencia de 10 de marzo de 1986 ). En otras palabras,señalala Sentencia de 31 de julio de 1993 que 'El contenido del artículo 1454 del Código Civilno tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo'.

Como dice la sentencia de la A.P. de Madrid de fecha 22 de febrero de 2005 :'las arras constituyen una figura jurídica caracterizada primordialmente por su enorme versatilidad, tanto que resulta verdaderamente difícil poder dar una definición en la que encajen todos los tipos posibles de las mismas. Las arras son una cantidad de dinero o cosas, generalmente fungibles, que pueden entregarse ambos contratantes entre sí, o solamente uno al otro, en un contrato o precontrato (habitualmente de compraventa, aunque también pueda ser de otro tipo, por ejemplo, permuta o arrendamiento.

La función que cumplan esas arras o señal será la que los contratantes hayan querido darles en cada caso. 1) Arras confirmatorias . Son aquéllas que, marcando el momento de la perfección del contrato, facilitan su prueba y además, lo garantizan. Dentro de este tipo de arras es posible distinguir dos subtipos: arras confirmatorias puras y arras confirmatorias penales. Las arras confirmatorias puras aparecen sencillamente como señal externa de la perfección del contrato, e incluso, como comienzo de su ejecución. En la práctica este tipo de arras se confunden con los pagos parciales anticipados que se realizan a cuenta. La doctrina científica y jurisprudencial entiende mayoritariamente que efectuada la entrega de una cantidad en concepto de arras , si no queda claro que fue otra la voluntad de las partes, se entenderá que se trata de arras confirmatorias puras. 2) Arras confirmatorias penales. Son aquéllas que además de servir como prueba de la perfección del contrato, se entregan como garantía del cumplimiento del mismo; garantía que se sumará a las generales que establecen las leyes para cualquier obligación. Si se produce un incumplimiento imputable al que entregó las arras , éste las perderá, sin que ello le libere necesariamente de la reclamación, por la otra parte, del cumplimiento forzado y la indemnización por los daños y perjuicios sufridos. Ello dependerá de que las arras penales se hayan pactado o no de modo que la pérdida de las mismas (o la devolución de las recibidas más otra cantidad igual) sustituya a la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. Las arras penales, lógicamente en mayor medida las que no son sustitutorias, tienen el sentido de reforzar el cumplimiento del contrato. El contratante se siente más compelido a cumplir ante el riesgo de perderlas o devolverlas dobladas si no lo hace. Es fácil observar que esta clase de arras , las penales, guardan una gran similitud con la cláusula penal, aunque existe una diferencia fundamental entre ambas figuras. La cláusula penal constituye una obligación por la que el deudor se compromete a pagar una pena en caso de incumplimiento de una obligación principal; es decir, se garantiza o asegura una obligación con otra obligación. En cambio, las arras suponen por definición una entrega, al menos para uno de los contratantes. Si no se entregaron arras mutuamente - cosa insólita en la práctica-, el otro contratante tendrá a su favor simplemente una cláusula penal. (...). 3) Las arras penitenciales o de desistimiento. Al igual que en las confirmatorias , que acabamos de ver, éstas también son muestra de la celebración de un contrato o promesa de contrato; pero lo son no de un contrato firme, sino de uno claudicante, pues permiten lícitamente desistir del mismo, perdiéndolas el que las entregó y devolviéndolas duplicadas el que las recibió'.

Por su parte, en la Sentencia de la A. P. de Barcelona de fecha 28 de enero de 2005 dice que :' La mejor doctrina del T.S. establece que las arras que se contemplan en el artículo 1.454 del Código Civil han de ser interpretadas con carácter restrictivo, de manera que ha de deducirse claramente la voluntad de las partes de acogerse a esta norma que permite apartarse del contrato por la simple voluntad de no otorgarle eficacia.

El empleo de la palabra reserva, señal u otro término no altera la naturaleza del contrato, ( Sentencias entre otras de 22 de septiembre de 1.999 , o de 18 de octubre de 1.996 , interpretadora de las arras penitenciales).

Por contra son confirmatorias las que se entregan para reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución ( Sentencias del T.S. de 24 de octubre de 2.002 , o de 20 de mayo de 2.004 , entre otras)'.

Dado el carácter excepcional de las arras penitenciales, que son precisamente las reguladas en el artículo 1454 del Código Civil , y de las penales las mismas han de constar de modo claro y expreso, debiendo entenderse, en caso contrario, que se trata de arras confirmatorias , y, en consecuencia, que constituyen un anticipo del precio que sirva para confirmar la celebración del contrato.

Tras establecerse al inicio del fundamento quinto la totalidad de la prueba practicada se sintetizaran las posiciones o tesís de las partes de la siguiente manera , de un lado , la tesís de la actora de que no hay contrato al no contener , el documento que sirve de soporte a la relación jurídica de las partes , los elementos sustaciales como la ausencia de determinación del objeto y del precio , no hay consentimiento se conocía la finalidad de la compra de los terrenos que era edificar en los mismos lo que no era posible y de otro lado , la tesís del demandado que mantiene al existencia de una compraventa válida y perfecta con todos sus elementos.

Inmediatamente después ante la discrepancia sobre la naturaleza jurídica del documento de fecha 7 de mayo de 2.007 se efectua la delimitaciòn del mismo , como se recoge también en la sentencia del T.S. en un precontrato de compraventa , cuyos efectos son similares a la propia compraventa y se define la funciòn de la suma entregada se concluye que nos hallamos ante arras confirmatorias.

Lo anterior aun cuando no se efectue de manera expresa se ha de relación de con la implícita resolución del contrato y devolución de las arras, posible como se señala entre otras , en sentencia de la A.P. de Tarragona de 20 de abril de 2.003 .

Es decir , lo que se vehícula por el apelante en relaciòn con la finalidad de la compraventa y las consecuencias que de la normativa urbanística se derivan al ser esta la causa del contrato, entendida la misma en los términos a los que se alude en la sentencia del T.S. de 19 de junio de 2.009 , la causa es la razón objetiva, precisa y tangencial a la formación del contrato y se define e identifica por la función económico-social que justifica que un determinado negocio jurídico reciba la tutela y protección del ordenamiento jurídico , en los contratos sinalagmáticos, la causa está constituida por el dato objetivo del intercambio de las prestaciones ( SSTS 8 de julio de 1974 , 8 de julio de 1983 , 17 de enero de 1985 , 11 de abril de 1994 , 21 de julio de 2003 , etc) y , también , a que el mismo adolece de los requisitos para entender que nos hallamos ante una verdadera compraventa.

En el supuesto de autos , no puede prima facie hacerse abstracción de la literalidad del propio documento suscrito por las partes que habla de ' señal' y compra de terrenos cuyas características se reseñaran en el contrato que se firmara a tales efectos.

Por lo que con abstracción , de la causa del negocio jurídico , que pudiera ser destinar el terreno para la construcción, lo que ha de atenderse a que los elementos del contrato estaban sin definir , ni el objeto queda determinado de amnera plena ni el precio final , sin que conste desplegada actividad para ello y por ende , dado que del tenor literal del documento de 7 de agosto de 2.007 se desprende que nos hallamos ante un anticipo , parte del precio , ante unas arras confirmatorias puras a cuenta del precio , ante la ausencia de mención alguna a la perdida de la misma , resuelto el contrato surgue la obligación de devolución de la cantidad entregada , a parte demandada, , por lo que la suma debe devolverse , con estimación de la demanda.

Respecto de los intereses la suma devengara los intereses legales del art 576-2 de la L.E.Civil desde la fecha de la presente resolución.



SEXTO.- La estimación del recurso supone que no se efectue pronunciamiento en costas en la alzada , arts 397 y 398-2 de la L.E.Civil .

Las costas de la instancia en virtud del principio del vencimiento se impondran al demandado , arts 394 de la L.E.Civil .

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Luis Pablo contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Azpeitia de fecha 19 de junio de 2.014 y; debemos revocar y revocamos la resolución recurrida en el sentido de estimara la demanda y condenar a las demandadas al abono por mitad e iguales partes de la suma de 30.000 euros , más los intereses legales desde la fecha de la presente resolución, con imposición de las costas de la primera instancia y sin pronunciamiento en costas en la alzada.

Devuélvase al apelante el depósito constituido para recurrir, expidiéndose por el Secretario Judicial del Juzgado de origen el correspondiente mandamiento de devolución.

Frente a la presente resolución se podrá interponer recurso de casación , en los supuestos prevenidos en el art. 477 de la L.E.Civil y recurso extraordinario por infracción procesal de conformidad con lo previsto en el art. 469 de la L.E.Civil , en el plazo de VEINTE DIAS ante esta Sala ( art.479.1 en relación al recurso de casación y en el art. 470.1º en relación al recurso de Infracción procesal) de conformidad con el art. 208.4º de la L.E. Civil .

De conformidad con la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O. 1/2000 para la interposición de los recursos anteriormente mencionados será precisa la constitución de depósito en la cuenta de esta Sección num. 1895 0000 00 núm. de procedimiento.

Dentro del plazo legal devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia junto al testimonio de la presente resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.