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08/04/2021
Sentencia CIVIL Nº 2/2021, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 1, Rec 622/2020 de 11 de Enero de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 11 de Enero de 2021
Tribunal: AP - Murcia
Ponente: LARROSA AMANTE, MIGUEL ANGEL
Nº de sentencia: 2/2021
Núm. Cendoj: 30030370012021100007
Núm. Ecli: ES:APMU:2021:15
Núm. Roj: SAP MU 15:2021
Encabezamiento
Modelo: N10250
1- UPAD CIVIL, PASEO DE GARAY Nº 3, 3ª PLANTA. 30003 MURCIA
Equipo/usuario: MPG
Recurrente: INVERSIONES GARCIA MATEOS SL, Custodia
Procurador: SALVADOR DIAZ GONZALEZ DE HEREDIA, SALVADOR DIAZ GONZALEZ DE HEREDIA
Abogado: , JUAN CARLOS MONTERO CAMARENA
Recurrido: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000'
Procurador: SEBASTIAN TERRER GARCIA
Abogado:
Iltmos. Sres.
D. Miguel Ángel Larrosa Amante
D. Fernando López del Amo González
Dª Mª Pilar Alonso Saura
En la ciudad de Murcia, a 11 de enero de 2021
La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Murcia integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario nº 328/15 - Rollo nº 622/20 -, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Lorca, entre las partes: como actor Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000, representado por el/la Procurador/a D. Sebastián Terrer García y dirigido por el Letrado Dª Ana Toboada Gago, y como demandados D. Marino, representado por el Procurador D. Salvador García Pernías y defendido por el Letrado D. Antonio Serrano Caro; y contra Dª Custodia e Inversiones García Mateos SL, representados por el/la Procurador/a D. Salvador Díaz González de Heredia y dirigidos por el Letrado D. Juan Carlos Montero Camarena. En esta alzada actúan como apelante Dª Custodia e Inversiones García Mateos SL y como apelado Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000.
Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Don Miguel Ángel Larrosa Amante, que expresa la convicción del Tribunal.
Antecedentes
Fundamentos
1.- Se interpone recurso de apelación por dos de los demandados contra la sentencia que estima parcialmente la demanda presentada y les condena, junto al tercer demandado que no ha apelado, al pago de la cantidad de 79.292,91 €.
2.- Se alega por la parte recurrente que han sido condenados en virtud de una reclamación basada en un presupuesto anterior al inicio de las obras, que como tal no tiene carácter vinculante y no se corresponde con una deuda líquida, vencida y exigible, reclamándose en virtud de un porcentaje del 34 % que se ha reducido tras la reconstrucción del edificio al 18,54 %. Denuncia que la sentencia apelada establece erróneamente el régimen de carga de la prueba, dado que es la parte actora la que debe acreditar la cantidad que se reclama y no la demandada, sin haber aportado ningún documento que justifique lo reclamado, más allá del acta de la junta de propietarios. Destaca que se no se prueban elementos básicos para determinar la cantidad que pudiera ser debida tales como la compensación por pérdida de superficie del bajo comercial tras las obras, el importe de la indemnización percibida por el Consorcio de Compensación de Seguros o el importe total de la reconstrucción. Rechaza que la prueba testifical practicada en el juicio tenga valor alguno para acreditar la deuda y denuncia una errónea valoración del informe pericial aportado con la contestación, así como destaca el rechazo en la audiencia previa del informe pericial que pretendía aportar la parte actora, lo que entiende que justifica la insuficiencia de la prueba acompañada a la demanda.
3.- Por la comunidad de propietarios demandada se opone al recurso y solicita su desestimación al entender que a través del mismo se pretende traer a la segunda instancia cuestiones no planteadas ante el juzgado a quo. Destaca que los demandados eran plenamente conocedores de todo el proceso constructivo y la reconstrucción del edificio, como lo justifica su participación y voto favorable en todas las juntas de propietarios celebradas y la firma de las escrituras públicas correspondientes, lo que incluye la configuración final del bajo comercial y el incremento de superficie comercial por la inclusión del semisótano. Entiende que la deuda es líquida y exigible, sin que la demandada haya probado ninguna de sus alegaciones. Niega eficacia probatoria alguna al informe pericial dado que el mismo discute el valor del suelo, lo que no fue alegado en la contestación de la demanda, debiendo de ponerse en relación este proceso con la sentencia firme dictada con fecha 12 de septiembre de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Lorca.
4.- Planteados en los términos anteriores las posiciones de las partes, debe de establecerse, en primer lugar, el régimen de carga de la prueba dada la denuncia por los apelantes de la infracción de dicho principio al exigir la sentencia apelada la obligación de probar hechos que, al entender de la recurrente, correspondían a la parte apelante y que no han resultado probados en las actuaciones.
5.- En la demanda presentada se reclamaba por la comunidad de propietarios actora la cantidad de 109.250,85 € que entendía que le eran debidos por los tres demandados como propietarios de un local comercial situado en el edificio. Dicha cantidad se debe como consecuencia de las obras de reconstrucción del edificio llevadas a cabo tras el terremoto sufrido en Lorca con fecha 11 de mayo de 2011, obras que dieron lugar a la realización de un nuevo edificio en los términos que se describen en la escritura de obra nueva y división horizontal de fecha 11 de abril de 2013, aportada como documento nº 3 de la demanda. El importe de los gastos de reconstrucción imputable a los propietarios se aprobó en la junta de fecha 18 de junio de 2012 (documento nº 8 de la demanda), fijando un total de 222.686,10 €, aplicando un porcentaje para el bajo del 20,1291 %. La deuda final reclamada se aprobó en la junta de 30 de enero de 2014 (documento nº 17 de la demanda) y fue certificada por el secretario de la comunidad (documento nº 18 de la demanda). Por su parte, los demandados se opusieron en sus respectivas contestaciones de la demanda alegando la existencia de diferencias sustanciales en la estructura del bajo de su propiedad tras la reconstrucción del edificio así como que las cantidades reclamadas no se correspondían a lo debido, al estar basadas en un mero presupuesto y estar calculadas conforme a una cuota de participación del 20,475 % en lugar de la efectivamente reconocida en la escritura de división del 18,5461 %, así como la falta de compensación a dos de los copropietarios del piso por los excesos obtenidos por la venta de los pisos, plazas de garaje y trasteros nuevos que se realizaron en el nuevo edificio.
6.- El artículo 217 LEC establece los criterios relativos a la carga de la prueba, de manera que, de forma general, puede decirse que corresponde al actor la carga de probar los hechos básicos de su pretensión, en este caso la existencia de la deuda que se reclama, conforme al artículo 217.2 LEC, y al demandado, de acuerdo con lo previsto en el artículo 217.3 LEC, los hechos extintivos o impeditivos de la obligación que se le reclama, resumidos en el apartado anterior. Debe anticiparse que la sentencia apelada aplica de forma correcta, sin desviarse de las previsiones legales, las reglas de carga de la prueba. Ello implica que la resolución de este recurso, como señalábamos en la SAP Murcia (1ª) 179/19, de 27 de mayo, pasa por el análisis de las pruebas practicadas en las actuaciones, de acuerdo con los parámetros señalados, sin que sea baladí recordar que estas reglas del citado artículo son reglas dirigidas al juez a la hora de dictar sentencia y que permiten a éste aplicar los efectos correspondientes a la parte obligada a probar cuando existe un déficit probatorio sobre los hechos controvertidos, de tal manera que lo importante no es tanto quien tiene que probar sino sí existe o no prueba en las actuaciones.
7.- Como señala la STS 135/19, de 6 de marzo: '
8.- Partiendo de estos principios, procede examinar dichas pruebas a los efectos de determinar sí la actora ha probado la totalidad de la deuda reclamada y sí la demandada ha justificado que la cantidad reclamada no es correcta. La sentencia recurrida, entiende que sí se ha probado la deuda en virtud de la certificación aportada y la liquidación aprobada en la junta de propietarios de fecha 30 de enero de 2014, así como considera probado que no ha existido una compensación aplicable a todos los copropietarios, reduciendo el importe reclamado a 79.292,91 €, tras aplicar a los dos apelantes la misma compensación aplicada por la comunidad en la escritura de 27 de noviembre de 2014 a favor de copropietario del bajo D. Marino.
9.- Señalado lo anterior, y partiendo de las premisas indicadas en el fundamento de derecho precedente, debemos examinar, en primer lugar, sí la parte actora ha probado la cantidad que era debida por los demandados, dado que esta es la principal base de la impugnación realizada en este recurso de apelación al considerar que se reclama en atención a un simple presupuesto y en atención a una liquidación unilateral realizada por la comunidad, sin que se haya probado el coste total de la obra ni el precio obtenido por la venta de las diversas unidades nuevas del edificio reconstruido.
10.- Debe anticiparse que este motivo será desestimado dado que la parte actora, en contra de lo señalado por la parte apelante, sí ha probado el importe de la deuda y el impago parcial de la misma por los demandados, aspectos estos en los que, como bien señala la propia parte apelante, la carga de la prueba recaía sobre la comunidad actora. En contra de lo sostenido por los recurrentes la actora justifica la deuda que se aprobó en junta de propietarios de fecha 18 de junio de 2012 (documento nº 8 de la demanda) en virtud de la distribución del coste de la reconstrucción del edificio calculado sobre la totalidad de los nuevos inmuebles derivados de la obra ejecutada. Basta examinar dicho documento para apreciar que en el mismo se fija el coste total, IVA no incluido, de las obras en la cantidad de 1.878.024,59 €, así como que dicho importe se divide entre todos los departamentos del nuevo edificio proyectado, pues se incluyen las ocho nuevas viviendas, los diez nuevos trasteros y las veintiuna nuevas plazas de garaje junto con las ocho viviendas iniciales y el bajo comercial, lo que implica que el importe fijado lo fue en relación al total de los departamentos del inmueble y no en atención a las viviendas y el local comercial que formaban el edificio que resultó destruido por el terremoto. Es cierto que se trata de un presupuesto, pero también es indudable que el mismo fue aprobado por unanimidad de todos los propietarios que participaron en la junta, incluidos los propios apelantes que actuaron en la junta representados por Jesús Carlos y Juan Luis. Ello supone que dicho acuerdo es firme, al no haber sido impugnado, y obligatorio para todos los propietarios ( art. 17.9 LPH), por lo que en principio hay que partir de dichas cantidades aprobadas sin que sea necesario la acreditación del coste real de las obras ejecutadas.
11.- Igualmente es preciso señalar, tal como se deriva de la revisión de la distribución del gasto aprobada en la junta de propietarios de 18 de junio de 2012, que el cálculo de la cantidad fijada para cada uno de los departamentos tampoco se calculó conforme al porcentaje de participación, pues la cantidad fijada de 222.686 € como contribución del bajo a las obras de reconstrucción no equivale al 20,1291 % del total de la cantidad de 1.878.024 € en los que se había presupuestado el coste de la ejecución de las obras. Dicha cantidad se calcula, como bien señala el informe pericial de la parte demandada, tal como se deriva del cuadro acompañado al acta de 18 de junio de 2012, partiendo de un precio por metro cuadrado de obra y la aplicación de la cuota de participación fijada en dicho cuadro sobre el coste técnico y el coste de administración del presupuesto aprobado en la misma acta. La referencia que se hace en el acta a una participación del 34 % en relación a la propiedad de los demandados debe de entenderse en el sentido de que es la cuota de participación de la única comunidad constituida en aquel entonces como consecuencia de la fusión de las dos comunidades anteriores llevada a cabo en el acta de 5 de septiembre de 2011 (documento nº 2 de la demanda), pues la atribución de un nuevo porcentaje al bajo tras la efectiva reconstrucción del edificio se llevó a cabo en fecha posterior al acta aportada como documento nº 8 de la demanda, en virtud de la escritura pública de 11 de abril de 2013 (documento nº 3 de la demanda) y la posterior escritura de subsanación de 16 de mayo de 2013 (documento nº 4 de la demanda) que es el momento en el que se fija la cuota de participación en un 18,5461 %. Por tanto, las cantidades aprobadas en la junta, con la anuencia y voto favorable de los recurrentes a través de sus representantes, se ajustaron a los criterios señalados, sin perjuicio de que pueda examinarse posteriormente sí la cantidad liquidada es o no correcta.
12.- Además de lo anterior, la deuda que se reclama fue definitivamente aprobada en el acta de fecha 30 de enero de 2014 (documento nº 17 de la demanda), junta de propietarios a la que no asistieron ni personalmente ni por representación los demandados, reduciendo la cantidad inicialmente fijada en la junta de propietarios de 28 de octubre de 2013 (documento nº 15 de la demanda) a los 109.250,85 € reclamados en la demanda, siendo deducida de la cantidad inicial el importe de las cinco plazas de garaje que finalmente no le fueron asignadas, la cantidad de 65.181,45 € por compensaciones y 84.959,78 € por los pagos a cuenta realizados. Dicho acuerdo es inmediatamente ejecutivo ( art. 18.4 LPH) y además no ha sido impugnado por la parte demandada en los plazos previstos en el citado artículo 18 LPH. Esta liquidación es la que determina la deuda que puede ser reclamada, debidamente certificada por el secretario de la comunidad en el documento nº 18 de la demanda, por lo que es una cantidad líquida, vencida y exigible para los propietarios del bajo comercial, lo que implica la efectiva prueba de la realidad de la deuda a los efectos del artículo 217.2 LEC.
13.- La consecuencia que se deriva de lo anteriormente razonado no es otra que, conforme señala acertadamente el juzgador de instancia, la carga de la prueba sí se alega que la cantidad no es correcta corresponde a la parte demandada y no a la comunidad actora pues ésta ya probó lo debido por el acuerdo de liquidación de la junta, firme al no haber sido impugnado. Sí considera que la cifra que se reclama, exclusivamente referida a los 109.250,85 € certificados, no es correcta, es la parte demandada quien debe de desarrollar la actividad probatoria necesaria para justificar su alegación, de tal manera que, de no hacerlo, sufrirá las consecuencias de la falta de prueba y deberá rechazarse su alegación, tal como se deriva de la previsión del artículo 217.3 LEC.
14.- Antes de entrar a examinar sí se ha probado lo alegado en la contestación en los términos que se ha reiterado en este recurso, debe de destacarse que los argumentos mantenidos sobre el perjuicio patrimonial sufrido por los demandados por la nueva estructura del local comercial de su propiedad, por menor superficie o diferencias morfológicas, o incluso la discusión sobre el valor del metro cuadrado, no pueden ser objeto de examen en esta alzada dado que no constituyen el objeto de debate. Una cosa es que se discuta el alcance de las compensaciones o la corrección de la liquidación efectuada por la comunidad y otra diferente es que se examine el posible perjuicio y pérdida de valor comercial del local tras la reconstrucción del edificio, dado que este aspecto, tampoco cuantificado en la contestación, no fue objeto de expresa reconvención al contestar la demanda y exige un proceso contradictorio y la práctica de pruebas para determinar sí se ha producido dicho perjuicio y su alcance, sin que sea posible aplicar ningún tipo de compensación por este concepto. Por eso, con toda la razón, el juez de instancia considera como un hecho nuevo no controvertido la valoración realizada en el informe pericial, pues nada se alegó al respecto ni en la oposición al acta notarial de requerimiento de pago ni en la contestación de la demanda, en la que se apuntan estos hechos, pero no se formula la preceptiva reconvención. Por tanto, nos centraremos exclusivamente en examinar los aspectos alegados por la parte demandada y que inciden sobre la cantidad reclamada.
15.- En la contestación se alegaron tres aspectos de oposición a la cantidad reclamada: a) pacto de reducir, en caso de venta de las nuevas unidades, la aportación a la cifra de 136.333,63 €; b) la falta de prueba del coste total de la obra ejecutada; y c) la falta de compensación a todos los copropietarios del bajo comercial. La sentencia apelada rechazó los dos primeros y estimó el tercero, apreciando la compensación de la misma cantidad que la propia comunidad reconoció a D. Juan Luis en la escritura de 27 de noviembre de 2014 (documento nº 3 de la contestación de la demanda), aspecto que no ha sido impugnado por ninguna de las dos partes, por lo que no se entrará a su valoración en esta alzada. Por tanto, el examen de la prueba practicada debe de centrarse únicamente en el segundo de los aspectos dado que en el recurso de apelación no se hace mención alguna al pacto de reducción de la deuda a 136.333.63 €, rechazado por falta de prueba en la sentencia apelada.
16.- Se insiste en relación a la falta de prueba del coste de la obra ejecutada. Es cierto que en las actuaciones no se ha aportado prueba alguna que determine cuál fue el coste final de la obra de reconstrucción del edificio, pero ello no es necesario para cuantificar el importe de lo debido por los demandados dado que la actora no reclama en atención al coste total de la obra sino en atención a las cantidades aprobadas por unanimidad de todos los propietarios en las juntas ya referidas, criterio, por otro lado, seguido en el informe pericial del Sr. Bartolomé y aportado por la demandada. En todo caso, sí se entendía por la parte apelante que el cálculo debía de haberse llevado a cabo conforme el coste total de las obras, estaba en su mano haber solicitado la prueba correspondiente, mediante requerimientos a la empresa constructora o a la propia comunidad para la aportación de la facturación de las obras. No puede olvidarse que estamos ante una obra compleja en la que se mezclan los antiguos inmuebles existentes (incluido el local comercial) junto con las nuevas unidades derivadas de la construcción de tres plantas más, así como la realización de garajes y trasteros, inexistentes antes de la reconstrucción del edificio. Ello implica que la mayor parte del dinero obtenido por las ventas de estos inmuebles añadidos debe de aplicarse a las cantidades necesarias para su construcción, como se liquida en el documento nº 8 de la demanda, y sólo el exceso debe de repartirse entre los propietarios iniciales, no siendo válido a estos efectos el informe del Sr. Bartolomé dado que calcula sobre el valor total del suelo sin tomar en consideración los costes de ejecución de la obra, limitados a las nuevas viviendas y sin incluir los costes de trasteros y garajes. La cantidad compensada se correspondería con los beneficios derivados de las ventas producidas para los iniciales propietarios, con disminución de la parte de cuota de cada uno aprobada.
17.- Sobre las premisas anteriores debe de examinarse sí la liquidación aprobada es correcta o no, y debe anticiparse que el recurso será estimado en este punto al no ser correcta la cantidad calculada dado que, sobre la parte correspondiente a honorarios técnicos y costes administrativos, se ha aplicado al local comercial una cuota de participación diferente a la que realmente le correspondía tras la escritura de subsanación de 16 de mayo de 2013. El informe pericial aportado por la demandada da las pautas correctas de cálculo, aunque debe de ser corregido en algunas de sus operaciones. En efecto, partiendo de los conceptos integrados en el cuadro aprobado, debemos diferenciar:
- Coste de ejecución de obra: 737,09 m2 (superficie que consta en la escritura de obra nueva y división horizontal) multiplicado por 239,8414696 € por metro cuadrado, lo que supone un total de 176.784,74 €.
- Coste de honorarios técnicos: se fija en el presupuesto aprobado un total de 87.464 €, sobre el que se aplica la cuota de participación del local comercial del 18,54 %, lo que da una cantidad de 16.215,82 €.
- Costes administrativos: se valoran en la cantidad de 140.570 €, sobre el que se debe de aplicar la misma cuota de participación, de lo que resulta la cantidad de 26.061,67 €.
La suma total de estas cantidades correspondientes al local comercial para el pago de las obras de reconstrucción del edificio asciende a la cifra de 219.062,23 €, sin IVA. Para efectuar el resto de los cálculos hay que partir de esta nueva cifra liquidada conforme a la cuota de participación definitiva del local comercial.
18.- A la cantidad señalada deben de descontarse las compensaciones aplicadas por la comunidad por importe de 65.181,45 €, lo que reduce la cifra a 153.880,78 €. Siguiendo el esquema establecido en la sentencia apelada, sobre esta cantidad debe de aplicarse el IVA al 21 % (no existe prueba en las actuaciones que justifique la aplicación de un IVA diferente), lo que supone una cifra final de 186.195,74 €, de manera que cada uno de los tres demandados, en cuanto copropietarios del local comercial, debería de pagar la cantidad de 62.065,24 €. Por último, a esta cifra hay que descontar los siguientes conceptos aceptados por ambas partes:
- Pagos a cuenta realizados por los demandados: 84.959,78 €
- Compensación a dos de los demandados aplicada en la sentencia, a razón de 14.978,96 € para cada uno: 29.957,92 €
Restadas estas cantidades a la cantidad fijada, IVA incluido, restaría por abonar la cantidad de 71.278,04 € a la comunidad de propietarios, cantidad que deberá de ser abonada de forma solidaria por todos los demandados, sin perjuicio de la parte que correspondería a cada uno en sus relaciones internas y en relación a los pagos efectuados por cada uno de ellos.
19.- En atención a lo razonado, procede estimar parcialmente el recurso y reducir la cantidad objeto de condena a la citada cifra de 71.278,04 €.
20.- De conformidad con lo previsto en el artículo 398.2 LEC, en caso de estimación total o parcial del recurso de apelación, no se impondrán las costas de esta alzada a ninguna de las partes litigantes.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
Fallo
Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Dª Custodia e Inversiones García Mateos SL, contra la sentencia dictada en fecha 15 de julio de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Lorca, en los autos de Juicio Ordinario nº 328/15, debemos
Todo ello sin expresa condena al pago de las costas de esta alzada.
Se acuerda la devolución del depósito constituido para recurrir a la parte apelante al haber sido estimado el recurso de apelación interpuesto.
Hágase saber a las partes que esta sentencia no es firme y que contra la misma, cabe
Junto con el escrito de interposición de los recursos antedichos deberán aportarse, en su caso, los siguientes documentos, sin los cuales no se admitirán a trámite:
1º Justificante de ingreso de depósito por importe de CINCUENTA EUROS (50.- €) en la 'Cuenta de Depósitos y Consignaciones' de este Tribunal.
2º Caso de ser procedente, el modelo 696 de autoliquidación de la tasa por el ejercicio de la jurisdicción prevista en la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, y normativa que la desarrolla.
Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.