Sentencia CIVIL Nº 2/2022, Juzgado de Primera Instancia - Pamplona/Iruña, Sección 4, Rec 891/2020 de 03 de Enero de 2022

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 000002/2022

En Pamplona/Iruña, a 03 de enero del 2022.

Vistos por mí, Doña Ángela Fernández Zabalegui, Magistrada-Juez de Adscripción Territorial de Navarra adscrita al Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña, los autos del Juicio Ordinario nº 891/2020, seguidos a instancia de DON Juan Manuel, representado por el Procurador Don Jaime Ubillos Minondo, y defendido por la Letrada Doña María Belén Iribarren Gasca, contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000, representada por la Procuradora Doña Leyre Ortega Abaurrea, y defendida por la Letrada Doña Blanca Molins Castiella, dicto resolución en base a los siguientes,

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Procurador Don Jaime Ubillos Minondo en nombre y representación de DON Juan Manuel, formuló el 25 de noviembre de 2020 demanda de juicio ordinario frente a COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000, arreglada a las prescripciones legales en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho aplicables al supuesto de autos, los que se dan total e íntegramente por reproducidos en la presente resolución y en razón a la brevedad no se transcriben terminaba suplicando al Juzgado que 'teniendo por presentado este escrito con sus documentos y copias y por interpuesta, en nombre de DON Juan Manuel, demanda de juicio ordinario frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE PAMPLONA se sirva admitirlo y, en su consecuencia y previos los demás trámites legales, dictar en su día Sentencia declarando la nulidad del Acuerdo adoptado en la Asamblea General Ordinaria de fecha 20 de enero de 2020 bajo el Punto nº 6, y acordando la reposición, a costa de la Comunidad, de los letreros colocados por mi mandante en las rampas de acceso y salida de las plazas de garaje, debiendo respetar su pacífica posesión y disfrute, y condenando asimismo a la demandada al abono de la factura de su retirada. Todo ello con expresa imposición de las costas a la demandada.'

SEGUNDO.-Que admitida a trámite por Decreto de 15 de diciembre de 2020, se dio traslado a la demandada para que compareciese en autos asistidos de Abogado y Procurador y contestase a la demanda en el plazo de veinte días, lo cual se verificó en tiempo y forma, por la Procuradora Doña Leyre Ortega Abaurrea en nombre y representación de DON Juan Manuel, mediante la presentación de escrito de contestación a la demanda, el 10 de febrero de 2021, arreglado a las prescripciones legales, en el que, previa alegación de hechos y fundamentos de derecho que se dan por reproducidos, terminaba suplicando al Juzgado que 'tenga por presentado este escrito y documentos que se adjuntan, se sirva admitirlos y, en su mérito, tenga por CONTESTADA en tiempo y forma la demanda interpuesta por DON Juan Manuel frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000, y por OPUESTA a esta parte frente a las pretensiones en ella recogidas y dicte Sentencia por la que acuerde DESESTIMAR íntegramente la demanda interpuesta de contrario con expresa condena en costas a la parte actora, por su temeridad y mala fe.'

TERCERO.-Cumplido el trámite de contestación de contestación de la demanda se convocó a las partes a la celebración de la audiencia previa, para cuyo acto se señaló el 17 de mayo de 2021. Llegado el día, comparecieron ambas partes, exhortándose a las mismas para que llegaran a un acuerdo, que no se logró, afirmándose y ratificándose en sus respectivos escritos de demanda y contestación, realizando las manifestaciones que obran en autos y solicitando el recibimiento del pleito a prueba, todo lo cual consta debidamente registrado en soporte apto para la grabación y reproducción del sonido y de la imagen, con el resultado que obra en autos.

CUARTO.-Acordado el recibimiento del pleito a prueba, a instancia de ambas partes, llegado que fue el día señalado para el juicio, el 22 de noviembre de 2020, se practicó la prueba propuesta y admitida en los términos que constan en la grabación, y que, en aras a la brevedad, se tiene por reproducido, las partes formularon oralmente sus conclusiones en los términos que obran en autos, quedando las actuaciones para dictar Sentencia.

QUINTO.-En la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Se interpone demanda por la parte actora solicitando la declaración de nulidad del acuerdo sexto adoptado en Asamblea General Ordinaria de 20 de enero de 2020 de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 (en adelante la Comunidad), por el que se acuerda la retirada del letrero comercial colocado por el actor en la rampa de los garajes, y se acuerda la colocación de los mismos a costa de la Comunidad, así como se condene a esta al pago de la factura de su retirada. Funda su pretensión en el hecho de que desde 1978 en la rampa de acceso a los garajes se colocaron letreros ofertando el alquiler de plazas de garaje y trasteros, lo que ha sido pacífico en la Comunidad, y permitido por los Estatutos, en 2019 con motivo de obras en la Comunidad los letreros fueron retirados, siendo restituidos tras la finalización, el acuerdo impugnado acordó la retirada de los mismos, lo que hizo la demandada el 17 de noviembre de 2020, siendo el acuerdo contrario al artículo 2 de los Estatutos; ocasionando un perjuicio al actor al no poder dar publicidad a su actividad de alquiler de plazas de garaje y trasteros; así mismo contrario a la doctrina de los actos propios, artículo 7.1 del Código Civil, habiendo adquirido el actor la servidumbre.

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 se opone a las pretensiones ejercitadas, solicitando la desestimación de la demanda, alega falta de legitimación activa del actor puesto que no consta que salvara su voto, así como porque no cuenta con legitimación para actuar en nombre de la Comunidad de Bienes; defiende que la acción se encuentra caducada; sostiene que tras la realización de las obras en fachada, el actor sin contar con autorización de la Comunidad procedió a la colocación en las rampas de acceso y salida dos carteles publicitarios, adoptándose la retirada de los mismos mediante el acuerdo impugnado, no estando prevista ni amparada su colocación en los Estatutos, ni siendo contrario a la ley, ni ocasiona un perjuicio al actor, ni hay servidumbre.

Por lo tanto, los hechos controvertidos en el presente procedimiento, tal y como quedaron fijados en el acto de la audiencia previa, son: legitimación activa de DON Juan Manuel; caducidad de la acción de impugnación del acuerdo; si los Estatutos permiten la colocación de los carteles; tiempo de colocación de los carteles; si la Comunidad ha tolerado su instalación; abuso de derecho por el actor.

SEGUNDO.-El artículo 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone ' 1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.'

Procede en primer lugar examinar si la acción de nulidad del acuerdo comunitario se encuentra caducada tal y como sostiene la parte demandada.

En el supuesto que nos ocupa se impugna el acuerdo sexto adoptado por la Junta General Ordinaria de la Comunidad de 20 de enero de 2020 por tratarse de un acto contrario al artículo 2 de los Estatutos, dentro por tanto del artículo 18.1 a) de la LPH; por suponer un grave perjuicio para el actor, por tanto, dentro del supuesto del artículo 18.1.c) de la LPH, y por ser contrario a la doctrina de los actos propios.

El artículo 18.3 de la LPH fija ' La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.'

De lo expuesto, se desprende que el motivo de impugnación del acuerdo, ser contrario a los estatutos, se encuentra sujeto al plazo de caducidad de un año, y no de tres meses como defiende la parte demandada, por lo que no cabe apreciar la caducidad alegada, toda vez que la demanda fue interpuesta la demanda el 25 de noviembre de 2020, no habiendo transcurrido el plazo de caducidad establecido en el artículo 18.3 de la LPH.

TERCERO.-Se cuestiona por la demandada la legitimidad del actor en relación a la acción ejercitada, por un lado se indica que no está legitimado para actuar en nombre de la Comunidad de bienes que explota los garajes y trasteros, y por otro se debate si salvó o no su voto.

El artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece ' Serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso.'

El artículo 18.2 de la LPH dispone ' Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.'

De la documental aportada, la cual no ha sido impugnada, por lo que hace prueba plena, artículo 326 en relación con el artículo 319 de la LEC, queda acreditado que DON Juan Manuel adquirió mediante donación de sus progenitores el 16 de diciembre de 2008 la mitad indivisa de la finca sita en 'local comercial en la planta sótano del bloque II., de la Agrupación de Viviendas Santiago, en el polígono cuatro del Tercer Ensanche del Barrio de San Juan de Pamplona, con destino a garaje' (documento nº 1 de la demanda). De dicho documento se desprende que el padre del actor adquirió una cuarta parte indivisa el 4 de noviembre de 1978 (documento nº 2 de la demanda), y la otra cuarta parte indivisa el 9 de junio de 1984.

No ha sido discutido que el actor junto con Doña Amelia, propietaria de la otra mitad indivisa, explotan los garajes y trasteros, destinándolos al alquiler, a través de una Comunidad de Bienes (documento nº 3 y 4 de la demanda).

El hecho de que el actor explote su propiedad a través de una Comunidad de Bienes, no le priva de legitimación para el ejercicio de acción de impugnación de acuerdos comunitarios, toda vez que el propietario de la finca es él, y no la Comunidad de Bienes.

Respecto a la falta de legitimación activa del actor por no haber salvado su voto, no es discutido que el actor acudió a la Junta General Ordinaria de 20 de enero de 2020, y que votó en contra del acuerdo impugnado (documento nº 11 de la demanda), y así reconocido por Don Amadeo, testigo, y administrador de la Comunidad, quien estuvo presente en la Junta que nos ocupa.

Acerca de la interpretación del requisito que se defiende no cumplido, la STS de 10 mayo 2013 declara que 'El artículo 18.2 de la LPH no habla de emisión del voto contrario a la adopción del acuerdo. Se limita a conceder legitimación para impugnarlo a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, a los ausentes por cualquier causa y a los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. La sentencia de 16 de diciembre de 2008, declara, entre otras cosas, que 'no se modifica el artículo 18LPH, en el cual se mantiene como requisito para poder impugnar el acuerdo, únicamente respecto de los copropietarios presentes en la junta, que hayan salvado su voto o votado en contra del acuerdo'. Salvar el voto y votar en contra no suponen por tanto lo mismo. El hecho de votar en contra significa que, sin más expresión de voluntad que la del propio voto disidente, el propietario tiene legitimación para impugnar los acuerdos en la forma que previene la LPH.

No es posible obviar que el legislador modificó la Ley para introducir, entre otras cosas, una expresión tan controvertida como la de 'salvar el voto', que no tenía antecedentes en el ámbito de la propiedad horizontal, y que mediante esta reforma que ha de operar en una realidad social determinada por una reunión de vecinos no debidamente ilustrada en estas cosas, puede entenderse suficiente el hecho de votar en contra para impugnar un acuerdo comunitario con el que no se está conforme, significado que, por cierto, nada tiene que ver con el que tendría en una sociedad capitalista, ni por las expresiones que en ella se utilizan ('asistentes a la junta que hubiesen hecho constar en acta su oposición al acuerdo'), ni por la mayor exigencia de formalidades para éstas. La necesidad de salvar el voto únicamente tiene sentido en aquellos casos en los que los propietarios asisten a la Junta sin una información o conocimiento suficiente sobre el contenido y alcance de los acuerdos que se van a deliberar, y deciden no comprometer su voto, favorable o en contra, sino abstenerse de la votación a la espera de obtenerla y decidir en su vista. A ellos únicamente habrá de exigírseles dicho requisito de salvar el voto, pues en otro caso sí que se desconocería su postura ante dicho acuerdo. Con ello se evitaría, además, que el silencio o la abstención puedan ser interpretados como asentimiento al posicionamiento de la voluntad mayoritaria que se expresa en uno o en otro sentido'.

Finalmente, el Fallo de la Sentencia expresa que 'Se declara como doctrina jurisprudencial la siguiente: la expresión 'hubieren salvado su voto', del artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, debe interpretarse en el sentido de que no obliga al comunero que hubiera votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstiene'.

Conforme a la doctrina fijada por nuestro TS, procede desestimar la excepción de falta de legitimación activa alegada por la Comunidad, ya que, constando el voto en contra del actor al acuerdo impugnado, no es necesario que conste expresamente que haya salvado su voto, puesto que dicha exigencia sólo es admitida en relación a quien con carácter previo no ha comprometido su voto, esto es, quien se abstuvo en la votación, circunstancia que no ocurre en el supuesto de autos.

CUARTO.-Procede entrar al fondo del asunto, esto es, si el acuerdo vulnera el artículo 2 de los Estatutos de la Comunidad.

Dicho precepto estatutario tiene el siguiente tenor 'Los propietarios de los locales de planta baja y sótano, podrán por sí solos, sin intervención de los demás condueños, segregar de ellos, agregarlos, agruparlos o dividirlos, señalando a los resultantes la participación en elementos comunes que estimen oportuna, siempre dentro del total asignado al local de que se trate, y sin alteración alguna de las cuotas de los restantes departamentos.

Podrán igualmente realizar obras de decoración interior y exterior; construir entreplantas instalar rótulos, letreros y marquesinas y realizar recubrimientos en fachada, hasta la altura de la rasante del suelo del primer piso.' (documento nº 5 de la demanda).

De la prueba practicada queda acreditado, no siendo ello un hecho discutido, que la finca propiedad del actor, junto con la de la Sra. Amelia, está conformada por garajes y trasteros sitos en la planta sótano de la Comunidad, destinándose los mismos al alquiler.

Don Borja, presidente de la Comunidad desde enero de 2020, ha relatado en el acto de la vista, que vivió en la Comunidad desde 1973, cuando se casó se fue, pero volvió posteriormente como inquilino, habiendo adquirido su vivienda en 1997 aproximadamente. Recuerda que había carteles publicitarios en las rampas del garaje primero de madera y luego de metal, indicando que en 1997 ya se encontraban colocados los carteles.

Don Amadeo, administrador de la Comunidad desde hace unos veinte años, recuerda que cuando empezó su trabajo ya se encontraban colocados los carteles, siendo la posición de la Comunidad una aceptación tácita a los mismos. Relata que en 2019 se retiraron los carteles para la rehabilitación de las fachadas, sin que los mismos sufrieran daño alguno, y fueron entregados al actor, quien no efectuó ninguna manifestación, por un importe total muy elevado, tras las obras el actor colocó los carteles, quejándose algunos vecinos por lo que se acordó en la Junta impugnada su retirada. Se procedió a su retirada por la Comunidad para la ejecución del acuerdo, siendo requerido para ello por el Presidente, sin que tampoco sufrieran daños, siendo entregados al actor, quien no estaba conforme con la retirada.

En la escritura de donación por la que el actor adquirió la propiedad, se describe la finca como 'local comercial en la planta sótano del bloque II., de la Agrupación de Viviendas Santiago, en el polígono cuatro del Tercer Ensanche del Barrio de San Juan de Pamplona, con destino a garaje' (documento nº 1 de la demanda).

En la escritura pública de segregación y compraventa de la finca de 4 de noviembre de 1978 (documento nº 2 de la demanda), otorgada por Agrupación de Viviendas Santiago, como vendedora, y el padre del actor y tres personas más como compradores, se describe la finca a segregar y vender como 'sótano destinado a locales comerciales, que comprende los polígonos tres y cuatro del III Ensanche del Barrio de San Juan de Pamplona; tiene su acceso desde calle particular de la Agrupación de Viviendas de Santiago, antes sin nombre, y hoy denominada Monasterio de Aberin, que enlaza las calles San Roque con Monasterio de la Oliva, mediante dos rampas; ocupa una superficie de seis mil novecientos veintiún metros, noventa y dos decímetros cuadrados, de cuya superficie los locales propiamente dichos ocupan seis mil seiscientos ochenta y seis metros y veintinueve decímetros cuadrados y el resto corresponde a las rampas de acceso. (...) En el interior del sótano se encuentra la sala de calderas y los depósitos de fueloil, que son elementos comunes, sin que su superficie se haya incluido en la indicada para locales comerciales.' Siendo segregada la parte de local comercial en planta sótano en dos partes, una de mil seiscientos ochenta y cinco metros cuadrados 'local comercial en la planta sótano del Bloque II, en el polígono cuatro del Tercer Ensanche del Barrio de San Juan de Pamplona', que fue la parte vendida al padre del actor y tres personas más. A dicha escritura pública se acompañan los estatutos de la vendedora, copia de escritura de agrupación de fincas, declaración de obra nueva y división en propiedad horizontal de la Comunidad demandada de fecha 20 de diciembre de 1972, en la que consta la descripción del inmueble, y en lo que nos afecta de los sótanos 'destinados a locales comerciales.', anexando los estatutos de la Comunidad.

De la prueba practicada, se desprende que la actividad a la que la finca del actor se dedica, se encontraba publicitada mediante cartelería en las rampas de acceso a los garajes desde al menos veinte años, sin autorización ni oposición de la Comunidad, así en la Junta de 27 de octubre de 2005 nada se aprueba respecto a los mismos (documento nº 6 de la demanda). Igualmente, ha quedado acreditado que en 2019 los carteles publicitarios fueron retirados para la ejecución de las obras de rehabilitación de las fachadas (documento nº 1 y 2 de la contestación), no habiéndose acreditado que la retirada hubiera ocasionado daños a los mismos. No es discutido, que tras la finalización de las obras, el actor colocó los carteles en las rampas de acceso, así como que tras la adopción del acuerdo que nos ocupa la Comunidad ejecutó el mismo, procediendo a su retirada, sin que haya sido probado que los carteles sufrieran daños.

De lo expuesto, se desprende que la finca propiedad del actor sita en el sótano de la Comunidad, fue constituida como local comercial, estando por tanto dentro de la esfera del artículo 2 de los Estatutos, no requiriendo consentimiento por parte de la Comunidad para la instalación de rótulos, por lo que el motivo de impugnación del Acuerdo Sexto adoptado en la Junta de la Comunidad de 20 de enero de 2020 debe ser estimado, y por ende debe ser declarado nulo, acordando la reposición de los carteles a costa de la Comunidad, sin que se aprecie abuso de derecho por el actor. No ha lugar a la condena a la demandada al abono de la factura de la retirada de los carteles, toda vez que la impugnación del acuerdo no tiene carácter suspensivo, artículo 18.4 de la LPH, unido al hecho de que no se acredita que su retirada ocasionó desperfectos a los mismos.

QUINTO.-De conformidad con lo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede condenar en costas a la parte demandada.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación al caso, por la autoridad que me confiere la Soberanía Popular, y en nombre de S.M el Rey.

Fallo

Que estimando sustancialmentela demanda formulada por el Procurador Don Jaime Ubillos Minondo en nombre y representación de DON Juan Manuel, frente a COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000, declarola nulidad del Acuerdo Sexto adoptado en la Asamblea General Ordinaria de 20 de enero de 2020 de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000, y acuerdo la reposición de los carteles a costa de la Comunidad, con condena en costas a la parte demandada.

MODO DE IMPUGNACIÓN: Contra esta resolución cabe interponer recurso de apelación en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación, presentando escrito ante este Tribunal en el que deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación además de citar la resolución que recurre y los pronunciamientos que impugna.

Así por ésta mi Sentencia, de la que se expedirá testimonio para su unión a los autos, lo pronuncio, mando y firmo.

EL/LA MAGISTRADO-JUEZ

DEPOSITO PARA RECURRIR: Deberá acreditarse en el momento del anuncio haber consignado en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano abierta en Banco Santander 3161000004089120 la suma de 50 EUROS con apercibimiento que de no verificarlo no se admitirá a trámite el recurso pretendido; salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente de alguno de los anteriores.

La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda. Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.