Sentencia Civil Nº 20/2005, Tribunal Superior de Justicia de Navarra, Sala de lo Civil y Penal, Sección 1, Rec 24/2005 de 22 de Diciembre de 2005

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 20

EXCMO. SR. PRESIDENTE:

D. JUAN MANUEL FERNÁNDEZ MARTÍNEZ

ILTMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. FRANCISCO JAVIER FERNÁNDEZ URZAINQUI

D. MIGUEL ANGEL ABARZUZA GIL

En Pamplona, a veintidos de diciembre de dos mil cinco.

Visto por la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, integrada en la forma al margen indicada, el Recurso de Casación Foral nº 24/05, contra la sentencia dictada en grado de apelación el 1 de junio de 2005 por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra, en autos de Juicio ordinario nº 275/04 , (rollo de apelación civil nº 64/05) sobre resolución de contrato y penalización por incumplimiento, procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 1 de Tafalla; siendo recurrente la demandada, POLIGONO AZUCARERA DE MARCILLA, S.A., representada ante esta Sala por la Procuradora Dña. Elena Zoco Zabala y dirigida por el Letrado D. Felix Santos Carracosca, y recurrida, la demandante SERVICIOS JORME, S.L., representada en este recurso por la Procuradora Dña. Myriam Grávalos Soria y dirigida por el Letrado D. José Manuel Piquer Martín-Portugués.

Antecedentes

PRIMERO.- La Procuradora Sra. Dª Isabel Ortueta Condón en nombre y representación de la entidad mercantil SERVICIOS JORME S.L. en la demanda de juicio ordinario seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Tafalla contra POLIGONO AZUCARERA DE MARCILLA S.A. estableció en síntesis los siguientes hechos: la demandada es una sociedad mercantil cuyo objeto social consiste en la proyección, urbanización, construcción, gestión y venta o alquiler por parcelas o total del polígono industrial a construir en los denominados terrenos de la Azucarera en Marcilla (Navarra). Con fecha 5 de junio de 2003 la demandante y la demandada suscribieron un contrato privado de compraventa por el que ésta última vendía a aquélla una parcela de 4.200 metros cuadrados perteneciente a la parcela nº 67 del polígono 7 de Marcilla por el precio de 146.406,55 euros, IVA incluido. La firma de la correspondiente escritura pública de compraventa debería realizarse en el plazo máximo de 2 meses inmediatamente posteriores a la finalización de las obras de urbanización del polígono, a lo que la vendedora se obligaba a realizar antes del día 31 de marzo de 2004. Se establecía asimismo en el citado contrato que el incumplimiento por parte de la demandada de lo estipulado daría derecho a la demandante a resolver el mismo, obligándose en este caso la vendedora, a reintegrar a la compradora, la totalidad del importe ya satisfecho, es decir 146.406,55 euros, así como el importe de los gastos en que hubiera incurrido por las obras de acondicionamiento y excavación del terreno, más otros 146.406,55 euros por los daños y perjuicios causados, así como la cantidad que resulte por los gastos y costas procesales que se originen. En esa misma fecha, ambas partes suscribieron también un contrato de opción de compra sobre una parcela de 4800 metros cuadrados perteneciente a la parcela nº 67 del polígono 7 de Marcilla "con las obras de urbanización totalmente acabadas y lista la parcela para su adecuada utilización" por un precio de 15.866,72 euros del que se hizo entrega en ese mismo acto, comprometiéndose la vendedora a finalizar las obras antes del día 31 de marzo de 2004 y autorizándose expresamente a la demandante a iniciar las obras de acondicionamiento y excavación del terreno, así como a comenzar la construcción de la nave o naves industriales. En caso de incumplimiento, la vendedora vendría obligada a devolver el precio recibido más otra cantidad idéntica en concepto de penalización y los gastos y costas procesales que se originaran. Ante la pasividad de la demandada para comenzar las obras y después de una serie de requerimientos infructuosos, en fecha 14 de junio de 2004 el notario de Pamplona D. Rafael Salinas Frauca emite acta de presencia en la que hace constar que las parcelas se encuentran con grava sin que sobre las mismas exista edificación alguna salvo unos postes de tendido eléctrico. Se adjunta asimismo informe del Arquitecto D. Luis Enrique de fecha 28 de abril de 2004 en el que hace constar que actualmente no se desarrolla ninguna actividad en el polígono, puesto que todavía no se ha realizado la urbanización perimetral de las parcelas, con lo que no se ha podido edificar en las mismas y valora los trabajos efectuados por la demandante de excavación y relleno de las zahorras para nivelar y acondicionar las parcelas para edificar una vez urbanizado el polígono en 202.225,23 euros. Después de alegar los fundamentos de derecho que estimó oportunos terminaba suplicando se dicte sentencia por la que :"1) Declare resuelto el contrato privado de compraventa, de 5 de junio de 2.003, que vincula a mi mandante con la entidad demandada POLIGONO AZUCARERA DE MARCILLA S.A., descrito en el hecho segundo de la presente demanda. 2) Declare resuelto el contrato de opción de compra, de 5 de junio de 2.003, que vincula a mi mandante con la entidad demandada POLIGONO AZUCARERA DE MARCILLA S.A., descrito en el hecho tercero de la presente demanda. 3) Condene a POLIGONO AZUCARERA DE MARCILLA S.A. a devolver a SERVICIOS JORME S.L. las sumas pagadas en la suscripción de estos contratos por importes de 146.406,55 € y 15.866,72 €, respectivamente. 4) Condene a POLIGONO AZUCARERA DE MARCILLA S.A. a abonar a SERVICIO JORME S.L. las sumas de 146.406,55 y 15.866,72 €, como indemnización por daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la demandada del contrato de compraventa y por el contrato de opción e compra respectivamente; así como la cantidad de 202.225,23 € por las obras de excavación y acondicionamiento de las referidas parcelas. 5) Y condene en costas a la compañía demandada."

SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, compareció la Procuradora Sra. Dª Susana Laplaza Aysa en nombre y representación de la entidad mercantil POLIGONO AZUCARERA DE MARCILLA S.A. oponiéndose a la misma en base a unos hechos que resumidamente son los siguientes: el art. 30 de los Estatutos de la entidad a la que representa establece que el cargo de Presidente del Consejo de Admon. de la sociedad lo ejercerá quien desempeñe las funciones de Alcalde-Presidente del Ayuntamiento de Marcilla. D. Rodrigo fue Alcalde de Marcilla hasta el 14 de junio de 2003, por lo que fue cesado como consejero delegado en la sociedad demandante en la Junta Ordinaria celebrada el día 11 de julio de 2003. La demandante silencia una serie de hechos relevantes que son los siguientes: su representada es propietaria por aportación de los terrenos y edificaciones de la antigua Azucarera de la Concepción. El 20 de febrero de 2002 obtuvo licencia de demolición de las edificaciones encomendando la misma D. Rodrigo a la entidad demandante y ésta percibió por dicho servicio 146.406,55 euros, dinero con el que compró la parcela objeto del presente litigio. POLIGONO AZUCARERA DE MARCILLA S.A. tiene intención de promover sobre los citados terrenos el desarrollo de un polígono industrial con las determinaciones que constan en el Plan Parcial sector 1 de las Normas Subsidiarias de Marcilla. El citado Plan, una vez aprobado provisionalmente, fue presentado por el Ayuntamiento de Marcilla a la Dirección General de Ordenación del Territorio y Vivienda para informe vinculante y ésta dictó resolución en fecha 23 de mayo de 2003 por la que supeditaba la aprobación definitiva del Plan Parcial a una serie de indicaciones y determinaciones. Dicho informe desfavorable era conocido por los firmantes del contrato, por lo que ambas partes tenían la plena convicción de que no era probable que la urbanización de los terrenos pudiera estar ejecutada antes del 31 de mayo del 2004, pues era necesaria la aprobación del Plan Parcial y del Proyecto de Urbanización. Por tanto, podemos afirmar que las partes tenían la intención de comprar y vender parcelas urbanizadas, si bien la urbanización estaba condicionada a la aprobación del Plan Parcial por lo que acordaron poner un término para el cumplimiento de la condición de tal modo que si ésta no acaecía antes del 31de marzo de 2004, la compradora podía dar por extinguida la obligación de comprar. No se acepta el criterio del Perito Sr. D. Luis Enrique ni las conclusiones que constan en su informe ni tampoco se reconoce que la actora haya realizado obras de excavación y relleno de las zahorras. No consta a esta parte que el Ayuntamiento de Marcilla haya concedido licencia alguna para realizar esas obras ni que haya instruido expte. sancionador por realizarlas sin licencia. Después de alegar los fundamentos de derecho que estimó oportunos terminaba suplicando "se dicte sentencia en la que se tenga a esta parte por allanada parcialmente respecto de las siguientes pretensiones: A) Declarar resuelto el contrato privado de compraventa de de 5 de junio de 2003. B) Declarar resuelto el contrato privado de opción de compra de 5 de junio de 2003.C) Que, como consecuencia de esas resoluciones contractuales, POLIGONO INDUSTRIAL DE MARCILLA, S.A. devuelva a SERVICIOS JORME, S.L. las sumas pagadas en la suscripción de esos contratos por importes de 146.406,55 euros y 15.866,72 euros respectivamente. Que tenga a esta parte por opuesta y por contestada la demanda respecto del resto de pretensiones y, en su día, dicte sentencia por la que desestime la demanda y absuelva a la demandada del pago de la cantidad de 146.406,55 euros y 15.866,72 euros en concepto de indemnizacion de daños y perjuicios por incumplimiento contractual y 202.225,23 euros por obras de excavación y acondicionamiento de las parcelas. Imponga las costas causadas a la parte actora."

TERCERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia se dictó sentencia en fecha 29 de noviembre de 2.004 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "DEBO DECLARAR Y DECLARO: DESESTIMAR EN PARTE LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora Sra. Ortueta, en nombre y representación de SERVICIOS JORME S.L y en consecuencia absolver a la demandada de las pretensiones efectuadas en su contra relativas al pago de la cantidad de 146.406,55 Euros y 15.866,72 Euros en concepto de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento contractual y 202.225,23 Euros por obras de excavación y acondicionamiento de las parcelas sin hacer expresa condena en costas."

CUARTO.- Interpuesto recurso de apelación contra la referida sentencia, la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Navarra dictó nueva resolución en fecha 1 junio 2.005 cuya parte dispositiva dice textualmente:"ESTIMANDO el recurso de apelación sostenido en la presente alzada, por la Procuradora Dª. MYRIAM GRÁVALOS SORIA, en nombre y representación de la entidad mercantil "SERVICIOS JORME, S.L.", frente a la sentencia de fecha 29 de noviembre de 2004 dictada por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 1 de Tafalla en los autos de Juicio ordinario nº 275/2004 , debemos revocar la sentencia recurrida. Y en su lugar, habida cuenta del contenido dispositivo del Auto de 30 de septiembre de 2004 , en el que se acuerda:-"1.- DEBO DECLARAR Y DECLARO: ESTIMAR EN PARTE la demanda formulada por el Procurador Sr/a. ISABEL ORTUETA CONDÓN, en nombre y representación de SERVICIOS JORME, S.L. y en consecuencia: a) Declaro resuelto el contrato privado de compraventa, de 5 de Junio de 2003, que vincula a SERVICIOS JORME, S.L. con la entidad demandada POLÍGONO AZUCARERA DE MARCILLA, S.A.- b) Declaro resuelto el contrato de opción de compra de 5 de Junio de 2003, que vincula a SERVICIOS JORME, S.L. con la entidad demandada POLÍGONO AZUCARERA DE MARCILLA, S.A.- c) Condeno a POLÍGONO AZUCARERA DE MARCILLA, S.A. a devolver a SERVICIOS JORME, S.L. las sumas pagadas en la suscripción de estos contratos por importes de 146.406,55 Euros y 15.866,72 Euros respectivamente.- 2.- Continúe el proceso respecto del resto de las pretensiones ejercitadas en la demanda inicial de este juicio.-3.- Este auto es ejecutable conforme a los artículos 517 y siguientes de la LECn .".- DEBEMOS CONDENAR a la Sociedad mercantil "POLIGONO AZUCARERA DE MARCILLA, S.A." a que abone a la sociedad mercantil "SERVICIOS JORME S.L." las sumas de: A.- 146.406,55 euros y B.- 15.866,72 euros, como indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento por la demandada del contrato de compraventa y del contrato de opción de compra respectivamente. C.- 202.225,23 euros, por las obras de excavación y acondicionamiento de las parcelas litigiosas.-Imponiendo a la sociedad mercantil demandada las costas causadas en primera instancia.-Sin que proceda realizar especial imposición de las costas causadas en el presente recurso de apelación."

QUINTO.- Preparado recurso de casación contra dicha resolución por la parte demandada, éste se interpuso posteriormente dentro del plazo legal en base a los siguientes motivos: Primero: por infracción de los arts. 1255, 1256, 1257 y 1258 del Código Civil en relación con los arts. 85.2.d) y 85 ter de la Ley 7/85 de 2 abril de Bases de Régimen Local y arts. 11, 60 y 74 de la Ley Foral 35/2002 de Ordenación del Territorio y Urbanismo . Segundo: por infracción de la Ley Foral 518 en relación con los arts. 1113, 1114, 1115, 1123, 1127, 1255, 1256, 1257 y 1258 del Código Civil . Y tercero: por infracción de las Leyes 7, 17, 19, 489 y 490 de la Compilación Foral de Navarra y arts. 69, 145.2, 189.1, 199 y 200 de la Ley Foral 35/2002 de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

SEXTO.- Por auto de fecha veinte de octubre de dos mil cinco, dictado por esta Sala , se acordó declarar la competencia de la misma y admitir el recurso de casación interpuesto con los tres motivos que en el mismo se articulan. En trámite de impugnación, la parte recurrida se opuso a dicho recurso solicitando su desestimación y la confirmación de la sentencia recurrida con expresa condena en costas a la parte recurrente.

SÉPTIMO.- Por providencia de fecha uno de diciembre de dos mil cinco, se señaló para votación y fallo, el día catorce de diciembre de dos mil cinco.

OCTAVO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FRANCISCO JAVIER FERNÁNDEZ URZAINQUI.

Fundamentos

PRIMERO.- Los antecedentes fácticos y procesales de la presente casación.

La sociedad "Polígono Azucarera de Marcilla, SA", constituida mediante escritura de 19 de abril de 2001 por la mercantil "Azucarera Ebro Agrícolas Gestión de Patrimonio, SL", Unipersonal, y por el Ayuntamiento de Marcilla (Navarra), con participación del 50% de cada uno en el capital social, y representada por el Alcalde Presidente del citado Ayuntamiento -a la fecha de los contratos litigiosos don Rodrigo-, suscribió el 5 de junio de 2003 con la también sociedad "Servicios Jorme, SL,", en documentos privados separados, un contrato de compraventa y otro de opción de compra sobre sendas parcelas colindantes, de 4.200 metros cuadrados de superficie cada una, identificadas sobre el plano adjunto a los respectivos contratos, "con las obras de urbanización totalmente acabadas y lista(s) la(s) parcela(s) para su adecuada utilización, siendo las inversiones y los gastos por todos los conceptos inherentes a la ejecución de la urbanización del polígono, hasta su perfecta finalización, por cuenta y cargo de la vendedora" (pacto primero). El precio de la compraventa quedó fijado en 126.212,45 euros, más 16% de IVA (20.194,01 €), que la vendedora reconoció recibido con anterioridad a la firma del documento, y el de la opción de compra, en 15.866,72 euros, que la concedente declaró en su documento haber recibido en el acto (pacto segundo).

En el contrato de compraventa convinieron las partes que la firma de la escritura pública se realizaría en el plazo de los "dos meses inmediatamente posteriores a la finalización de las obras de urbanización del polígono, a lo que la vendedora se obliga a realizar antes del 31 de marzo de 2004, según calendario de ejecución de las obras e instalaciones" que se decía adjuntar pero no se adjuntaba al contrato (pacto tercero). En el contrato de opción de compra establecieron las partes que el plazo para la opción finalizaría "dos meses después de la terminación de las obras de urbanización del polígono, que la propietaria se obliga a realizar antes del 31 de marzo de 2004..." (pacto tercero).

En el contrato de compraventa la vendedora autorizaba expresamente a la compradora para que iniciara "las obras de acondicionamiento y excavación del terreno, así como para comenzar la construcción de nave o naves industriales, previa obtención en este caso de los permisos y licencias municipales de obras de edificación" (pacto tercero). Una previsión semejante se contenía en el contrato de opción, aunque con la particularidad de que las obras o mejoras realizadas quedarían en beneficio de la propiedad si la opción no se ejercitaba (pacto quinto).

Con el título de "penalizaciones" convinieron las partes en la compraventa que "el incumplimiento por parte de la vendedora de lo estipulado en este contrato" daría "derecho a la compradora para exigir a la otra parte el cumplimiento de sus obligaciones o para resolver el presente contrato", agregando que, en este último caso, la vendedora se obligaba a "reintegrar a la compradora la totalidad del importe ya satisfecho por ésta, es decir, 146.406,55 euros así como el importe de los gastos en que haya incurrido por las obras de acondicionamiento y excavación del terreno, más otras 146.406,55 euros en concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados, así como la cantidad que resulte por los gastos y costas procesales que se originen" (pacto cuarto). Con el mismo título pactaron las partes en el contrato de opción de compra que "en caso de incumplimiento por parte de la propiedad", ésta quedaría "obligada a devolver a Servicios Jorme, SL la cantidad de 15.866,72 euros pagada por esta en concepto de opción de compra, más idéntica cantidad en concepto de penalización y de los gastos y costas procesales" que se originaran.

Los terrenos a que se referían los contratos de 5 de junio de 2003 formaban parte de la parcela 67 del polígono 7, definida en el Plan Parcial del Sector 1 de las Normas Subsidiarias, promovido por la sociedad Polígono Azucarera de Marcilla, SA, que fue objeto de aprobación inicial por el Ayuntamiento de la localidad el 17 de enero de 2003 y de aprobación provisional el 31 de marzo de 2003, y que, a la fecha de la firma de los contratos, requería la incorporación y realización de las determinaciones requeridas con carácter previo a su aprobación definitiva por la Resolución de 23 de mayo de 2003 del Director General de Ordenación del Territorio y Vivienda del Gobierno de Navarra. El Ayuntamiento recabó los informes requeridos por ella, obteniendo del Departamento de Obras Públicas, Transportes y Comunicaciones del Gobierno de Navarra el 22 de septiembre de 2003 y el de NILSA el 18 febrero de 2004, sin que desde esta fecha se diera continuidad al procedimiento iniciado para la aprobación definitiva del Plan Parcial, que quedó paralizado en esa fase, sin que llegaran a acometerse las obras de urbanización previstas en los contratos.

El 30 de enero de 2004 Servicios Jorme, SL, remitió a Polígono Azucarera de Marcilla, SA, una carta advirtiendo de la paralización de las obras de urbanización y urgiendo a su terminación en el plazo señalado. El 6 de mayo de 2004 Servicios Jorme, SL, remitió por conducto notarial una nueva carta a Polígono Azucarera de Marcilla, SA, requiriéndole para que en el plazo de un mes comenzara las obras de urbanización comprometidas o devolviera las cantidades pagadas y las sumas acordadas por daños y perjuicios, así como los gastos de acondicionamiento y excavación realizados por la requirente. Ninguna de estas cartas fue contestada por su destinataria.

El 30 de junio de 2004 Servicios Jorme, SL, interpuso demanda de juicio ordinario contra Polígono Azucarera de Marcilla, SA, solicitando el pronunciamiento de una sentencia que declarara la resolución de los dos expresados contratos y la condena de la demandada a devolver las sumas recibidas con su suscripción y a abonarle como indemnización por su incumplimiento las sumas convenidas de 146.406,55 y 15.866,72 euros por uno y otro contrato, así como la cantidad de 202.225,23 euros por obras de excavación y acondicionamiento de las parcelas. La sociedad demandada solicitó en la contestación a la demanda se le tuviera por allanada parcialmente respecto de la declaración resolutoria de los dos contratos y la devolución de las sumas pagadas con su suscripción, y por opuesta al resto de las pretensiones deducidas, instando la absolución del pago de las cantidades reclamadas como indemnización de daños y perjuicios y por obras de excavación y acondicionamiento.

La sentencia dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra el 1 de junio de 2005 , revocando la pronunciada el 29 de noviembre de 2004 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Tafalla , da por reproducida la resolución contractual y la devolución de las sumas pagadas que acordó, por allanamiento parcial de la demandada, el Auto del Juzgado de 30 de septiembre de 2004 y, estimando en los restantes pedimentos litigiosos la demanda interpuesta, condenó a la demandada a abonar a la actora las sumas de 146.406,55 y 15.866,72 euros como indemnización por el incumplimiento de los contratos de compraventa y opción de compra y 202.225,23 euros por las obras de excavación y acondicionamiento de las parcelas litigiosas.

La sentencia de instancia razona, en síntesis: A) En cuanto a la condena al pago de las sumas convenidas de 146.406,55 y 15.866,72 euros, a) que estas sumas se estipularon como pena por el incumplimiento de la obligación de urbanización de las parcelas en el plazo que finaba el 31 de marzo de 2004; b) que la exigibilidad de las penas no quedó supeditada a ningún tipo de condición en el clausulado de los contratos, y c) que desde febrero de 2004 el Ayuntamiento de Marcilla no ha seguido con la tramitación del Plan Parcial, hallándose pues pendiente de aprobación el proyecto de urbanización acorde a las determinaciones de la Ley Foral 35/2002 ; y B) en cuanto a la condena al pago de la suma de 202.225,23 euros, a) que las obras valoradas en dicho importe fueron efectivamente realizadas por la demandante y eran independientes de las de demolición que ella misma ejecutara tiempo atrás; b) que dichas obras habían sido contractualmente autorizadas por la vendedora sin ningún tipo de condicionamiento o supeditación a la previa obtención de licencia, y c) que la ejecución contó con la presencia en tres ocasiones del arquitecto municipal que ninguna objeción opuso a ellas.

La sociedad demandada, Polígono Azucarera de Marcilla, SA, interpuso recurso de casación, que la Sala admitió por razón de la cuantía, articulando tres motivos de casación, que pasan seguidamente a examinarse.

SEGUNDO.- La naturaleza de la sociedad vendedora y la obligación contractual asumida.

Mediante el primer motivo de casación denuncia la sociedad recurrente la infracción de los artículos 1255, 1256, 1257 y 1258 del Código Civil en relación con los artículos 85.2.d) y 85 ter de la Ley 7/1985, de 2 de abril, de Bases de Régimen Local y artículos 11, 60 y 74 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

El planteamiento del motivo no puede decirse desde luego ajustado a las exigencias de una correcta técnica casacional. La agrupación en un solo motivo de la infracción de tantas y tan distintas y heterogéneas disposiciones legales (civiles y administrativas, estatales y autonómicas) pugna con la claridad y precisión que el recurso de casación reclama (cfr. ss. 11 abril 2003, 18 noviembre 2004 y 6 mayo 2005, del Tribunal Supremo y 28 junio 2000, 27 noviembre 2001 y 6 octubre 2003, de este Tribunal Superior de Justicia ). Tampoco su enunciado en negrita alcanza a cumplir estas exigencias. Sin embargo, de su desarrollo cabe deducir con razonable certidumbre que la infracción sustantiva imputada a la sentencia de instancia estriba en haber considerado que la aprobación del Plan Parcial y del proyecto de urbanización son obligaciones contractuales exigibles a Polígono Azucarera de Marcilla, SA, por ser una sociedad municipal, cuando ésta no es una sociedad íntegramente participada por el Ayuntamiento, ni puede ejercer competencias que son propias de la Administración local.

La sentencia de instancia califica en efecto la sociedad anónima Polígono Azucarera de Marcilla, SA, como "una entidad mercantil de naturaleza municipal (del Ayuntamiento de Marcilla)". No es, ciertamente, exacta la calificación jurídica que la sentencia de instancia hace de la demandada como sociedad de naturaleza municipal, si por tal se entiende, a tenor de lo prevenido en los artículos 85.2.d y 85 ter de la Ley 7/1985, de 2 de abril, de Bases del Régimen Local , en la redacción de la Ley 57/2003 , la "mercantil local, cuyo capital social pertenezca íntegramente a la entidad local o a un ente público de la misma". Se trata más en rigor de una "sociedad de economía mixta", en la terminología del artículo 156.d) del texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas de 16 de junio de 2000 , a que se remite el artículo 85.2.B) de la precitada Ley de Bases de Régimen Local en su redacción de 2003 , en cuanto el Ayuntamiento participa en ella por sí en concurrencia con otra persona jurídica privada. Pero debe inmediatamente apuntarse que esta sociedad se halla participada al 50% del capital social por el Ayuntamiento de Marcilla, tiene su domicilio en la sede del Ayuntamiento (art. 5 de los Estatutos ) y es el Alcalde- Presidente de éste quien tiene estatutariamente reservada la Presidencia del Consejo de Administración y de sus Juntas (art. 10.1 de los Estatutos ); lo que evidencia el alto protagonismo que a la entidad local corresponde en la mercantil participada.

La inexacta calificación de la sociedad demandada como "municipal" o "del Ayuntamiento de Marcilla" carece sin embargo de la trascendencia que el motivo le atribuye en el sentido de la respuesta judicial recurrida, pues la Sala de instancia no deriva las obligaciones cuyo incumplimiento imputa a la sociedad demandada de las competencias urbanísticas municipales ( art. 11 Ley Foral 35/2002, de 20 diciembre ), sino del contenido de los contratos concluidos por ella con la mercantil actora, en el ámbito de su objeto social (art. 2º de los Estatutos ), que es "la proyección, urbanización, construcción, gestión y venta o alquiler de parcelas o total del polígono industrial a construir en los denominados terrenos de la Azucarera de Marcilla (Navarra), parcela catastral 67 del polígono 7"; contratos que, como lex inter partes (art. 1091 CC ) obligan a los contratantes al cumplimiento de lo pactado en el ámbito de su libertad (art. 1255 CC ) y al de todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley (art. 1258 CC ).

Mediante los contratos litigiosos la demandada vendió y concedió en opción de compra sendas parcelas colindantes, de 4.200 metros cuadrados de superficie cada una, "con las obras de urbanización totalmente acabadas", que la vendedora y concedente de la opción se obligaba "a realizar antes del 31 de marzo de 2004". La entrega o puesta a disposición de las parcelas ya urbanizadas y listas para su adecuada utilización al 31 de marzo de 2004, constituye para la demandada una obligación cuya exigibilidad no hace depender la sentencia recurrida del "carácter municipal" de la sociedad obligada, sino de su libre y explícita asunción contractual por ella. La responsabilidad civil contractual declarada en la sentencia no se funda pues en la falta de aprobación definitiva del Plan Parcial, sino en el incumplimiento de la obligación de tener urbanizadas y listas para su uso en la fecha señalada las parcelas objeto del contrato, que la vendedora y concedente de la opción asumió, a sabiendas del estado en que se encontraba la tramitación del Plan Parcial y con previsión del tiempo que podría invertir su socio, el Ayuntamiento de Marcilla, en alcanzar su definitiva aprobación y la del proyecto de urbanización del polígono en cuestión.

En su consecuencia, procede desestimar el primer motivo de casación articulado en el recurso.

TERCERO.- La sujeción condicional de la obligación de urbanizar a la aprobación definitiva del Plan Parcial y del proyecto de urbanización.

Con el mismo defecto de técnica casacional apuntado en el primero, denuncia la recurrente en el segundo motivo de casación la infracción de la ley 518 del Fuero Nuevo en relación con los artículos 1113, 1114, 1115, 1123, 1127, 1255, 1256, 1257 y 1258 del Código Civil . No obstante la amalgama de preceptos legales que la formulación del motivo contiene, de su desarrollo se infiere que, a juicio de la recurrente, el nacimiento de la obligación de urbanizar se hallaba contractualmente subordinado a dos hechos futuros e inciertos, y ajenos a la voluntad de la demandada: la aprobación definitiva del Plan Parcial y la aprobación del proyecto de urbanización, por lo que, al no cumplirse ninguno de ellos en el término contractualmente fijado, no llegó a nacer la obligación principal ni consiguientemente pudo llegar a nacer y ser exigible la accesoria de pago de la pena convenida por su incumplimiento.

Ciertamente la demandada ha venido sosteniendo desde la fase expositiva del proceso el carácter condicional de la aprobación definitiva del Plan Parcial y de la del proyecto de urbanización, aunque con alegaciones y consideraciones nada claras acerca del efecto suspensivo o resolutorio de la condición que a su entender representaban. La sentencia de primera instancia, interpretando la voluntad expresada en los contratos, declaró que "integraban en su clausulado una condición resolutoria implícita ( art. 1123 del Código Civil ) en virtud de la cual su viabilidad quedaba supeditada a la solución de los problemas urbanísticos existentes (...) en tiempo hábil para que Polígono Azucarera pudiera ejecutar las obras de urbanización a las que se comprometía antes del 31 de marzo de 2004". La sentencia de apelación en cambio, disintiendo de esta apreciación, después de examinar "la documentación integrada en las actuaciones y el resultado del acto del juicio" termina concluyendo que "no existió ningún tipo de condicionante para la aplicación de la estipulación penal".

1. La inexistencia de condición suspensiva del nacimiento de la obligación de urbanizar las parcelas.

Tanto la valoración de la prueba practicada, como la exégesis contractual, son funciones reservadas a los juzgadores de instancia y sustraídas al tribunal de casación, que tan sólo puede revisarlas por infracción procesal en la apreciación probatoria o vulneración de las normas sustantivas de hermenéutica negocial, de denunciarse una u otra mediante la articulación del oportuno motivo impugnatorio; lo que no ha sucedido en el caso de autos en relación con la conclusión apuntada.

Aunque no es imprescindible para su apreciación el empleo en el contrato de la palabra condición, siendo como es posible que del contenido contractual se deduzca de forma clara y contundente, a través de la actividad hermenéutica, la intención de los contratantes de hacer depender el negocio de un acontecimiento futuro e incierto (s. 20 junio 1996, del Tribunal Supremo), es jurisprudencia constante y reiterada que, por presentarse la obligación condicional como excepción, la existencia de la condición no se presume, requiriendo una prueba efectiva y concluyente de la subordinación de sus efectos al hecho que la constituye ( ss. 7 noviembre 1973, 27 abril 1983, 21 abril 1987, 16 junio 1995 y 4 julio 1997, del Tribunal Supremo ); subordinación condicional que, como cualquier otro elemento del contrato, ha de proceder de la común voluntad de los contratantes o ser compartida por todos ellos.

La recurrente, abandonando la tesis de la condición resolutoria conjuntamente apuntada en la instancia, defiende abiertamente en este motivo de casación él carácter suspensivo de la condición que a su entender representaba la aprobación definitiva del Plan Parcial y del proyecto de urbanización por el Ayuntamiento de Marcilla en relación al nacimiento de la obligación contractual de urbanizar por cuyo incumplimiento se le exige la pena convenida. Se ha dicho ya que la prosperabilidad del motivo pasaba por la impugnación de la valoración probatoria y la interpretación contractual que a la Sala de instancia condujo a desechar el carácter condicionado de aquella obligación y de la pena anudada a su incumplimiento; lo que sería bastante para desestimarlo. Pero a ello ha de agregarse, agotando las exigencias tutelares de una más acabada respuesta judicial, que la existencia de tal condición suspensiva, sobre no aparecer explicitada en los contratos, tampoco es deducible de su clausulado, ni de los actos que rodearon a su otorgamiento.

Resulta de entrada anómalo en un contrato sinalagmático que la obligación a cargo de una de las partes contratantes -la vendedora y concedente de la opción de compra- penda en su nacimiento de una condición suspensiva, mientras la de la otra -la compradora y beneficiaria de la opción- se halle en estado de cumplimiento e incluso haya sido ya cumplida con carácter inmediato a su perfección, cual sucede con la venta litigiosa, en la que la compradora ha abonado por su parte el precio pactado y el IVA correspondiente a la operación. Pero es que además el contenido dispositivo de los contratos en cuestión revela con meridiana claridad que los derechos y las obligaciones de ambas partes nacieron y devinieron exigibles desde su misma perfección. Servicios Jorme, SL, cumplió -como se ha dicho- de inmediato con las que le incumbían, al pagar el precio de la compraventa y el de la opción de compra, y Polígono Azucarera de Marcilla, SA, comenzó a cumplir las suyas, al permitir a Servicios Jorme, SL, la realización de las obras de acondicionamiento y excavación del terreno autorizadas en los pactos tercero y quinto de uno y otro contrato, y hacerse cargo -tal como la sentencia recurrida da por probado- del importe de los trabajos topográficos realizados sobre ese terreno para su preparación, en correspondencia con la obligación contraída de correr con todos los gastos inherentes a la ejecución de la urbanización (pacto primero, in fine, de ambos contratos). Si tal proceder le era debido desde la perfección misma de los contratos, no menos lo era el de urbanizar el polígono industrial proyectado, dotando a la parcela vendida y a la comprometida en venta de los elementos y servicios necesarios "para su adecuada utilización" antes de la fecha fijada del 31 de marzo de 2004. El nacimiento de la obligación de urbanizar no pendía pues en los contratos litigiosos de condición suspensiva alguna. Lo que en ellos aparecía sí suspensivamente condicionado, pero a la finalización de las obras de urbanización, era la exigibilidad del otorgamiento de la escritura pública en la compraventa (pacto tercero) y el ejercicio del derecho en la opción de compra (pacto tercero).

2. El incumplimiento de la obligación de urbanizar asumida en los contratos.

Ciertamente la ejecución de las obras de urbanización del polígono industrial requiere la previa aprobación definitiva del Plan Parcial de ordenación del Sector en que se inscribe y la aprobación también del proyecto de urbanización que las define. Una y otra aprobación corresponden, tal como el recurso advierte, al Ayuntamiento ( arts. 11, 74.3 y 134.5 Ley Foral 35/2002 ); pero sobre la contratante que asumió la obligación de realizarlas y fijó -o aceptó fijar- en el contrato una fecha para su completa finalización y puesta a disposición de las parcelas urbanizadas, pesa un deber, al menos instrumental o accesorio, de cooperación y diligente impulso de la actividad administrativa para su consecución, deber que resulta particularmente acentuado cuando, como aquí sucede, es el Ayuntamiento competente para la tramitación de tales instrumentos socio al 50% de la entidad mercantil contractualmente obligada a culminar en plazo dicha urbanización y es además esta entidad la promotora del Plan Parcial. Y es que la misma diligencia que la vendedora y concedente de la opción debió poner en la previsión de una fecha para el posible cumplimiento de su obligación urbanizadora le era también exigible en la impulsión de la acción urbanística municipal que ella misma instó para la aprobación de los instrumentos de planeamiento y ejecución que posibilitaban su total realización.

Pues bien, aparece probado en autos que cuando los contratos de constante referencia se suscribieron (5 de junio de 2003), eran bien conocidos de las partes el estado del procedimiento para la aprobación del Plan Parcial del Sector promovido por la demandada y los obstáculos que en el momento detenían su tramitación. Tras la aprobación inicial (17 de enero de 2003) y la provisional (31 de marzo de 2003) del Plan por el Ayuntamiento de Marcilla, la Dirección General de Ordenación del Territorio y Vivienda del Gobierno de Navarra había emitido el 23 de mayo de 2003 el preceptivo informe, indicando al Ayuntamiento que, previamente a la aprobación definitiva, debía recabar informes favorables en materia de comunicaciones por carretera y abastecimiento y vertido de aguas, e incorporar al expediente en trámite determinadas definiciones e indicaciones. Estos requerimientos no constituían en modo alguno un obstáculo insalvable para la definitiva aprobación del Plan. De hecho, según el testimonio de quien, como Alcalde de Marcilla, presidía por entonces la sociedad hoy demandada y suscribió por ella los contratos litigiosos, la existencia de dichos requerimientos y la necesidad de su cumplimiento fueron ya tenidas en cuenta al fijar en los contratos la fecha de finalización de las obras de urbanización (Ascasso 11:26:30) estimándose que el tiempo que restaba hasta ella permitía culminar la aprobación del Plan Parcial (11:20:40) y acometer la urbanización a partir de los terrenos vendidos a Servicios Jorme y otra (11:27:10). Los informes favorables requeridos fueron emitidos el 28 de septiembre de 2003 (Dpto. Obras Públicas, Transportes y Comunicaciones) y 18 de febrero de 2004 (NILSA). Sin embargo, tal como reconoció en juicio el actual Alcalde de Marcilla y presidente de la sociedad demandada (Abárzuza 11:03:00), y vino a corroborar en su informe el arquitecto municipal (Mier, folio 361 y 11:43:10), tras la obtención de este último informe el Ayuntamiento no siguió adelante con la tramitación del Plan, sin que se haya acreditado, ni afirmado siquiera, la adopción de iniciativa alguna por parte de la demandada para su culminación por el Ayuntamiento.

La sociedad hoy recurrente tampoco consta llegara a promover la tramitación del proyecto de urbanización del Polígono, pese a que, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 141 de la Ley Foral 35/2002 , podía abordarse aquella tramitación junto con la del Plan Parcial, no obstante la supeditación de aquél a la aprobación de este último.

Debe concluirse, en suma, que la obligación urbanizadora asumida nació con la perfección misma de los contratos, sin que su exigibilidad llegara a quedar sujeta a condición suspensiva alguna explícita o implícita en los pactos contractuales, por lo que la inejecución de las obras de urbanización que la promotora del polígono se comprometió a realizar antes del 31 de marzo de 2004 constituye un incumplimiento de la obligación contraída; y además, un incumplimiento culpable, por imprevisión y falta de diligencia, pues la prueba practicada revela que aquella entidad erró en la estimación del tiempo necesario para la iniciación y culminación de las obras y no adoptó tampoco en ejecución del contrato medida alguna que impulsara o agilizara los procedimientos urbanísticos de preceptiva tramitación.

Se ha apuntado en el curso del proceso que entre la consecución del segundo de los informes favorables requeridos por el Gobierno de Navarra (18 de febrero de 2004) y la fecha pactada para la puesta a disposición de la actora de las parcelas ya urbanizadas y listas para su adecuada utilización (31 de marzo de 2004) no había tiempo para la aprobación definitiva del Plan Parcial, la del proyecto de urbanización y la ejecución de las obras urbanizadoras. Esta constatación no justifica sin embargo el desentendimiento y abandono de la sociedad promotora y su socio, el Ayuntamiento de Marcilla: de un lado, porque, como se ha dicho, la tramitación del proyecto de urbanización podía simultanearse con la del Plan Parcial; de otro, porque, ni de los términos de los contratos suscritos, ni de la intención de las partes manifestada en los actos anteriores, coetáneos y posteriores a su otorgamiento, se desprende que el 31 de marzo de 2004 fuera un "término esencial" o fatal, excluyente de un eventual cumplimiento tardío, deduciéndose por contra del tenor del requerimiento notarial cursado a la demandada el 6 de mayo de 2004 la disposición de la actora a admitir tal cumplimiento demorado.

La inercia de la demandada y su socio desde finales de febrero de 2004, y su expresivo silencio a los dos requerimientos de que fue objeto para la ejecución de las obligaciones contraídas, ponen en cambio de manifiesto su negativa o indisposición a un cumplimiento siquiera sea tardío de las mismas y, con ella, su deliberada opción por un incumplimiento, que le hace acreedora a la penalización convenida, pues la sociedad demandada no ha probado, ni alegado siquiera, que la urbanización a que se obligó en los contratos haya llegado a constituir, por la imprevisible, sobrevenida e insuperable oposición del Plan Parcial en trámite a la normativa urbanística, un objetivo legalmente imposible que, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1184 del Código Civil , justifique su incumplimiento contractual y le releve de responsabilidad.

En razón a lo expuesto el motivo de casación perece.

CUARTO.- La indemnización de perjuicios por las obras de excavación y acondicionamiento realizadas por la actora en las parcelas objeto de los contratos.

Reuniendo en un solo motivo, como en los anteriores, la infracción de distintos y heterogéneos preceptos legales, denuncia la recurrente en el tercero y último motivo de casación la infracción de las leyes 7, 17, 19, 489 y 490 de la Compilación Foral de Navarra y artículos 69, 145.2, 189.1, 199 y 200 de la Ley Foral 35/2002, de Ordenación del Territorio y Urbanismo . Pasando también en este caso por alto la deficiente técnica casacional en su formulación, el motivo viene en síntesis a combatir, por contraria a la ley, ilógica y desproporcionada, la interpretación contractual que a la Sala de instancia condujo a declarar indemnizables las obras de excavación y acondicionamiento que la actora realizara en las parcelas objeto de los contratos concluidos, al entender a) que, siendo legalmente previa a su ejecución la consecución de licencia administrativa, los contratos no pudieron dispensar a la actora de su solicitud; b) que en este caso la licencia no hubiera podido ser otorgada al quedar legalmente en suspenso su concesión por la aprobación inicial del Plan, y c) que la falta de ejercicio de la opción de compra impedía reclamar el reembolso de los gastos causados por una actuación prematura de la beneficiaria.

Dispone la ley 490 del Fuero Nuevo de Navarra que "las obligaciones deberán interpretarse conforme a la voluntad declarada que las creó, al uso y a la buena fe". Es sin embargo jurisprudencia plenamente asentada ( ss. 18 junio 1992, 20 diciembre 1999, 10 octubre 2000, 28 septiembre 2001, 16 mayo 2002 y 23 junio 2003, del Tribunal Supremo y 28 junio 1995, 22 mayo 1996, 20 septiembre 1997, 8 octubre 1998, 30 octubre 1999, 22 abril 2000, 19 marzo 2001, 23 enero 2003, 27 enero y 28 septiembre 2004 y 9 noviembre 2005, de este Tribunal Superior de Justicia ) que la interpretación de los convenios, negocios, declaraciones, relaciones y obligaciones se integra en la propia soberanía juzgadora de los tribunales de instancia y su revisión en casación sólo procede cuando manifiestamente contravenga la legalidad o se presente errónea, disparatada, arbitraria o contraria al buen sentido, pugnando abiertamente con realidades probadas, o contenga conclusiones ilógicas, irracionales o, tan desproporcionadas, que no resulten encajables en un normal raciocinio; reproches a que de ningún modo se hace acreedora la sentencia de instancia.

El contrato de compraventa autorizaba expresamente a la compradora para que iniciara "las obras de acondicionamiento y excavación del terreno, así como para comenzar la construcción de nave o naves industriales, previa obtención en este caso de los permisos y licencias municipales de obras de edificación". Autorización semejante contenía el contrato de opción, aunque con la expresa previsión de que las obras o mejoras realizadas quedarían en beneficio de la propiedad, sin pago de cantidad alguna por este concepto, si la opción no se ejercitaba.

La sentencia recurrida mantiene que la autorización para la realización de las obras de acondicionamiento y excavación no quedó sujeta en el contrato a ningún tipo de condicionamiento, exigiéndose en el contrato de compraventa la previa obtención de licencia únicamente para la construcción de naves industriales, por lo que las obras de excavación y explanación realizadas a su amparo por la actora con conocimiento del arquitecto municipal que las visitó al menos en tres ocasiones, sin oponer objeción alguna, generaron gastos de procedente indemnización a cargo de la demandada por razón de su incumplimiento contractual. La Sala comparte tal interpretación y la consecuencia jurídica que el tribunal de instancia extrae de ella.

Desde la óptica contractual civil la autorización para obrar en las parcelas objeto de venta y opción de compra tan sólo quedó condicionada a la "previa obtención de los permisos y licencias municipales" para "la construcción de nave o naves industriales" sobre ellas. Para la iniciación de otras obras, en particular las de "acondicionamiento y excavación", los contratos no establecían condición alguna. Ello no significaba que la autorización contractual supliera a la administrativa requerida por el artículo 189.1.g) de la Ley Foral 35/2002 para los "movimientos de tierra", ni que excluyera su exigencia legal o dispensara de su cumplimiento; pero sí que la necesidad legal de esta licencia quedaba para tales obras al margen o extramuros de la relación contractual, sin que de su realización sin ella pudiera deducirse en este orden civil consecuencia alguna.

La eventual ilicitud urbanística de las obras de explanación de tierras ejecutadas sin licencia podrá dar lugar en el orden administrativo a la adopción de las medidas que establecen los artículos 199 y 200 de la repetida Ley Foral 35/2002 , pero no elimina la licitud contractual que a su realización proporcionaba la autorización de obrar contenida en los contratos, ni permite a la parte autorizante desvincularse de las consecuencias de su otorgamiento.

Los pactos tercero y quinto, respectivamente, de los contratos de venta y opción de compra autorizaban a Servicios Jorme, SL, a iniciar sobre sus parcelas, anticipándose a la urbanización, los trabajos de acondicionamiento del suelo -e incluso, con licencia de obras, los de edificación de naves- de que en definitiva habría de hacerse cargo como propietaria, proporcionándole la seguridad de que haría suyas las mejoras resultantes y redundarían en su provecho las inversiones efectuadas en su ejecución. Así lo ponía de relieve la previsión contenida en el pacto quinto del contrato de opción de compra, pues si las obras o mejoras realizadas habían de quedar en beneficio de la propiedad, sin derecho a reembolso por tal concepto, de no ejercitarse la opción, ejercitada ésta en tiempo y forma suyas había de hacer la optante las mejoras incorporadas a la parcela definitivamente comprada por ella.

Pues bien, si la consumación de la compraventa y de la opción de compra permitía a la compradora obtener el definitivo provecho de las obras realizadas en las parcelas objeto de los contratos, su frustración por el incumplimiento contractual de la vendedora y concedente de la opción, al impedir su aprovechamiento por la inseparable incorporación de las mismas al suelo, que con la resolución queda en poder definitivo de la propiedad, le confiere el derecho al reembolso de su importe en concepto de indemnización por el perjuicio que su irrecuperable inversión representa.

Incombatidas por lo demás en este recurso la realidad y cuantía de los gastos e inversiones realizadas por la actora en las parcelas de autos, ninguna tacha merece el pronunciamiento de condena a su indemnización.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo y, con ella, la del recurso que lo articula.

QUINTO.- Las costas de la casación.

Siendo la sentencia desestimatoria del recurso de casación interpuesto, procede imponer a la recurrente las costas de la casación en aplicación del principio del vencimiento objetivo que rige en la materia conforme al artículo 398.1, en relación con el 394.1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad que le ha sido conferida, la Sala ha adoptado el siguiente

Fallo

1º.- Desestimar el recurso de casación interpuesto por la Procuradora doña Elena Zoco Zabala, en nombre y representación de Polígono Azucarera de Marcilla, SA.

2º.- Declarar no haber lugar a la casación de la sentencia dictada en grado de apelación el 1 de junio de 2005 por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra en autos de juicio ordinario número 275/2004 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Tafalla ,

3º.- Imponer las costas de esta casación a la parte recurrente.

4º.- Devolver las actuaciones originales a la Sección de la Audiencia Provincial de procedencia con certificación de esta resolución.

Así por esta su sentencia, lo pronuncian, manda y firman el Excmo. Sr. Presidente y los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan.