Sentencia Civil Nº 20/2009, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 464/2008 de 16 de Enero de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION PRIMERA

GIRONA

APELACION CIVIL.

Rollo nº: 464/2008

Autos: procedimiento ordinario nº: 229/2007

Juzgado Primera Instancia 1 Puigcerdà

SENTENCIA Nº 20/09

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE

Don Fernando Lacaba Sánchez

MAGISTRADOS

Doña Isabel Soler Navarro

Don Fernando Ferrero Hidalgo

En Girona, dieciséis de enero de dos mil nueve

VISTO, ante esta Sala el Rollo de apelación nº 464/2008, en el que ha sido parte apelante la entidad CATALANA D'EDIFICACIÓ D'ESPAIS, S.L., representada esta por el Procurador D. JOAQUÍM GARCÉS PADROSA, y dirigida por la Letrada Dª. NIDIA GALÁN FERNÁNDEZ; y como parte apelada D. Herminio y Dª. Estefanía , representada por la Procuradora Dª. ESTHER SIRVENT CARBONELL, y dirigida por la Letrada Dª. DOLORS MIRANDA LÓPEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado Primera Instancia 1 Puigcerdà, en los autos nº 229/2007 , seguidos a instancias de D. Herminio y Dª. Estefanía , representados por la Procuradora Dª. MIREIA COMELLAS SOLE y bajo la dirección de la Letrada Dª. DOLORS MIRANDA LÓPEZ, contra la entidad CATALANA D'EDIFICACIÓ D'ESPAIS, S.L., representada por el Procurador D. EDUARD RUDE BROSA, bajo la dirección del Letrado D. ROMAN PIÑANA MORERA, se dictó sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: Que, con ESTIMACIÓN PARCIAL de la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Doña Mireia Comellas Solé, en nombre y representación de Don Herminio y Doña Estefanía DEBO DECLARAR Y DECLARO la resolución del Contrato de Compraventa de 30 de junio de 2.005 celebrado con CATALANA D'EDIFICACIÓ D'ESPAIS, S.L.

DEBO CONDENAR Y CONDENO a la entidad CATALANA D'EDIFICACIÓ D'ESPAIS, S.L. a que abone a Don Herminio y Doña Estefanía la suma de CIENTO VEINTIOCHO MIL CUATROCIENTOS euros (128.400 euros), en concepto de cantidades entregadas a cuenta de la totalidad del precio por el actor, y de TRESCIENTOS DIECIOCHO euros con SESENTA Y OCHO céntimos (318'68 euros), en concepto de daños y perjuicios.

DEBO CONDENAR Y CONDENO a la entidad CATALANA D'EDIFICACIÓ D'ESPAIS, S.L.al abono del INTERÉS LEGAL del dinero sobre dichas cantidades, desde la fecha de la demanda, e incrementados en dos puntos desde la fecha de esta resolución y hasta su completo pago.

NO HA LUGAR a efectuar una expresa imposición de las COSTAS del presente procedimiento" .

SEGUNDO.- La relacionada sentencia de fecha 14.05.08 , se recurrió en apelación por la parte DEMANDADA, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la LEC.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTO siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Fernando Lacaba Sánchez .

Fundamentos

Se aceptan los de la recurrida en todo aquello que no se oponga a lo que a continuación se expone.

PRIMERO.- Frente a la Sentencia que estima parcialmente la demanda interpuesta por los Sres. Estefanía ejercitando acción de resolución contractual de contrato privado de compraventa se alza la parte demandada, la entidad CATALANA D'EDIFICACIO D'ESPAIS SL en solicitud de su revocación con fundamento en errónea valoración de la prueba.

Son hechos en los que están contestes las partes los siguientes: En fecha 30 de junio de 2005 los actores suscribieron con la entidad demandada un contrato privado de compraventa de una vivienda de obra nueva señalado con el numero 9 del edificio plurifamiliar sito en Alp en la confluencia de las C/ Orient, 9 y Sant Pere 11 y Central junto con una plaza de aparcamiento y un trastero. En la cláusula segunda del meritado contrato se pacto un precio de compra de 390.658 ? y se estableció como plazo de entrega finales de enero de 2007.

En fecha 25 enero 2007se suscribe un anexo de dicho contrato pactando un retraso en la entrega de la vivienda hasta el 30 Mayo 2007, extremo que no aconteció por las discordias surgidas entre las partes.

La Sentencia de instancia impugnada estima probado el incumplimiento contractual por parte de la entidad vendedora.

Al procedimiento 229/07 iniciado a instancias de los compradores se acumuló el 288/07 instado por la entidad vendedora ejercitando acción de cumplimiento contractual, una vez iniciado aquel.

SEGUNDO.- Alegada por la parte compradora la existencia de un incumplimiento de su obligación de entregar la cosa debe examinarse si concurre o no un verdadero incumplimiento, referente a la esencia de lo pactado, sin que baste alegar el incumplimiento de meras prestaciones accesorias o complementarias que no impliquen por su escasa entidad, alcanzar el fin económico del contrato, salvo que todo ello se hubiera contemplado como causa resolutoria de lo pactado (S 11-4-2003 entre otras).

En relación con el incumplimiento del comprador aclara la jurisprudencia (STS 4105/2000 ) que "para que proceda la resolución del contrato de compraventa del inmueble por pago del precio no es necesario el requisito subjetivo de la "voluntad deliberadamente rebelde" que incluso en este caso se da, sino que basta el requisito más objetivo de la "mera conducta voluntaria obstativa al cumplimiento", de forma tal que se frustre para el vendedor la finalidad del contrato". Ahora bien, íntimamente ligado a esto se precisa que quien ejercita la acción haya cumplido con las obligaciones que le concernían, pues de otro modo y por el juego, de las obligaciones sinalagmáticas, nadie está obligado a cumplir con sus obligaciones sí la otra parte no cumple u ofrece cumplir con las que le sean propias. En cuanto al previo requerimiento, constituye un «plus» respecto de las exigencias del art. 1124 del Código Civil (ST 7 Nov. 1996 ), dado que el incumplimiento del comprador no determina automáticamente la resolución, de modo que constituye un presupuesto para que el vendedor ejercite su derecho potestativo de resolución, debiendo llevarse a cabo en forma notarial o judicial.

Dicho lo anterior y entrando en el análisis de la prueba rendida en la instancia primera, obra en las actuaciones de documento nº 8 de la demanda de la vendedora (folio 174) escritura pública de fecha 30 de mayo 2007, esto es, del día pactado para elevar a pública la compra privada, en que comparecen en la Notaria del Sr. Iranzo Barcelo de Terrassa, elegida por los compradores según consta en el requerimiento notarial remitido a la vendedora y aportado de documento nº 7 de la demanda (folio 53), donde se hace constar su comparecencia a efectos de otorgar la escritura pública de venta y en la que aportan la cedula de habitabilidad, la descripción de los materiales, el listado de técnicos intervinientes, una descripción de los materiales., las garantías de la vivienda, la documentación relativa a la hipoteca, el listado de compañías suministradoras, boletines, certificado final de obra, solicitud de cedula de habitabilidad pedida el 21 mayo anterior, etc. Consta en dicha escritura que los compradores se niegan a otorgar la escritura y a pagar el precio restante (folio 175 y vuelto), el motivo de ello era que no se constaba con la cedula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación y los estatutos de la comunidad, tal y como expresamente reconocen los compradores en la contestación a la demanda de la vendedora (folio 138). En tal sentido el propio actor Sr. Herminio reconoce "que no compro porque no tenía cedula de habitabilidad" (minuto 46:58-47:23).

Obra asimismo de documento nº 9 de la demandada de la vendedora el documento nº 9 (folio 179) en el que consta acta notarial del Notario de Puigcerda Sr. Melero Moreno levantada a instancias de aquella en el que consta el estado de acabado de la vivienda objeto de discordia entre las partes reflejado con un reportaje fotográfico (folios 182 vuelto a 184).

De lo expuesto se infiere que el día señalado para elevar a pública la compraventa, la vendedora comparece y los compradores se niegan a escriturar alegando la no aportación de la cedula de habitabilidad, estatutos de la comunidad y licencia de primera ocupación por lo que procede el examen de si tales requisitos tienen entidad suficiente como para resolver el negocio de la compraventa.

El requerimiento sobre la entrega de la cédula de habitabilidad, es una cuestión incapaz de justificar una negativa al otorgamiento de la escritura, como bien recuerdan entre otras las SS Sección 2ª, S de 15 de Octubre de 2002 de la AP Castellon y la AP de Cantabria, su Secc. 3ª, Sent. 13/10/2000, al decir que "es mayoritaria la Jurisprudencia que en el ámbito de la compraventa entiende que la falta de la cédula de habitabilidad no puede ser determinante de la resolución del contrato, cuando en éste no se obliga al vendedor a cumplir tal trámite puramente administrativo, que no evidencia per se defecto en el cumplimiento de las obligaciones esenciales y que debe gestionarse, precisamente, por el titular del dominio, bastando que el vendedor ponga a disposición del comprador la vivienda objeto del contrato en condiciones de habitabilidad inmediata. Y únicamente en los casos en los que la cédula de habitabilidad resulta indisponible durante un lapso de tiempo prolongado, reconoce tal carencia como incumplimiento contractual, en tanto en cuanto la cédula no es otra cosa que la expresión documentada del reconocimiento por la Administración de la reunión en el piso o vivienda de todas las condiciones necesarias para ser habitado, habilitando para la contratación de los suministros precisos al efecto", se repite, de oponerse el comprador bajo tales pretextos, entonces si que hubiera quedado patente su voluntad de no cumplir en los términos exigidos para la prosperabilidad de la acción resolutoria entablada.

A lo anterior debe decirse que, finalmente la cédula de habitabilidad fue otorgada el 9 de julio de 2007 (doc. 17 de la demanda de la vendedora a folio 218), sin que los compradores acudieran a otorgar la pertinente escritura de compraventa el 27 julio siguiente a pesar del requerimiento efectuado por la vendedora, como refleja el documento nº 16 de la demandada de dicha parte (folio 210) y si, conforme a la legislación administrativa(LLei d'Habitatge 24/91 de Cataluña) en la fecha en que se solicitan las cédulas se deben cumplir los requisitos de terminación de la obra y de disposición para ser habitada, ha de concluirse que a la fecha de 30 de mayo de 2007 ya se encontraba terminada la construcción, a lo que no es obstáculo que la cédula de habitabilidad se expidiera algunos días después, concretamente el 9 de julio de 2007 y máxime cuando no se ha acreditado por los demandantes que con posterioridad a aquella fecha se ejecutarán obras de ningún tipo en la edificación, todo lo cual pasa por estimar el recurso de la entidad vendedora.

TERCERO.- El recurso de la entidad vendedora, una vez examinada la no concurrencia de los requisitos exigidos para resolver el contrato, exige conocer del petitum de su demanda, en la que se solicitaba la declaración de existencia y validez del contrato de compraventa suscrito de fecha 30-06-2006 entre las partes y la condena a los demandados a cumplir el meritado contrato con abono del precio restante de importe 270.658? mas IVA.

Al respecto la Sentencia impugnada concluye en que los compradores entregaron dos sumas a cuenta del total precio, una en mayo de 2006 y otro en septiembre del mismo año de 64.200? cada una, lo que totaliza 128.400?.

Aceptando lo anterior y partiendo de que el precio total de adquisición lo fue de 418.004,06?, correspondientes a 390.658? mas el IVA correspondiente del 7% lo que supone 27.346,06?, y deduciendo aquella suma entregada por los compradores resulta una cantidad debida de 289.604,86?.

Lo anterior se deduce del certificado emitido por la entidad Caixa Penedes el 18/02/08 donde se hace constar que el importe del cheque que emitió a instancias del comprador el 30 de mayo de 2007 para abono a la entidad vendedora era de 289.604,86? (folio 288). Esta suma se corresponde, además, con el anexo del contrato de compraventa de fecha 25 enero 2007 donde las partes reconocen que la suma pendiente de pago es la de 270.658? mas el IVA, lo que totaliza aquella suma reflejada por la entidad bancaria, (doc. nº 3 de la demandada de la vendedora a folio 157).

De lo anterior se debe concluir, a sensu contrario de la Juzgadora "a quo" en que no puede pretenderse incumplimiento contractual por parte de la entidad vendedora con potencialidad para aplicar el art. 1124 CCivil . Al respecto debe significarse que es claro que la falta de pago, por los compradores, priva a los mismos de su facultad de resolver el contrato, sin que pueda admitirse que la causa de ello era la falta de entrega de la cédula de habitabilidad de la vivienda, pues, precisamente por ser las obligaciones recíprocas, quien incumple primero no puede exigir la resolución del contrato frente al incumplimiento contrario que ha provocado y que ni es definitivo ni frustrante del negocio (SS.T.S. Sala Primera, de 3 Jun. 1993 y 5 Jul. 1999 ), procediendo, con acogimiento del recurso interpuesto la revocación de la sentencia de primer grado y la íntegra estimación de la demanda interpuesta por la entidad aquí recurrente, debiendo imponerse a la parte demandanda vencida las costas procesales ocasionadas en la sustanciación de la primera instancia, sin especial pronunciamiento de las causadas en esta alzada.

Fallo

ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la entidad CATALANA D'EDIFICACIO D'ESPAIS SL y REVOCAMOS la Sentencia dictada por el Juzgado de Puigcerdà en fecha 14 de Mayo de 2008 en el procedimiento ordinario 229/07 al que se acumuló el 288/07 y en su virtud, estimamos la demanda interpuesta por la recurrente y condenamos a los Sres Herminio y Estefanía a reconocer la validez del contrato privado de compraventa celebrado el día 30-06-2005 debiendo otorgar la compraventa pública del mismo y abonar a la vendedora la suma de 270.658? mas el IVA como cantidad pendiente de abono del precio, con mas los intereses legales desde la presentación de la demanda de la recurrente y con imposición de costas de primera instancia a los compradores.

Sin mención de costas del recurso.

Líbrense testimonios de la presente resolución para su unión al Rollo de su razón y remisión al Juzgado de procedencia, junto con las actuaciones originales.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado - Ponente D. Fernando Lacaba Sánchez , celebrando audiencia publica en el día de la fecha, de lo que certifico.