Sentencia Civil Nº 20/2011, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 431/2010 de 27 de Enero de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 431 de 2010

Juzgado de 1ª Instancia número 4 de Vinaròs

Juicio Ordinario número 735 de 2008

SENTENCIA NÚM. 20 de 2011

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistradas:

Doña Mª ANGELES GIL MARQUÉS

Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN

En la Ciudad de Castellón, a veintisiete de Enero de dos mil once.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada el día veinticuatro de Mayo de dos mil diez por la Sra. Juez sustituta del Juzgado de 1ª Instancia número 4 de Vinaròs en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 735 de 2008.

Han sido partes en el recurso, como apelante, la mercantil Acualandia S.A., representada por la Procuradora Doña Isabel Cardona Ferragut y defendida por el Letrado Don Vicente Enrique Tirado Rico, y como apelada, la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , representada por la Procuradora Doña Alegría Doménech Ferrás y defendida por el Letrado Don Jeremías José Colom Centelles.

Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: "Que estimando la demanda presentada por la Procuradora DOÑA ALEGRIA DOMÉNECH FERRAS en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 contra HOTEL ACUALANDIA debo declarar y declaro que existe la obligación de la parte demandada de abonar a la parte actora la suma de 12.167,46 euros, más los intereses legales desde la interpelación judicial y las costas del procedimiento.

Que desestimando la demanda reconvencional presentada por la Procuradora DOÑA ISABEL CARDONA FERRAGUT en nombre y representación de HOTEL ACUALANDIA contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 debo absolver y absuelvo a la comunidad demandada de la acción ejercitada en su contra imponiendo las costas a la parte demandada reconveniente.-".

SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Acualandia S.A. se interpuso recurso de apelación en tiempo y forma solicitando se dicte Sentencia desestimando la demanda y acogiendo la reconvención, con imposición de las costas de primera instancia a la parte demandante/reconvenida.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte sentencia confirmando la dictada en primera instancia, con imposición de costas al apelante, aduciendo con carácter previo que procedía la inadmisión del recurso por infracción del art. 457.5 de la LEC

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, en cuyo Registro General tuvieron entrada en fecha 20 de octubre de 2010, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera en virtud del reparto de asuntos que devino aplicable.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 28 de Octubre de 2010 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 27 de Diciembre de 2010 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 18 de Enero de 2011, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

SE ACEPTAN los de la resolución recurrida y se resuelve el recurso conforme a los siguientes:

PRIMERO.- Se ejercitó por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 acción en reclamación de las cuotas de contribución a los gastos generales de sostenimiento de los elementos y servicios comunes de la urbanización en que se asienta o está constituida debidas por uno de sus integrantes, en concreto, la mercantil Acualandia SA, que dispone de un hotel en dicho complejo inmobiliario.

Opuesta la reseñada demandada por considerar que no existía realmente comunidad de propietarios por carecer de título constitutivo de propiedad horizontal y por no existir en la actualidad elementos comunes a todos los edificios una vez los viales privados han pasado a ser públicos tras su recepción por el Ayuntamiento de Peñíscola, con desvinculación por tal motivo de la comunidad, formuló sobre dicha base reconvención en orden a que no le se le pudieren exigir las cuotas de contribución devengadas tras expresar su voluntad de desvincularse de la comunidad, lo que motivó a su vez la oposición de la comunidad actora por considerar aplicable el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal y participar el hotel en los elementos comunes de la urbanización.

La sentencia impugnada otorga la razón a la reseñada Comunidad, estimando su demanda y desestimando la reconvención, fundamentándose al respecto en la aplicabilidad de la Ley de Propiedad Horizontal pese a la inexistencia de título constitutivo, en la existencia de elementos y servicios comunes y en la ausencia de acreditación por la mercantil Acualandia SA de la naturaleza pública de los viales de acceso al hotel.

Frente a dicha resolución se alza la citada compañía en orden a que se estime su reconvención con desestimación de la demanda, insistiendo en que no existe título constitutivo, de derecho o de hecho, de propiedad horizontal que le vincule con la comunidad actora y que han desaparecido los últimos elementos comunes que compartían el hotel y la comunidad al pasar a propiedad pública los viales de acceso al hotel, reprochando a la juez de primer grado una errónea valoración de la prueba y destacando la ausencia de equidad y de sentido de exigirle cuotas comunitarias por no existir elementos comunes y no recibir ningún servicio de la comunidad de propietarios.

La citada comunidad se ha opuesto al recurso, considerando además que debía haber sido inadmitido por haberse limitado la parte recurrente, en el trámite de preparación del recurso, a manifestar su voluntad de recurrir sin precisar a que pronunciamientos concretos se refería siendo éstos diferentes.

SEGUNDO.- Delimitada en esencia la cuestión sometida a nuestra consideración, debemos empezar por señalar que no apreciamos que el recurso de apelación se haya admitido indebidamente y, por tanto, que concurra la infracción procesal denunciada en el escrito de oposición, habida cuenta que la sentencia impugnada rechazó en su integridad las peticiones de la apelante (estimó la demanda y desestimó la reconvención), expresándose en el escrito de preparación del recurso la voluntad de recurrir la totalidad de los pronunciamientos del fallo, por lo que no podía albergarse duda alguna de lo que se pretendía revocar por ser enteramente perjudiciales los mismos para la parte recurrente y estar vinculados, siendo ello acorde al criterio razonablemente flexible y respetuoso con el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva que ha propugnado esta Sala en la interpretación del art. 457 de la LEC (entre otras, Sentencias de 4 de julio de 2008 y de 5 de marzo de 2010 ).

TERCERO.- Entrando en el fondo del asunto, viene a plantearse a través del recurso de apelación en relación con las pretensiones deducidas en el presente pleito la determinación del régimen jurídico por el que deben regularse las relaciones de los vecinos integrados en una urbanización respecto los elementos y servicios comunes de la misma. Se trata de una cuestión en modo alguno novedosa en nuestros tribunales y que, en el presente caso, dados los motivos aducidos por la apelante en la instancia y reiterados en esta alzada, se enlazan además con los presupuestos que deben sentarse para poder hablar o seguir hablando de la existencia, en un ámbito urbano concreto, de un conjunto inmobiliario privado, denominación ésta con la que, al margen de haya sido estimada doctrinalmente como desafortunada, se designan y refieren las urbanizaciones propiamente dichas en la Ley de Propiedad Horizontal tras la reforma operada en la misma en 1.999 .

La sentencia impugnada viene a sentar que en el supuesto litigioso existe dicho complejo inmobiliario denominado DIRECCION000 , en el que se integra el hotel de la demandada y sobre el que se ha constituido la comunidad actora, considerando que queda bajo la regulación de la Ley de Propiedad Horizontal la participación en sus elementos y servicios comunes de las diferentes unidades inmobiliarias que la integran (entre ellas el hotel), que los mismos siguen concurriendo o existiendo y que la demandada y aquí apelante no ha acreditado su afirmación y base de su oposición y propósito de desvinculación de la comunidad de que los viales originariamente privados que la circundan han pasado a ser de titularidad pública poniendo así fin a sus relaciones comunitarias.

Las citadas determinaciones y apreciaciones, atendida la regulación de la Ley de Propiedad Horizontal y examinado el acervo probatorio, deben ser confirmadas, lo que impone la desestimación del recurso al ser acorde con ellas tanto la estimación de la pretensión principal, esto es, el pago de las cuotas de contribución a los gastos comunes de la urbanización que han sido objeto de reclamación, como la desestimación de la reconvención, tendente a impedir en el futuro la exigibilidad y reclamación de dichas cuotas de contribución sancionando formalmente la desvinculación pretendida de la comunidad por inexistencia de elementos comunes afectantes al hotel.

CUARTO.- En cuanto a la sujeción al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, el mismo deriva de la existencia de unos elementos y servicios comunes en el complejo inmobiliario litigioso (aspecto éste en el que luego entraremos más extensamente) en relación con lo dispuesto al respecto en los arts. 2 y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal , careciendo de virtualidad en este punto el que no concurra título constitutivo de la misma, siendo lo determinante al respecto aquella cotitularidad ligada al dominio de un espacio privativo integrado en la urbanización, por mucho que debamos hablar en el presente caso de un conjunto inmobiliario de facto, como a la propia parte apelante no se le escapa cuando refiere que desde su origen existía una comunidad horizontal tumbada de hecho, lo que guarda consonancia con la constitución de la comunidad, aprobación de unos estatutos de la misma, reuniones periódicas de los vecinos y de su junta directiva que aparecen en el libro de actas de la comunidad incorporado a autos y continuas referencias en las mismas a la realización de trabajos en elementos integrados en la urbanización ubicables más allá de las dependencias privadas y no compartidas, lo que concuerda además en gran parte con los que reciben la consideración de comunes conforme al art. 4 de los estatutos.

Con anterioridad a la reforma de 1.999 referida ya se había pronunciado la doctrina jurisprudencial en este sentido (podemos citar al respecto, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de junio de 1995 , de 5 de julio de 1996 y de 30 de mayo de 1997 ), incluyendo el supuesto de las urbanizaciones y sin perjuicio de poner de relieve las dificultades y problemas que en cada caso concreto podían derivarse de la aplicación de la normativa de propiedad horizontal por las especialidades que se dan en estos complejos (en este sentido, Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de enero de 1.999 ), recogiendo expresamente la regulación legal tras aquella el supuesto que nos ocupa, dado que el art. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone la aplicación de la normativa que contiene a las comunidades que reúnan los requisitos del art. 396 del C. Civil (la propiedad privativa unida a la cotitularidad en unión de los vecinos de diversos elementos patrimoniales precisos para su adecuado disfrute) y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal, así como a los complejos inmobiliarios privados en los términos que la misma establece en el art. 24, esto es, que se integren por dos o más edificaciones o parcelas independientes cuyo destino principal sea la vivienda o locales, y que participen sus titulares, con carácter inherente a dicha titularidad, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios, y ello aunque no adopten cualquiera de las formas jurídicas previstas en el mismo precepto legal, al aplicarse de igual modo la Ley de Propiedad Horizontal de manera supletoria a los pactos entre los vecinos.

Sirva de referencia al respecto como ya esta Audiencia (Sec. 1ª) en Sentencia de fecha 30 de abril de 1.999 y, casualmente, respecto la que denomina "Comunidad de hecho de la Urbanización DIRECCION000 ", dice que "no cabe confundir el nacimiento con la constitución formal en régimen de propiedad horizontal, dado que la Comunidad existe desde que coinciden en un edificio, urbanización complejo o construcciones similares, por un lado, varias propiedades privadas y, de otra parte, elementos comunes, a partir de cuyo momento nacen los derechos y obligaciones de todos los comuneros. En consecuencia, antes de la existencia misma del título constitutivo y de su inscripción registral, puede haber lo que la propia jurisprudencia llama ( STS 11.2.95 )" propiedades horizontales de hecho ", las que estarán regidas por su propia normativa (estatutos) en cuanto no contradigan las normas de derecho necesario contenidas en la legislación especial (LPH). Por otro lado, la posibilidad de integración de dos o más edificios en una misma regulación estatutaria está igualmente admitida ( SSTS 2.2.94 y 25.5.92 ), y ni que decir tiene que acontece lo mismo con la coexistencia, en el caso de las Urbanizaciones, de dos tipos de comunidades entrelazadas para su administración ( SSTS 23.9.91 y 5.7.96 ), la propia y exclusiva de cada edificio y la de la Urbanización...." . Por su parte, en relación directa e inmediata con lo acabado de exponer y dado que el conflicto ha surgido a propósito de la contribución de los gastos comunes de la urbanización, ya dijo esta Sala en Sentencia de fecha 15 de marzo de 2007 que, "aún tratándose de una comunidad que no se haya constituido como propiedad horizontal, o de un complejo inmobiliario privado que no haya adoptado algunas de las formas a que se refiere la norma, desde el momento en que conforme al artículo 396 del Código Civil tenga en copropiedad elementos comunes le es de aplicación entre otras la obligación de contribuir a los gastos de mantenimiento y conservación, según la cuota que pudo establecerse en el titulo o a lo que los copropietarios hayan determinado."

Enlazando con lo expuesto, el deber de sufragar los gastos comunes incluso se recoge en los estatutos de la comunidad en la línea marcada por la normativa de propiedad horizontal, con expresa mención incluso a la ausencia de exención por ausencia de utilización de alguno de los servicios comunes, por lo que nada variaría caso de considerarse, aunque se trata de un aspecto no introducido en la litis, la preferencia de la norma estatutaria conforme al art. 24.4 de la Ley de Propiedad Horizontal y supletoriedad que establece.

QUINTO.- Respecto la existencia de elementos y servicios comunes que determinan que estemos en presencia de uno de esos conjuntos inmobiliarios privados referidos en la Ley de Propiedad Horizontal y sujetos a la normativa que contiene, debemos partir del hecho que su realidad inicial no fue objeto de discusión y, de hecho, la propia parte apelante intervino en la constitución de la Comunidad actora según refleja la correspondiente acta inicial, con participación relevante de manera continuada en la misma al existir constancia en el correspondiente libro de actas que en la mayor parte de los ejercicios formó parte de la junta directiva representada por D. Virgilio y ocupando un puesto relevante (Presidente los primeros años y Vicepresidente después); de hecho, al pretender desvincularse a principios del año 2007 de la misma se renunció al cargo referido.

Lógicamente, dicha constitución de la comunidad no puede más que tomarse como índice de la existencia de cuestiones e intereses comunes atinentes a todos los propietarios integrados en la urbanización, de su realidad como tal en el sentido de un complejo privado integrado por edificios independientes y zonas compartidas por todos ellos y, en definitiva, como vinieron a ratificar los estatutos de la comunidad, por la existencia de una serie de elementos y servicios comunes cuyo adecuado mantenimiento era preciso en interés de todos ellos en orden al adecuado y más provechoso disfrute de sus viviendas, locales o espacios independientes y perfectamente delimitados, circunstancias todas éstas que vienen a ratificar y confirmar el contenido de las reuniones posteriores, tanto de las juntas generales de propietarios como de las juntas directivas, con expresas referencias, que suelen generalizarse, a trabajos de mantenimiento de instalaciones sitas en la urbanización, desde tareas de limpieza o pintura hasta reparación de vallas, bordillos y aceras pasando por poda de árboles, arquetas, arreglo de farolas, disposición de conducciones o canalizaciones y cuestiones relacionadas con la zona deportiva existente en la urbanización, amén de otras menores relacionadas con señales, papeleras, depósitos de basuras, antenas y señales de televisión, todo ello sin ánimo exhaustivo.

Se trata de un hecho que propiamente no ha venido a ser negado por la parte apelante, pudiendo además comprobarse como muchas de dichas reuniones, incluida la constitutiva, tuvieron lugar en las propias dependencias del hotel de la que la misma es titular, con las consiguientes exigencias de las cuotas respectivas para sufragar aquellas. Es más, incluso se da en el presente caso una circunstancia a las que suele anudarse invariablemente la existencia de una urbanización de facto (por la carencia de título constitutivo formal concurrente): una voluntad constitutiva plasmada en la creación de la comunidad como hemos visto con aprobación de unos estatutos para regirse por ellos.

Partiendo por tanto de la presencia de una urbanización en el sentido recogido en la Ley de Propiedad Horizontal y, por tanto, con elementos comunes, la posición de la parte apelante pretendiendo desvincularse de la comunidad con la consecuencia inherente de no tener que abonar más cuotas de contribución a su sostenimiento sobre la base de no tener ya elementos comunes con el resto de los inmuebles integrados en el mismo conjunto urbanístico equivale en la práctica a aducir la extinción respecto la misma del régimen de propiedad horizontal por no darse ese punto de conexión preciso conforme al art. 24 de la Ley de Propiedad Horizontal , lo que le impone la necesidad de demostrar cumplidamente que han desaparecido esos elementos o servicios comunes (tal como explicita el precepto legal reseñado) que constituían la razón de ser de la comunidad, como así ha venido a entender la resolución impugnada sin contradecirse realmente en esta alzada. En este sentido, por sus analogías con el aquí debatido en un caso de servidumbres, podemos citar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo, S.1, de 22 de junio de 1.998 .

Sobre dicha base y compartiendo lo expuesto en la misma no apreciamos que se haya acreditado esa posterior ausencia de elementos o servicios comunes, apuntando más bien la actividad probatoria desplegada en sentido contrario, partiendo siempre de las limitaciones derivadas de la ausencia absoluta de aportación a los autos de toda inscripción registral de cualquier edificio del complejo o escritura pública atinente a alguno de sus inmuebles. Por un lado, porque aun cuando se desprende de la propia demanda y de las manifestaciones de la administradora de la comunidad que el mantenimiento de las calles Teruel y Cataluña que circundan el hotel está actualmente a cargo del Ayuntamiento de Peñíscola, se desconocen los términos concretos del mismo y si han pasado a titularidad del mismo dichos viales, habida cuenta que se ha prescindido de la prueba natural, propia y fundamental a dichos efectos, esto es, el correspondiente informe o certificación de dicho Ayuntamiento, no susceptible de ser suplido por el informe de un arquitecto por la naturaleza de la cuestión, no pudiendo dejar de sorprender que se diga en el recurso que en el año 2005 dichas calles pasaron a propiedad pública y que con ello desaparecieron los últimos elementos comunitarios atinentes al hotel, y, sin embargo, no sea hasta el inicio de 2007 cuando se manifieste la voluntad de dejar la comunidad. Por otro lado, porque con independencia de las circunstancias recayentes en dichos viales, y dejando incluso al margen la zona deportiva común del complejo por su gestión y régimen separado en la actualidad (según se desprende de lo declarado por la administradora de la comunidad), diversos propietarios integrados en la urbanización y la referida administradora han concretado en diferente forma que siguen existiendo diversos servicios comunes que guardan cierta correlación con los contemplados en las actas de las juntas de propietarios, no empeciendo a lo expuesto las conclusiones del dictamen pericial aportado por la parte apelante con su contestación y reconvención al centrarse únicamente en determinadas infraestructuras, una vez ya descartada su eficacia probatoria en el punto relativo a los viales. A mayor abundamiento, el vial n. 5 situado junto al hotel y toda la conflictividad surgida en torno al mismo con la comunidad, con reflejo en varias juntas con los acuerdos al respecto para su solución, lo que viene a poner en evidencia propiamente, dado lo expuesto en las mismas y declaración del director y legal representante del hotel en el acto del juicio, es que concurre un problema de lindes en dicha zona entre un área comunitaria y el hotel, no resuelto de manera definitiva en este aspecto pese a los acuerdos alcanzados para su utilización en armonía en el ámbito comunitario y que, en la práctica, viene a descartar, en principio y en su consideración global, la posibilidad de una declaración en el sentido postulado por la parte apelante, teniendo presente al respecto que no se ha suscitado cuestión alguna respecto la titularidad pública de dicho vial, que aquellos acuerdos son más propios de la existencia del punto de conexión que ahora se niega (elemento común) , que viene a erigirse en zona de tránsito en el ámbito de la urbanización y que tampoco ha quedado fijada de manera objetiva que el mantenimiento integral del mismo corra a cargo del hotel, sin perjuicio de que se trataría de una cuestión que no incidiría en la cuestión tratada (procedencia de contribución a los gastos comunes) en la medida en que no altera la naturaleza del elemento de que se trata e incumbe más bien a circunstancias atinentes al importe de la cuota exigible al hotel en función de los acuerdos alcanzados con la comunidad o actuaciones asumidas por el mismo supliendo a ésta, esto es a la equidad que a propósito de esta apelación también ha sido aducida pero que, como puede colegirse, amén de lo que ya pudiere deducirse de su carácter novedoso, carece de virtualidad a los efectos que aquí nos ocupan sin perjuicio de su posible relevancia en aquel marco una vez sentada la pertinencia de la contribución discutida por el momento, no debiéndose de perder de vista, por otro lado, la ausencia de impugnación del acuerdo de fijación de las cuotas discutidas.

Finalmente, señalar que también carece de trascendencia que se insista en la voluntad segregacionista y en que no se recibe beneficio alguno desde la comunidad. El primer punto no tiene presente que la vinculación surge de la cotitularidad en una serie de elementos patrimoniales al modo de una vinculación ob rem no desgajable sin más, al margen que se haya estimado que no cabe renunciar a posibles elementos comunes en un conjunto inmobiliario de hecho ( Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada, S.3, de 22 de diciembre de 2004 ); en cuanto a la segunda circunstancia, se enmarca en el mismo ámbito de la equidad, por lo que debemos remitirnos a lo acabado de exponer al respecto, sin perjuicio de lo dispuesto al respecto en los estatutos comunitarios para el caso de ausencia de utilización de un servicio y que no parece que sea ajeno al interés de un establecimiento hotelero, más allá de utilidades directas e inmediatas, la situación general del entorno en que se ubica, máxime si el mismo puede o tiene que ser objeto de tránsito para el acceso a algún servicio ofertado, como aquí acontece precisamente con la zona deportiva de la urbanización dada su ubicación según los planos de la misma que obran en autos.

SEXTO.- la desestimación del recurso de apelación determina, en cuanto a las costas devengadas en esta alzada, que se impongan a la parte apelante, a tenor de lo establecido en los artículos 398-1 y 394-1 de la L.E.C.

Dicha desestimación determina, igualmente, la pérdida para el impugnante del depósito constituido para recurrir, atendida la Disposición Adicional Decimoquinta n.9 LOPJ, al que se le dará el destino previsto en dicha disposición.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Acualandia S.A., contra la Sentencia dictada por la Sra. Juez sustituta del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Vinaròs en fecha veinticuatro de Mayo de dos mil diez , en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 735 de 2008, confirmamos la resolución recurrida, con imposición a la parte apelante reseñada de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Se declara la pérdida del depósito efectuado para recurrir, al que se le dará el destino previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta n.9 LOPJ.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.