Sentencia Civil Nº 20/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 925/2010 de 19 de Enero de 2011

Encabezamiento

Rº 925/10

SENTENCIA Nº 000020/2011

SECCION OCTAVA

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ

Magistrados/as

D. ENRIQUE E. VIVES REUS

Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD

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En la ciudad de VALENCIA, a diecinueve de enero de dos mil once.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma Sra. Dª. Mª FE ORTEGA MIFSUD, los autos de Juicio Verbal (desahucio por falta de pago), promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de QUART DE POBLET, con el nº 000359/2010, por Dª Brigida representado en esta alzada por la Procuradora Dª. INMACULADA GÓMEZ SAMPEDRO y dirigido por la Letrado D.ADRIANA ECHEVARRIA contra D. Jose Carlos representado en esta alzada por la Procuradora Dª. IRENE TAMAYO RAMOS y dirigido por el Letrado D.BENITO GONZALEZ REDONDO, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por Dª. Brigida .

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 2 de QUART DE POBLET, en fecha 22 de Julio de 2010 , contiene el siguiente: "FALLO: Desestimo la demanda formulada por el Procurador Sra. Gómez Sampedro en nombre y representación de Brigida contra Jose Carlos absolviendo al demandado de las pretensiones contra él formuladas en este juicio, con expresa imposición de costas a la parte actora.Déjese sin efecto la fecha de lanzamiento que se indicó en el auto de admisión de la demanda."

SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por Dª Brigida , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 12 de Enero de 2011.

TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Dª Brigida formulo demanda contra D. Jose Carlos en ejercicio de acción de desahucio de local de negocio por falta de pago y reclamación de rentas y con fundamento en los siguientes hechos expuestos en síntesis . La demandante es propietaria de una nave y con fecha 1 de agosto de 2003 suscribió con el demandado un contrato de arrendamiento de local de negocio , dándose además la circunstancia de que ya existía un arrendamiento firmado por las partes con anterioridad y que tenia por objeto la nave contigua . La renta era de 300'15 euros al mes y como consecuencia de las actualizaciones a fecha de demanda era de 346'14 euros al mes mas IVA y menos el 18 % de IRPF en total 339'22 euros mensuales . Desde el mes de abril de 2009 el demandado ha incumplido su obligación de pago , negándose además a reponer las instalaciones al estado anterior a su toma de posesión y a entregar las llaves a su legitima propietaria . Se le requirió de pago el 27 de julio y el 3 de noviembre de 2009 . Es objeto de reclamación las rentas desde abril de 2009 que ascienden a 4070'64 euros mas las que se devenguen hasta el desalojo . En el acto de la vista el demandado se opuso a la demanda alegando que la demandante tiene libre y expedita la nave desde el mes de abril de 2009 , fecha en la que se pacto verbalmente la resolución y que fue aceptada por la actora sin ningún problema , y desde ese momento la actora disponía de las llaves . Es cierto que el demandado se quedo con una copia pero a efectos de efectuar unos arreglos y una vez realizados se le ofrecieron a la demandante las llaves, todo ello de forma verbal . El tabique se realizo y la noticia ha sido la presente demanda . Por tanto las rentas reclamadas no son procedentes por que el contrato se encuentra resuelto y aceptado por la otra parte , haciendo entrega en ese acto de la copia de las llaves . La sentencia de instancia desestimo la demanda al entender que el contrato se encontraba resuelto extrajudicialmente y frente a dicha resolución formula recurso de apelación la demandante .

SEGUNDO.- La parte demandante funda su recurso en error en valoración de la prueba practicada por entender que el contrato estaba vigente y para resolverlo el demandado tenia que comunicarlo con un preaviso de un mes y no se puede entender resuelto el contrato por una simple llamada de teléfono cuyo contenido no se ha probado además de no efectuar las formalidades tendentes a devolver la posesión lo que equivaldría a vulnerar el articulo 1256 del código civil . Examinadas las actuaciones la Sala comparte plenamente las alegaciones efectuadas por la parte apelante y ello por lo que a continuación se expone . De las alegaciones de las partes se desprende que la controversia se centra en determinar si existió una resolución del contrato de arrendamiento por acuerdo de las partes o, en todo caso, instada por el arrendatario y aceptada por el arrendador, con devolución de las llaves en abril de 2009 o, como afirma la parte actora, el contrato continuo vigente no habiendo recuperado la posesión .Partiendo de esta premisa, compartimos los alegatos de la parte apelante respecto a que, vigente el contrato de arrendamiento, se presume el uso del local por el arrendatario, por lo que a él corresponde demostrar que hubo un acuerdo entre arrendador y arrendatario para dar por resuelto el contrato , acompañado de la restitución de la posesión al propietario. Así lo viene entendiendo la jurisprudencia de forma continua, cuando establece que, aunque no se exija un acto formal de entrega de llaves para poner fin al arriendo, con la consiguiente cesación en el deber del pago de las rentas, si es necesario acreditar la puesta a disposición del arrendador de la cosa a fin de perfeccionar la extinción del contrato y sin duda, tal acto transmisivo de la posesión suele coincidir con la devolución de las llaves. Es decir no se puede presumir un consentimiento por el arrendador de la resolución contractual, ni por tanto el mutuo acuerdo de las partes que se sostiene a modo de presunción carente del más mínimo apoyo probatorio que debía proporcionar el propio arrendatario, quien mantiene la resolución consentida por el arrendador y la puesta a disposición del local , siendo por tanto éste a quien correspondía acreditar en qué circunstancias y en qué condiciones se habría producido dicha resolución consentida, puesto que sólo terminaría de facto, no por el hecho de no ocupar el local , sino por su efectiva puesta a disposición del arrendador, siempre que hubiera habido una inequívoca y manifiesta muestra de voluntad de haberlo hecho así, expresado de manera directa con la entrega de llaves o por cualquier otra diligencia de prueba que justifique sin lugar a dudas la resolución contractual. Así el artículo 1561 del Código Civil al imponer al arrendatario la obligación de "devolver" la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil .En el presente caso consta acreditado que el demandado manifestó en abril de 2009 por medio de llamada telefónica que quería dejar el local , pero lo que no acredita es que la demandante , en este caso su hija aceptara la resolución sin mas , pues en el acto de la vista vino a manifestar que le contesto que habría que estar a los términos del contrato es decir la comunicación con una antelación mínima de un mes , lo que no consta haya efectuado el demandado , por lo que no se estima probado el acuerdo resolutorio . Frente a ello, no podemos estimar suficiente el testimonio del señor Eutimio , empleado de una gestoría que llevaba los asuntos de las dos partes y que a su vez hacia de inmobiliaria, y ello en relación a que en esa fecha se encargo el arrendamiento del local , para dar como valida la resolución del contrato y ello por que por una parte no consta encargo realizado por la demandante en tal sentido y aun admitiéndolo como dice la apelante pudo deberse a una previsión pues estaba a la espera de recibir la comunicación del demandado que luego no recibió y por tanto no pudo arrendar .En conclusión correspondía al demandado arrendatario, como hecho positivo, extintivo, y de mayor facilidad probatoria , de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la prueba de que, devolvió la posesión al arrendador , mediante la entrega de las llaves, o cualquier otro acto que pudiera entenderse devolutivo de la posesión , lo cual no puede estimarse que haya hecho, devolviendo la llave en el acto del juicio . Por todo ello, estableciendo el artículo 1256 del Código Civil que la validez y cumplimiento del contrato no puede dejarse al arbitrio de una de las partes, y que el artículo 1561 del Código Civil obliga al arrendatario a devolver la finca, hemos de concluir que no ha quedado probado que el demandado pusiera a disposición de la actora la cosa arrendada, por lo que no ha existido resolución del contrato consentida por ambas partes en abril de 2009 , viniendo el demandado obligado a pagar las sumas reclamadas hasta la entrega de llaves que fue la del acto de la vista .

TERCERO.- De conformidad con lo establecido en el articulo 398.de la Ley de Enjuiciamiento Civil la estimación del recurso de apelacion motiva la no imposicion de las costas de esta alzada siendo las de primera instancia a cargo del demandado al estimarse la demanda y en aplicación del articulo 394 del mismo texto legal .

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Estimamos el recurso de apelación interpuesto por Dª Brigida contra la sentencia de,22 de julio de 2010 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Quart de Poblet , en autos de juicio de desahucio por falta de pago mas reclamación de rentas seguidos con el nº 359/10 , que se revoca ,y se estima la demanda formulada por Dª Brigida contra D. Jose Carlos y se declara resuelto el contrato de arrendamiento de local celebrado entre las partes y se condena al demandado al pago de 4070'64 euros por rentas impagadas mas las devengadas hasta le fecha del acto de la vista en que se entregaron las llaves del local e intereses legales desde la presente resolución así como al pago de costas y sin hacer expresa imposición de las devengadas en esta alzada. Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo. Dese al deposito constituido el destino legalmente previsto .

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo

477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que en su caso, se habrá de preparar mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los cinco días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.