Sentencia Civil Nº 20/2012, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6, Rec 538/2011 de 23 de Enero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

OVIEDO

SENTENCIA: 00020/2012

RECURSO DE APELACION (LECN) 538/11

En OVIEDO, a veintitrés de Enero de dos mil doce. La Sección Sexta de la Audiencia Provincial, compuesta por, los Ilmos. Srs. D. José Manuel Barral Díaz, Presidente; Dª María Elena Rodríguez Vígil Rubio y D. Jaime Riaza García, Magistrados; ha pronunciado el siguiente:

SENTENCIA Nº 20/12

En el Rollo de apelación núm.538/11 , dimanante de los autos de juicio civil Ordinario, que con el número 901/10 se siguieron ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Avilés, siendo apelantes DON Emilio Y DOÑA Lina , demandantes en primera instancia, representados por la Procuradora DOÑA CARMEN ALONSO GONZALEZ y asistidos por la Letrada DOÑA INES GARCIA-COLAO MENENDEZ; y como parte apelada DON Fermín , demandado en primera instancia, representado por el Procurador DON LUIS ALVAREZ FERNANDEZ y asistido por la Letrada DOÑA MARIA TERESA ANTA GONZALEZ; ha sido Ponente el/la Ilmo./a Sr./a Magistrado Doña María Elena Rodríguez Vígil Rubio.

Antecedentes

PRIMERO. El Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Avilés dictó sentencia en fecha 17 de Junio de 2011 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " Que DESESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. Menéndez Rodríguez-Vigil, en nombre y representación de DON Emilio Y DOÑA Lina , sobre reclamación de cantidad, frente a DON Fermín , representado por el Procurador de los Tribunales Sr. Álvarez Rotella,

DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO al demandado, de las peticiones deducidas en su contra en el suplico del escrito de demanda.

Las costas procesales ocasionadas deberán ser abonadas por la parte actora."

SEGUNDO .- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, del cual se dio el preceptivo traslado a las partes conforme a lo dispuesto en el artículo 461 de la vigente Ley, que lo evacuaron en plazo. Remitiéndose posteriormente los autos a esta Sección, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 18-01-2012.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Trae causa el presente recurso de la demanda instada por los actores, en base al contrato de compraventa concertado con el demandado en fecha 30 de julio de 2007, cuyo objeto lo constituía la casa num. NUM000 de la localidad de Las Vallinas y un terreno anejo de 400m2, en la que invocando la existencia de incumplimiento imputable al vendedor, centrado en la deficiencia de la información facilitada en relación al litigio que existía tanto sobre su titularidad sobre la citada finca, como sobre el hecho de que esta ultima estaba pendiente del resultado de un proceso de división judicial de herencia a cuyo caudal pertenecía, que había determinado que hasta la fecha se hubiera negado a otorgar la correspondiente Escritura pese a haber sido requerido para ello, postulaba en base al pacto de arras contenido en el citado contrato la condena del mismo a devolver doblada la cantidad entregada a cuenta o bien subsidiariamente ésta ultima.

El vendedor demandado se opuso a tal reclamación negando hubiera existido desistimiento del contrato por su parte que justificara la reclamación duplicada de la cantidad entregada en concepto de arras, ni incumplimiento contractual que pueda dar lugar a la devolución que se pretende ya sea duplicada o no de la cantidad entregada a cuenta, toda vez que en el contrato se hizo expresa referencia a la situación de pendencia judicial en un proceso de división de herencia en que se encontraba la finca objeto de venta, supeditando en consecuencia el otorgamiento de la Escritura a su finalización, tras la cual había iniciado los tramites necesarios para el citado otorgamiento y la previa inscripción de las fincas a su nombre en el Registro, posteriormente solicitada por los compradores, como tramite previo a disponer de financiación para hacer efectivo el pago del precio, siendo los actores los que sin causa justificada alguna desistieron del contrato.

La sentencia de primera instancia, acepta éste ultimo planteamiento y desestima la demanda al no apreciar la existencia de incumplimiento alguno imputable al demandado, todo ello tras concluir que del propio tenor literal del contrato, en la totalidad de su contexto, resultaba que ya en el mismo se había puesto en conocimiento de los compradores la existencia de un procedimiento de división de herencia de cuya resolución definitiva hicieron depender las partes el otorgamiento de la Escritura, asi como que ha sido la duración de este ultimo, y los posteriores problemas surgidos para la inscripción registral de las fincas resultantes de la división, lo que hasta la fecha ha impedido el otorgamiento de la Escritura al que nunca mostró oposición el demandado.

Recurren tal pronunciamiento desestimatorio los actores reiterando su pretensión, centrando, en el escrito de interposición de la presente apelación su impugnación en denunciar la existencia de un error en la valoración de la prueba y en la interpretación del contrato por parte de la Juzgadora de primera instancia, que fundan en haberse apartado, a la hora de determinar el contenido y alcance de las obligaciones asumidas por las partes en mismo, de su propia literalidad, insistiendo en que de esta ultima lo que resulta es que nunca se informó a los compradores de la realidad jurídica de la finca al haberle sido ocultada por el vendedor información esencial sobre la misma referida tanto al hecho de que el mismo no era entonces dueño de lo vendido, como que existía un procedimiento de división de herencia instando ya en el año 2004 en el que estaban interesadas 13 personas y que no tenia ningún tramite solucionado a la fecha de la firma del contrato. Se invoca igualmente que tras la finalización del citado proceso de división judicial de herencia por acuerdo de los interesados el demandado se ha negado en forma reiterada a elevar el contrato a Escritura Publica, lo que a su juicio ha de llevar a estimar la pretensión reclamatoria bien principal (devolución del duplicada) bien subsidiaria, (devolución sin mas de la cantidad entregada a cuenta).

SEGUNDO.- Una primera consideración ha de hacerse en aras a clarificar los términos del debate y esta no es otra que la necesidad previa de determinar cual es la naturaleza del pacto de arras o señal entregada a cuenta por los actores en la fecha de la firma del contrato pues ni en la demanda y reclamación extrajudicial previas intentada por los actores vía conciliación ni en el presente recurso se expresa claramente cual es la causa de pedir al aludir por una parte al pacto de arras y art. 1454 del CCivil, y por otra al incumplimiento resolutorio imputable al vendedor demandado de su obligación de efectiva entrega de la finca objeto de la venta con el otorgamiento de la correspondiente Escritura en base al art. 1124 del CCivil, identificando ambas cuando son distintas dado que el desistimiento regulado en el art. 1454 del CCivil implica el licito ejercicio de una faculta o derecho potestativo y el incumplimiento supone la vulneración del contenido obligacional asumido por la parte.

La jurisprudencia del TS, en reiterada doctrina, recordada entre otras muchas en la reciente sentencia del TS de 24 de marzo de 2009 , ha venido declarando que, « ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454 ».

Pues bien en este caso de los términos en que aparece redactado en el contrato privado de compraventa suscrito por las partes el pacto de arras, lo que resulta es que la suma entregada por los actores al demandado atiende a una doble finalidad, por una parte la propia de las confirmatorias, de entrega a cuenta del precio del contrato, caso de que este llegara a buen fin y, por otra, de penitenciales, que son a las que alude el art. 1454 del CCivil, establecidas a medio de multa o pena correlativo al derecho que se reconoce a las partes de desistir a su arbitrio del contrato.

En este caso pese a que ambas partes extrajudicialmente se han imputado ese desistimiento, la actora en la conciliación previa intentada sin avenencia y el demandado en el burofax que tras su celebración remitió a los actores, lo cierto es que no existe prueba alguna de que ese apartamiento voluntario hubiera tenido lugar, y prueba de que ello es asi es que ninguna lo acepta imputándolo a la contraparte.

Por ello rechazado ese desistimiento al menos por parte del demandado, lo que debe determinarse es si efectivamente existió o no en este caso incumplimiento imputable al mismo que justifique la resolución del contrato, pues solo si la respuesta es afirmativa procedería el acogimiento de la pretensión de reintegro e indemnizatoria deducida en la demanda.

Esto ultimo es asi porque la existencia de causa resolutoria imputable a la contraparte, se configura en nuestro derecho como un presupuesto ineludible de la obligación de indemnizar, pues ésta no tiene un carácter autónomo, sino subordinado a la declaración judicial de procedencia de la facultad resolutoria ejercitada extrajudicialmente, conforme asi lo tiene declarado con absoluta reiteración la jurisprudencia del TS ( sentencia de 28 de julio de 1997 ), recordando igualmente, entre otras muchas, en su sentencia de 8 de octubre de 2008 , con amplia cita de precedentes, que la parte que no ha cumplido el contrato no puede pedir la resolución del mismo por incumplimiento de la otra ni solicitar la indemnización de daños y perjuicios. La facultad resolutoria que el art. 1124 del CCivil reconoce en las obligaciones reciprocas, solo corresponde asi aquel de los contratantes que no haya incumplido previamente las obligaciones que le correspondían, salvo si ello ocurriera como consecuencia y respuesta al incumplimiento anterior del otro, es decir que la conducta de la contraparte sea la que motiva el derecho de resolución de su adversario , liberándole de sus obligaciones, y además debe igualmente recordarse que tal facultad resolutoria ha de ser interpretada restrictivamente, ya que no en vano es la máxima sanción prevista por el ordenamiento para el incumplimiento, exigiéndose asi un verdadero y propio incumplimiento que afecte a la esencia de lo pactado."... dado que no basta aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias que, por su entidad no decisiva, no impiden que el acreedor obtenga el resultado económico que lo movió a actuar". (Cf . Sentencia del alto tribunal de 30 de octubre de 2002 , 27 de febrero de 2004 , y la mas reciente de 1 de febrero de 2006 ).

TERCERO.- La existencia o no de incumplimiento culpable en el demandado exige en este caso determinar previamente el contenido y alcance de las obligaciones asumidas en el contrato litigioso y mas concretamente si los compradores actores conocían, asumiéndolos, todos los pormenores que condicionaban el buen fin de la operación con el correspondiente otorgamiento de la Escritura publica.

Pues bien es indudable que la determinación de cual fue el verdadero sentido y alcance de la intención de los contratantes, exige estar, no solo al criterio puramente literal a que reiteradamente y en forma además parcial, en cuanto se hace de párrafos aislados del contrato sin tener en cuenta la globalidad, se hace referencia por los actores en su recurso, sino que dado que la redacción del contrato lejos de ser clara y precisa o suficiente en si misma para despejar cualquier duda sobre la intención de las partes, es poco precisa debido al hecho indiscutido de haber sido redactado por personas legas en derecho, deben tomarse en consideración otros criterios hermenéuticos complementarios, concretamente al que atiende a los actos coetáneos y posteriores al contrato y el denominado sistemático que obliga a tomar en consideración el contrato en su total contexto ( art. 1292 y 1285 del CCivil).

En este caso pese la poca afortunada redacción lo cierto es que del total contexto del contrato resulta que la elevación del mismo a Escritura publica se condicionó por las partes al hecho de " tener solucionado los tramites de juzgado respecto a la solución del diligente o en su caso a la resolución de dicha herencia para que este todo claramente solucionado " y ello tras haber hecho igual referencia en su antecedente a que el titulo de dominio del vendedor sobre las fincas objeto de venta lo era el testamento de su tía otorgado a su favor, del que se manifiesta se entrega en el momento de su firma oportuna copia a los compradores, asi como al hecho de que sobre las fincas objeto del mismo " se espera solución ante el juzgado " referida, no solo como se pretende en el recurso, a su deslinde y cabida, sino " a lo que determina el señor diligente de Juzgado de Aviles que es el que tiene la causa ".

Esa doble mención al "señor diligente", en el contexto de un proceso hereditario no puede sino referirse al estado en que entonces se encontraba el proceso de división judicial de herencia seguido ante el Juzgado de Aviles, en tramite precisamente de elaboración del cuaderno por el contador dirimente.

Por tanto en su total contexto resulta que no existió en el contrato ocultación alguna por parte del vendedor a los compradores de esa pendencia del proceso a través del cual se pretendía solventar los problemas derivados de la necesidad de adicionar a la superficie de terreno efectivamente vendida, 400 m, el exceso necesario hasta los 1250 exigido por la normativa urbanística para inscribirla como parcela independiente, mediante la adquisición de tal superficie a la persona igualmente interesada en esa partición, Doña Cecilia , en extremos, que al margen de lo poco afortunado de su redacción igualmente se recogen en el contrato.

Esa expresa referencia en el contrato a la superficie mínima que habría de tener la finca para esa inscripción independiente y necesidad de adquirir los compradores otra porción de terreno complementaria a la adquirida en la misma a otra persona solo se explica si estos últimos con anterioridad a la firma del mismo, habían hecho las correspondientes indagaciones en el Registro de la Propiedad y Ayuntamiento, extremos ambos expresamente reconocidos por la actora Doña Lina en la declaración que como testigo de la citada Doña Cecilia , efectuó en el citado proceso de división judicial de herencia,( a partir del minuto horario de la transcripción videográfica del acta del citado juicio adjuntada como prueba a estos autos por el demandado).

Pero es que además el Letrado que en el citado proceso de división judicial de herencia defendía a Doña Cecilia , Don Juan Ramón , en la declaración que como testigo prestó en estos autos ( a partir del minuto horario 35 de la grabación videográfica) fue tajante en afirmar que en enero del año 2008 el padre del actor Don Emilio fue a su despacho acompañado de esta ultima y en ese momento ya sabia de la existencia del citado procedimiento del que le informó pormenorizadamente de sus posibles incidencias y duración, sin que ello hubiera dado lugar ya en esa fecha a cualquier reclamación de los actores al demandado.

Consta acreditado en autos que el citado proceso de división de herencia, en el que en ningún momento se discutió la procedencia de adjudicar al vendedor las finca objeto de la compraventa litigiosa concluyó, cuando estaba pendiente de recurso ante la Audiencia, a medio de acuerdo homologado en virtud de Auto de la Sección Primera dictado en fecha 11 de junio de 2009, que fue oportunamente puesto en conocimiento de los compradores y que estos adjuntan a su demanda.

Es entonces cuando los mismos requieren al demandado para su comparecencia en la notaria el día 20 de agosto siguiente a efectos de formalizar la escritura, quien efectivamente se presenta en la misma con anterioridad a la hora señalada a los solos efectos de comunicar que no le han sido facilitados en esa fecha los testimonios correspondientes del cuaderno homologado por el Juzgado, extremo este ultimo que resulta acreditado con los doc. 25 a 27 de la contestación, que evidencian que dicho testimonio no le fue expedido a su Procurador hasta el mes de septiembre siguiente, algo por otra parte lógico dada la circunstancia de ser el mes de agosto inhábil.

La negativa por ello que se imputa al demandado en fundamento del incumplimiento resolutorio no existió y de hecho con posterioridad a tal requerimiento siguieron existiendo conversaciones entre las partes en cuyo transcurso llegaron incluso a un acuerdo de reducción del precio inicial, y posposición del otorgamiento de la escritura a la previa inscripción de las fincas adquiridas como parcela independiente, por necesidades de financiación de los compradores, pese a conocer que ello exigía un serie de tramites que dilatarían el cierre de la operación, en cuyo transcurso, sorpresivamente a medio de conciliación promovida ya en mayo de 2010 dan por rescindido el contrato por incumplimiento y desistimiento que imputan al vendedor, coincidiendo en el tiempo con la adquisición por el actor Don Emilio , de una nueva propiedad, al que este se opone vía burofax, imputando a los citados el desistimiento.

De cuanto se lleva razonado, y cuanto se argumenta en la recurrida, resulta que la causa de no haber llegado a buen fin la operación, no ha sido imputable a una conducta obstativa al cumplimiento de sus obligaciones por parte del vendedor demandado, sino a la decisión injustificada de los actores de apartarse de la operación lo que obsta, de acuerdo con la doctrina sobre resolución contractual apuntada en el fundamento de derecho precedente de esta resolución, el éxito de las pretensiones deducidas en la demanda y por ello del presente recurso.

CUARTO.- Al rechazarse el recurso las costas han de imponerse a los recurrentes, en base al principio objetivo del vencimiento del art. 398 1º de la L.E.Civil .

En atención a lo expuesto la Sección Sexta de la Audiencia Provincial, dicta el siguiente:

Fallo

SE DESESTIMA EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por DON Emilio Y DOÑA Lina contra la sentencia dictada en autos de juicio civil Ordinario que con el número 901/10 se siguieron ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Avilés. Sentencia que se confirma con expresa imposición de las costas a la parte apelante.

Asi por esta sentencia, que es susceptible de recurso de casación (por la vía del interés casacional) y extraordinario por infracción procesal, lo pronuncia, manda y firma la Sala.