Sentencia Civil Nº 20/2012, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 721/2010 de 23 de Enero de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmos. Sres.

Presidente:

D. Víctor Caba Villarejo

Magistrados:

Da. Mónica García de Yzaguirre (Ponente)

D. Víctor Manuel Martín Calvo

En Las Palmas de Gran Canaria, a 23 de enero de 2012.

SENTENCIA APELADA DE FECHA: 21 de junio de 2010

APELANTE QUE SOLICITA LA REVOCACIÓN: Dora Invercanarias, S.L.

VISTO, ante AUDIENCIA PROVINCIAL SECCIÓN QUINTA, el recurso de apelación admitido a la parte demandada, contra la sentencia dictada por el JDO. 1a INSTANCIA no 13 de Las Palmas de Gran Canaria de fecha 21 de junio de 2010 , seguidos como apelante a instancia de Dora Invercanarias, S.L., representada por el Procurador D. Manuel de León de Corujo y dirigida por el Letrado D. Juan Miguel Winter Althaus, contra D. Gustavo , representado por el Procurador D. Enrique Santos Suárez y asistido del letrado D. Miguel Ángel Blázquez Jiménez.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada dice: "Que en el Juicio Ordinario 1850/2008 promovido por el Procurador de los Tribunales Sr. Santos Suárez en nombre y representación de Gustavo defendido por el Letrado Sr. Blázquez Jiménez, contra la entidad "Dora Invercanarias, SL.", asistida por el Letrado Sr. Suárez Santana, y en sustitución del mismo el Sr. Winter Althaus y representada ambos por el Procurador de los Tribunales Sr. León de Corujo, ejercitada reconvención de la mercantil frente al primero, debo estimar la demanda y desestimar íntegramente la reconvención ejercitada en las presentes actuaciones y por ello, debo declarar la extinción de las arras confirmatorias acordadas entre la entidad Gustavo y "Dora Invercanarias, SL." el 4 de agosto de 2008 respecto a la compraventa del inmueble sito en el complejo turístico "La Romana" sito en Puerto Rico, Mogán. Asimismo, debo condenar y condeno a la entidad "Dora Invercanarias, SL." a devolver al demandante los 5.000 euros por éste entregados, más los intereses sobre dicha cantidad y desde la interposición de la demanda.

Asimismo, debo condenar y condeno a la entidad "Dora Invercanarias, SL." al pago a Gustavo de las costas originadas a la contraria.

Notifíquese esta resolución a las partes, haciéndoles saber que no es firme, y que contra la misma procede interponer recurso de apelación ( Art. 455 Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 ) que se preparará ante este Juzgado en el plazo de cinco días, desde la notificación a las partes.

Así por esta mi sentencia, la pronuncio, mando y firmo, José Óscar Roldán Montiel, Magistrado Juez Titular del Juzgado de Primera Instancia No 13 de los de Las Palmas de Gran Canaria y su partido."

SEGUNDO.- La relacionada sentencia, se recurrió en apelación por la indicada parte de conformidad a lo dispuesto en el artículo 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia prueba, se senaló para estudio votación y fallo para el día 17 de enero 2012.

TERCERO.- Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho, y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la sentencia la Iltma Sra. Dna. Mónica García de Yzaguirre, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Opone la parte apelada en su escrito de oposición al recurso de apelación como causa de inadmisibilidad la infracción del artículo 457 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en su redacción anterior a la Ley 37/2011) por considerar que el escrito de preparación del recurso de apelación presentado de contrario se limitó a senalar que recurre contra todos los pronunciamientos de la sentencia sin especificar expresamente cuáles son los pronunciamientos de la sentencia que recurre, debiendo tenerse en cuenta que la sentencia se pronunció no sólo sobre la demanda presentada por la actora sino que además se pronunció sobre la demanda reconvencional interpuesta de contrario. Indica además que en el suplico de su escrito la contraria senala que lo que recurre es "lo resuelto sobre la impugnación de la tasación de costas en cuanto a indebidas", sin que la sentencia dictada se refiera en ningún momento a la impugnación de una tasación de costas. Considera que debió inadmitirse a trámite el recurso de apelación por no cumplir los requisitos legalmente establecidos.

Esta alegación debe rechazarse de plano puesto que la parte apelante, al preparar su recurso, expreso claramente que impugnaba "todos" los pronunciamientos de la sentencia, sin que pueda exigirse mayor concreción pues basta la literalidad de la expresión "todos" para cumplir con creces la exigencia del artículo 457 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . No es óbice para la claridad de este aserto el error manifiesto de la parte del suplico del escrito que se ocupa de entrecomillar la actora apelada, pues en definitiva su relevancia debe medirse en relación a la protección del derecho de defensa de la parte contraria, que debe conocer desde el anuncio del recurso qué pronunciamientos de la sentencia van a ser atacados, y en este caso a pesar de la referencia a la "impugnación de la tasación de costas" en una parte del escrito, resulta evidente que no habiéndose tasado costa se trata de un mero error, y la lectura completa de éste no arroja duda sobre que la apelante impugna TODOS los pronunciamientos de la sentencia , por lo que ninguna duda ni error puede haber tenido la parte apelada al leer el escrito de preparación de contrario respecto de qué pronunciamientos se pretendían impugnar por la parte demandada en su recurso de apelación.

SEGUNDO.- Se alza la representación de la entidad demandada frente a la sentencia de instancia por considerar, en primer lugar, que la misma no aplica correctamente el artículo 12.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al desestimar la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario. A juicio de la recurrente la sentencia recurrida no distingue entre la capacidad para ser parte y la legitimación tanto activa como pasiva.

Indica la parte que el actor formuló demanda contra la entidad Dora Invercanarias S.L. en la persona de su legal representante, Don Vidal , sin demandar a Dona Vicenta , la que a su juicio debió ser demandada por afectarle la resolución que pudiera recaer en el procedimiento al ser la persona con la que ha contratado el actor, de conformidad con el contrato aportado como documento no 1 de la demanda, en el cual estuvo representada por Don Vidal .

Insiste en que la relación contractual se trabó entre el actor y Dona Vicenta , quien es la titular dominical de la finca urbana, apartamento NUM000 del Complejo Turístico DIRECCION000 , en Puerto Rico, término de Mogán.

Senala la parte que al ser Dona Vicenta la propietaria de la finca tanto al tiempo de la firma del contrato de reserva como en la actualidad, por no haberse vendido, debe ser también demandada, por considerar que la sentencia afectará directamente a la propietaria del inmueble y en caso de no ser llamada no podrá realizar alegaciones.

TERCERO.- La Sala, tras revisar íntegramente la prueba practicada en autos y visionar el soporte audiovisual en el que figura grabado el acto del juicio alcanza la misma conclusión que el Juez a quo respecto de quienes son las partes en el negocio jurídico objeto de la demanda y que en dicho escrito inicial se denomina "contrato de reserva de compraventa". El Tribunal, al igual que el Juez a quo, considera probado que el actor negoció y contrató con Don Vidal en su calidad de representante legal de la entidad mercantil Dora Invercanarias S.L. y no como persona física, ni tampoco como representante de su hija Dona Vicenta . Esta es la versión mantenida por la parte actora y que se corrobora con la prueba practicada, y fundamentalmente por el documento 2 de la demanda conforme al cual el pago cuya devolución se reclama se efectuó mediante transferencia bancaria realizada por el actor a la cuenta corriente de DORA INVERCANARIAS por el concepto de "reserva apartamento", y por la propia declaración que realiza el apoderado de la entidad Don Doroteo que lo era a la fecha de los hechos y empleado de Dora Invercanarias, que comparece a prestar declaración en el interrogatorio en el acto el juicio en la primera instancia, el cual utiliza siempre la primera persona del plural al responder a las preguntas, y afirma así que "el posible comprador siempre nos dijo que él compraba la casa y ya habían pasado cinco meses; por eso nosotros dejamos de alquilarlo, dejamos de ponerlo en explotación y dejamos de hacer gestiones de venta". Y cuando se le pregunta si un ano después se formalizó la compraventa, contesta: "Sí, nos vimos en la necesidad de vender como fuera porque no podíamos hacer frente al importe de la hipoteca y vendimos por el importe justo que se le debía al Sabadell". Y anade, refiriéndose a la empresa Dora Invercanarias, que "sólo logramos 78.600 euros y tuvimos una pérdida de 21.400".

A ello se debe anadir el comportamiento procesal de la entidad ahora apelante, Dora Invercanarias S.L., que formula reconvención frente al actor interesando que se condene al actor reconvenido al cumplimiento del contrato firmado el 4 de agosto de 2008 y pide se le compele a realizar el pago del resto del precio que asciende a la cantidad de 95.000 euros por la compra del apartamento no NUM000 del Complejo Turístico DIRECCION000 . Con este comportamiento reconoce la propia parte que fue la entidad demandada la contraparte contractual, pues sólo las partes están legitimadas para exigir el cumplimiento del contrato, al derivarse del mismo únicamente obligaciones de carácter personal, y no de naturaleza real.

Es cierto que existe un documento escrito aportado como documento 1 de la demanda, que es un recibí de la suma de 5.000 euros en el que consta el concepto por el cual se recibe esta cantidad, y que firman tanto el actor como Don Vidal . En dicho documento figura antes de las firmas lo siguiente:

" Vicenta

P.P.

Vidal "

Sin embargo esta sola mención de un nombre distinto no altera la realidad de que el actor contrató con Dora Invercanarias S.L., y que dicha entidad se comportó siempre, no sólo por parte de Don Vidal , sino también del apoderado que declaró en la vista, como única parte contratante, recibiendo el dinero, y realizando las gestiones de venta, explotación y alquiler de ese y otros apartamentos en su propio nombre.

Y así, es cierto que en concreto este apartamento aparece inscrito, según el documento 2 de la contestación y reconvención, en el Registro de la Propiedad de Mogán a nombre de Dona Vicenta pero sus apellidos no son " Vidal ", sino " Plácido ". Por otro lado la constancia registral de propiedad de la finca no impide en absoluto que sea otro el verdadero propietario y no haya inscrito su derecho. Pero sobre todo debe recordarse que ni la compraventa ni la promesa de venta, al no ser contratos reales sino con efectos meramente obligatorios, exigen para su perfección que el promitente o vendedor deba ser el propietario del objeto del contrato. En el caso presente no consta en modo alguno que se le informara al demandante de que el apartamento fuera propiedad de un tercero, distinto de Dora Invercanarias, o de que estuviera inscrito en el Registro a nombre de alguien distinto, ni consta que se le entregara información registral sobre la finca. Por el contrario, del interrogatorio recibido se constata que Don Gustavo intervino en representación de Dora Invercanarias, que era su empresa, comportándose en esa representación como dueno de la finca y del negocio frente al actor, negocio que era por ello conocido perfectamente por el apoderado y empleado de Dora Invercanarias que declaró en autos, y al que se refiere reiteradamente como negocio propio de la mercantil en la que es la entidad la que gana o pierde a sus resultas.

Además, conociendo el actor que Don Gustavo actúa en representación de una entidad mercantil, que era la que aparecía como contratante y a nombre de la cual realizó la transferencia de la suma entregada, las iniciales "P.P." en la antefirma podían interpretarse como que Don Gustavo actuaba por poder, pero de la entidad, pues de hecho es el administrador único de Dora Invercanarias S.L., conforme al poder a procuradores que aportó dicha parte junto con su contestación (folio 40 y siguientes), ya que en definitiva lo que se firma es un recibí de una cantidad de dinero que se ingresó en una cuenta de la entidad.

Las circunstancias expuestas conllevan la desestimación de la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, puesto que habiéndose contratado por el actor únicamente con la mercantil demandada, únicamente está legitimada pasivamente para soportar la acción Dora Invercanarias S.L., como contraparte contractual, sin que sea preciso llamar a juicio al titular registral del apartamento ni a ninguna otra persona, y sin que el presente procedimiento afecte a terceros no litigantes.

CUARTO.- En cuanto al fondo del asunto la parte apelante impugna la calificación jurídica que realiza la sentencia apelada del contrato suscrito entre las partes, e igualmente considera que existe una errónea valoración de la prueba por parte del Juez a quo.

En cuanto a lo primero estima la parte que el actor formalizó y suscribió el 4 de agosto de 2008 un contrato privado de compromiso de compraventa del apartamento no NUM000 del Complejo Turístico DIRECCION000 , en Puerto Rico (Mogán), en el que se obligaba a comprar por el convenido precio de 100.000 euros la indicada finca y entregaba a cuenta del precio pactado y en concepto de RESERVA la cantidad de 5.000 euros. Para la formalización de la compraventa se le concedieron al actor el plazo de sesenta días contados desde la fecha de la firma del contrato, para abonar el resto del precio fijado a la parte vendedora. En el anexo se estableció que el comprador en el plazo de sesenta días y ante su banco elegido, el Banco Sabadell, sometería al mismo una operación de financiación, y que en el caso de no ser concedida la misma se procedería a la devolución del importe entregado por el actor para la reserva de compra del apartamento.

Sentado lo anterior anade la apelante:

Que el actor no ha acreditado ni haber sometido la operación de financiación al indicado Banco, ni que dicho Banco le negara la operación y los motivos de rechazo;

Que no se ha convenido que dichas circunstancias dieran lugar a la resolución del contrato de reserva.

Que en ningún momento el actor comunicó a la parte vendedora que desistiera de la operación por los avatares que sufriera la operación planteada por el mismo a dicha entidad bancaria desconociendo la vendedora los términos en que planteó la misma y los motivos definitivos por los que no se concedió dicha operación.

Le imputa además la recurrente al actor una actuación negligente y culposa, pues estima que la propia parte vendedora (refiriéndose a Dora Invercanarias) le hizo otras ofertas verbales de financiación, o que pudo ofrecerle otros avales a la entidad o un seguro de depósito para obtener una respuesta favorable de la entidad bancaria al préstamo hipotecario sujeto a negociación. Por ello estima que al estar ante una obligación condicional según el artículo 114 del Código Civil , y conforme a lo dispuesto en el artículo 1119 se entiende cumplida la obligación condicional al impedir voluntariamente el obligado Don Gustavo su cumplimiento.

QUINTO.- El Tribunal acepta la calificación que hace la apelante del contrato que llama de "compromiso de venta o reserva de compra", y especialmente acepta el hecho esencial de que el negocio fue sometido por las partes a una condición resolutoria expresa del siguiente tenor literal: "si en el plazo de 60 días el Banco Sabadell no acepta la operación, el importe de 5.000 € en concepto de reserva, se devolverá la cantidad pactada".

Y a diferencia de lo que sostiene la recurrente, el Tribunal estima plenamente acreditado que se cumplió la condición pactada, puesto que el Banco Sabadell no aceptó la operación de financiación para que pudiera adquirir el apartamento el actor, hecho que viene plenamente acreditado en autos a través de la declaración de Dona Alicia , empleada del Banco de Sabadell, la cual manifiesta que Dora Invercanarias S.L. es cliente de Banco Sabadell y que el actor es ex-cliente; conoce que las partes iban a realizar una compraventa de un inmueble, y sabe que se habló de una reserva pero no sabe el importe. Ella no tiene conocimiento de los acuerdos particulares de los clientes. Don Gustavo se puso en contacto con ellos para obtener financiación para un préstamo hipotecario para comprar un apartamento y se lo denegaron porque no cumplía el perfil del cliente:

- Era de otra entidad bancaria, era un cliente nuevo;

- No era fijo en el trabajo;

- No tenía capacidad de pago; el endeudamiento era muy superior a lo que podía soportar.

Refiere la testigo que ellos son más estrictos que otras entidades bancarias. Aceptaron el trámite de la operación porque la propiedad estaba alquilada e iba a continuar alquilada; se aportó el nuevo contrato de alquiler, y él, además, estaba en proceso de separación y recibía un dinero. Cree recordar que se movían en un 70% de financiación. Anade que quizá una entidad bancaria menos estricta con esas condiciones hubiera concedido el crédito. Cuando se le denegó la operación se enfadó el cliente y canceló las cuentas y dijo que se iba a otra entidad. La denegación del crédito no fue porque pidiera una financiación alta, sino que fue por el perfil del cliente.

De la prueba practicada no resulta que el cumplimiento de la condición pactada, es decir, la denegación del crédito por parte del Banco de Sabadell, sea imputable a culpa o negligencia del actor, ni que existiera una conducta obstativa del mismo. La condición dependía de la voluntad de un tercero, y era plenamente válida conforme al artículo 1115 del Código Civil , aportando el actor cuanta documentación le fue solicitada por la entidad, que no aceptó la financiación por el perfil que tenía como cliente.

Finalmente tampoco puede acogerse la alegación de la deficiente valoración de la prueba que se imputa por la recurrente al Juez a quo, el cual se ajusta en su valoración a las normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a la lógica del actuar humano y a las reglas de la sana crítica, sin alcanzar resultados ilógicos, absurdos o contradictorios.

En particular debe rechazarse de plano que tenga relevancia para resolver el litigio el hecho de que el actor no realizara gestiones para obtener el crédito con otras entidades o incluso aceptar la financiación que le ofrecía la propia Dora Invercanarias, pues lo cierto es que las partes contemplaron expresamente como condición del compromiso de venta futura la obtención de la financiación por el comprador con una concreta entidad, que además era la acreedora hipotecaria de la finca, y en un determinado plazo, y al producirse la denegación el actor estaba facultado a promover la resolución del contrato y reclamar a la contraparte la devolución de la suma de 5.000 euros entregada como reserva, que es precisamente lo que pretende en su demanda, que ha sido correctamente estimada en su integridad en la sentencia que se recurre, por aplicación de los artículos 1091 y 1255 del Código Civil . El actor requirió por burofax antes de la presentación de la demanda a la entidad demandada poniéndole en conocimiento la falta de aceptación por el Banco de Sabadell de la operación de financiación, si bien no fue entregado al destinatario administrador único de Dora Invercanarias al no ser hallado y se le dejó aviso sin que fuera a la oficina a reclamarlo.

Dándose lugar a la resolución conforme a lo pactado no puede pretenderse de contrario el cumplimiento del contrato correctamente resuelto, debiendo restituir la apelante la suma percibida.

Por las razones expuestas debe desestimarse el recurso y confirmarse íntegramente la sentencia de instancia.

SEXTO.- Al desestimarse el recurso de apelación procede hacer expresa imposición a la parte apelante de las costas causadas por su sustanciación en esta alzada, en aplicación de cuanto dispone el artículo 398.1o de la Ley de Enjuiciamiento Civil , decretando la pérdida del depósito constituido, conforme a la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dora Invercanarias, S.L. contra la sentencia de fecha 21 de junio de 2010 , dictada por el JDO. 1a INSTANCIA no 13 de Las Palmas de Gran Canaria, en autos de Juicio Ordinario 20/2008, CONFIRMAMOS la expresada resolución, con expresa condena a la parte apelante de las costas de esta alzada, y decretando la pérdida del depósito constituido.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán a Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Las sentencias dictadas en segunda instancia por las Audiencias Provinciales serán impugnables a través de los recursos regulados en los Capítulos IV y V, del Título IV, del Libro II, de la Ley 1/2000, en su redacción dada al mismo por la Ley 37/2011 de 10 de octubre, cuando concurran los presupuestos allí exigidos, y previa consignación del depósito a que se refiere la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre que introduce la Disposición Adicional Decimoquinta en la LOPJ .

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.