Encabezamiento
S E N T E N C I A Nº 20
EXCMO. SR. PRESIDENTE:
D. JUAN MANUEL FERNANDEZ MARTINEZ
ILTMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. ALFONSO OTERO PEDROUZO
D. MIGUEL ANGEL ABARZUZA GIL
En Pamplona, a veintinueve de junio de dos mil doce
Visto por la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, integrada en la forma al margen indicada, el Recurso de Casación Foral nº 13/2012 , contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra, en autos de Juicio Ordinario nº 1932/2009 , (rollo de apelación civil nº 42/2011 ) sobre opción de compra, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Pamplona/Iruña , siendo recurrente el demandado D
Gonzalo y Dª
Natividad , representados ante esta Sala por la Procuradora Dª. Ana Gurbindo Gortari y dirigidos por el Letrado D. Eduardo Peña Fernandez , y recurrido las demandantes
MAS DISTRIBUCIONES SL, ADDA ACTIVIDADES DIVERSAS DE DISTRIBUCIONES Y ALMACENAMIENTO S. L., y D.
Norberto
, representadas en este recurso por la Procuradora Dª. Mª Asunción Martínez Chueca y dirigidas por la Letrada Dª. Elena Victoria Modrego Ochoa .
Antecedentes
PRIMERO.-
La Procuradora Dª Mª Asunción Martínez Chueca en nombre y representación de D.
Norberto y de las mercantiles MAS DISTRIBUCIONES S.L y ADDA ACTIVIDADES DIVERSAS DE DISTRIBUCIÓN Y ALMACENAMIENTO S.L, en la demanda de juicio ordinario seguido en el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Pamplona contra D.
Gonzalo y su esposa Dª
Natividad , estableció en síntesis los siguientes hechos: en fecha 28 de agosto de 1999 el Sr.
Norberto y el demandado Sr.
Gonzalo suscribieron un contrato de arrendamiento de local con opción a compra por diez años desde el día 1 de octubre de 1999 (el precio, 10.000.000 pts más el IPC hasta el momento del ejercicio de la opción). En dicho contrato se estableció una cláusula en la que se reconocía que, si bien el firmante del contrato es el Sr.
Norberto , éste podría utilizar a su criterio a cualquier persona física o jurídica para ejercer sus derechos y obligaciones como arrendatario. El motivo de incluir esta cláusula fue la posibilidad de que una entidad mercantil fuera la propietaria del local y otra, la que gestionara la actividad que en el mismo se desarrollaba y pagara un alquiler por su uso. La renta del objeto de este pleito la ha venido pagando la empresa MAS DISTRIBUCIONES S.L, entidad que gestiona la actividad que se desarrolla en el local arrendado y en el contiguo, propiedad de ADDA Actividades Diversas de Distribución y Almacenamiento S.L. Mediante carta de fecha 25 de septiembre de 2003, el Sr.
Norberto comunica al Sr.
Gonzalo que ejercita la opción de compra del referido local mediante carta que le fue entregada el día 2 de octubre por notario. En la fecha señalada en la carta, es decir, el 15 de octubre de 2003, el representante de la entidad compradora ADDA Actividades Diversas de Distribución y Almacenamiento S.L. compareció ante el notario para proceder al otorgamiento de la escritura de compraventa no compareciendo el Sr.
Gonzalo . Meses antes de esta fecha, el Sr.
Gonzalo había pretendido modificar al alza el precio de la compraventa argumentando un incremento en el precio de mercado del inmueble a lo que se negó el demandante. Posteriormente el día 13 de octubre de 2003, el Sr.
Norberto recibió una carta por burofax de la esposa del Sr.
Gonzalo alegando que el inmueble era también de su propiedad y que no había suscrito ningún contrato con el demandante por lo que no estaba obligada a venderlo. Es evidente que los demandados han incumplido el contrato suscrito con el actor ya que, pese a haber ejercitado éste su derecho dentro del plazo establecido, ha sido perjudicado de adverso. A partir de la fecha en que debió otorgarse la escritura, se ha pagado un total de 25.610,92 euros, cantidades que deben imputarse al pago del precio de la compraventa por lo que la cantidad pendiente ascendería a 42.904,48 euros. Caso de devenir imposible la opción de la compraventa, se solicita subsidiariamente una indemnización por daños y perjuicios por la cuantía de 28.688,04 euros calculados en función de la inversión realizada por la parte actora en el local. Después de alegar los fundamentos jurídicos que estimó oportunos terminaba suplicando 'se dicte sentencia por la que se declare: 1º) La plena eficacia del negocio jurídico de opción de compra suscrito en fecha 28 de agosto de 1999. 2º) Que el local sito en Pamplona, calle Iturrama, nº 1, en bajos, pero de acceso mediante la calle Abejeras, que se identifica mediante plano en fotocopia, del Servicio de Riqueza Territorial del Gobierno de Navarra, fechado manual y con una superficie de 48 metros construidos y 44 metros útiles, es propiedad de mi principal, ADDA-Actividades Diversas de Distribución y Almacenamiento, S.L., en virtud del ejercicio por mi mandante de la opción contemplada en el negocio jurídico mencionado en el anterior apartado. 3º) Que el precio de la compraventa, será de un principal de 68.515,40 €, de los cuales se han pagado las cantidades imputadas como renta, desde el ejercicio de la opción de compra (que asciende, s.e.u.o. a 25.610,92 €). Los impuestos quedarían al margen. 4º) Que los demandados Don
Gonzalo y Doña
Natividad , deben efectuar cuantos actos y otorgamientos sean precisos para la plena efectividad y constancias pública registral de la transmisión a favor de ADDA-Actividades Diversas de Distribución y Almacenamiento, S.L. de tal manera que el dominio de la citada finca figure inscrito y publicado en el Registro de Propiedad a nombre de mi mandante; 5º) Subsidiariamente, y para el caso de no proceder a la compraventa en los términos anteriormente señalados, o si la compraventa deviene en imposible, se declare que los demandados vienen obligados a indemnizar a favor de esta parte a la cantidad de Veintiocho mil seiscientos ochenta y ocho con cuatro (28.688,04 €) euros. Y en su virtud, SE CONCEDE a los demandados, 1º) A estar y pasar por las anteriores declaraciones, poniendo en posesión de ADDA-Actividades Diversas de Distribución y Almacenamiento S.L., el bien objeto de este contrato; 2º) A otorgar y realizar todos los actos que, en su caso, sean necesarios hasta lograr la total inscripción registral del bien objeto de este litigio a favor de mi mandante ADDA-Actividades Diversas de Distribución y Almacenamiento S.L., en los Registros de la Propiedad correspondiente; 3º) Para el caso de no proceder a la compraventa en los términos anteriormente señalados, o si la compraventa deviene en imposible, se declare que los demandados vienen obligados a indemnizar a favor de esta parte a la cantidad de veintiocho mil seiscientos ochenta y ocho con cuatro (28.688,04 €) euros. 4º) Al pago de las costas que genere el presente proceso.
SEGUNDO.-
Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, compareció la Procuradora Dª Ana Gurbindo Gortari en nombre y representación de D.
Gonzalo y Dª
Natividad , oponiéndose a la misma en base a unos hechos que resumidamente son los siguientes: no es válida la opción de compra pactada en contrato entre el Sr.
Norberto y el Sr.
Gonzalo por cuanto para la transmisión del bien es necesario también el consentimiento de la otra propietaria Dª.
Natividad que no suscribió el contrato ni consintió, por tanto, el pretendido derecho de opción. Dicho local era propiedad de la sociedad de conquistas de ambos esposos por lo que no es posible transmitir la propiedad del bien sin el consentimiento de ambos. Es más, la Sra.
Natividad manifestó por escrito su oposición al otorgamiento de la escritura. Aún obviando este hecho, tampoco son correctas las cantidades que se hacen constar en demanda cuando se dice que la contraprestación a la transmisión del local es de de 42.904, 48 euros. El precio de la compraventa es de 60.101,21 euros, más el IPC desde la entrega del local hasta que efectivamente se abone el precio de la compraventa, cosa que hasta la fecha no ha ocurrido, por lo que a fecha de hoy el precio de la compraventa sería de 80.715,92 euros. De dicha cantidad no han de descontarse tampoco las cantidades abonadas a cuenta desde noviembre 2003 ya que dichas cantidades se abonaron en concepto de renta, no a cuenta del precio de una hipotética compraventa. Por otra parte, la actora tampoco ha abonado la totalidad de las rentas. La cantidad global que la parte adversa ha dejado de pagar desde octubre 2003 asciende a 3.222,44 euros, a dicha cantidad debe sumarse el IVA correspondiente, más los intereses legales desde el momento en que tenían que realizarse los pagos. Asimismo, el demandante tenía que haber abandonado el local en octubre 2009, fecha en que terminaba el contrato, cosa que no ha hecho, y no está pagando renta alguna. Se opone igualmente a la solicitud subsidiaria de indemnización de daños y perjuicios ya tal petición no tiene amparo legal ni contractual. Y por último, se alegan las excepciones de falta de legitimación activa de las mercantiles demandantes MAS Distribuciones S.L y ADDA, Actividades Diversas de Distribución y Almacenamiento S.L ya que dichas empresas no suscribieron el contrato litigioso y la de falta de legitimación pasiva de la demandada Dª
Natividad , al no ser parte en la relación jurídica controvertida. Después de alegar los fundamentos jurídicos que estimó oportunos terminaba suplicando se dicte sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda interpuesta frente a mis representados.
A continuación formuló reconvención en solicitud de que se 'dicte sentencia por la que A) Se declare la resolución del contrato de alquiler y opción de compra de fecha 26 de agosto de 199, por incumplimiento por el arrendatario reconvenido de su obligación de pago de rentas. B) Se concede al reconvenido en consecuencia a abandonar el local arrendado y a devolver su posesión a mi mandante, decretando subsidiariamente el desahucio por terminación del plazo de arrendamiento. C) Se concede al reconvenido a abonar a mi mandante en concepto de daños y perjuicios la cantidad de cinco mil tres euros con cuarenta y cuatro céntimos (5.003,44 €), así como una cantidad de cuatrocientos cuarenta y cinco con veinticinco euros mensuales hasta el efectivo abandono del local por el reconvenido. E) Se condene al reconvenido a los intereses legales desde el impago de las cantidades correspondientes señaladas en los hechos de la presente reconvención hasta el efectivo pago. Todo ello con expresa imposición de las costas procesales.'
TERCERO.-
La parte demandante contestó y se opuso a la reconvención solicitando se estime íntegramente su demanda y se desestime íntegramente la reconvención, con imposición de costas a la contraparte.
CUARTO.-
Por el
Juzgado de 1ª Instancia se dictó sentencia en fecha 8 de noviembre de 2010 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que desestimando, como desestimo, integramente, la demanda formulada por Dª Mª Asunción Martínez Chueca, Procuradora de los Tribunales, y de D.
Norberto , M.a.s. Distribuciones S.L. y Adda-Actividades Diversas de Distribución y Almacenamiento S.L. contra D.
Gonzalo y Dª
Natividad , representados en autos por la Procuradora Dª Ana Gurbindo Gortari, debo Absolver y Absuelvo libremente a los demandados de los pedimentos que se contienen en el escrito de demanda, con expresa imposición de las costas de esta a la parte demandante, y que estimando, como estimo, parcialmente, la reconvención formulada por D.
Gonzalo , contra D.
Norberto , debo declarar y declaro la extinción del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 26 de agosto de 1999 y que se acompaña como documento nº 1 de la demanda, por expiración del plazo contractual, condenando al reconvenido a su desalojo y entrega a la parte reconviniente, bajo apercibimiento de proceder a su lanzamiento, condenando asimismo al actor reconvenido Sr
Norberto a abonar al demandado reconviniente Sr
Gonzalo la cantidad de 100,04 (cien con cuatro) euros en concepto de rentas impagadas, así como una cantidad de 374,13 euros mensuales en concepto de daños y perjuicios desde el 1 de octubre de 2.009 hasta el efectivo desalojo o entrega del local al arrendador, todo ello con los intereses legales correspondientes y sin hacer expreso pronunciamiento de las costas de la reconvención.'
QUINTO.-
Interpuesto recurso de apelación contra la referida sentencia, la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Navarra dictó nueva resolución en fecha 30 de enero de 2012 cuya parte dispositiva dice textualmente: 'Que estimando el recurso de apelación, interpuesto por el Procurador Dª Mª Asunción Martínez Chueca en nombre y representación de Mas Distribuciones S.L., Adda-Actividades Diversa de Distribuciones y Almacenamiento S.L., y D.
Norberto , contra la
sentencia de fecha 8 de noviembre de 2010 dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 7 de Pamplona/Iruña en los autos de Juicio Ordinario nº 1932/2009, debemos revocar y revocamos la citada resolución, que se anula y se deja sin efecto alguno, acordando en su lugar, que, con estimación íntegra de la demanda, debemos declarar y declaramos 1°) La plena eficacia del negocio jurídico de opción de compra suscrito en fecha 28 de Agosto de 1999. 2°) Que el local sito en Pamplona, calle Iturrama, número 1, en bajos, pero de acceso mediante la calle Abejeras, 15 que se identifica mediante plano en fotocopia, del Servicio de Riqueza Territorial del Gobierno de Navarra, fechado el 18 de Mayo del presente, donde está marcado con el número 6 y con una 'x' manual y con una superficie de 48 metros construidos y 44 metros útiles, es propiedad de mi principal, Adda-Actividades Diversas de Distribución y Almacenamiento, S.L, en virtud del ejercicio por mi mandante de la opción contemplada en el negocio jurídico mencionado en el anterior apartado. 3°) Que el precio de la compraventa, será de un principal de 68.515,40 €, de los cuales se han pagado las cantidades imputadas como renta, desde el ejercicio de la opción de compra (que asciende, s.e.u.o. a 25.610,92 €) Los impuestos quedarían al margen. 4°) Que los demandados Don
Gonzalo y Doña
Natividad , deben efectuar cuantos actos y otorgamientos sean precisos para la plena efectividad y constancias pública registral de la transmisión a favor de Adda-Actividades Diversas de Distribución y Almacenamiento, S.L, de tal manera que el dominio de la citada finca figure inscrito y publicado en el Registro de Propiedad a nombre de mi mandante; 5°) En caso de que devengue imposible la compraventa en los términos anteriormente señalados se declara que los demandados vienen obligados a indemnizar en favor de la parte actora,
Norberto Mas Distribuciones S.L y Adda-Actividades Diversas de Distribución y Almacenamiento la cantidad de 28.688,04 €. Asimismo debemos condenar y condenamos a los demandados
Gonzalo y
Natividad 1º) A estar y pasar por las anteriores declaraciones, poniendo en posesión de Adda-Actividades Diversas de Distribución y Almacenamiento, S.L. el bien objeto de este contrato; 16 2°) A otorgar y realizar todos los actos que, en su caso, sean necesarios hasta lograr la total inscripción registral del bien objeto de este litigio a favor de mi mandante Adda-Actividades Diversas de Distribución y Almacenamiento, S.L, en los Registros de la Propiedad correspondientes; 3°) Para el caso de que deviniese imposible la compraventa en los términos anteriormente reseñados, serán condenados a indemnizar a la parte actora
Norberto Mas Distribuciones S.L y Adda-Actividades Diversas de Distribución y Almacenamiento No imponiendo las costas de la apelación al apelante y por el contrario como decíamos y se solicitaba imponiendo las costas de la primera instancia al demandado y reconvincente La presente resolución, de concurrir los requisitos establecidos en los
artículos 477 y
469, en relación con la
disposición final 16ª de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil , es susceptible de recurso de casación y de recurso extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo o, en su caso, de recurso de casación ante la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, debiendo presentar ante esta Sección el escrito de interposición en el plazo de los veinte días siguientes al de su notificación. Debiendo acreditarse en el momento de la interposición del recurso haber consignado el depósito exigido para recurrir en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano abierta en Banesto, con apercibimiento de que de no verificarlo no se admitirá a trámite el recurso pretendido'
SEXTO.-
Contra dicha resolución interpuso la parte demandada recurso de casación en base a cuatro motivos, los dos primeros por infracción procesal y los dos últimos de casación.
I
. MOTIVOS DE INFRACCIÓN PROCESAL:
Primero:por infracción del
art. 218.1 LEC , por incongruencia y del art. 218.2, por falta de motivación. Segundo: al amparo de lo dispuesto en los
arts. 217 y 218.2 LEC en relación con los arts. 326 y 348 LEC , por incorrecta valoración de la prueba por parte de la Sala.
II. MOTIVOS DE CASACIÓN:Primero:por infracción de las Leyes 86 y 59 del Fuero Nuevo de Navarra en relación con el
art. 1.377 del CC . Segundo:por infracción de las Leyes 460 y 461 del Fuero Nuevo en relación con la Ley 7 del Fuero Nuevo y los
arts. 1.254 y siguientes del CC .
SÉPTIMO.- Por auto dictado por esta Sala en fecha 17 de abril de 2012 se acordó declarar la competencia de la misma y admitir el recurso de casación interpuesto así como todos los motivos que en el mismo se formulan. En trámite de impugnación, la parte recurrida se opuso a dicho recurso solicitando su desestimación y la confirmación de la sentencia recurrida con imposición de costas a la parte recurrente.
OCTAVO.-
Conforme a lo dispuesto en el
art. 486.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y mediante providencia de fecha de 28 de mayo de 2012 la Sala señaló para la votación y fallo del recurso de casación el día 12 de junio de 2012.
NOVENO.-
En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.
Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado
D. ALFONSO OTERO PEDROUZO
Fundamentos
PRIMERO.- Antes de examinar los diferentes motivos del presente recurso de casación foral, interpuesto por la parte demandada, es necesario relatar los antecedentes procesales y fácticos del litigio.
Así, no se discute que el día 26 de agosto de 1999 el actor sr
Norberto y el demandado sr
Gonzalo suscribieron un
'contrato de alquiler con opción de compra'sobre el local litigioso, figurando aquel como arrendatario y este como arrendador. En tal contrato se fijaba la correspondiente renta y un plazo,
'diez años desde la fecha en que se entrega el local, esto es, desde la fecha 1 de octubre de 1999'.Entre otras cláusulas, el contrato recogía las siguientes:
'7.- El arrendador autoriza al arrendatario a dedicar el local a cualquier actividad de lícito comercio o industria que desee y asimismo le autoriza a realizar cuantas obras de mejora le sean necesarias en el local, obras que finalizado el plazo de arrendamiento quedarán en beneficio de la propiedad.
8.- El arrendador reconoce a favor del arrendatario, en exclusiva, una opción irreversible e irrevocable de compra, durante el plazo de arriendo dicho de diez años. Durante ese plazo, el local podrá ser comprado por el arrendatario o persona física o jurídica que éste señale, por el importe de DIEZ MILLONES DE PESETAS más el incremento por IPC general que haya existido desde el día de entrega de local, y el todo pagado al contado...
10.- Si bien es firmante de este contrato el referido Sr.
Norberto , éste podrá utilizar a su criterio cualquier persona física o jurídica para ejercer sus derechos y obligaciones como arrendatario, lo que es expresamente aceptado por la parte arrendadora, que entregará los recibos de alquiler y relacionados a nombre de quien efectivamente sufrague los pagos de alquiler y relacionados'.
Asimismo es pacífico que en el mes de septiembre de 2003 el actor sr
Norberto remitió al demandado sr
Gonzalo , por vía notarial, una carta en la que se decía textualmente: '...
he decidido acogerme a la opción de compra pactada..., resulta un precio total de ... 68.515, 40 €, cantidad que pondré a su disposición a las 12 horas del día 15 de octubre de 2003, mediante escritura de compraventa, ante los srs notarios...'.El día 13 de octubre de 2003 la demandada sra
Natividad , esposa del codemandado sr
Gonzalo , comunicó al repetido actor sr
Norberto que el local litigioso pertenecía a su sociedad de conquistas '
y es obvio que yo no he suscrito contrato alguno con ud...., no tengo intención de proceder a la venta de la finca ...'.Finalmente, los demandados no comparecieron el señalado 15 de octubre al otorgamiento de la correspondiente escritura de venta.
En la demanda rectora del presente juicio ordinario, interpuesta por el aludido sr
Norberto y las sociedades 'Mas Distribuciones SL' y 'ADDA SL', se pedía en síntesis '
la plena eficacia del negocio jurídico de opción de compra suscrito con fecha 28 de agosto de 1999'..., y que los demandados deben efectuar cuantos actos y otorgamientos sean precisos para la plena efectividad y constancia pública registral de la transmisión...',bajo el precio de 68.515,40 €, '
de los cuales se han pagado las cantidades imputadas como renta, desde el ejercicio de la opción de compra (que asciende, s.e.u.o a 25.610,92 €)...'.Subsidiariamente, la demanda solicitaba una indemnización de daños y perjuicios de 28.688,04 €.
Los demandados (sr
Gonzalo y sra
Natividad ) se opusieron a esta demanda y solicitaron su desestimación. Asimismo, interesaron por vía reconvencional, entre otras pretensiones, la resolución del aludido contrato de 26 de agosto de 1999.
La sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia, muy estimable en términos generales y ampliamente motivada, desestimó la demanda rectora y acogió parcialmente la demanda reconvencional.
Interpuesto recurso de apelación por la parte actora, la sentencia recurrida estima tal recurso, acoge íntegramente la demanda rectora - incluso la pretensión subsidiaria- y rechaza la demanda reconvencional. Y debemos adelantar que esta sentencia de la Audiencia Provincial es muy deficitaria, con una débil y superficial argumentación.
El presente recurso de casación foral, deducido por la parte demandada por la vía del interés casacional, consta de dos motivos de casación propiamente dichos y otros dos motivos de infracción procesal. Todos estos motivos hacen referencia a las pretensiones de la demanda principal, por lo que queda ya firme el pronunciamiento de la sentencia recurrida sobre la reconvención.
SEGUNDO.-El primer motivo de infracción procesal se ampara en el
art 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ) para denunciar los vicios de incongruencia y falta de motivación de la sentencia recurrida. Y aunque no lo especifica, se apoya, obviamente, en el
art 469.1.2º LEC . Debemos reseñar que los argumentos de este motivo se entremezclan con los utilizados en el resto de este recurso de casación.
Pues bien, en este motivo, como en el siguiente, se abordan cuatro aspectos de la sentencia recurrida: la esgrimida falta de legitimación activa de las mercantiles actoras, la validez o nulidad de la opción de compra litigiosa por no haber prestado su consentimiento la demandada sra
Natividad , la fijación del precio de la compraventa y la pretensión subsidiaria de daños y perjuicios. Y aunque, como dijimos, el motivo denuncia formalmente la incongruencia de la sentencia recurrida, en realidad está planteando una inexistente o defectuosa motivación.
En torno a esta exigencia de la motivación, la reciente
sentencia del Tribunal Supremo (TS) 804/2010 nos recuerda que
'la doctrina del Tribunal Constitucional sobre la motivación de las sentencias en relación con el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva admite la motivación por remisión, como también lo es que no exige una determinada extensión en la fundamentación jurídica ni una respuesta pormenorizada a todos y cada uno de los argumentos de las partes (
SSTC 174/87
,
184/88
,
146/90
,
27/92
,
11/95
,
115/96
y
116/98
....).
Por su parte la jurisprudencia de esta Sala, que también admite la motivación por remisión e incluso que determinadas pretensiones puedan considerarse implícitamente rechazadas a la vista del conjunto de los fundamentos de la sentencia de que se trate (p. ej.
STS 16-3-10
), anula no obstante aquellas sentencias de apelación que no permitan conocer las razones de la decisión del tribunal sobre la cuestión nuclear del pleito (así,
SSTS 29-4-05
,
14-3-05
o
27-10-04
). Más en concreto, la
sentencia de 13 de junio de 2005
declaró lo siguiente: '... como muy reiteradamente han declarado tanto el Tribunal Constitucional como esta Sala, el deber de motivación de las sentencias se cumple cuando, al margen de su mayor o menor extensión, éstas expresan la razón causal del fallo, es decir, los fundamentos fácticos y jurídicos de su decisión. De ahí que no sea imprescindible una exhaustiva descripción del proceso intelectual del juzgador (
SSTC 100/87
,
209/93
y
122/94
), que una motivación lacónica y por remisión puede cumplir también la referida exigencia constitucional (
SSTC 175/92
y
115/96
)....; pero de ahí, también, que por la función de garantía que cumple la motivación (
STC 49/92
), en cuanto índice de legitimidad de la función jurisdiccional dado el carácter vinculante de la ley (
STC 66/89
) e incluso por su finalidad añadida de convencer a la opinión pública (
STC 55/87
), la sentencia no pueda considerarse debidamente motivada cuando resulte imposible conocer las verdaderas razones de su fallo (
STS 22-4-02
) o no resuelva la cuestión verdaderamente planteada (
SSTS 14-4-99
y
9-6-04
)'.
Toda esta doctrina también se recoge en múltiples sentencias de este Tribunal Superior de Justicia de Navarra (
TSJN), por ejemplo la 15/2009 y las que en ella se citan.
Entrando ya al análisis del motivo desde estos parámetros, la sentencia recurrida expresa lo siguiente sobre el tema de la legitimación activa de las sociedades actoras:
'Es evidente que existe un contrato al documento nº 6 de la demanda que en su cláusula 8ª de modo taxativo recoge el derecho de opción de compra, sin que haya ningún tipo de restricción ni condición hasta el punto de que incluso de la simple lectura de dicha cláusula se pone de manifiesto como puede designarse a persona físicas o jurídicas extrañas para que se consideren legitimadas en lugar de las partes que han convenido en ese contrato, para ejercer los derechos como arrendatarios que en el contrato citado se conceden, de tal manera que por este lado ya la excepción de falta de legitimación activa queda totalmente desprovista de base'.
Como se ve, la sentencia recurrida aborda con laconismo y suma sencillez la excepción alegada, luego no puede sostenerse, como expresa el motivo, que '
la Sala de apelación no motiva en derecho porqué entiende que poseen legitimación....'.Además, la Audiencia Provincial no hace sino reiterar lo que con mayor extensión expresa en este punto la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia. En suma, la sentencia recurrida debería haber dedicado mayor rigor a su razonamiento, pero lo cierto es que no se le puede reprochar aquí ausencia de motivación.
En lo que concierne al capital tema del consentimiento de la sra
Natividad a la cláusula de opción de compra, la sentencia recurrida dice textualmente:
'Asimismo queda desprovista de posibilidad alguna de oposición la pretendida excepción de falta de legitimación pasiva de la esposa cuando consta en todo momento su conocimiento y en particular cómo vino percibiendo a través de una cuenta en la que ella participaba las correspondientes cantidades, de tal manera que los preceptos que se están repitiendo tanto por la parte apelante como incluso por los apelados en su escrito, sobre posible aplicación de los artículos 1377 o el art. 1322 o en su caso el 1344, preceptos que prevén la necesidad de consentimiento del cónyuge en el caso de la disposición de bienes por el otro cónyuge en la Sociedad de gananciales, aquí de Conquistas, no son en absoluto de recibo en este caso, por más que sea cierto que consta la oposición de Dª
Natividad a dicho contrato, con posterioridad
,...
.'.En definitiva, la Audiencia Provincial sostiene que la sra
Natividad prestó su consentimiento a la opción de compra porque las rentas del contrato arrendaticio se ingresaban en una cuenta de la que la expresada señora era cotitular.
No podemos aceptar este razonamiento, pues sobre ser parco -dada la entidad del aspecto litigioso-, es absurdo e ilógico en importante medida: una cosa es conocer la existencia de un arrendamiento -mejor, deducir que se conoce el alquiler- y otra muy distinta consentir la cláusula de opción de compra: no se olvide que la expresada sra
Natividad no suscribió el contrato litigioso de 26-8-1999. Acogemos pues, en este punto, el motivo que nos ocupa y, a tenor de la
Disposición Final 16.1.7ª LEC , nos remitimos a lo que expondremos al analizar el primer motivo de casación, que versa sobre esta problemática del consentimiento del cónyuge.
Como dijimos, el tercer aspecto de este motivo se centra en la fijación del precio de la compraventa. La sentencia recurrida expresa lo siguiente sobre este particular:
'...la única cuestión que podría ser debatible sería la de los efectos de dicho ejercicio de derecho de opción, cara a lo que se reclama en la demanda, esto es si realmente cabe o no resarcimiento de lo que dice se debe por ese contrato de opción de compra en base a las rentas que vendrían dadas desde septiembre del año 2003 que fue el tiempo de ejercicio de la opción. Esta Sala entiende que evidentemente no hay óbice ninguno a que se deduzca el importe de lo abonado por el demandante hasta septiembre de 2009, del importe estipulado como precio por la opción de compra como cantidades por renta ya que efectivamente si él tenía derecho a este ejercicio derecho de opción de compra, no lo era ya en virtud del contrato de arrendamiento, luego esas rentas evidentemente tienen que ser entendidas como formando parte de ese derecho legítimo del que iba a ser en definitiva 'dominus' por esa opción'.Pues bien, en este punto debemos reiterar lo que antes hemos argumentado respecto de la legitimación activa: podrá discreparse o no de este razonamiento de la Audiencia Provincial, pero lo cierto es que contiene una motivación que se ajusta a los cánones antes expresados. Nos remitimos, en definitiva, a lo que se expondrá al abordar el segundo motivo de casación, dedicado al precio contractual.
Otra cosa debemos afirmar en lo que hace al último perfil de este motivo, la pretensión subsidiaria contenida en la demanda rectora. En efecto, la sentencia dictada en la primera instancia rechazó esta pretensión subsidiaria tras una amplia argumentación. Pero la sentencia recurrida contiene el siguiente pronunciamiento: '
En caso de que devengue imposible la compraventa en los términos anteriormente señalados se declara que los demandados vienen obligados a indemnizar en favor de la parte actora,
Norberto MAS Distribuciones S.L y ADDA Actividades Diversas de Distribución y Almacenamiento la cantidad de 28.688,04 €'.
Y este pronunciamiento, como afirma el presente motivo, se ha dictado sin la menor argumentación, de tal suerte que es imposible conocer las razones que llevaron a la Audiencia Provincial a ese concreto fallo: no se olvide, además, que de esta forma estima tanto la pretensión principal como la subsidiaria. Debe acogerse, en suma, este apartado del motivo, con las consecuencias que luego se verán.
TERCERO.- El segundo motivo de infracción procesal se articula '
al amparo de los
arts 217
y
218.2 LEC
en relación con los
arts 326
y
348 LEC
, por incorrecta valoración de la prueba por parte de la Sala, valoración que resulta totalmente arbitraria e injustificada, con error notorio'.Y, como ya adelantamos, aborda exactamente los cuatro mismos aspectos examinados en el anterior motivo.
Planteado así el debate, debemos recordar que el
TS viene estableciendo de forma reiterada -por todas, su reciente sentencia 198/2010 - que
'la valoración de la prueba, como función soberana y exclusiva del tribunal de instancia, no es revisable en el recurso extraordinario, salvo cuando, por ser manifiestamente arbitraria o ilógica, no supera el test de la racionabilidad constitucionalmente exigible para respetar el derecho a la tutela judicial efectiva consagrado en
artículo 24 CE y, en tal caso, debe plantearse al amparo del artículo 469.1.4.º LEC ( SSTS de 18 de junio de 2009 ,
28 de noviembre de 2008
,
8 de julio de 2009
,
10 de septiembre de 2009
y
19 de octubre de 2009)'. Y en la misma línea podemos citar la sentencia del TS 69/2010
.
Por fin, este
TSJN, en sus sentencias 10 y
17/2010 recuerda: '
A raíz de los Acuerdos adoptados en Sala General el 4 de abril de 2006, la Sala Primera del
Tribunal Supremo viene manteniendo, entre otras y por citar algunas de las más recientes, en sus sentencias de 18 de junio
y
4 de diciembre de 2009
,
4
y
23 de febrero de 2010
,
15
y
23 de marzo de 2010
, que la valoración de la prueba es función soberana de los órganos jurisdiccionales de instancia, sólo revisable a través del recurso extraordinario por infracción procesal mediante el cauce del
artículo 469.1.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva consagrado en el
artículo 24 de la Constitución Española
, cuando dicha valoración se halle incursa en error fáctico patente, irracionalidad o arbitrariedad, también apreciable -como dicen las
sentencias de 18 junio 2009
y
7 abril 2010
- en la inobservancia o infracción de una norma de prueba legal o tasada. Reconducido a dicho cauce procesal el error de derecho en la apreciación de la prueba, resulta inidónea para su planteamiento la vía procesal utilizada del
artículo 469.1.2º de la Ley procesal civil
e inadmisible por la vía de este extraordinario recurso una revisión del juicio valorativo de instancia no incurso en alguna de aquellas irregularidades o deficiencias palmarias...'.
A la luz de esta doctrina legal, no podemos acoger este motivo. Así, en lo que hace a la supuesta falta de legitimación activa de las sociedades actoras, consentimiento de la esposa a la opción de compra y precio de esta, el razonamiento de la sentencia recurrida -arriba copiado-, más o menos parco, más o menos preciso, en modo alguno incide en una valoración probatoria arbitraria o injustificada, pues en realidad se trata, como se deduce del propio planteamiento de la parte recurrente, de un análisis netamente jurídico del litigioso contrato, y de hecho los temas del consentimiento y del precio son objeto de los motivos de casación. Quizá la repetida problemática del consentimiento de la sra
Natividad incida en algún aspecto en una errónea valoración probatoria, pero ya hemos indicado que estamos ante una gratuita o arbitraria motivación, que será reexaminada en el primer motivo de casación.
Por fin, otro tratamiento debe tener la pretensión subsidiaria acogida en la instancia, pues será abordada caso de no ser estimada la pretensión principal de la demanda. Desde luego, tampoco puede hablarse aquí de errónea valoración probatoria, pues ya dijimos que la sentencia recurrida había omitido cualquier razonamiento sobre tal pretensión.
CUARTO.- El primer motivo de casación denuncia la infracción de las leyes 86 y 59 del Fuero Nuevo (FN), '
por cuanto la sentencia recurrida estima la validez de la opción de compra a pesar de la acreditada falta de consentimiento de la esposa demandada en el contrato, de su posterior expresa oposición cuando conoce dicha opción y de la solicitud de anulación, por vía de excepción, formulada en contestación a demanda'.La parte recurrida no discute los hechos expuestos, pero afirma que la esposa demandada debió haber ejercitado la oportuna acción para impugnar el aludido contrato litigioso.
Ya hemos relatado los antecedentes fácticos, no discutidos, que aquí nos importan. El contrato controvertido de 26.8.1999 es un
'contrato de alquiler con opción de compra'sobre el local litigioso, y su cláusula octava expresa que
'el arrendador reconoce a favor del arrendatario, en exclusiva, una opción irreversible e irrevocable de compra, durante el plazo de arriendo dicho de diez años..'.Este contrato, como dijimos, no fue suscrito por la demandada sra
Natividad , esposa del arrendador y concedente de la opción. También dejamos escrito que en el mes de septiembre de 2003 el actor sr
Norberto remitió al demandado sr
Gonzalo , por vía notarial, una carta en la que se decía textualmente: '
he decidido acogerme a la opción de compra pactada...',y que el día 13 de octubre de 2003 la demandada sra
Natividad comunicó al repetido actor sr
Norberto que el local litigioso pertenecía a su sociedad de conquistas - calificación que no se discute- '
y es obvio que yo no he suscrito contrato alguno con ud....., no tengo intención de proceder a la venta de la finca ...'.También hemos recogido con anterioridad la débil e ilógica argumentación que contiene al respecto la sentencia recurrida.
Planteada así la controversia, debemos recordar, con la
sentencia de este TSJN 43/2003 , que
'como proclama la ley 53 del Fuero Nuevo y recuerda la
sentencia de este Tribunal Superior de Justicia de 30 de junio de 1994
, el matrimonio no limita la capacidad jurídica de los esposos, ni restringe sus facultades de iniciativa económica, de suerte que, salvo lo pactado en capitulaciones matrimoniales y lo dispuesto en la citada Compilación, cada uno de ellos puede por sí solo obligarse y contratar individualmente, realizando cualesquiera actos de administración y disposición.....,
'.... aunque la disposición de los bienes de conquista corresponde, conforme a la ley 86 del Fuero Nuevo, en defecto de pacto, «a ambos cónyuges conjuntamente», requiriéndose en particular el «consentimiento de ambos» cuando el acto dispositivo tenga por objeto la «enajenación o gravamen de bienes inmuebles...», no puede dejar de tenerse presente que, conforme a la ley 59 «los actos realizados por uno de los cónyuges sin el necesario consentimiento del otro» no son por tal omisión radicalmente nulos, y menos inexistentes, sino anulables a instancias del cónyuge cuyo consentimiento se omitió o de sus herederos, quienes -dice la indicada ley- podrán «ratificarlos», siendo «válidos si aquél o éstos no los impugnaren dentro del plazo de cuatro años, a contar del día de la disolución del matrimonio o de la separación legal», de suerte que entretanto tales actos sólo adolecen de una validez claudicante que sin embargo deviene definitiva e inatacable con la ratificación o confirmación del cónyuge o sus herederos o la falta de impugnación dentro del término legal. Este tratamiento, ya mantenido en la
sentencia de esta Sala de 30 de junio de 1994
, no difiere del que el
Código Civil (arts. 1301, último párrafo, 1322
, 1375 y 1377) dispensa a los actos de disposición a título oneroso de bienes gananciales por un cónyuge sin el necesario consentimiento de su consorte, respecto de los cuales viene declarando también con reiteración la jurisprudencia que la venta de un inmueble ganancial sin tal consentimiento no es nula de pleno derecho sino anulable a instancia del cónyuge que no concurrió a su prestación o de sus herederos, nunca a instancia del que vendió ni de la persona que con él contrató (
SS. 5 mayo 1986
,
6 octubre 1988
,
7 junio 1990
,
22 diciembre 1992
,
19 julio 1993
,
15 julio 1999
y
29 enero 2003, del Tribunal Supremo)'
.
Y
nuestra sentencia 12/2007 , abundando en la anterior línea doctrinal, expresa que
'en el caso de autos ha quedado acreditado que la esposa del Sr... no otorgó consentimiento para la constitución de la citada servidumbre, si bien en su posición procesal se ha limitado simplemente a manifestar la inexistencia de consentimiento ni anterior ni posterior al otorgamiento del documento de ..., pero tampoco lo ha impugnado efectivamente, ya que no ha incorporado en el presente procedimiento acción en tal sentido, bien de forma directa o mediante reconvención a la demanda formulada de contrario....
Es cierto que, de conformidad a lo dispuesto en la Ley 86 del Fuero Nuevo, la disposición de los bienes de conquista corresponde a ambos cónyuges conjuntamente, lo que determina la exigencia genérica de la codisposición de los bienes, si bien su grado diferirá del tipo o clase del acto o negocio jurídico de que se trate....
... la falta de consentimiento de uno de los cónyuges en el gravamen sobre bien de conquistas, haya de enmarcarse en el ámbito de la Ley 59 del Fuero Nuevo...
... en el supuesto controvertido, si bien queda probado que Doña ... no prestó consentimiento para la constitución de un gravamen sobre bienes de conquista otorgado por su cónyuge, tal situación no genera la nulidad absoluta de la constitución de la servidumbre, pues bien puede ratificarse con posterioridad o ser impugnada por ella, no pudiendo, en este momento, invalidarse la autorización por la ausencia de consentimiento del cónyuge de quien la otorgó, pues Doña ... no ha impugnado la misma, ni de forma directa ni formulando reconvención en el presente procedimiento, habiendo podido efectuarlo.
En consecuencia, no es procedente declarar la nulidad de la referida autorización, ni tampoco su anulación, pues no ha sido ejercitada acción en tal sentido por quien se hallaba facultado a ello'.
Pues bien, esta jurisprudencia, avalada por la doctrina científica, debe proyectarse sobre el supuesto enjuiciado. Es pacífico, como hemos expresado, que la demandada sra
Natividad no suscribió el contrato litigioso que contiene la cláusula de opción de compra. De otro lado, los hechos probados de la sentencia recurrida no contienen dato alguno del que deducir racionalmente el consentimiento de la indicada cónyuge a la opción de compra, pues ya hemos rechazado, por gratuita y arbitraria, la argumentación que contiene al respecto la sentencia de la Audiencia Provincial -consintió la opción de compra porque conocía la renta...-. Por lo tanto, siguiendo la expresada doctrina legal, habremos de concluir afirmando que aquel negocio de opción de compra
'adolece de una validez claudicante que sin embargo deviene definitiva e inatacable con la ratificación o confirmación del cónyuge o sus herederos o la falta de impugnación dentro del término legal..., no es nulo de pleno derecho sino anulable a instancia del cónyuge que no concurrió a su prestación o de sus herederos...'.
Y es aquí donde debemos recordar que la demandada sra
Natividad se ha limitado a impugnar el repetido negocio jurídico por vía de excepción, sin ejercitar la oportuna acción en demanda principal o reconvencional. Esta tesis que exige la acción ya la hemos mantenido en nuestra
sentencia 12/2007, ya comentada, criterio que asimismo es seguido por la doctrina científica y por el TS en sus
sentencias, entre otras, de 22.12.1992 y
20.9.2007 ; en concreto, la primera de estas sentencias dice:
'ante un acto dispositivo a título oneroso de un bien ganancial, realizado por un solo cónyuge sin el consentimiento del otro, mientras éste no postule la correspondiente anulación judicial, lo que, a diferencia de la nulidad radical, en la mera anulabilidad no puede hacerse por vía de excepción, sino exclusivamente a través del ejercicio de la correspondiente acción [
Sentencias de esta Sala de 15-2-1980
,
25-5-1987
,
6-10-1988
,
7-6-1990
], el referido acto dispositivo ha de tenerse por válido y vinculante para ambos cónyuges'.
Por lo tanto, no habiendo ejercitado la demandada sra
Natividad la oportuna acción de impugnación, ex Ley 59 FN, este primer motivo de casación debe perecer.
QUINTO.- El segundo y último motivo de casación señala la infracción de las Leyes 460 y 461 FN '
por cuanto la sentencia de apelación y en relación al precio a abonar por el ejercicio de la opción de compra no aplica actualización del precio desde octubre de 2003 y deduce además del mismo las cantidades abonadas en concepto de renta por alquiler'.
En efecto, amparándose la parte actora en aquel requerimiento que dirigió a la contraparte en el mes de septiembre de 2003 -'
he decidido acogerme a la opción de compra pactada...'-,sostiene en la demanda rectora que el precio de la compraventa litigiosa es el fijado en el contrato para aquella fecha del año 2003 (68.515, 40 €), cantidad de la que habría que deducir las rentas pagadas desde entonces (25.610,92 €); en definitiva, el precio que sostiene la demanda es el de 42.904,48 €.
Y esta tesis es acogida en la sentencia recurrida bajo el argumento de que '
no hay óbice ninguno a que se deduzca el importe de lo abonado por el demandante hasta septiembre de 2009, del importe estipulado como precio por la opción de compra como cantidades por renta...'.No explica esta sentencia por qué respeta aquel precio del año 2003, 68.515, 40 €.
Debemos estimar este motivo. La Ley 461.3 FN establece que '
la opción de compra deberá ejercitarse por el precio fijado o el que resulte según el procedimiento establecido para su determinación, y en su caso, conforme a las cláusulas de estabilización, si se hubieren previsto'.De otro lado, conviene recordar el tenor literal del contrato litigioso, cláusula octava: '...
por el importe de DIEZ MILLONES DE PESETAS más el incremento por IPC general que haya existido desde el día de entrega del local, y el todo pagado al contado...'.
En principio, podría defenderse la tesis de que el precio litigioso es el que patrocina la parte actora, esto es, el correspondiente al año 2003 en que ejercitó la opción de compra. Así,
nuestra sentencia de 28.6.1995 manifiesta que
'es doctrina reiterada, tanto por este Tribunal (
Sentencias de 2 abril 1992
y
10 febrero 1994
),
como por el Tribunal Supremo (Sentencias de 23 diciembre 1991
,
22 diciembre 1992
,
17 marzo
,
21 julio
y
22 noviembre 1993
y
4 febrero 1994
) que el ejercicio de la opción de compra, en el tiempo y forma pactados, lleva por sí solo aparejada la perfección de la compraventa a que la mantenida oferta y su postrera aceptación se contraen, pues, salvo que al ejercicio de la opción hubieran anudado los contratantes el simultáneo pago del precio , como ocurrió en los casos resueltos por las
Sentencias de 6 febrero 1981
,
6 abril 1987
y
4 febrero 1995
, el cumplimiento de esta esencial obligación del comprador pertenece a la fase consumativa del negocio y, por ende, tan sólo deviene exigible a partir del momento en que, con el ejercicio de la opción, el contrato se perfecciona y queda en estado de ejecución'.Esta doctrina legal se reitera en
nuestra sentencia 11/2000 . Desde esta perspectiva, pues, podría aceptarse aquel precio del año 2003, el vigente y exigible al tiempo de la perfección del contrato. Pero aquí concurren varias circunstancias que no pueden desdeñarse.
De un lado, una lectura cabal y literal del contrato lleva a la conclusión de que el precio pactado fue el de 10.000.000 pts, incrementado con el IPC desde el mes de octubre de 1999 hasta el día del '
todo pagado al contado'.Así, parece evidente que el
dies ad quemdel incremento no es el del mero ejercicio del derecho de opción de compra, sino el del '
todo pagado al contado', y esto ni se ha producido ni se produjo en el año 2003. Aduce en este punto la parte recurrida que ella compareció al otorgamiento de la escritura, el 15 de octubre de 2003, '
con el dinero del precio de la compraventa';pero debemos indicar que la correspondiente acta notarial de presencia (doc. nº 7 de la demanda) no recoge semejante extremo. Por otra parte, tampoco puede eludirse que la propia actora, en una demanda de conciliación del año 2005, sostuvo otra postura, pues ofreció un precio ajustado plenamente a la letra del contrato, esto es, actualizado al año 2005. Y, por fin, la parte actora, consciente de que el contrato contenía una cláusula de estabilización, dejó transcurrir varios años más sin consignar aquel primer precio ni acudir a los tribunales, hasta la presentación de esta demanda en el mes de septiembre de 2009. En definitiva, este cúmulo de circunstancias no permite respaldar aquel precio del año 2003, contrario a la letra y espíritu del contrato controvertido.
Otro tanto debemos indicar en lo que hace a la deducción de las rentas satisfechas desde aquella fecha del año 2003 -deducción tampoco alegada en la citada conciliación-, pues ni tal resta está prevista en el contrato, ni jamás fueron abonadas aquellas rentas con la indicación de que debían imputarse al precio de la compraventa. Por lo demás, la jurisprudencia alegada por la parte recurrida en apoyo de su tesis no puede ser asumida, pues tales
sentencias del TS, de 14.10.1999 y
22.6.2001 , no se refieren a las rentas:
'nada obsta a que la prima de la opción pueda operar como parte del precio de la compraventa',dice textualmente la última de dichas sentencias.
Este segundo motivo, por tanto, debe ser acogido.
SEXTO.- La parte actora sostiene en su demanda rectora que si no se determina aquel precio de 42.904,48 € '
no interesa al derecho de esta parte la opción de compra. Por lo que sería de aplicación la petición subsidiaria de indemnización de daños y perjuicios'.Y en este punto reclama 28.688,04 € por las obras acometidas para acondicionar el local y también las realizadas para reponerlo a su anterior estado, una vez concluido el arrendamiento.
Pues bien, estimado el anterior motivo de casación, así como el primero de infracción procesal en lo concerniente a esta pretensión subsidiaria, debemos recuperar la instancia y abordar esta petición desde la perspectiva de la Ley 493 FN.
Pero semejante pretensión subsidiaria no puede ser estimada. En primer lugar, dado el planteamiento de la parte actora -si no se determina mi precio, desisto de la opción de compra y solicito indemnización de daños y perjuicios-, no hallamos la menor relación causal entre la fijación judicial del precio, fundamentada en el contrato y en la ley, y la producción de unos daños y perjuicios: no comprendemos por qué una concreta valoración judicial puede generar automáticamente tales daños, y además a cargo de la contraparte.
Desde otra perspectiva, asumimos plenamente la argumentación que contiene al respecto la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia, pues se apoya razonadamente en la prueba practicada y en el tenor del contrato. En síntesis, esta sentencia recuerda que '
es menester que la parte que solicita la indemnización de daños y perjuicios acredite debidamente el importe de los mismos y la relación causal con el incumplimiento imputable al deudor. Y dicha acreditación entendemos que no podemos considerarla realizada, ni válido el criterio indemnizatorio seguido por la parte demandante...,
dicho contrato autorizaba a la parte arrendataria a hacer las obras necesarias para la explotación del local arrendado, quedando claro que las obras las verificó la demandante al inicio del arriendo, sin que la opción de compra la intentara realizar hasta el año 2003, de manera que no podemos considerar sin más que las obras se verificaran en función de la opción de compra prevista,....
Lo mismo cabe decir entonces de las obras necesarias para restaurar la situación primitiva o deshacer la separación física, pues no podemos considerar debidamente acreditado que la unión se verificara realmente por el ejercicio incumplido de la opción de compra, ...
bien podía haber justificado y acompañado el coste real de tal división'.
En suma, añadimos nosotros, la cláusula 7ª del contrato dice textualmente que '
el arrendador autoriza al arrendatario... a realizar cuantas obras de mejora le sean necesarias en el local, obras que finalizado el plazo de arrendamiento, quedarán en beneficio de la propiedad'.Y no comprendemos por qué esta cláusula está derogada por la que contiene la opción de compra, como alega la parte recurrida. En definitiva, la simple lectura de esa cláusula 7ª - '
obras que finalizado el plazo de arrendamiento, quedarán en beneficio de la propiedad'-sirve para rechazar la examinada pretensión subsidiaria.
Se impone, por tanto, desestimar totalmente la demanda rectora.
SÉPTIMO.-Las costas de la primera instancia deben imponerse a las partes demandante y reconviniente, pues sus respectivas pretensiones han sido rechazadas, ex
art 394 LEC .
No hay pronunciamiento especial en lo que hace a las costas de la segunda instancia y casación, pues el recurso de apelación se estima en relación con la demanda reconvencional y el presente recurso de casación también se acoge (
art 398 LEC ).
Por lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad que nos ha sido conferida
Fallo
Que debemos declarar y declaramos haber lugar al presente recurso de casación foral nº 13/2012, interpuesto contra la sentencia dictada el día 30 de enero de 2012 por la Audiencia Provincial de Navarra (Sección segunda) en su rollo de apelación 42/2011, sentencia que casamos y anulamos.
En consecuencia, y con revocación asimismo de la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Pamplona en este juicio ordinario 1932/2009, desestimamos tanto la demanda principal como la demanda reconvencional deducidas en el indicado juicio, con imposición a la parte actora de las costas de la demanda principal y a la parte demandada/reconviniente de las costas de su demanda reconvencional.
No hacemos especial declaración sobre las costas de la apelación y del recurso de casación.
Devuélvase el depósito constituido. Contra esta sentencia no cabe recurso alguno.
Con certificación de esta sentencia, devuélvanse los autos originales y el rollo de apelación a la Sección de la Audiencia Provincial de que proceden.
Así por esta nuestra sentencia, a la que se dará la publicidad prevenida en la Ley, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
DILIGENCIA.-La extiendo, yo, la Secretaria de Sala para hacer constar que en el día de hoy, me ha sido entregada la anterior resolución debidamente firmada para su notificación a las partes y publicidad establecida legalmente, uniéndose a los autos certificación literal de la misma y archivándose el original. Doy fe en Pamplona a veintinueve de junio de dos mil doce.
DILIGENCIA.-Pamplona a veintinueve de junio de dos mil doce, la pongo yo la Secretaria de la Sala para hacer constar que en el día de hoy se remite copia de la anterior resolución al Servicio Común de Recepción de Notificaciones a Procuradores para su notificación a los Procuradores de las partes. Doy fe.
