Sentencia Civil Nº 20/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 379/2012 de 14 de Enero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00020/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933964/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 4006455 /2012

Rollo:RECURSO DE APELACION 379 /2012

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 933 /2010

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 2 de LEGANES

De: OFILEGANES PP10 S.L

Procurador: MANUEL LANCHARES PERLADO

Contra: CIUDAD DEL POZO Y SERVICIOS SL

Procurador: CARLOS MARTIN MARTIN

Ponente: ILMO. SR. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a catorce de enero de dos mil trece. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre resolución de contrato por incumplimiento y reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Leganés, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelado CIUDAD DEL POZO SERVICIOS, S.L., representado por el Procurador D. Carlos Martín Martín y asistido del Letrado D. Jesús Hoyas García, y de otra, como demandado-apelante OFILEGANES PP10, S.L., representado por el Procurador D. Manuel Lanchares Perlado y asistido del Letrado D. Jesús T. Mateos de Don Pedro.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2, de los de Leganés, en fecha veintisiete de enero de dos mil doce, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Sr. Martin Martin, en nombre y representación de la entidad CIUDAD DEL POZO SERVICIOS, S.L., se presentó demanda sobre reclamación de cantidad contra la entidad OFILEGANES PP10, S.L., debo:

DECLARAR y DECLARO la resolución del contrato de fecha 3/3/08 suscrito entre la parte actora y la parte demandada;

CONDENAR y CONDENO a la parte demandada a que abone a la parte actora la suma de TREINTA Y SEIS MIL QUINIENTOS NOVENTA Y OCHO EUROS (36.598 euros), mas el interés legal de dicha suma desde la interposición de la demanda, incrementándose en dos puntos desde la fecha de la presente resolución hasta su total y completo pago;

CONDENAR y CONDENO a la parte demandada al abono de las costas procesales devengadas en los presentes autos.'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha veintisiete de abril de 2012, para resolver el recurso.

TERCERO.-Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día nueve de enero de dos mil trece.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Se acepta íntegramente y se da por reproducida la fundamentación jurídica de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-Para la adecuada comprensión de la cuestión litigiosa y, en definitiva, de la motivación que da sustento al recurso de apelación interpuesto por la mercantil Ofileganés PP10, S.L. contra la sentencia que, estimando íntegramente la demanda deducida frente a ella por Ciudad del Pozo Servicios S.L., puso fin al procedimiento en la precedente instancia, procedemos a relacionar, por orden cronológico, los hechos acreditados más relevantes, que son los siguientes:

El 3 de marzo de 2008 Ofileganes, como propietaria de la parcela urbana T02 nº 1, destinada a terciarios, oficinas resultantes del Proyecto de Compensación del Polígono PP-10 Sur M-50, en término de Leganés, sobre la que iba a promover la construcción de un edificio de despachos profesionales, con arreglo a la licencia de obras concedida el 27 de junio de 2007 por el Ayuntamiento de Leganés, y Ciudad del Pozo,como compradora, suscribieron contrato privado de compraventa de cosa futura, respecto de un espacio profesional situado en planta, nº 12 C, con una superficie construida aproximada de 57,51 m2, una plaza de garaje, identificada con el número 64, un archivo (número 199), en adelante, el inmueble, que había de formar parte del edificio proyectado.

El precio se fijó en 167.550 €, más el IVA correspondiente.

En la cláusula 4.1del referido contrato se pactó lo siguiente:

'En caso de que la construcción del Inmueble objeto de este contrato no se termine completamente antes del 31 de Octubre de 2.009, la Compradora podrá optar entre (i) resolver el presente contrato, viniendo la vendedora obligada a la devolución de las cantidades percibidas a cuenta hasta ese momento, o (ii) conceder a la Vendedora una prórroga del plazo de entrega de 3 meses (i.e. hasta el 1 de febrero de 2.010), periodo en el que la Compradora recibirá de la Vendedora los intereses devengados por las cantidades entregadas a cuenta calculados al tipo de interés legal del dinero. Si, transcurrido el mencionado plazo de 3 meses, el Inmueble no hubiera sido entregado, la Compradora podrá de nuevo optar entre (i) resolver el contrato, viniendo la Vendedora obligada a devolver a la Compradora las cantidades entregadas a cuenta así como los intereses devengados por las mismas al tipo de interés legal del dinero, o (ii) continuar cobrando el interés legal del dinero hasta la fecha de terminación de la construcción del Inmueble'.

Asimismo, en la cláusula 14.3, que completa a la anterior, se convino que. ' El otorgamiento de la referida escritura de compraventa y la consiguiente entrega del Inmueble tendrá lugar no más tarde del 31 de Octubre de 2.009.En el caso de retraso en la entrega, según lo dispuesto en la cláusula 4.1 anterior, el otorgamiento de la escritura de compraventa se pospondrá hasta la fecha en que tenga lugar la terminación del inmueble'. -Documentos 1 a 3, folios 16 a 30-.

Según consta en el acta de finalización de obras autorizada el 17 de septiembre de 2009por el notario de Colmenar Viejo D. Alejandro Ruiz-Ayucar Seifert, el día 14 de julio de 2009se emitió el certificado final de obra, siendo constituida la edificación en régimen de propiedad horizontal en escritura pública otorgada el 11 de septiembre de 2009ante el mismo notario -folios 140 a 156-.

El 30 de octubre de 2009Ciudad del Pozo, para el caso de que el inmueble no le fuera entregado, según lo pactado, el día 31 de octubre de 2009, en virtud de la cláusula 4.1 del contrato de compraventa de cosa futura, hizo saber a Digerco, S.L. (sic) que optaba por resolverdicho contrato, debiendo proceder a devolverle las cantidades entregadas a cuenta, que en ese momento ascendían a 36.598 €-folios 31 y 32-.

El 6 de noviembre de 2009 Ofileganesenvió un burofax a Ciudad del Pozo en el que le informaba que las obras habían concluido en el mes de septiembre y que en las primeras semanas de octubre de 2009 se realizó ante notario la división horizontal (según ha quedado expuesto ésta tuvo lugar el 11 de septiembre de 2009). Al pie de este documento, para mayor información, Ofileganes añadía que podía dirigirme a las oficinas de Degerco, S.L. en Pozuelo de Alarcón -folios 33 y 34-.

En esa misma fecha, 6 de noviembre de 2009, Ofileganes presentó ante el Ayuntamiento de Leganés solicitud de licencia de primera ocupación -folios 157 y 158-.

El 3 de diciembre de 2009la demandada y apelante dirigió un burofax a Ciudad del Pozo en el que acusaba recibo al que ésta le remitió el 30 de octubre de 2009, argumentaba sobre el cumplimiento de la obligación de terminar las obras en el plazo pactado y rechazaba, en consecuencia, la resolución del contrato que aquélla le había notificado -folios 35 a 37-.

El 10 de junio de 2010se levantó acta de recepción de las obras de urbanización por el Ayuntamiento de Leganés -folios 159 y 188 a 192-.

El 16 de julio de 2010Ciudad del Pozo, por medio de su abogado, dirigió un nuevo burofax a Ofileganés en el que, por haber transcurrido el plazo previsto para la entrega del inmueble y otorgamiento de la escritura pública de compraventa, fijado el 31 de octubre de 2009 e incluso el segundo plazo que finalizaba el 1 de febrero de 2010, daba finalizada (resuelta) la relación contractual al amparo de la cláusula 4.1 del contrato y del artículo 1124 del Código Civil , reclamando la devolución de las cantidades entregadas a cuenta -folios 38 a 42-.

El 3 de agosto de 2010,por el mismo conducto, el abogado de Ofileganes rechazó de nuevo la resolución del contrato -folios 43 y 44-. Finalmente, a través de un nuevo burofax cursado el 14 de octubre de 2010Ofileganés convocaba a Ciudad del Pozo para el otorgamiento de la escritura de compraventa el día 3 de noviembre de 2010, designando el notario y la hora de la firma, por haber quedado salvados los impedimentos que no hacían posible dicho otorgamiento -folios 45 y 46-.

El 6 de septiembre de 2010el Ayuntamiento concedió la licencia de primera ocupación del inmueble.

El 29 de octubre de 2010Ciudad del Pozo envió un nuevo burofax a Ofileganes, a la dirección que previamente había señalado ésta, por el que remitiéndose al contenido del burofax de 16 de julio de 2010, reiteraban la resolución del contrato por los incumplimientos de la vendedora -folios 47 a 50-.

El 22 de noviembre de 2010Ciudad del Pozo presentó la demanda que dio inicio al procedimiento judicial.

A los folios 51 a 67 constan documentados los pagos efectuados por la demandante a cuenta del precio, extremo sobre el que no existe controversia.

En las actuaciones constan informes de las autoridades competentes de los que se desprende que no se autoriza la ocupación de los edificios hasta que no se halle totalmente terminada la urbanización que les afecte, y estén en condiciones de funcionamiento los suministros de agua y energía eléctrica y las redes de alcantarillado. Y que los inmuebles destinados a un uso distinto de viviendas, como son los que se dedican a espacios profesionales, no precisan de cédula de habitabilidad, que en este caso se equipara a la licencia de primera ocupación -folios 213, 214 y 237-.

La Juzgadora de Primera Instancia dictó sentencia el 27 de enero de 2012 en la que estimó la demanda, frente a la que Ofileganés interpuso el recurso de apelación que ahora decidimos con base en el motivo únicode error en la valoración de la prueba e infracción legal por inaplicación de la doctrina jurisprudencial relativa a los requisitos necesarios para que proceda la resolución contractual por retraso en la entrega del inmueble vendido, así como la relativa al principio de conservación del negocio. Por lo que, tras citar diversas sentencias del Tribunal Supremo y de Audiencias Provinciales, que parcialmente reprodujo, consideró improcedente la resolución del contrato cuando, según ella como así acontece en este caso, no hay una voluntad deliberadamente rebelde u obstativa al cumplimiento de sus obligaciones, y concurren circunstancias excepcionales que hacen que la concesión de la licencia de primera ocupación se retrasase, en razón a lo cual terminó solicitando el acogimiento del recurso y la revocación de la sentencia.

La demandante y apelada se opuso al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia.

TERCERO.-Según el artículo 1258 del Código Civil los contratos se perfeccionaron por el mero consentimiento (concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituirlos ex artículo 1262), y desde entonces obligan al cumplimiento de lo expresamente pactado,además de lo que sea consecuencia de su naturaleza conforme a la buena fe al uso y a la ley, en virtud de la libertad de estipulación contractual que se establece en el artículo 1255, sin que, una vez perfecto el contrato, pueda dejarse al arbitrio de uno de los contratantes su validez y cumplimiento (agotamiento o consumación) a tenor del artículo 1256, como los anteriores, del Código Civil . Contenido obligacional esencial que, cuando se trata del contrato de compraventa, se concentra en la obligación del vendedor de entregar la cosa determinada en el plazo fijado, y en la correlativa del comprador de pagar el precio estipulado en la época o plazos fijados - artículos 1445 a 1450 y 1461 a 1469 del Código Civil -.

Si en la fase de cumplimiento del contrato surgiere alguna duda o discrepancia sobre el sentido o alcance de alguna de sus cláusulas se deberá acudir, en primer lugar, a los términos del contrato del que surge la obligación, pues si éstos son claros y no permiten albergar incertidumbre sobre la intención de los intervinientes se ha de estar, según se dispone en el artículo 1281 del Código Civil , al sentido literal de sus cláusulas, que constituye la regla principal de interpretación de las que las demás son subsidiarias, ya que, según reiterada jurisprudencia, las reglas contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil integran un conjunto complementario en régimen de subordinación, alcanzando entre ellas rango preferencial y prioritario la contenida en el párrafo primero del artículo 1281.

En este caso la interpretación literal y finalista de las cláusulas 4.1 y 4.3 del contrato de compraventa suscrito el 3 de marzo de 2008 permiten inferir la clara y terminante voluntad de las partes de fijar una fecha concreta para la entrega de la vivienda, que en modo alguno puede confundirse ni asimilarse a la fecha de conclusión de las obras, hecho que por sí solo no permite la entregaen el sentido contractual y legal que le es propio, que únicamente cabe demorar por causas de fuerza mayor o no imputables a las partes.

Pero aunque prescindiéramos del sentido que las partes libremente quisieron darle a las referidas estipulaciones, conforme a la interpretación que acabamos de realizar de su concurrente voluntad plasmada en la referida estipulación, el carácter sinalagmático del negocio jurídico que las partes litigantes perfeccionaron, la posición de igualdad con que lo concertaron y la reciprocidad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de las obligaciones que surgen de su naturaleza y de la ley, conduce a la misma conclusión; ya que si no sería de difícil comprensión que, con arreglo a la estipulación cuarta la incomparecencia del comprador a la firma de la escritura pública de lugar a la resolución de pleno derecho del contrato con pérdida para el comprador del cien por cien de las cantidades satisfechas, mientras que la inobservancia del plazo en la entrega y de la integridad de esta prestación quedara al arbitrio de la vendedora y sin la sanción que el derecho del comprador a resolver el vínculo exige el sinalagma del propio contrato y que reconoce el artículo 1124 del Código Civil , quedando gravado tal incumplimiento con una exigua cantidad por cada día de retraso (15 €).

A tenor de lo establecido en los artículos 1113 y 1125 del Código Civil , el término o plazo de cumplimiento, que no puede confundirse con el término de eficacia que incide en el negocio jurídico, suspendiendo su nacimiento o extinguiendo su existencia, presupone que la obligación goza de eficacia, y solo suspende el derecho a exigir la realización de la prestación y el correlativo deber de prestación en el ámbito de la relación contractual, que se activa cuando objetivamente llega la fecha fijada por la ley ( artículo 1581 del Código Civil ), judicialmente ( artículo 1128 del Código Civil ) o convencionalmente, tanto de manera expresa o tácita.

Necesariamente ligado al cumplimiento del plazo establecido para la prestación surge la cuestión atinente a sus efectos, esto es, si llegado el término produce el incumplimiento definitivo de la obligación e imposibilita la satisfacción del acreedor, por interesarle en una fecha fija y determinada -término esencial-, o por el contrario da lugar a otras sanciones o efectos pero no impide el cumplimiento tardío de la prestación. Cuando los contratantes no le han dado al tiempo señalado de modo expreso el carácter de esencial, no por ello ha de entenderse excluido, cuando una interpretación de las cláusulas del contrato así permite deducirlo, como hemos realizado, o cuando razonablemente puede inferirse por conllevar una frustración del fin práctico perseguido por el negocio, que no tiene porqué ser total ni aparecer ligada, cuando de inmuebles se trata, a su ocupación por el comprador, pues ello pertenece al aspecto subjetivo del móvil que determina la celebración del contrato, más no a la causa objetiva del mismo, pues tan merecedor de protección es el fin perseguido de habitar o utilizar los inmuebles, como negociar con su arriendo o reventa, cuya rentabilidad o ganancia perseguida puede frustrarse por el incumplimiento del plazo fijado para la entrega por el vendedor.

Asimismo, los artículos 1166 y 1169 del Código Civil , tutelan la identidad o integridad e indivisibilidad de la prestación, sin que pueda compelerse al acreedor o recibir en el tiempo establecido cosa distinta o parte de la prestación debida, pues, salvo acuerdo entre las partes, tal mutación o parcial ofrecimiento de la prestación convenida determina el incumplimiento de la obligación aunque la prestación ofrecida sea más valiosa o útil para el acreedor. Este tiene derecho a percibir íntegramente la prestación pactada, como la correlativa obligación de pagarla, en una unidad material y temporal, sin posibilidad de sustitución o fraccionamiento, cuando existe, como hemos anticipado, una causa justificada que no permita considerar la exigencia contraria a la buena fe. Al respecto son de interés las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 1994 , 29 de noviembre de 1996 , 23 de marzo de 1999 , 17 de diciembre de 2003 y 15 de octubre de 2005 .

La Sentencia de 24 de octubre de 1994 atribuyó al artículo 1166 del Código Civil el carácter de norma imperativa y limitativa de la voluntad del deudor (vendedor).

CUARTO.-En conclusión, no solo porque según acabamos de razonar y sobre todo se dispone en los artículos 1445 y 1461 del Código Civil la obligación esencial del vendedor es entregar la cosa objeto de la venta en el tiempo pactado en la forma y en el estado que señalan los artículos 1462 y siguientes del mismo Código , sino por los propios términos del contrato, que tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público ex artículos 1089 , 1091 y 1255, también del Código Civil ; resulta claro que, conforme a una interpretación sistemáticade las cláusulas 4.1 y 14.3 del contrato que perfeccionaron las partes el día 3 de marzo de 2008, el inmueble objeto del mismo debía ser terminado y entregado a la compradora el 31 de octubre de 2009, obligación que se hacía coincidir con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, como forma de 'traditio' instrumental que, salvo que se dedujese lo contrario, prevé el artículo 1462, párrafo segundo. Su incumplimiento hace surgir en la compradora el derecho a optar por la resolución del contrato o conceder una prórroga a la vendedora para la entrega de la cosa de tres meses, de modo que de transcurrir y persistir el incumplimiento por la vendedora de la obligación de entregar el inmueble, hace de surgir de nuevo el derecho de la compradora a continuar cobrando el interés legal del dinero de las cantidades entregadas a cuenta o a resolver el contrato, alternativa última que eligió Ciudad del Pozo tanto por no producirse la entrega el día 31 de octubre de 2009 como por reiterarse el incumplimiento después de transcurrir la prórroga convencional, viéndose obligada aquélla por la falta de aceptación por Ofileganés de la resolución del contrato, que solo estuvo en condiciones de cumplir con posterioridad al 6 de septiembre de 2010, a promover el presente litigio con el resultado favorable obtenido en la primera instancia, que ahora, por todo lo expuesto, se refrenda; ya que Ofileganés no ha acreditado que hayan concurrido circunstancias extraordinarias que le hayan impedido el cumplimiento de la obligación que le incumbía en el plazo estipulado, sin que desde luego merezca tal conceptuación la dilación existente entre la solicitud de la licencia de primera ocupación y su concesión por el Ayuntamiento de Leganés, pues además de no haber quedado acreditado de modo cumplido y suficiente que aquélla no le fuera imputable o que no hayan contribuido con su inactividad a su producción, tal eventualidad no se ofrece en modo alguno imprevisible para quien destina su actividad a la construcción de edificios, ni por tanto puede reputarse excusable el incumplimiento del contrato que se le imputa.

QUINTO.-Al rechazarse el recurso de apelación, las costas procesales generadas por su tramitación serán impuestas a la recurrente, de conformidad con lo ordenado en el artículo 398-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar, y desestimamos, el recurso de apelación interpuesto por Ofileganés PP10, S.L. contra la sentencia dictada el 27 de enero de 2012 por la Ilma. Sra. Magistrada-Jueza del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Leganés en los autos de juicio ordinario nº 933/2010, seguidos a instancia de Ciudad del Pozo Servicios, S.L.; resolución que CONFIRMAMOS, condenando a la apelante al pago de las costas procesales causadas por el recurso.

Al notificarse esta resolución instrúyase a las partes si es o no firme y, en su caso, los recursos que pudieran caber contra la misma, de conformidad con lo dispuesto en al artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 379/12 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico