Sentencia CIVIL Nº 20/2017, Audiencia Provincial de Lugo, Sección 1, Rec 475/2016 de 20 de Enero de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LUGO

SENTENCIA: 00020/2017

N10250

PLAZA AVILÉS S/N

-

Tfno.: 982294855 Fax: 982294834

JS

N.I.G.27030 41 1 2015 0000195

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000475 /2016

Juzgado de procedencia:XDO.1A.INST.E INSTRUCIÓN N.2 de MONDOÑEDO

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000083 /2015

Recurrente: Carlos Alberto

Procurador: MARIA JOSE TELLA COSTA

Abogado: INMACULADA LOPEZ-BRAÑA FREIJE

Recurrido: Juan Ignacio , Adolfo

Procurador: SUSANA TAMARGO PRIETO, SUSANA TAMARGO PRIETO , SUSANA TAMARGO PRIETO

Abogado: EDUARDO FERREIRO PEREZ, EDUARDO FERREIRO PEREZ , EDUARDO FERREIRO PEREZ

SENTENCIA Nº 20/17

Iltmos. Sres.

D. JOSE ANTONIO VARELA AGRELO

Dª. MARIA ZULEMA GENTO CASTRO

Dª. MARIA INMACULADA GARCIA MAZAS

Lugo, veinte de enero de dos mil diecisiete.

Visto en grado de apelación ante esta Sección 001, de la Audiencia Provincial de LUGO, los Autos dePROCEDIMIENTOORDINARIO 0000083 /2015, procedentes delXDO.1A.INST.EINSTRUCIÓN N.2 de MONDOÑEDO, a los que ha correspondido el RolloRECURSO DE APELACION (LECN) 0000475 /2016, en los que aparece como parte apelante, D. Carlos Alberto , representado por el Procurador de los tribunales, Sra. TELLA COSTA, asistido por el Abogado Sra. LOPEZ-BRAÑA FREIJE, y como parte apelada-impugnante D. Clemente , Adolfo Y Juan Ignacio , representados por el Procurador de los tribunales, Sra. TAMARGO PRIETO, asistidos por el Abogado Sr. FERREIRO PEREZ, sobre resolución de relación contractual y reclamación de cantidad, siendo ponente la Magistrada la Iltma. Sra. Dña. MARIA INMACULADA GARCIA MAZAS.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el XDO.1A.INST.E INSTRUCIÓN N.2 de MONDOÑEDO, se dictó sentencia con fecha 15 de abril de 2016 , en el procedimiento del que dimana este recurso, en la que se declararon como hechos probados los siguientes.

SEGUNDO.-La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: 'Que debo estimar y estimo, la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Tamargo Prieto en nombre y representación de D. Clemente , D. Adolfo y D. Juan Ignacio frente a D. Carlos Alberto representado por la Procuradora Sra. Tella Costa y, en consecuencia, debo CONDENAR a que D. Carlos Alberto restituya a D. Clemente , D. Adolfo Y D. Juan Ignacio en la suma de sesenta y cuatro mil trescientos euros (64300€) más los intereses conforme se establece en el Fundamento de Derecho Cuarto de la presente resolución. No se hace especial pronunciamiento en cuanto a las costas procesales, que ha sido recurrido por la parte Carlos Alberto , habiéndose alegado por la contraria .

TERCERO.-Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, señalándose la audiencia del día 30 de diciembre de 2016, a las 10,30 horas, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

Se acepta la fundamentación jurídica de la sentencia apelada, y

PRIMERO.- D. Clemente , D. Adolfo y D. Juan Ignacio ejercitan una acción de resolución de contrato y reclamación de cantidad frente a D. Carlos Alberto .

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda y contra esa decisión judicial presentan recurso de apelación ambas partes.

SEGUNDO.- Con carácter previo a la resolución del recurso conviene poner de manifiesto lo siguiente:

El 18 de noviembre de 2007 los hoy demandantes y el demandado suscribieron un documento privado denominado 'Reserva de vivienda' donde se hacía constar que D. Carlos Alberto tiene la intención de vender la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 situada encima del local que RIBAHOSTEL, S.L. (cuyos socios son los demandantes) tiene en régimen de alquiler y que junto con la vivienda son propiedades del primero. Se hacía mención de que la vivienda objeto de reserva está pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad como finca totalmente individualizada e independiente del bajo comercial, y que una vez inscrita se procederá formalmente a realizar su venta en el precio acordado de 210.000 € y en las condiciones que se establecerán en el 'Contrato de compra-venta'. A continuación se pone de relieve el interés de D. Adolfo , D. Clemente y D. Juan Ignacio en reservar para su adquisición la vivienda, acordando reservarla por el precio de 6000 €, que serán entregados en ese acto, y posteriormente descontados del precio de venta según contrato privado de compraventa, y se define lo que se entiende por reserva. Finalmente se alude a que la no formalización final de la venta y pago total de la finca objeto del contrato, por motivos achacables a la parte compradora, implicaría la pérdida de la prórroga del contrato de arrendamiento suscrito por RIBAHOSTEL y su derecho de compra preferente del local arrendado.

El 1 de marzo de 2009 demandantes y demandado suscriben un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 por un período de dos años y una renta de 500 €, de los que según acuerdo verbal, 180 € se imputarían al pago de la compraventa y el resto a alquiler.

El 1 de marzo de 2011 las partes firman una prórroga de tres años del contrato de alquiler de vivienda firmado el 1 de marzo de 2009 y una disminución del precio, ahora de 410 € al mes.

El 1 de enero de 2014 vuelven a suscribir una nueva prórroga del contrato de alquiler de vivienda, por un mes (del 1 al 31 de marzo de 2014), para poder firmar el documento de compraventa de la vivienda. El título del documento es 'Prórroga de contrato de alquiler de vivienda y cesión de derechos de compra'.

El 1 de abril de 2014 D. Carlos Alberto y D. Juan Ignacio acuerdan una prórroga de dos años más del contrato de arrendamiento firmado el 1 de marzo de 2009, donde se recoge que D. Juan Ignacio ha sido el único que ha manifestado su interés en ejercer la opción de compra sobre la vivienda, pero que por diversos motivos ésta no ha podido ser ejecutada, por lo que el propietario, D. Carlos Alberto , puede libre y arbitrariamente vender la vivienda en cualquier momento desde la firma del presente contrato, comunicándoselo por escrito al arrendatario con una antelación de 60 días, comunicación que se efectuó el 2 de febrero de 2015.

TERCERO.- Alega el demandado recurrente como motivos de su recurso error en la valoración de la prueba e incongruencia omisiva, pues en el suplico de la demanda se pedía que se declarase la resolución del contrato de 18 de noviembre de 2009 y en el fallo la juzgadora de instancia no se pronuncia sobre ello.

En relación a la existencia de error en la valoración de la prueba el motivo no puede ser acogido. Cabe recordar que la valoración probatoria realizada en la instancia sólo puede ser revocada en aquellos casos en que se acredite un error manifiesto y grave o que la conclusión a que se llegó con lo actuado, sea contraria a la lógica y al recto criterio humano, lo que no sucede en el presente caso, donde la valoración realizada por el juez 'a quo' se caracteriza por ser coherente, razonada y lógica. El recurrente considera el documento privado suscrito por las partes el 18 de noviembre de 2009, como un contrato de compraventa con pacto de reserva de dominio y precio aplazado, y sostiene que en dicho contrato se ha convenido la cosa objeto del contrato y el precio de venta, por lo que la compraventa, como contrato consensual que es, ha quedado perfeccionada, reservándose su consumación para un momento posterior. Esta Sala no comparte tal afirmación, desde el momento en que el mencionado documento no recoge la voluntad de las partes de comprar y vender en ese acto, tan sólo el interés de los hoy demandantes de hacer una reserva para su adquisición y la voluntad del propietario de la vivienda de venderla bajo esos términos. Es más, en el propio documento se define lo que se entiende por reserva: 'la obligación del propietario D. Carlos Alberto de no comprometer la venta de la vivienda con terceros sin mediar previamente la renuncia o desistimiento del adquirente de la misma'. Y continúa aclarando cuando se entenderá producido el desistimiento: 'Dicho desistimiento a la reserva se producirá si requeridos fehacientemente los compradores para la firma del contrato privado de compraventa, estos no verificasen en el término de tres meses a contar desde la notificación. Producida la renuncia o desistimiento el propietario quedará libre para comprometer la venta con terceros'. Lo que se desprende claramente de los términos en los que está redactado el documento es que el propietario de la vivienda otorga a la otra parte la facultad de decidir si se celebra o no el contrato de compraventa, facultad que excluye a terceras personas salvo desistimiento previo, que tendrá lugar si tras ser requeridos fehacientemente para firmar el contrato de compraventa, los compradores no lo hiciesen en el término de tres meses desde la notificación. Nos encontramos pues ante un contrato de opción de compra definido por la jurisprudencia como precontrato bilateral de compraventa.

La entrega de los 6000 € en ese acto no es más que el precio de reserva de la vivienda, y sólo se entenderá como parte del precio de venta de la misma cuando se firme el contrato de compraventa, tal y como se contempla en el documento al establecer que los hoy demandantes ' entregan, en este acto, a D. Carlos Alberto la suma de 6000 euros como precio de reserva de la vivienda y que serán descontados del precio de venta según el contrato privado de compraventa'. Nuevamente nos encontramos ante una cláusula redactada de forma clara y comprensible.

La parte demandante además de los 6000 € entregados a la firma del contrato de reserva, entregó con posterioridad, según los recibos aportados 54000 €, a los que hay que sumar 4320 € más que durante dos años fueron mensualmente recibidos por el demandado, a razón de 180 €/mes. A pesar de que en los recibos se hacía mención de que se entregaba determinada cantidad 'como parte del pago de la vivienda situada en la DIRECCION000 Nº NUM000 . NUM001 ', expresión que igualmente aparecía en el recibí de 1 de marzo de 2011 (presentado con la contestación a la demanda), estas aportaciones no pueden ser consideradas, como pretende el recurrente, como cumplimiento de la obligación de pago del precio de la compraventa suscrita el 18 de noviembre de 2007, por cuanto ya hemos dicho que no estamos ante un contrato de ese tipo. La entrega de estas cantidades, al igual que el contrato de arrendamiento suscrito el 1 de marzo de 2009 y sus sucesivas prórrogas, parecen responder al interés de ambas partes de mantener la opción de compra, razón por la que los demandantes realizaban aportaciones dinerarias en diversos momentos y en cuantías diferentes, y el demandado no requería de forma fehaciente a éstos para la formalización del contrato de compraventa. Que la juzgadora de instancia condene a D. Carlos Alberto a la restitución de la suma de 64300 € resulta coherente con lo dicho hasta ahora, pues no se ha acreditado la existencia de un acuerdo entre las partes por el que el demandado pudiese quedarse con dichas cantidades en concepto de daños y perjuicios, que por otra parte, entiende esta Sala que no son tales, pues en su mano estaba requerir fehacientemente a los demandantes para la formalización del contrato de compraventa cuando lo considerase oportuno con la finalidad de venderles la vivienda, o al menos conseguir un desistimiento de la opción de compra acordada y poder de este modo poner a la venta su propiedad. Además, durante los años en que arrendó la vivienda, estuvo cobrando por ello un alquiler.

CUARTO.- Por lo que se refiere a la incongruencia omisiva, sorprende que sea alegada por el demandado, cuando nos encontramos ante una pretensión incluida en el suplico de la demanda, no obstante este hecho, hemos de decir que no existe tal incongruencia, pues la resolución del contrato de 18 de noviembre de 2007 está implícita en el pronunciamiento de la sentencia.

QUINTO.- La parte demandante, a su vez, recurre el pronunciamiento relativo a la no imposición de costas, por entender que las dudas que genera la confusa redacción de los contratos y comunicaciones habidas entre las partes es exclusiva responsabilidad de D. Carlos Alberto , por ser el autor de los mismos, y por considerar que tal pronunciamiento carece de la debida motivación. En primer lugar cabe señalar que el propio Tribunal Constitucional viene sosteniendo que la motivación puede ser sucinta y no es preceptiva la aportación de jurisprudencia, y en segundo lugar, los demandantes, ahora recurrentes, también han sido parte de esas negociaciones y ninguna actuación llevaron a cabo para clarificar la relación existente entre las partes, aceptando en todo momento los documentos y contratos presentados por el demandado, por esta razón compartimos los argumentos expuestos por la juzgadora de instancia para no imponer las costas de primera instancia y entendemos adecuado no imponer tampoco las de esta alzada.

Fallo

Se desestiman los recursos de apelación interpuestos contra la sentencia dictada en fecha de 27 de junio de 2016 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de Mondoñedo , y se confirma la sentencia apelada. No se hace especial imposición de las costas de esta alzada.

Procédase a dar a los depósitos el destino previsto de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J . si se hubieran constituido.

Contra dicha resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que pueda interponerse el recurso extraordinario de casación o por infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en cuyo caso el plazo para la interposición del recurso será el de veinte días, debiendo interponerse el recurso ante este mismo Tribunal.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.