Sentencia CIVIL Nº 20/2019, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1, Rec 567/2017 de 13 de Febrero de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
TOLEDO00020/2019
Rollo Núm. .................. 567/2017.-
Juzg. 1ª Inst. Núm..3 de Torrijos.-
J. Ordinario Núm......... 40/2017.-
SENTENCIA NÚM. 20
A UDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO
S ECCION PRIMERA
Ilmo. Sr. Presidente:
D. MANUEL GUTIERREZ SANCHEZ CARO
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. EMILIO BUCETA MILLER
D. URBANO SUAREZ SANCHEZ
Dª GEMA ADORACION OCARIZ AZAUSTRE
En la Ciudad de Toledo, a trece de febrero de dos mil diecinueve.
Esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres.
Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,
SENTENCIA
Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 567 de 2017, contra la sentencia
dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Torrijos, en el juicio ordinario núm. 40/17, en el que han
actuado, como apelante DICADI INVERSIÓN S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales Sra.
Sánchez Bartolomé; y como apelada, Custodia , representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Pérez
Robledo y defendida por el Letrado Sr. González Tausz.
Es Ponente de la causa el Ilmo. Sr. Magistrado D. EMILIO BUCETA MILLER, que expresa el parecer
de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Torrijos, con fecha 26 de junio de 2017, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuyo FALLO dice: 'Que estimo la demanda interpuesta por la procuradora de los tribunales doña María Ángeles Pérez Robledo, actuando en nombre y representación de doña Custodia , contra la entidad 'Dicadi inversión, S.L.', y, en consecuencia, condeno a la demandada a abonar a la demandante la suma de catorce mil euros incrementada con el interés legal correspondiente desde la fecha de interposición de la demanda, así como al pago de las costas ocasionadas en el presente pleito'.-

SEGUNDO: Contra la anterior resolución y por DICADI INVERSIÓN S.L., dentro del término estableci do, se formuló recurso de apelación, que fue contestado de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.- SE CONFIRMAN Y RATIFICAN los antecedentes de hecho, fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, en cuanto se entienden ajustados a derecho, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO: Se recurre en apelación la sentencia del juzgado de instancia que estimó íntegramente una demanda de resolución de contrato de compraventa por mutuo disenso y condenó a la vendedora demandada a restituir a la compradora demandante las cantidades recibidas como consecuencia del contrato.

Se alega en primer lugar que la sentencia, a lo sumo, tan solo debió ser estimada en parte, sin resolver el contrato de compraventa, al alegar la demanda que el mismo ya se encontraba resuelto por mutuo disenso y la contestación que el mismo se encontraba resuelto por incumplimiento de la compradora, es decir, estando ambas partes de acuerdo en que el contrato, por unos u otros motivos estaba ya resuelto, no se debió declarar su resolución en sentencia sino solamente entrar a resolver sobre los efectos de la misma. Abundaría en lo anterior según el recurso, el que en la audiencia previa el letrado de la demandante admitió que el contrato estaba resuelto desistiendo de dicha resolución y manteniendo que la cuestión controvertida fuera exclusivamente la pretensión de devolución de las cantidades entregadas. De estimarse este motivo, continúa, se trataría de una estimación parcial de la demanda y por tanto no procedería la condena en costas en aplicación del art 394 de la LEC. Los siguientes tres motivos del recurso, que se enuncian separadamente y como principales (el primero sería subsidiario de los anteriores a la vista del suplico), en realidad se resumen en uno solo, cual es la inexistencia de resolución del contrato por mutuo disenso sino por incumplimiento contractual por parte de la compradora por falta de pago del precio, que dio lugar a la resolución del contrato en virtud del art 1124 por la vendedora, sin obligación alguna de restitución.



SEGUNDO: Respecto a la resolución del contrato, el 31 de octubre de 2006, la entidad 'Promociones y construcciones Calor 2004, S.L.' y doña Custodia suscribieron un 'contrato de señal o reserva de compra'' (documento número dos acompañados al escrito de demanda) cuyo objeto era el inmueble que se describía. En virtud de dicho contrato, la vendedora aceptaba la señal o reserva de compra sobre la mencionada finca a doña Custodia , fijándose el precio de dicha señal de compra en cuatro mil euros, abonada al tiempo de firmarse el contrato, señalándose que 'para el caso de ejercitarse la compra' el precio total sería de 105.177' € más IVA, que se abonaría en los siguientes plazos: 5.000 euros a abonar a la firma del contrato de compraventa; 5.000 euros a abonar a los cinco meses de la firma del contrato; 5.000 euros a abonar a los diez meses de la firma del contrato y, en todo caso, antes del 30 de marzo de 2007; otros 5.000 euros a los quince meses de la firma del contrato y siempre antes de la entrega de la finca; y los restantes 87.177' euros al tiempo de otorgarse escritura pública de compraventa .

En cuanto al plazo de la señal o reserva de compra, se pactó que sería el tiempo que mediase entre el 31 de octubre de 2006 y la firma del contrato privado de compraventa (estipulación cuarta), añadiéndose además la siguiente cláusula penal: ''En el caso de no ejercitarse la compra por D'. Custodia la perderá la cantidad entregada figurada en el presente contrato, en concepto de daños y perjuicios ocasionados, según lo especificado en el Art. 1.454 del Código Civil actualmente vigente, quedando el mismo extinguido, pudiendo la parte vendedora transmitirlo a terceras personas'.

Partiendo de lo anterior, entendemos que no ha existido una resolución del contrato por incumplimiento de la compradora en aplicación del art 1124 en relación con el 1504 del CC como pretenden los tres principales motivos del recurso, sino una resolución por mutuo disenso como con acierto establece la sentencia.

Como señala la STS de 15 diciembre 2004, el mutuo disenso es un contrato extintivo o cancelatorio por el que las partes que han celebrado anteriormente otro acuerda (contrarius consensus) que la regulación puesta en vigor con él pierda vigencia. Como contrato que es, debe reunir los elementos esenciales de todos los negocios jurídicos de esa naturaleza (artícu lo 1.261 del Código Civil), admitiéndose también cuando, como dice la STS de 21.10.2005 'las disensiones dieron lugar a conductas que revelan de modo inequívoco la decisión de abandono del vínculo contractual por mutuo disenso implícito', añadiendo seguidamente que se 'trata de retractación bilateral por 'contrarius consensus' deducida de hechos concluyentes ('facta concludentia')'.

Decíamos en nuestra sentencia de 24 septiembre de 2018 que acerca de la extinción de las obligaciones por mutuo disenso señala la STS de 17 de marzo de 2016: 'Dado que el art. 1.156 CC no agota todas las posibilidades de extinción de las obligaciones, es admitido generalmente por la doctrina y la jurisprudencia que el mutuo disenso, también conocido como contrarius consensus, mutuo acuerdo resolutorio o pacto de resolución, constituye también en nuestro ordenamiento jurídico una causa de extinción de las obligaciones por resolución, disolución o ruptura del vínculo contractual, conforme al principio de autonomía de la voluntad presente en el art. 1255 CC ( sentencias de esta Sala núm. 156/2013, de 25 de marzo ; y 133/2015, de 23 de marzo ). Definido como un acuerdo de voluntades por el que las partes dejan sin efecto un contrato válidamente celebrado, pero no consumado, tiene la virtualidad de un contrato extintivo o cancelatorio, por el que las partes, que han celebrado con anterioridad otro, acuerdan que la regulación puesta en vigor pierda vigencia.

2.- Para apreciar la existencia del mutuo disenso es necesaria la constancia de un consentimiento de signo contrario al constitutivo del vínculo contractual, que puede manifestarse tanto expresa como tácitamente, a través de actos que inequívoca y concluyentemente revelen la común voluntad de los contratantes de dejar sin efecto el negocio concluido, desligándose de las obligaciones por ellos contraídas y renunciando a exigir su efectividad y cumplimiento. Para ello, como indicó la sentencia de esta Sala núm. 1026/2007, de 10 de octubre , es imprescindible que dicho consentimiento aparezca probado y aceptado por las personas que primitivamente se obligaron, sin que pueda tener efectos liberatorios la voluntad unilateral de una de las partes.

Si bien no hace falta que dicha voluntad concurrente tenga que manifestarse expresamente, pues como afirmó la sentencia de esta Sala de 25 de octubre de 1999 , el abandono voluntario y recíproco del contrato por ambas partes evidencia la existencia de un supuesto de mutuo disenso que supone la extinción o resolución del vínculo contractual por retractación bilateral. Además, como aclaramos en la sentencia núm. 657/2013, de 22 de octubre , la figura del mutuo disenso opera en contratos bilaterales como el de arrendamiento de obra o el de compraventa, puesto que ningún precepto legal impide que los contratantes puedan abandonar sus pretensiones, antes de su consumación, de forma pactada o concurrente, y no tiene que manifestarse simultáneamente o en unidad de acto: '[...] dicho desistimiento concurrente y concorde, pero no expresado en unidad de acto, no contraviene el art. 1255 del C. Civil ni supone dejar el cumplimiento de un contrato al arbitrio de una de las partes pues son ambas las que pretenden la resolución ( art. 1256 del C. Civil ), constituyendo un modo de extinguir el contrato, con la consiguiente restitución recíproca de las prestaciones'.

Respecto a la resolución del contrato por incumplimiento decíamos en nuestra sentencia de 28 abril 2009 que ' resulta sobradamente conocido que para que pueda operar la acción resolutoria del contrato de compraventa por falta de pago del precio convenido, es indispensable según establece el art. 1504 de Código Civil , que el comprador haya sido requerido con carácter previo, judicialmente o por acta notarial ( STS de 26-05-1992 entre otras), y aun cuando alguna resolución aislada como las que cita el recurrente ha admitido la validez de otras formas diferentes de realizar el requerimiento, como el burofax o el telegrama (con acuse de recibo), la práctica unanimidad de nuestras Audiencias (así SSAP de Cantabria de 21-04-2008 , de Albacete de 03-09-2007 , de Madrid de 10-05-2007 y 27-02-2007 , de Castellón de 31-07-2006 y de Alicante de 13-02-2006 entre otras), continua exigiendo de modo taxativo que el requerimiento resolutorio sea en forma notarial o judicial, como también la STS de 19-12-2003 entre otras.' En particular, respecto de los presupuestos de la resolución de la compraventa de inmuebles por falta de pago del precio, que contempla el artícu lo 1504 del Código civil señala la STS de 19 de noviembre de 2009 que 'la base esencial para la aplicación de dicha norma es el incumplimiento de la obligación por parte del comprador. La jurisprudencia había exigido, dando un sentido subjetivo, una 'voluntad deliberadamente rebelde frente al cumplimiento de la obligación' o un 'propósito deliberado de incumplir', pero abandonó esta línea y pasó a exigir, con un sentido objetivo, el 'incumplimiento inequívoco y objetivo' ( sentencias de 24 de febrero de 1990 ),'frustración de las legítimas aspiraciones de los contratantes y del fin del contrato' ( sentencias de 2 de julio de 1992 y 24 de febrero de 1993 ),'no requiere una conducta dolosa del incumplidor...

es suficiente que se frustre el fin del contrato' ( sentencias de 30 de julio de 1997 y 11 marzo de 2002 ),'frustrando así el fin específico perseguido por las partes al contratar' ( sentencia de 3 de abril de 2000 )' hecho objetivo del incumplimiento no justificado' ( sentencias de 15 de julio de 2003 y 18 de octubre de 2004), conceptos que recogen y reiteran las sentencias de 2 de febrero de 2005 y 9 de marzo de 2005 . Producido el incumplimiento y practicado el requerimiento resolutorio, 'éste produce efectos resolutivos ipso iure, por lo que sólo habrá de acudirse a la vía judicial cuando el incumplidor lo desatiende y no se allana al mismo', dice literalmente la sentencia de 7 de noviembre de 1997 y matiza la de 29 de abril de 1998 que 'produce sus efectos la resolución contractual ex art. 1.504 C.c . no tiene carácter bilateral o judicial, sino unilateral, produce sus efectos sin necesidad de contar con el consentimiento de la contraparte, si bien, caso de que ésta no la admita, serán los Tribunales los que declaren que está bien o mal hecha, pero sin que hasta la sentencia deje de producir sus efectos'.

En el caso que nos ocupa, se celebra un contrato de arras por el que se entregan 4.000 € y posteriormente, aunque sea de una manera verbal, se ejercita la compra como dice el contrato de arras, pues consta acreditado que el comprador entrega otros 10.000 € al vendedor y el contrato claramente expresa que 'para el caso de ejercitarse la compra'....el precio será de 105.177 € que se abonarían en cuatro pagos de 5000 € y el resto a la firma de la escritura, luego si además de la señal la compradora ha pagado posteriormente otros 10.000 € quiere decir que ha pagado al menos dos de dichos plazos posteriores a ejercitar la compra. El contrato de compraventa por lo tanto se ha celebrado y perfeccionado, sin perjuicio de que no se haya llegado a consumar. Dice el recurso que el contrato de compraventa no se llegó a firmar nunca porque la compradora desistió del mismo y entiende que las cantidades que entregó el 5 de abril de 2008 es decir, los 10.000 € deben tener tratamiento de arras penitenciales como los primeros 4000 porque según el contrato de arras la vigencia de las mismas se prolongaría hasta la firma del contrato privado de compraventa.

Cierto que el contrato de compraventa no se firmó por escrito, pero los contratos en nuestro ordenamiento se perfeccionan por el mero consentimiento, sin estar sometidos en virtud del principio espiritualista que informa nuestra contratación, a formas específicas, de modo que la compraventa se perfeccionó con el pago de los dos primeros plazos posteriores al contrato de arras como más atrás hemos dejado apuntado.

Así las cosas, si la compradora demandante manifestó a la vendedora una vez abonadas dichas cantidades, es decir, una vez perfeccionado el contrato, su voluntad de no continuar cumpliendo sus obligaciones contractuales y la demandada vendedora no acredita haber requerido a la contraria para que cumpliera el contrato ni mucho menos que haya existido requerimiento incondicional resolutorio del mismo, sino que, antes al contrario, su representante legal admite que la compradora tras manifestarle que no estaba interesada en la compra le requirió varias veces para que le devolviese el dinero pagado por anticipado, y habiendo vendido posteriormente la vendedora el inmueble a un tercero el 27 de diciembre de 2010, es claro que la resolución del contrato se ha operado por mutuo disenso, no por desistimiento unilateral de la compradora, que reclamó la devolución de lo pagado varias veces, ni por resolución por el vendedor en aplicación del a 1124 en relación con el 1504 del CC como pretende el recurso, siendo clara la jurisprudencia en el sentido de que el art. 1504 del Código Civil exige como un requisito inexcusable, para que opere la resolución de los contratos de compraventa de inmuebles, ese requerimiento, ( sentencias como las de 10 de diciembre de 2001, 3 de diciembre de 2004 o 2 de febrero de 2005).



TERCERO: Respecto al motivo subsidiario, relativo a la estimación meramente parcial de la demanda con su reflejo en la condena en costas, no es admisible decir que la demanda no ha sido estimada en su totalidad, porque para dar lugar a la condena a la devolución de las cantidades percibidas primero ha tenido que examinar si en efecto la resolución del contrato había sido por uno u otro motivo, es decir, aunque una de las partes alegaba el mutuo disenso y la otra la resolución por el 1504, ello no significara que existiera acuerdo en que el contrato estaba resuelto y hacía innecesario tal pronunciamiento, ya que el juez ha tenido que dilucidar previamente que tipo de resolución se había producido para dar lugar o no a la devolución de las cantidades reclamadas. Y solo cabe la condena a la devolución porque ha entendido que existió mutuo disenso, en tanto que si hubiera entendido que existió resolución del comprador vía 1504, no habría dado lugar a devolución alguna y la demanda habría sido totalmente desestimada.



CUARTO: Las costas procesales se impondrán al recurrente, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil. -

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de DICADI INVERSIÓN S.L., debemos CONFIRMAR Y CONFIRMA MOS la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Torrijos, con fecha 26 de junio de 2017, en el procedimiento núm. 40/17, de que dimana este rollo, imponiendo las costas procesales causadas en el presente recurso a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION. - Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilmo. Sr.

Magistrado Ponente D. EMILIO BUCETA MILLER, en audiencia pública. Doy fe. -