Sentencia Civil Nº 200/2006, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 197/2006 de 19 de Abril de 2006

Encabezamiento

Sentencia Número: 200/06

Ilmo. Sr. Presidente Acctal:

D. ILDEFONSO GARCIA DEL POZO

Ilmos Sres. Magistrados

D. LONGINOS GOMEZ HERRERO

D. JESÚS PÉREZ SERNA

En Salamanca, a diecinueve de abril de dos mil seis.

La Audiencia Provincial de Salamanca, ha visto en grado de apelación el Juicio Verbal de Desahucio Nº 1106/05 del Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de Salamanca, Rollo de Sala Nº 197/06, han sido partes en este recurso: como demandante-apelante D. Everardo representado por el Procurador D. Rafael Cuevas Castaño, bajo la dirección de la Letrada Dª. Cristina Marín Cid. Y como demandado-apelado Z.J. RIDRUEJO, SOCIEDAD COOPERATIVA, representado por la Procuradora Dª. Maria Brufau Redondo bajo la dirección del Letrado D. Eugenio Llamas Pombo.

Antecedentes

1º.- El día 30 de Diciembre de 2005 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 3 de Salamanca se dictó sentencia que contiene el siguiente FALLO: "Que, desestimando la demanda promovida por el Procurador D. RAFAEL CUEVAS CASTAÑO en nombre y representación de D. Everardo contra Z.J. RIDRUEJO, SOCIEDAD COOPERATIVA LIMITADA, absuelvo a la demandada de cuantas peticiones en su contra se contienen en la demanda iniciadora del presente procedimiento".

2º.- Contra referida sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación jurídica del demandante haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando que se declare resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes condenando a la entidad demandada al desalojo del local en término legal dejándolo a disposición de nuestro representado y con apercibimiento de lanzamiento sino procede al desalojo y todo ello con expresa imposición a la demandada de las costas causadas en ambas instancias; dado traslado de la interposición del recurso a la parte contraria, por su legal representación, se presentó escrito de oposición al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando que se dicte sentencia por la que desestimando el recurso de apelación, se confirme íntegramente la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Salamanca, con expresa imposición de las costas al recurrente.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno rollo, señalándose para la votación y fallo del recurso el día 5 de Abril de 2006 y pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JESÚS PÉREZ SERNA.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de la parte actora se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de esta ciudad, dado que el mismo desestimó su demanda contra Z.J. Ridruejo S.C.L, ejercitando, de forma acumulada, acciones de desahucio por falta de pago de la renta y de reclamación de rentas y cantidades debidas.

La pretensión que ahora incorpora, en orden a la resolución del contrato suscrito entre las partes, y consiguiente desalojo del local, la sustenta en la errónea apreciación por la juez de instancia de la prueba practicada, y en la incorrecta aplicación al caso de la normativa legal y doctrina jurisprudencial que la interpreta, si bien bajo dichos epígrafes lo que realmente subyace es la determinación de si lo habido en el supuesto examinado es un incumplimiento de la obligación de pago, en la forma pactada contractualmente, por parte del arrendatario (tesis del recurrente), o, por el contrario, se ha producido un mero retraso o demora en dicho pago (tesis de la sentencia de instancia, y de la parte demandada), siendo así que las consecuencias d una y otra postura son, esencialmente, diversas.

SEGUNDO.- Dado, pues, el planteamiento del recurso, y como bien reconocen las dos partes en litigio, es importantísimo, a la hora de tomar una decisión, constatar los hechos y circunstancias particulares que concurren en el caso concreto, y abordar e interpretar los mismos desde la óptica del principio general de la buena fe que debe imperar tanto en el ejercicio de los derechos como en el cumplimiento de las obligaciones.

En este sentido, cabe reseñar que en la demanda presentada en Decanato, con fecha 8 de Noviembre de 2005, y turnada al Juzgado al día siguiente, se reclaman importes correspondientes a renta mes de Noviembre, a actualización de la renta del mes de Octubre y al IBI del segundo semestre del año; los dos últimos conceptos le fueron comunicados a la parte demandada- arrendataria, el día 5 de Noviembre, sábado, es decir, tres día antes de presentar la demanda. Con antelación a la notificación y citación a juicio, acordada por Auto del Juzgado, -que le fue entregada a la parte en 17 de Noviembre de 2005 -, se produjo el pago por la obligada, de las cantidades que en concepto de renta adeudaba, -mes de Noviembre y actualización de Octubre-, en tanto que el abono del IBI, lo realizó el día 25 de Noviembre, ocho días después de ser citada a juicio.

En la misma línea, se ha de significar que el contrato de arrendamiento, de fecha 1 de Octubre de 1980, estipula que el pago de la renta se efectuará por meses adelantos y el día 1º en el domicilio de la arrendataria o donde ésta designe...; y también que todos los gastos que el local lleve consigo será de exclusiva cuenta de la arrendataria.

Asimismo, el hecho de que por Auto dictado en 23 de Octubre de 2003 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3, se declaró enervada la acción de desahucio por falta de pago de la renta, consecuencia de demanda interpuesta por el actor contra la entidad demandada, por impago de rentas correspondientes a Agosto y Septiembre de dicho año (dos meses, pues) y al IBI, de no consta qué periodo.

Por último, de lo actuado, consta, tal cual refleja la sentencia de instancia, que las rentas de los diversos meses del año 2005 fueron hechas efectivas en las fechas siguientes: Enero, el día 24 del mismo mes; Febrero, el día 17; Marzo, el día 12; Abril, el 10 de Mayo; Mayo, el 30 de Junio; Junio, el 4 de Julio; Julio, el 12 de Agosto; Agosto, el 9 de Septiembre; Septiembre, el 20 de Octubre; Octubre, el 20 del mismo mes; y Noviembre y actualización de Octubre, el día 10 del propio mes de Noviembre.

De otro lado, y como ya señaló Diez Picazo, la buena fe es, por decirlo de algún modo, como el ambiente dentro del cual las relaciones jurídicas, y, en particular, las relaciones contractuales, deben resolverse, apareciendo, dicha buena fe, como un tipo de conducta social aliada a los principios de lealtad, fidelidad y confianza.

TERCERO.- Pues bien, llegados a este punto y atendidas las peculiaridades del caso, resulta: a) Que la propia parte actora no cumplió su propio plazo, por cuanto presentó la demanda antes de cumplirse el mismo, siempre teniendo a la vista que el pago de la renta y demás cantidades se hacía por transferencia bancaria. b) Que del anterior juicio de desahucio no se deriva, a tenor de los datos del mismo obrantes, que su finalidad fuera cumplir escrupulosamente los plazos marcados en el contrato, (ni consta requerimiento en tal sentido), sino el cobro de al menos dos mensualidades de renta (aquí, sólo se trata de un mes, el de Noviembre de 2005, que como consta, fue abonado el día 10 del mismo mes); c) Que el citado mes de Noviembre de 2005 fue, precisamente, el que más pronto se pagó de entre todos los meses del año; la tónica general, por tanto, no había cambiado. d) Las cantidades debidas en concepto de renta se hallaban abonados con antelación a dársele traslado de la demanda y citación a juicio a la demandada; y e) El IBI se abonó 20 días después de ser reclamado, y en todo caso, dentro del mismo mes, siendo así que con referencia al mismo no hay plazo estipulado contractualmente.

En estas condiciones, estando abonadas todas las rentas por la arrendataria con antelación a recibir noticia de la demanda interpuesta en su contra, y habiendo tardado, en el mismo mes, 20 días naturales en hacer frente al pago del IBI repercutido (plazo prudencial y admisible en el tráfico económico), es claro que no puede hablarse de verdadero o auténtico incumplimiento de la contraprestación que incumbe al arrendatario por el uso y disfrute de la cosa arrendada, con las consecuencias que el mismo tiene en derecho para referido arrendatario.

Tal conclusión, que ya mantiene la sentencia recurrida, es, por demás, congruente con las tesis sostenidas en anteriores resoluciones de esta Sala, básicamente las de 27 de Febrero de 2003 y 1 de Julio de 2005. Las estrictas consecuencias previstas en la Ley para el incumplimiento "voluntario y tenaz" de la obligación de pago de la renta (ésta entendida en su sentido exacto), requieren una clara constatación de tal incumplimiento, sin margen alguno para la interpretación acerca de retraso o demora. Y no hay incumplimiento, sino mero retraso, cuando la renta no se ha abonado en el plazo establecido en el contrato sino que se ha venido pagando fuera del mismo, sin oposición alguna por parte del arrendador (en el caso, visto lo ocurrido en los meses del año 2005, así ha se ha producido, pues el aviso previo y plazo fijado unilateralmente por el actor no fue, siquiera, respetado por éste, interponiendo inmediatamente la demanda); tampoco hay incumplimiento resolutorio, sino mero retraso, cuando el pago de la renta tiene lugar transcurrido el plazo convenido, pero antes de la finalización del mes a que la misma se refiere, siempre y cuando no haya tenido conocimiento el arrendatario en el momento del pago de la interposición de la demanda (así acontece respecto de las rentas en el presente caso, no siendo susceptible, por demás, de idéntico tratamiento, obviamente, el pago del IBI repercutido, el cual, no obstante, fue pagado dentro del mismo mes de su reclamación).

CUARTO.- Consecuentemente, se considera que no ha habido incumplimiento, en estricto sentido, y si mero retraso en el pago de las cantidades debidas por la demandada; de ahí que deba desestimarse el recurso de apelación interpuesto y ratificarse la sentencia de instancia, también sin hacer en la presente alzada expresa imposición de costas a la apelante a la que se le rechaza su recurso, por cuanto la cuestión presentaba serias dudas tanto de hecho como de derecho, al no ser pacífico el tema, y si prestarse a interpretaciones, en función de las múltiples especialidades o especifidades del caso. Art. 398 y 394 LEC.

QUINTO.- La anterior solución, evidentemente, no significa el otorgamiento de patente alguna, o la novación de alguno de los términos del contrato, a favor de la arrendataria. Esta, ya lo dice la sentencia de instancia, debe ser consciente de su obligación de hacer frente a los pagos conforme a las estipulaciones del contrato, y tras el proceso actual, ninguna duda se le debe plantear en orden a la verdadera voluntad del arrendador; dicho sea, cara al futuro y a la lectura que del tema haya de hacerse si, de nuevo, se plantea litigio, por la misma causa, entre ellos.

En atención a lo expuesto en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Everardo contra la sentencia dictada en fecha 30 de Diciembre de 2005 , (y auto que la aclara, de fecha 17 de Enero del año en curso), por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de esta ciudad, en autos nº 1106/05 de Juicio Verbal, confirmamos en su integridad referida resolución, no haciendo imposición expresa de las costas de la presente instancia a ninguna de las partes en litigio.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.