Sentencia Civil Nº 200/2011, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 1, Rec 515/2010 de 15 de Abril de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

OVIEDO

SENTENCIA: 00200/2011

SENTENCIA nº 200/11

ROLLO 515/10

ILTRMOS. SRES.

PRESIDENTE

DON JOSÉ IGNACIO ÁLVAREZ SÁNCHEZ

MAGISTRADOS

DON AGUSTÍN AZPRREN LUCAS

DON JAVIER ANTÓN GUIJARRO

En Oviedo, a quince de abril de dos mil once.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 001, de la Audiencia Provincial de OVIEDO, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 31/2010, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.4 de OVIEDO, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 515/2010 , en los que aparece como parte apelante, FOMENTO LLANES S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales, DOÑA GABRIELA CIFUENTES JUESAS, asistido por el Letrado DON IGNACIO FERNANDEZ CHACON, y como parte apelada, DON Jose Ignacio , representado por el Procurador de los Tribunales, DOÑA PATRICIA GOTA BREY, asistido por el Letrado DON FRANCISCO MUÑIZ RECHE.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia nnúm. 4 de Oviedo dictó Sentencia en los autos referidos con fecha 21 de julio de 2010 cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Estimo parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Gota Brey, en representación de don Jose Ignacio , frente a la mercantil "Fomento Llanes, S.L." y condeno a la demandada a que abone al actor la cantidad de 42.851,6 euros, más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda (11/01/10) y hasta su completo pago.- No se hace expresa imposición de las costas procesales a ninguna de las partes.".

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, previos los traslados ordenados, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.- Se señaló para deliberación, votación y fallo el día 14 de abril de 2011, quedando los autos para sentencia.

QUINTO.- En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Iltrmo. Sr. Magistrado Don JAVIER ANTÓN GUIJARRO.

Fundamentos

PRIMERO.- Se alza en apelación la mercantil "Fomento Llanes, S.L." contra la Sentencia de fecha 21 junio 2010 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Oviedo en el Juicio Ordinario 31/2010, mostrando en el recurso su disconformidad con el pronunciamiento por el que es condenada a abonar al actor Don Jose Ignacio la suma de 42.851,60 euros de principal por no haber entregado en el plazo pactado en el contrato de compraventa la vivienda que era objeto de transmisión. Alega la recurrente en primer lugar que fue el propio comprador quien comunicó a la ahora apelante su voluntad de apartarse del contrato al no haber podido encontrar financiación para afrontar el precio, a todo lo cual se añade que la fecha realmente pactada para la entrega de la vivienda, conforme al anexo del contrato firmado posteriormente entre las partes, era la de junio 2009, y no la invocada de adverso de 31 julio 2008. Finalmente se alega en el recurso que el demandante en ningún momento insta en su escrito rector la resolución del contrato, pese a lo cual la Sentencia recurrida entiende que existía causa justificada para que aquél procediera a resolver el contrato al no encontrarse la vivienda comprada en condiciones de ser entregada en el plazo pactado.

SEGUNDO .- Partimos como datos pacíficos para la solución del presente recurso primeramente del contrato de compraventa celebrado el 30 noviembre 2006 por el cual "Fomento Llanes, S.L." procedía a vender a Don Jose Ignacio la vivienda NUM000 NUM001 y la plaza de garaje con trastero nº NUM002 que dicha promotora estaba construyendo en Las Llamas (Llanes), habiéndose pactado, entre otras cláusulas y en lo que aquí interesa, en la cláusula undécima que "está previsto, (salvo caso de fuerza mayor), que la construcción del edificio en donde se ubicarán las fincas objeto de esta compraventa, se finalice, aproximadamente en julio 2008", previsión que sin embargo quedó sin efecto toda vez que la parte compradora y vendedora procedieron con posterioridad a firmar un anexo a aquel contrato en el que se estipulaba que "de conformidad entre ambas partes será entregada a la compradora entre los meses de febrero y marzo 2009" (doc. nº 1 contestación). Asimismo y a los fines que nos ocupan cabe observar que la cláusula duodécima del contrato de 30 noviembre 2006 también disponía que "la no realización de las obras y/o la no finalización y entrega de las fincas, objeto del presente contrato, en el tiempo previsto, señalado anteriormente, incluso por causa imputable (parcial o plenamente), a la PARTE VENDEDORA, dará PLE NO Y EXCLUSIVO DERECHO a la PARTE COMPRADORA a que se le reintegre(n) la(s) cantidad(es) entregada(s) en concepto de pago a cuenta del precio, incrementada(s) con la cuantía que resulte, por aplicación del interés legal vigente, calculable desde la fecha de sus pagos hasta el total reintegro de las mismas, cuya restitución habrá de cumplir la PARTE VENDEDORA en término no superior a TREINTA DIAS (30) desde la fecha en que la PARTE COMPRADORA le hubiere manifestado fehacientemente su petición en tal sentido o, en su derecho, desde que dicha COMPRADORA mostraré un comportamiento de tácita conformidad al referido reintegro".

Consta asimismo en el procedimiento que llegado el día 1 enero 2009 y visto que todavía no había finalizado la construcción de la vivienda objeto de la compraventa, la promotora "Fomento Llanes, S.L." decidió alquilar un apartamento que puso a disposición de Don Jose Ignacio quien pasó a ocuparlo hasta finales de junio de ese año en que lo abandonó, procediendo el día 2 de julio a remitir un burofax a la vendedora en el que tras exponer que "me es imposible hacerme cargo de la financiación del resto del precio de la vivienda, tanto por la vía de la subrogación en el préstamo hipotecario que la promotora me ofrece, como a través de préstamos solicitados a otras entidades financieras puesto que me han sido denegada las solicitudes del préstamo hipotecario que he realizado en distintos bancos", terminaba solicitando el "reintegro de las cantidades entregadas en concepto de pago a cuenta del precio" así como el reintegro de "la cantidad abonada por las reformas descritas" (doc. nº 29 demanda). Posteriormente el Sr. Jose Ignacio se dirigió nuevamente mediante burofax de 24 septiembre 2009 a la vendedora expresando que "a pesar de lo que les expuse en mi anterior carta de fecha 2 de julio de 2009, finalmente encontré una entidad financiera que me concedió el préstamo hipotecario, si bien he decidido proceder, con fecha 24 de septiembre de 2009, a la resolución del contrato privado de compraventa suscrito con Vds. el día 30 de noviembre de 2006 correspondiente a la vivienda NUM000 NUM001 , plaza de garaje nº NUM002 y trastero nº NUM002 del edificio construido en el solar denominado " DIRECCION000 ", sito de Las Llamas, Llanes (Asturias) por haber Vds. incumplido el plazo de entrega de dichos inmuebles fijado, como máximo, para el día 31 de julio de 2008 (estipulación 11ª de dicho contrato de compraventa)" (doc. nº 4 demanda).

TERCERO.- Habiendo estimado parcialmente la Sentencia dictada en primera instancia la pretensión ejercitada por Don Jose Ignacio en la que venía a reclamar la devolución de las cantidades entregadas en su día a la vendedora "Fomento Llanes, S.L." a cuenta del precio final, sostiene esta última en su recurso que la Sentencia recurrida incurre en incoherencia por cuanto en el escrito de demanda no se está instando la resolución del contrato, a pesar de lo cual la juzgadora de primera instancia acoge en parte la condena a tal devolución. Asiste en este punto la razón a la apelante. Efectivamente, el Sr. Jose Ignacio se limita a solicitar en el suplico de su escrito rector la condena de la vendedora "Fomento Llanes, S.L." al pago de la suma de 66.851,60 euros de principal, sin solicitar en cambio que se declare resuelto el contrato de compraventa que unía a las partes, razón por la que la Sentencia de primera instancia incurre en incongruencia en la medida en la que apoya su pronunciamiento condenatorio como una consecuencia derivada de esa supuesta ineficacia contractual.

Constituye una regla general en nuestro ordenamiento civil, proclamada por el art. 1124 C.Civil , la que señala que las relaciones jurídicas con obligaciones recíprocas, como la que aquí nos ocupa, podrán ser resueltas cuando concurra el incumplimiento resolutorio imputable a alguna de las partes en el contrato. Además la resolución del negocio jurídico tendrá una eficacia liberatoria, pues las partes pasan a desvincularse de aquella relación, y una eficacia restitutoria, pues, como señala el art. 1123 C.Civil , "deberán restituirse lo que hubiesen percibido". A este propósito señala nuestro Alto Tribunal que por virtud del efecto retroactivo de la ineficacia contractual sobrevenida, que no otra cosa es la resolución del negocio, se ha de volver al estado jurídico preexistente, con la recíproca devolución de las cosas o de su valor que constituyeron las prestaciones mutuas de los contratantes ( SSTS 28 junio 1977 , 11 febrero 1992 , 21 junio 2002 , etc.). Cabe añadir a lo anterior que tampoco podemos aceptar que el contrato pueda ser tenido por resuelto mediante la sola comunicación extrajudicial dirigida en tal sentido por el Sr. Jose Ignacio al vendedor, como así lo alega la parte apelada en su escrito de oposición al recurso, pues la empresa "Fomento Llanes, S.L." no mostró aceptación expresa a ninguna de las misivas que le fueron remitidas en tal sentido. En este punto hemos de recordar que es jurisprudencia reiterada la que señala que ( SSTS 22 abril 2005 , 27 marzo 2007 , 5 febrero 2008 , 1 octubre 2009 y 4 marzo 2010 entre otras) si bien es perfectamente posible que la facultad resolutoria de la relación contractual por incumplimiento se ejercite en vía extracontractual, si la otra parte no lo acepta habrán de ser los Tribunales quienes examinen y sancionen su procedencia así como las consecuencias económicas que de ello se deriven. Y lo cierto es que en el caso aquí examinado no resulta posible un pronunciamiento judicial en tal sentido desde el momento en que ello no ha sido debidamente solicitado por la parte demandante, rigiendo en este punto, como es obvio, los principios de justicia rogada y de congruencia (art. 216 LEC ).

Ahora bien, entiende esta Sala que las circunstancias expuestas no alteran el resultado último de la litis, tal y como ha sido decidida en la primera instancia. Ocurre, en efecto, que el contrato que rige la relación negocial entre los litigantes tiene determinadas particularidades que conviene destacar. Así observamos que en el pacto duodécimo se viene a disponer que la parte compradora tendrá pleno y exclusivo derecho a que se le reintegren por la parte vendedora las cantidades entregadas en concepto de pago a cuenta del precio en el caso de "la no realización de las obras y/o finalización y entrega de las fincas, objeto del presente contrato, en el tiempo previsto, señalado anteriormente". La cláusula por tanto parece estar contemplando un derecho de crédito a favor del comprador que nacería ante la sola eventualidad del incumplimiento del plazo fijado para la entrega del piso. Una interpretación lógica de esta estipulación conduciría a entender que de lo que se trata en realidad es de un reintegro de prestaciones derivado de la resolución contractual por incumplimiento de dicha entrega. Sin embargo la idea de que dicha resolución contractual está implícita en su texto queda desmentida a la vista de que seguidamente el párrafo segundo de esta cláusula comienza diciendo que "Asimismo, en el supuesto de resolución del presente contrato y solamente cuando dicha resolución se deba a un incumplimiento de la parte vendedora que conste acreditado fehacientemente, deberá ésta indemnizar a la PARTE COMPRADORA por los daños y perjuicios causados a la misma como consecuencia del incumplimiento en la cuantía que desde este momento fijas ambas partes en VEINTICUATRO MIL EUROS (24.000,00 €)". De la lectura conjunta de la repetida cláusula habremos de declarar que la interpretación literal del párrafo primero conduce a entender que está contemplando un derecho de crédito para el comprador desvinculado de un incumplimiento resolutorio, supuesto este último que aparece regulado específicamente en su párrafo segundo. Se trataría ciertamente de una facultad extravagante por cuanto se permite la restitución de las prestaciones por más que no se inste la resolución del contrato y por tanto se mantenga su vigencia. Sin embargo, dado que nos encontramos ante cláusulas prerredactadas por la empresa promotora, la oscuridad en su interpretación nunca podrá favorecer a la parte que hubiera ocasionado la oscuridad, tal y como establece la regla hermenéutica contenida en el art. 1288 C.Civil y el principio contra proferentem del art. 6-2 Ley Condiciones Generales de Contratación , consideraciones todas ellas que conducen por tanto a la desestimación del motivo del recurso examinado.

CUARTO.- El último motivo del recurso hace referencia a que fue la parte compradora quien desistió unilateralmente del contrato al comunicar mediante carta de 2 julio 2009 que no encontraba financiación para afrontar el pago del resto del precio, motivo por el que solicitaba la devolución de las cantidades entregadas hasta ese momento. Para dar respuesta a esta alegación habremos de tener presente que la repetida carta enviada por el Sr. Jose Ignacio no obtuvo respuesta por parte de la empresa vendedora, que guardó silencio. En cualquiera de los casos dicha misiva tampoco puede tener el efecto pretendido por la apelante, pues no se trataría sino de un intento por parte del comprador de recuperar el precio ya pagado en virtud de una causa no contemplada ni en el contrato ni en norma alguna que le diera cobertura, por lo que solo puede ser considerada como una declaración de voluntad jurídicamente ineficaz. Por dicha razón el demandante Sr. Jose Ignacio no quedó impedido para dirigir válidamente una nueva comunicación, esta vez mediante burofax de 24 septiembre 2009, en la que exponía que finalmente había podido encontrar una entidad financiera que le concedía el préstamo hipotecario, pese a lo cual procedía a interesar la resolución del contrato de compraventa de 30 noviembre 2006 al haberse incumplido el plazo de entrega de la vivienda, plaza de garaje y trastero. En definitiva, no puede sostenerse, como se hace en el recurso, que la repetida carta de 2 julio 2009 pueda privar al Sr. Jose Ignacio del ejercicio de la acción que actúa en la presente demanda, procediendo por ello la confirmación de la Sentencia de primera instancia.

QUINTO.- De conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC y vistas las dudas jurídicas que presenta la cuestión enjuiciada, es por lo que no procede realizar expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la mercantil "Fomento Llanes, S.L." contra la Sentencia de fecha 21 junio 2010 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Oviedo en el Juicio Ordinario 31/2010, debemos acordar y acordamos CONFIRMARLA sin hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.