Sentencia Civil Nº 200/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 939/2010 de 05 de Abril de 2011

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 939/2010 SENTENCIA 5 de abril de 2011

PODER JUDICIAL

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 939/2010

SENTENCIA nº 200

Presidente

Don Vicente Ortega Llorca

Magistradas

Doña María Mestre Ramos

Doña Mª Eugenia Ferragut Pérez

En la ciudad de Valencia, a 5 de abril de 2011.

La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por el señor y las señoras del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 30 de septiembre de 2010, recaída en autos de juicio ordinario nº 1591 de 2009, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de los de Valencia , sobre resolución de contrato de compraventa de vivienda.

Han sido partes en el recurso, como apelante la demandada MEDI PROYECTOS INMOBILIARIOS SL representada por la procuradora doña Mercedes Soler Monforte y defendida por la abogada doña Eva Mª de Haro García, y como apelado el demandado don Marino , representado por la procuradora doña Rosa Maria Cerda Michelena y defendido por la abogada doña Elena Comin Durban.

Es ponente don Vicente Ortega Llorca, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

«1) Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO la demanda formulada a instancia D. Marino , contra la mercantil MEDI PROYECTOS INMOBILIARIOS SL salvo en lo dispuesto interese legales

2) Que DEBO DECLARAR Y DECLARO RESUELTO el contrato de compraventa de fecha 30 de septiembre de 2.006, por incumplimiento de la vendedora, suscrito entre el actor y MEDI PROYECTOS INMOBILIARIOS SL.

3) Que DEBO CONDENAR Y CONDENO a MEDI PROYECTOS INMOBILIARIOS SL, a devolver al actor la cantidad de 31.890 euros, más los intereses pactados.

4) Mas el pago de los intereses legales conforme al FUNDAMENTO DE DERECHO CUARTO

5) Se imponen las costas del procedimiento a la parte demandada.»

SEGUNDO.- La defensa de la demandada interpuso recurso de apelación, en solicitud de se revoque la Sentencia dictada por el Juzgado, y se desestime la demanda, y subsidiariamente se revoque el pronunciamiento de imposición de costas a mi parte.

TERCERO.- La defensa del demandante presentó escrito de oposición al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia, con expresa imposición de costas.

CUARTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para la deliberación y votación el día 4 de abril de 2011, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.- El demandante ejercita la acción de resolución contractual del artículo 1124 CC , respecto del contrato de compraventa celebrado con la promotora demandada, por el que adquirió una vivienda en construcción, y ello con causa en el retraso en el plazo de entrega pactado, entendiéndolo como un incumplimiento grave de la promotora. La demandada se opuso por considerar que el demandante no está legitimado para resolver el contrato, por estar prevista en él la posibilidad de que se retrasara la entrega de las viviendas por causas no imputables a la promotora, y porque el retraso producido no puede entenderse como grave o esencial, dado que las partes previeron la posibilidad de que se produjera, conceptuando por tanto el plazo de entrega como no esencial al consentir en contratar. La sentencia recurrida estimó la tesis del demandante.

SEGUNDO.- La parte recurrente alega, en síntesis: PRIMERO.- De la estipulación Cuarta del contrato se concluye que se fija un plazo máximo para la entrega, y en caso de incumplimiento por la Promotora, el comprador puede optar entre conceder una prórroga (de 6 meses) o resolver el contrato con devolución de las cantidades entregadas, que se establece como excepción a dicho plazo las interrupciones o retrasos por causas no imputables al vendedor. La cuestión es qué debe entenderse por "causas no imputables al vendedor". Deben tenerse en cuenta las reglas hermenéuticas de los arts. 1281 a 1289 CC . Y a ello se añade que se ha aceptado por la compradora la posibilidad de que por "causas no imputables" a la Promotora se retrase la entrega, por lo que el plazo de entrega no se conceptuó como una condición esencial del contrato; que se ha aceptado por la compradora el retraso en la entrega al aceptar el correlativo retraso en los vencimiento de los pagos parciales según el aplazamiento inicialmente previsto; que la vivienda sea de segunda residencia y no para vivienda habitual; que el inicial retraso, que tuvo como consecuencia el retraso final, fuera impuesto por el Ayuntamiento por un error de su técnico municipal al interpretar la ordenanza urbanística; que la promotora hiciera cuanto estaba en su mano para dar continuidad inmediata al proceso constructivo sustituyendo a la constructora incumplidora. Las causas del retraso -paralización municipal de las obras y manifiesto incumplimiento de la constructora deben conceptuarse como "no imputables" a MEDI. Lo alegado es la aplicación de los pactos contractuales convenidos, por seguridad jurídica y en aplicación del principio pacta sunt servanda, además del de buena fe contractual (artículos 1254 y ss, y 1258 CC ).

SEGUNDO.- Infracción del artículo 1124 CC y la doctrina que lo interpreta. No concurren los presupuestos expresados en la jurisprudencia. La actora se acoge al hecho objetivo del plazo y no alega perjuicio alguno motivado por dicho retraso. Dice la Sentencia de primera instancia que nada se ha probado sobre un fin inversor del demandante, sin embargo, lo relevante es que no se adquirió la vivienda para residencia habitual sino como segunda residencia, por lo que el plazo de entrega se configuró como no esencial en el contrato. El retraso no frustra las legítimas expectativas de los contratantes y la finalidad del negocio, pues con la inminente entrega de la vivienda se produce la satisfacción buscada por la adquirente al contratar, lo que ocurre es que ante la bajada de precios, los adquirentes pretenden desvincularse de lo adquirido.

TERCERO.- Yerra el Juez al considerar previsible un error por parte del técnico municipal, pues una cosa es el cumplimiento de la normativa urbanística por parte de la promotora -objeto de fiscalización municipal- y otra es la previsión exigible a que se dé un error en la aplicación de la ley por parte de la Administración competente. El artículo 1105 CC establece que fuera de los casos expresamente mencionados en la ley y de los que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o que, previstos, fueran inevitables; el error del técnico municipal produjo la indebida paralización por parte del Ayuntamiento, que solo fue subsanado por la intervención de MEDI en el expediente administrativo.

CUARTO.- El hecho de que la constructora, EUROTEC OBRAS Y PROYECTOS, S.L., abandonara las obras y entrara en liquidación debe conceptuarse como no imputable a la promotora. Si la llegada de la crisis fue imprevisible para todos agentes económicos del país, también debe predicarse de la promotora MEDI, que realizó la verificación de la situación y solvencia de la contratista previamente a contratar con ella, a la que imprevisiblemente se la llevó la crisis, abandonando la obra lo que supuso un grave quebranto económico para la promotora.

QUINTO.- La Sentencia recaída en otro procedimiento instado por tercero frente a MEDI, aún versando sobre la compraventa de una vivienda en la misma promoción, no es de aplicación al caso que nos ocupa al tener una base fáctica distinta, en cuanto a la relación habida entre las partes y lo allí debatido en lo jurídico, por lo que es improcedente la remisión que la Sentencia realiza a aquélla.

SEXTO.- Para el caso de que no fueran estimados los anteriores motivos, existen circunstancias excepcionales que permiten la no imposición de costas a la parte vencida, a tenor del artículo 394 LEC . Los términos del contrato, la errática paralización de las obras por el Ayuntamiento de Peñíscola y la grave crisis económica que atraviesa nuestro país y que afecta al sector de la construcción con mayor incidencia que ha hecho caer a grandes empresas constructoras, hacen que el caso presente serias dudas de hecho, que han motivado que mi parte entendiera defendible su postura, y aún cuando se declare la resolución del contrato con devolución de las prestaciones, se pide que no se le impongan las costas. Además, también resulta de relevancia que la promotora haya realizado cuanto estaba en su mano para dar continuidad al proceso constructivo, soportando un grave perjuicio económico.

TERCERO.- En el caso que se nos plantea, la cláusula controvertida dice:

« CUARTA.- ENTREGA DE LA OBRA. La parte vendedora entregara a la parte compradora los inmuebles objeto de esta compraventa el tercer trimestre del ana 2008, siempre y cuando la parte compradora tenga debidamente abonadas las cantidades devengadas en la fecha de la entrega, conforme a lo previsto en las estipulaciones segunda y tercera del mismo.

La entrega de los inmuebles objeto de este contrato se realizara como máximo en la fecha prevista, salvo interrupciones o retrasos en el cómputo del plazo para la ejecución d la entrega por causas no imputables al vendedor, o de fuerza mayor, haciéndose coincidir con el otorgamiento de la Escritura Publica. De superarse esta fecha, la parte compradora podrá optar por conceder una prórroga a la parte vendedora o por la resolución del contrato, devolviendo íntegramente la parte vendedora las cantidades entregadas a cuenta por la parte compradora.

Si el comprador optase por conceder prórroga, esta será de seis meses, a contar desde la fecha de concesión de la prórroga, salvo que medie justa causa y siempre que la parte compradora haya cumplido las obligaciones que Ie incumben.

A los efectos del cómputo de los plazos indicados, se entenderán como causas no imputables al vendedor, la demora de las autorizaciones administrativas de ocupación o de enganche de suministros cuando estas hayan sido solicitadas por la parte vendedora» (doc. 1 de la demanda).

En un caso en esencia idéntico al presente, la demanda de resolución del contrato sostenida contra la misma demandada, MEDI PROYECTOS INMOBILIARIOS SL, por otra compradora, cuyo contrato contenía la misma cláusula respecto de una vivienda en el mismo complejo urbano Residencial Miramares de Atalayas, de Peñíscola (Castellón), y que dio lugar al Juicio Ordinario nº 1897/2008 del Juzgado de Primera Instancia número 19 de los de Valencia, fue estimada por sentencia de 25 de septiembre de 2009 (doc. 21 de la demanda), luego confirmada por la SAP, Civil sección 11 del 26 de Julio del 2010 ( ROJ: SAP V 4051/2010), que dijo «la Sala considera que efectivamente el retraso, es grave y afecta en toda su intensidad a lo pactado, derivado en el carácter de esencial del plazo de entrega suscrito, originariamente, pero es que además debe observarse que a fecha de Juicio (27/4/2009), y por intervención de la propia legal representante de la entidad demandada, sin más prueba que su simple afirmación, se manifiesta que la obra esta terminada en un 97%, pero añade a continuación que no sabe si las barandillas están, ni los garajes, que faltan las cocinas, y que se va a pedir la cedula de habitabilidad, es decir que ni se sabe, salvo las prognosis propias, cuando se podrán entregar las viviendas. Esta situación lejos de permitir admitir las argumentaciones de la apelación, inciden en los criterios de la resolución apelada, ni el concurso de la entidad acreedora es repercutible a los actores, ni tampoco los problemas con el Ayuntamiento, y si la comunicación de la resolución se hace dentro del plazo correspondiente, y así es , y el motivo es el incumplimiento, grave, reiterado y mantenido hoy, de la falta de cumplimiento de una condición esencial, no modificada, como es el plazo de entrega resulta procedente desestimar íntegramente el recurso confirmando íntegramente la resolución apelada» (folios 201 a 209). Tal doctrina es coincidente con la que inspiró nuestra SAP, Valencia, Sección 6ª, 10-02-2011 (rec. 856/2010 ), en la que dijimos "en este contrato pactaron las partes que «la fecha aproximada de terminación de la obra es de veinticuatro meses, contados a partir de la fecha de la firma del presente contrato» (cláusula tercera, folio 23 ), es decir que la obra debería estar acabada hacia finales del mes de enero de 2009, y en el contrato de compraventa del garaje se pactó que «la fecha aproximada de terminación de la obra es de doce meses» (cláusula tercera, folio 28), o sea que la obra debió haber sido terminada, como más tarde a finales de mayo de 2009, y teniendo en cuenta que ni esta fecha ni mucho menos en aquélla se había concluido la obra, que en 29 de septiembre de 2008 presentaba el aspecto que reflejan las fotografías obrantes en los folios 136 a 147, y que aun hoy no hay constancia de que haya concluido, y que conforme al artículo 80. 2 del Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre , «Cuando se ejerciten acciones individuales, en caso de duda sobre el sentido de una cláusula prevalecerá la interpretación más favorable al consumidor», ese palmario incumplimiento tiene también efectos resolutorios en los términos que señalábamos en nuestra SAP, Civil sección 6 del 09 de Febrero del 2010 ( ROJ: SAP V 823/2010) recordando que, como señala la STS, Civil sección 1 del 21 de Julio del 1993 ( ROJ: STS 5586/1993 ), es «obligación exclusiva de la promotora finalizar la obra de modo que reúna las características constructivas ofrecidas públicamente a los futuros compradores, conforme a lo establecido en los artículos 1091, 1096, 1101, 1256 y 1258 CC y artículo 8 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios». Y los demandantes, en su condición de compradores de la vivienda, están legitimados para el ejercicio de la acción de resolución del contrato de compraventa por incumplimiento, artículo 1124 CC , en relación con los preceptos arriba citados, al encontrarnos ante un contrato regulado específicamente en el artículo 1445 CC , en los que la vendedora -promotora inmobiliaria- se obliga a entregar a la compradora, en un determinado plazo (segundo trimestre de 2007) la vivienda terminada, a cambio de un precio cierto. Por otro lado, como hemos dicho reiteradamente, «tampoco podemos incardinar en el concepto de "justa causa" los avatares de la relación del constructor con sus proveedores -como Iberdrola-, pues éstos deben entrar dentro de las normales previsiones del profesional de la construcción que programa el desarrollo de su actividad y no puede cargar en sus clientes las consecuencias nocivas de su falta de previsión» [SAP, Civil sección 6 del 17 de Septiembre del 2009 ( ROJ: SAP V 3511/2009), en el mismo sentido SAP, Civil sección 6 del 10 de Septiembre del 2009 (ROJ: SAP V 3498/2009), y SAP, Civil sección 6 del 03 de Julio del 2009 ( ROJ: SAP V 3021/2009), entre otras]."

En consecuencia, aplicando los mismos criterios, debemos desestimar el recurso, pues ni los problemas que la promotora tuviera con el Ayuntamiento, ni con la constructora que ella contrató, pueden justificar su dilación en la entrega de la vivienda al comprador responsabilizándolo de tales problemas, que sólo afectan a la gestión empresarial de la vendedora.

CUARTO.- Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , las costas de este recurso deben ser impuestas a a la recurrente.

QUINTO.- Conforme a lo dispuesto por la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ , confirmada la resolución recurrida, el recurrente pierde el depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino previsto en dicha disposición.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Desestimamos el recurso interpuesto por MEDI PROYECTOS INMOBILIARIOS SL.

Confirmamos la sentencia apelada.

Imponemos a la recurrente las costas de esta alzada.

Dese al depósito constituido para recurrir el destino previsto en la D. A. 15ª de la LOPJ.

Esta resolución es firme.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.