Sentencia Civil Nº 200/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 952/2010 de 30 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 952/2010 2ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 348/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 5 ARENYS DE MAR

S E N T E N C I A N ú m. 200

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a treinte de marzo de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 348/2009 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 5 Arenys de Mar, a instancia de VANHUS VORAMAR, S.L., contra MARGALL IMMOBLES COMERCIALS S.L., los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 15 de marzo de 2010 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: "FALLO:

Que DESESTIMO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por VANHUS VORAMAR S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Esparrich Rovira, contra MARGALL INMOBLES COMERCIALS S.L., representada por el Procurador de los Tribunales Sr. Pons Ribot, absolviéndola de todos los pedimentos efectuados en su contra.

Las costas procesales se imponen a VANHUS VORAMAR S.L.."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 15 de noviembre de 2011.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE.

Fundamentos

PRIMERO.- Con la demanda inicial, la mercantil actora, VANHUS VORAMAR S.L. (en adelante VANHUS), se dirige contra MARGALL IMMOBLES COMERCIALS, S.L. (en adelante MIC) , en ejercicio de una acción de declaración de nulidad de los todos los contratos de arrendamiento suscritos con ésta, por absoluta falta de adecuación del objeto y de causa y por vicio en el consentimiento inducido por la acción dolosa de la demandada, y de modo subsidiario, de una acción de resolución contractual por incumplimiento esencial de la demandada en relación al objeto del contrato, a las que acumula una acción de reclamación de cantidad, solicitando que, en ambos supuestos, se condene a la demandada a la restitución de las cantidades pagadas en concepto de renta desde diciembre del 2006 más la fianza prestada en su día, lo que totaliza la suma de 62.509'62€, así como al pago de una indemnización por los daños y perjuicios causados, que cuantifica en 384.262'46€. Alega la demandante para fundar tal pretensión que MIC le ofreció la posibilidad de arrendar un local en el Centro Comercial y de Ocio cuya construcción en el municipio de Santa Susanna estaba promoviendo, y dado el tipo de establecimiento, que según la denominación usada por la promotora debía encuadrarse en la definición de "gran establecimiento comercial" de acuerdo con la Ley 18/2005 de "equipaments comercials" y que las expectativas de negocio eran altas, las partes suscribieron en fecha 1.10.2005 un contrato de compromiso de arrendamiento sobre un local con terraza, que se identificaba, en el complejo que se iba a construir, para dedicarlo a restauración, compromiso en el que ya se pactaron todas las condiciones (destino, duración y renta) por las que debía regirse el arrendamiento; y que en fecha 1.10.2006 se formalizó el contrato de arrendamiento, si bien en su texto se cambio la denominación "Centre Comercial" por de la "Edificio Comercial", llevando a cabo la arrendataria todas las actuaciones necesarias para poder iniciar su actividad y la realización de todas las obras necesarias para la adecuación del local a su negocio. Mantiene la actora que la demandada le hizo creer que el local se ubicaría en un Centro Comercial y de Ocio, lo que constituía causa esencial del contrato, cuando era perfecta conocedora de que, de acuerdo con la normativa vigente, era imposible obtener los oportunos permisos y licencias, de ahí que el cambio de denominación introducido subrepticiamente al suscribir el contrato de arrendamiento, y cuya trascendencia la arrendataria desconocía, no era casual, siendo así que al no tratarse de un establecimiento en un Centro Comercial y de Ocio las condiciones de duración y renta pactadas eran desproporcionadas, de tal manera que existe una clara inadecuación entre lo pactado y lo entregado, ello generó protestas y actuaciones por parte de los distintos arrendatarios, que incluso trascendieron a la prensa local. Dada la inversión realizada por VANHUS y las promesas de MIC, la arrendataria inicio su actividad, si bien a la vista de la imposibilidad legal de que el edificio comercial llegara a tener la calificación de Centro Comercial, lo que comportaba que el negocio de restauración fuera inviable desde un punto de vista económico e inútil la inversión y gastos efectuados, y dadas las cuantiosas pérdidas, el 27.4.2008 la actora se vio obligada a cerrar, remitiendo en fecha 15.5.2008 una carta a la arrendadora su voluntad de resolver el contrato con efecto de 1.6.2008, cesando desde ese momento en el pago de la renta, si bien mantenía sus bienes y enseres en el interior del local hasta llegar a una solución, si bien a finales de julio MIC contestó a dicho burofax, cerrando toda posibilidad de acuerdo, por lo que VANHUS se ha visto obligada a acudir a la vía judicial.

La demandada se opone, en esencia, a tales pretensiones, negando que ofertara a la demandante y a otros comerciantes un arrendamiento bajo condiciones falsas, por cuanto la arrendataria conocía perfectamente la situación de los locales, la ubicación del edificio y los usos del mismo, que eran los determinados por la normativa urbanística vigente, y alegando que cumplió con sus obligaciones contractuales, atendido que el proyecto ofertado por MIC fue el que efectivamente se desarrolló, de modo que el local entregado corresponde a lo arrendado.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda en su integridad.

Frente a dicha resolución se alza la parte actora por medio del presente recurso y la impugna en todos sus pronunciamientos, alegando que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba.

En consecuencia, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera, y se dispone para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.- Examinados en esta alzada los autos elevados, el recurso, ya se adelanta, no puede prosperar, en cuanto que este Tribunal comparte los argumentos que se exponen en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada a los fines de sustentar su parte dispositiva, motivación que se reputa deviene bastante para confirmar tal resolución puesto que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el correspondiente escrito de interposición de recurso, y en consecuencia puede y debe remitir a dicha fundamentación a los fines de dar cumplimiento a la obligación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120 núm. 3 de la Constitución Española , que no es otra cosa que el dar a conocer a las partes las razones de sus decisiones, obligación que está inmersa de la misma manera en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; y al respecto debe recordarse que, como es sabido, la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional (sentencias 174/1987 , 11/1995 , 24/1996 , 115/1996 , 105/97 , 231/97 , 36/98 , 116/98 , 181/98 , 187/2000 ) como de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Sentencias de fechas 5 de octubre de 1998 , 19 de octubre de 1999 , 3 y 23 de febrero , 28 de marzo , 30 de marzo , 9 de junio , ó 21 de julio de 2000 , 2 y 23 de noviembre de 2001 , 30 de julio y 29.9.2008 ) permite y admite la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en ella se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos y cual precisa la Sentencia del Alto Tribunal de fecha 20 de octubre de 1997 , subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado. En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal debe corregir sólo aquello que resulte necesario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de octubre y 5 de noviembre de 1992 , 19 de abril de 1993 , 5 de octubre de 1998 , y 30 de marzo y 19 de octubre de 1999 ); en definitiva, una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez "ad quem" se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla ( STS 30.7.2008 ).

Así es, la recurrente no efectúa ningún reproche a la fundamentación jurídica de la sentencia y articula totalmente su impugnación alrededor del relato fáctico, mostrando su desacuerdo con la valoración probatoria llevada a cabo por el juez a quo; no obstante, tras un nuevo y definitivo análisis de cuanto se ha aportado y practicado en autos, y muy especialmente la extensa prueba practicada en el acto del juicio, el tribunal comparte plenamente la valoración probatoria efectuada por el juez a quo, a la que nos remitimos. La recurrente pretende sustituir la valoración probatoria llevada a cabo por el órgano judicial por la suya propia, y dedica gran parte de su recurso a combatir dicha valoración, si bien para ello desgaja afirmaciones vertidas por los numerosos testigos que depusieron en el acto del juicio, aislándolas del contexto en que fueron manifestadas, y sin ponerlas en relación con las declaraciones de los otros testigos, y muy especialmente con la documental aportada por ambas partes.

TERCERO.- Atendidos los hechos que se declaran probados, ha de concluirse, con la sentencia recurrida y en el mismo sentido en que ya se pronunció éste tribunal en la sentencia de fecha 28.4.2010 (R. 489/09 ) dictada en un supuesto sustancialmente igual al que nos ocupa, que no concurre ni las causas de nulidad ni la causa resolutoria invocada. Así pues:

a) Respecto a la nulidad por falta de objeto , es lo cierto que queda claramente establecido en el contrato, coincidente con el compromiso, en el sentido de que fue entregado por la demandada a la actora el local comercial - ya construido - sito en el edificio de la Plaça de Bóbila, 8, de 303 m2 más una terraza situada frente al local de 66m2, con un coeficiente de participación en gastos de comunidad del 12'80%, y correspondiente al plano que se adjunta (docs. 3 y 4,con los planos que se adjuntan en relación con el doc.7 todos ellos de la demanda), y cuyo local viene siendo ocupado por la actora explotando la actividad pactada, correspondiendo dicho local, como se ha dicho, al proyectado en el contrato de compromiso; entregándose el local "en bruto" con las acometidas de servicios a pie del mismo, debiendo la arrendataria realizar las instalaciones y acondicionamiento correspondientes, de su cuenta, acondicionamiento que efectivamente fue llevado a cabo por la arrendataria quien obtuvo la correspondiente licencia administrativa de apertura.

El local construido coincide con el proyecto y con el compromiso y está integrado en un edificio de locales comerciales, y tiene la ubicación prevista en los planos anexos y al lado del centro Carrefour, con el que comparten aparcamiento.

Y ese local construido y entregado para el desarrollo de la actividad de la arrendataria, es fruto del acuerdo de voluntades de las partes, y coincide con el previsto (planos anexos).

No puede, pues, sostenerse la falta de objeto.

b) En cuanto a la nulidad por falta de causa , ésta consta en el contrato, es lícita y es verdadera (a los efectos de los arts. 1274 a 1277 CC ): se arrienda para la actividad única y exclusiva de cafetería-restaurante, por una duración de 15 años desde el 1.10.2006, y una renta de, para los 12 primeros meses en 2.625 € más IVA, previendo el propio contrato la concreta revisión de la renta para los años 2007, 2008 y 2008, así como la regla general de actualización para los años sucesivos, haciendo referencia a la anterior entrega de 5.250€(dos mensualidades) en concepto de fianza, y pactándose otras partidas a cargo de la arrendataria consistentes en los gastos de comunidad que se consideran cantidades asimiladas a la renta (pacto 5º).

c) Respecto del error en el consentimiento (anulabilidad), conviene decir que el contrato debe nacer como consecuencia de la voluntad libre y consciente de quienes lo otorgan, lo que supone un consentimiento serio, espontáneo y libre, dado que en otro caso (mediando error, violencia, intimidación o dolo), será nulo, conforme al art. 1265 CC ; en principio, la voluntad se presume "iuris tantum" consciente, libre y espontáneamente manifestada, cuya presunción ha de ser destruida por la correspondiente prueba ( SSTS. 4.12.1990 , 13.12.1992 , 30.5.1995 , 25.11.2000 ,...).

En el supuesto de error, lo declarado corresponde a lo que internamente quiere el declarante, pero esta resolución interna se ha formado por efecto de una representación que no corresponde a la realidad, de forma que la ignorancia o una falsa información han inducido al declarante a decidir algo que no es lo que realmente le hubiese interesado.

Para que tal error sea relevante o esencial ( art. 1266 CC ), han de concurrir los siguientes requisitos: (1) ha de ser esencialmente determinante de la voluntad del contratante que lo alega (error sustancial o sobre las cualidades esenciales o verdaderamente determinantes de la voluntad, SSTS 6.7.1992 , 23.2.1993 , 14 y 18.2.1994 , 25.2.1995 , 19.2.1996 ,...). (2) Ha de existir un nexo de causalidad entre el error sufrido y la finalidad perseguida por el contratante. (3) Ha de ser un error excusable o no imputable al contratante que lo ha sufrido, lo que se deduce de los principios de autorresponsabilidad y buena fe ex art. 7 CC (el error es inexcusable cuando hubiera podido ser evitado empleando una normal diligencia, media o regular, a valorar en base a las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales de ambos contratantes, SSTS 4.1.1982 , 7.11.1986 , 17.5.1988 , 13.5.1991 , 28.9.1996 , 21.5.1997 , 6.2.1998 , 30.9.1999 ,...).

El alegado error no concurre en este caso; no podemos obviar que, previamente a la suscripción del contrato de arriendo en 1.10.2006, las partes suscribieron un contrato de "promesa" en 1.10.2005, en el que la "promitente" se obligaba a construir (construcción que ya estaba iniciada desde el día 19.7.2005, habiendo obtenido la oportuna licencia en 3.5.2005, datos que se recogen en el propio contrato, suscrito por ambas partes) un determinado "edificio" (terminología que se utiliza en todo el contrato de promesa) en una determinada ubicación (junto al Centre Comercial Susanna -entorno Carrefour-) de acuerdo con el proyecto básico ejecutivo de acuerdo con los cuales había sido obtenida la licencia (proyecto y licencia en los que se describían los usos de acuerdo con la normativa urbanística vigente) y de acuerdo con los planos que se anexan en el mismo documento, anexándose también al mismo los términos del contrato de arrendamiento que ambas partes se comprometían a suscribir.

De acuerdo con la testifical del Sr Carlos Ramón , arquitecto que proyectó y dirigió la obra el centro nunca se concibió como un gran establecimiento comercial sino como mediano, y atendida su ubicación y características, ni de acuerdo con la Ley 17/2000 (bajo cuya vigencia se redactó el proyecto, se obtuvo la licencia, se iniciaron las obras y se suscribió el contrato de "promesa"), ni con la nueva Ley 18/2005 de Equipamientos Comerciales el edificio proyectado podía ser un Centro Comercial y de Ocio como dice VANHUS en su demanda; en definitiva, el edificio comercial se construyó y abrió al público con las mismas características con las que fue ofertado, y en este sentido era claramente relevante que el centro que iba a construirse (Centro Susanna II) se encontraba junto del Centro Susanna I (entorno Carrefour), compartiendo ambos centros aparcamiento y presentando una imagen unificada, de ahí el atractivo del centro comercial que nos ocupa (recordemos que la propia demandada reconoce en prueba de interrogatorio de parte que fueron ellos quienes se dirigieron a Margall al conocer la existencia del proyecto). Y ello era perfectamente conocido por la demandante.

La denominación indistinta de edificio comercial o centro comercial contenida en el contrato de promesa y en el "anticipo/borrador" de contrato de arrendamiento era correcta de acuerdo con la ley vigente al tiempo de elaborarse el proyecto y de suscribirse dicho contrato en 1.10.2005; el cambio de denominación en el contrato de arrendamiento concluido en 1.10.2006 responde a la necesidad de adecuarlo a la nueva ley y no supone cambio alguno respecto de aquello que se pactó.

Por otra parte, afirma la actora que se esperaba que se instalaran en el edificio tiendas de marcas conocidas (Zara, Intimissimi, Prenatal, Massimo Dutti..) que operan como reclamo para el público, pero bien es cierto que ningún compromiso había adquirido la demandada al respecto. Asimismo alega que estaba previsto que en la planta sótano se abriera una galería con hasta cuarenta pequeñas tiendas (en las que se ubicarían las indicadas marcas), pero ello no ha quedado en modo alguno probado (no resulta de la documental y es negado por el arquitecto que lo proyectó en su declaración testifical).

Por último, no podemos obviar que la Ley 18/2005 entró en vigor el día 4.1.2006, y que por este motivo se celebraron diversas reuniones informativas con los futuros arrendatarios, a pesar de lo cual la demandante, que conocía o podía conocer empleando una diligencia mínima la incidencia de la nueva ley (recordemos que la actora no es un consumidor sino una sociedad mercantil que lleva a cabo una inversión con el fin de llevar a cabo una actividad económica), suscribe el contrato de arrendamiento en fecha 1 de octubre de 2006, lo que supone que ésta asumió la nueva situación creada. Alega la actora que se vió compelida a firmar el contrato atendida la importante inversión efectuada en el local; así pues, la mercantil demandante optó, de manera voluntaria, por suscribir el contrato de arriendo, por lo que no puede ahora pretender trasladar a la demandada las consecuencias de su opción, insistimos, consciente y voluntaria.

d) En orden a la resolución ex art. 1124 CC , cabe decir que la acción resolutoria viene configurada como una medida (desvincularse o poner fin a la relación) que la ley concede a la parte de la relación obligatoria (que ha cumplido) como protección de su interés, como consecuencia del incumplimiento en que incide la otra parte, con la posibilidad (a manera de sanción al incumplidor) del resarcimiento de los daños.

Dicha facultad se entiende implícita (tácita o sobreentendida) en las obligaciones recíprocas, con fundamento en la equidad contractual y entronque con el deber de fidelidad y acatamiento a la palabra dada ( pacta sunt servanda ).

Entre sus presupuestos ( SSTS. 21.3.1986 , 28.2.1989 , 27.11.1992 , 21.3.1994 17.11.1995 , 16.5.1996 , 16.11.1998 ,...), nos interesa ahora el de la existencia de un incumplimiento "resolutorio": es decir, grave, sustancial, sobre los elementos esenciales del contrato; inicialmente identificado como una "voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de lo convenido" (lo que supone un factor etiológico subjetivo, que impone una valoración del comportamiento del demandado que ha de llevar las notas de deliberación y rebeldía, así las SSTS. 5 y 9.7.1941 , 12.4.1945 , 27.2.1989 ,...) hasta identificarlo, abandonándose el marcado matiz subjetivista, no exigido por el precepto ( y que sería tanto como exigir el dolo, dicen las SSTS. 18.11.1983 , 24.2.1990 , 18.3.1991 ,...), con "un hecho obstativo que, de modo absoluto, definitivo e irreformable impida el cumplimiento", con lo que se abarcan no sólo las conductas dolosas, sino también las negligentes derivadas de tal hecho obstativo, es decir incumplimiento culposo unido a la imposibilidad posterior, absoluta y definitiva de la prestación o a la imposibilidad de alcanzar el fin del contrato (así la STS 23.11.1964 ) llegándose a declarar que basta la frustración de las legítimas aspiraciones de los contratantes y el fin normal del contrato o la finalidad económica-jurídica, o el fin objetivo, en definitiva incumplimiento injustificado o por causa imputable al acreedor ( SSTS. 27.10.1981 , 7.3.1983 , 13.11.1985 , 1.12.1989 , 2.7.1992 , 10.6.1996 , 8.11.1997 , 4.12.1998 , 22.2.1999 , 7.5.2003 , 18.10.2004 , 3.3.2005 , 24.2.2006 , 20.9.2006 ), a salvo los supuestos de imposibilidad sobrevenida "fortuita", que pertenecen al campo de la teoría de los riesgos (arts. 1156 en relación con los arts. 1182 y 1184, y 1452 para la compraventa).

Dicho incumplimiento puede ser incluso "parcial" ( STS. 24.4.1951 ), o simplemente "defectuoso" pero relevante ( STS. 23.11.1964 ) e incluso "tardío" si el término era esencial, si se frustra la finalidad perseguida ( SSTS 30.3.1992 ), y de ahí que la legitimación para ejercitar la facultad resolutoria, corresponde en exclusiva a la parte perjudicada por el incumplimiento y la prueba de las causas del incumplimiento corresponde al que las alega, debiendo interpretarse restrictivamente, en aras al mantenimiento del vínculo contractual ( STS. 18.11.1994 ).

Tampoco puede atribuirse incumplimiento alguno a la demandada; lo que se entregó y arrendó a la demandada es exactamente lo que en su día se pactó, coincidiendo lo prometido: local comercial con terraza que reunía todas las características tanto físicas, como urbanísticas y de usos previstas en el proyecto básico y ejecutivo y acorde con la licencia obtenida, tratándose de un local plenamente hábil para desarrollar la actividad convenida. La demandante cuenta con todos los permisos y licencias administrativas para desarrollar, sin que en nada le haya afectado el cambio de legislación autonómica respecto de los equipamientos comerciales; es más ni siquiera le ha afectado indirectamente, por cuanto, en el edificio existen el número de locales proyectados que se dedican a las actividades previstas, ya que, si bien es cierto que algunas de ellas no han obtenido todavía la oportuna licencia (precisamente como consecuencia del cambio normativo), también lo es ( y así resulta de la testifical practicada) que los establecimientos que carecen de licencia han abierto sus puertas y desarrollan normalmente su actividad, por lo que, en la práctica, tal situación de incertidumbre en relación a las licencias que afecta a otros establecimientos, no ha incidido, per se, en la oferta comercial del centro ni en la afluencia de público.

En definitiva, no cabe reproche alguno a la conducta de la promotora demandada, lo entregado es lo pactado, es hábil para el destino pactado y cumple el fin económico del contrato; cuestión distinta es que el desarrollo de la actividad no responda a las expectativas de negocio esperadas, pero ello no es atribuible a la demandada, que, por otra parte, en nada se comprometió en este sentido.

CUARTO.- La desestimación del recurso comporta la condena al apelante al pago de las costas devengadas en esta alzada ( art. 394.1 por remisión del 398.1 LEC ).

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación procesal de VANHUS VORAMAR S.L. contra la sentencia de fecha 15 de marzo de 2010 dictada en el procedimiento ordinario núm. 348/09 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 5 de Arenys de Mar, SE CONFIRMA íntegramente dicha resolución, con expresa imposición a la recurrente de las costas de la apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.- Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.