Sentencia Civil Nº 200/2012, Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 4, Rec 185/2011 de 24 de Abril de 2012

Encabezamiento

S E N T E N C I A nº 000200/2012

Ilma. Sra. Presidente

Dª. Maria Jose Arroyo Garcia

Ilmos. Sres. Magistrados

D. Marcial Helguera Martinez

D. Joaquin Tafur Lopez de Lemus

En Santander, a 24 de abril de 2012.

Vistos en trámite de apelación ante esta AUDIENCIA PROVINCIAL SECCION 4 de Cantabria los presentes autos de Procedimiento Ordinario, 283/09 Rollo de Sala nº 0000185/2011, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 8 de Santander.

En esta segunda instancia ha sido parte apelante GESTIDESA SL, representada por el Procurador Sr. ALBER TO RUIZ AGUAYO, y defendida por el Letrado Sr. MANUEL JOSE GARCIA-OLIVA MASCAROS; y parte apelada CP DIRECCION000 , representada por el Procurador Sra. SANDRA PEÑA ALVAREZ, y asistida del Letrado Sr. JOSÉ ANGEL CECIN DIEGO.

Es ponente de esta resolución el Iltmo. Sr. Magistrado D. Joaquin Tafur Lopez de Lemus.

Antecedentes

PRIMERO. - Por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 8 de Santander, en los autos de referencia, se dictó sentencia con fecha 21 de septiembre de 2.010 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la representación legal de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS " DIRECCION000 DE RASINES", representada por la procuradora Sra. Peña Álvarez, contra la demandada, "GESTIDESA, S.L." representada por el Procurador Sr. Ruiz Aguayo, debo de condenar como condeno a esta última a:

a)Ejecutar a su costa y expensas, todas las obras y trabajos que sean necesarios para eliminar, corregir, y suprimir los defectos y vicios constructivos y/o ruinógenos que existen en los elementos comunes y privativos de la Comunidad actora que se recoge en el fundamento quinto de la presente resolución, remitiéndonos en cuanto al modo de proceder a su subsanación al informe del Perito Judicial, hasta dejar todos los elementos comunes y privativos citados en correcto estado de acuerdo a las normas y artes de la buena construcción, y en correcto estado y funcionamiento.

b) Realizar a su costa y expensas, las obras y trabajos que sean necesarias para reparar los desperfectos causados como consecuencia de los vicios ruinógenos y/o constructivos existentes en los elementos de la comunidad recogidos en el fundamento quinto de esta resolución, reparando los defectos y/ o los daños causados.

c) Llevar a cabo cuantos proyectos técnicos, con los visados y pago de licencias que sean necesarios, que se requieran par la ejecución de los trabajos de reparación y subsanación a los que se ha hecho regencia antes y que se recogen en el fundamento quinto de la presente resolución.

d) Reponer los elementos del mobiliario, enseres, instalaciones, etc...de los elementos de la comunidad que puedan dañarse a consecuencia de la ejecución de las obras de reparación que sean necesarias ejecutar y para reparar esos daños.

Sin hacer expresa condena en cuanto a las costas del presente procedimiento a ninguna de las partes"

SEGUNDO .- Contra dicha sentencia la representación de la ya reseñada parte apelante interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido a trámite por el Juzgado de Primera Instancia; y tramitado el mismo se remitieron las actuaciones a la Iltma. Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes, habiendo correspondido, por turno de reparto, a esta Sección, donde tras la deliberación y el fallo del recurso, quedaron las actuaciones pendientes de dictarse la resolución correspondiente.

TERCERO. - En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales, excepto el plazo para resolver el recurso, en razón a la existencia de otros asuntos civiles señalados con anterioridad.

Fundamentos

PRIMERO.- La mercantil demandada se alza contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 8 de Santander, en petición de otra que, revocando la anterior, desestime íntegramente la demanda, absuelva a la apelante de las pretensiones que contra ella dedujo la comunidad de propietarios actora, e imponga a ésta las costas de la primera instancia. Como antecedentes, conviene destacar que nos encontramos ante una demanda que el presidente de una comunidad de propietarios integrada por 58 viviendas unifamiliares dirige contra la promotora, mediante la que se ejercita no sólo la acción de vicios ruinógenos, sino también la de incumplimiento contractual. Las viviendas fueron entregadas en 2004. La demandante no ha aportado los contratos de compraventa, de manera que ignoramos si los actuales titulares de viviendas son los compradores primeros, y, en su caso, quiénes de entre los titulares actuales compraron la vivienda a la promotora demandada. La demandada opuso la excepción de falta de legitimación activa respecto de la acción de incumplimiento contractual; y la de prescripción respecto de la de vicios ruinógenos. La sentencia de primera instancia, tras desestimar las excepciones de falta de legitimación activa y de prescripción, estima parcialmente la demanda y condena a la demandada a reparar los defectos que se describen en el fundamento de derecho quinto de la sentencia, y del modo ahí indicado.

SEGUNDO.- Los motivos de recurso que plantea la demandada son cuatro. Mediante el primero reproduce la excepción de falta de legitimación activa con respecto a la acción de incumplimiento contractual, y debe prosperar, porque la legitimación del presidente de la comunidad, aunque sea amplia y por delegación, no puede abarcar el ejercicio de las acciones contractuales, que además deriva no de la condición actual de propietario, sino de haber sido parte en el contrato de compraventa suscrito con la demandada (esto es, de haber comprado la vivienda a la promotora demandada). Y al no haberse aportado esos contratos, resulta imposible admitir la legitimación de la comunidad para el ejercicio de las acciones contractuales.

TERCERO .- El segundo motivo de recurso reitera la excepción de prescripción respecto de determinados defectos que la demandada califica de "mero acabado", que serían los siguientes: incorrectas pendientes en los pasillos de acceso a las viviendas, roturas de piezas cerámicas o solados, desajustes en las pendientes de los canalones, vierteaguas censurados, desconchones en recercos de mortero monocapa, peldaños rotos, y piezas de cerámicas sueltas en el interior de las cocinas. El motivo debe prosperar, porque incluso aunque consideráramos que esos defectos comprometen la habitabilidad de las viviendas, habiéndose presentado la demanda en febrero de 2009, y no constando que con anterioridad a esa fecha la demandante hubiera requerido por medio fehaciente a la demandada para que repararse esas deficiencias, debe considerarse cumplido el plazo de de tres años de prescripción previsto en el artículo 17 LOE , ya que las viviendas fueron entregadas en 2004.

CUARTO.- El tercer motivo de recurso concierne al deficiente acabado del recubrimiento de las pilastras de las portillas de acceso al jardín de cada vivienda, que aparecen fotografiadas a los folios 51, 52 y 53. Considera la apelante que estamos ante simples defectos de acabado o terminación, conclusión que no puede ser compartida por este Tribunal, puesto que estando generalizado el defecto (que afecta nada menos que a 160 pilastras), genera una situación estética desagradable e intensa a los titulares de la vivienda, circunstancia que penetra en el ámbito de la habitabilidad. Y teniendo en cuenta que la propia demandada reconoce que la demandante le requirió en 2007 para la reparación de ese defecto, el plazo de prescripción se habría interrumpido en ese momento.

QUINTO .- El cuarto motivo de recurso concierne a las condensaciones, que según criterio del perito judicial aparecen en los paramentos de las diferentes viviendas orientadas al Norte o al Oeste, y que tienen su causa en un deficiente aislamiento térmico de la fachada, sin perjuicio de que haya un porcentaje mínimo de culpa imputable a los propietarios (deficiente ventilación). Sostiene el perito que la causa principal de las condensaciones son los puentes térmicos que existen en las esquinas de las viviendas, en los pilares de fachada y en los cantos de los forjados (la humedad por condensación se crea por una diferencia brusca de temperatura entre dos capas de un paramento, al cual se va añadiendo barreras térmicas para que en el interior de un local no tendrá una temperatura similar a la del exterior); y que el aislamiento térmico adecuado es el polietileno extrusionado, y no el polietileno expandido, que es el que se ha aplicado. En relación con este defecto, la apelante dice que, aunque consideráramos que afecta a la habitabilidad, estaría prescrita la acción de vicios dirigida a su reparación, al haber transcurrido el plazo de tres años previsto en la LOE. El motivo debe decaer, porque encontrándonos como encontramos ante una causa incesante, hasta su desaparición no comienza el plazo de prescripción.

SEXTO.- Por cuanto antecede, es visto que el recurso de apelación debe ser parcialmente estimado, sin imposición de las costas de esta alzada ( artículo 398 LEC ).

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de su Majestad El Rey,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de la mercantil GESTIDESA, S.L., contra la ya referida sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Santander, debemos revocar y revocamos parcialmente dicha resolución en el sentido de excluir de la condena la obligación de reparar los siguientes defectos localizados en las zonas comunes o en las viviendas particulares: incorrectas pendientes en los pasillos de acceso a las viviendas, roturas de piezas cerámicas o solados, desajustes en las pendientes de los canalones, vierteaguas censurados, desconchones en recercos de mortero monocapa, peldaños rotos, y piezas de cerámicas sueltas en el interior de las cocinas. En todo lo demás, se confirma la resolución recurrida. No se imponen las costas de esta alzada.

Contra esta Sentencia cabe interponer recurso de casación y recurso extraordinario por infracción procesal, ante este Tribunal, en el plazo de los veinte días siguientes al de su notificación.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.