Sentencia Civil Nº 200/2014, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 240/2013 de 10 de Junio de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
A CORUÑA
SENTENCIA: 00200/2014
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCION QUINTA
A CORUÑA
Rollo: 240/13
Proc. Origen: Juicio Ordinario núm. 1165/10
Juzgado de Procedencia: 1ª Instancia núm. 5 de A Coruña
Deliberación el día: 3 de junio de 2014
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, ha pronunciado en nombre del Rey la
siguiente:
SENTENCIA Nº 200/2014
Ilmos. Sres. Magistrados:
MANUEL CONDE NÚÑEZ
JULIO TASENDE CALVO
DAMASO MANUEL BRAÑAS SANTAMARIA
En A CORUÑA, a diez de junio de dos mil catorce.
En el recurso de apelación civil número 240/13, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de
Primera Instancia núm. 5 de A Coruña, en Juicio Ordinario núm. 1165/10, sobre 'Impugnación de Acuerdos y
Acta de Junta de Propietarios', siendo la cuantía del procedimiento Indeterminada, seguido entre partes: Como
APELANTE: DOÑA Martina , representada por el/la Procurador/a Sr/a. Lousa Gayoso; como APELADO:
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 Nº NUM000 DE A CORUÑA , representado por el/
la Procurador/a Sr/a. Bejerano Pérez.- Siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON JULIO TASENDE CALVO

Antecedentes

PRIMERO.- Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de A Coruña, con fecha 11 de febrero de 2013, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue: 'Que debo desestimar y desestimo la demanda y la ampliación interpuesta por el Procurador Sr.

Lousa Gayoso en nombre y representación de Doña Martina contra la Comunidad de Propietarios de la C/ DIRECCION000 nº NUM000 de A Coruña, con imposición de costas '

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por la demandante que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 3 de junio de 2014, fecha en la que tuvo lugar.



TERCERO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se interpone recurso de apelación por la parte actora contra la sentencia desestimatoria de la demanda, posteriormente ampliada, en la que pretende, como primer pedimento, la declaración de nulidad de los acuerdos adoptados por la Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios demandada, celebrada el día 3 de junio de 2010, refiriéndose el primero de ellos al 'estudio y aprobación de presupuestos para la rehabilitación de la fachada', por estimarlo contrario a la ley y a los estatutos de la comunidad, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 12 , 17-1 ª y 18.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal , en relación con el art. 396 del Código Civil , al suponer una modificación de la configuración exterior de la fachada del edificio de la comunidad que da a la CALLE000 de esta ciudad que no ha sido aprobada por unanimidad de los propietarios, al haber votado la actora en contra del acuerdo.

En virtud de lo dispuesto en el art. 12 de la LPH , cualquier alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afecta al título constitutivo de la propiedad horizontal y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, las cuales, de conformidad con el art. 17-1ª de la misma Ley , exigen el acuerdo unánime de los propietarios, de manera que parece establecerse una prohibición absoluta e incondicionada de realizar alteraciones inconsentidas en dichos elementos comunes, en armonía con lo dispuesto en el art. 397 del CC , sin admitir distinción alguna en función del tipo y la gravedad de la modificación, la cual es en principio ilícita aunque pueda resultar beneficiosa o no perjudicial para los demás copropietarios.

Sin embargo, esta interpretación no debe impedir totalmente que los criterios limitativos a la modificación de elementos privativos, impuestos en el art. 7.1, párrafo primero, de la LPH , según el cual se encuentran también sujetos a la autorización de la comunidad de propietarios y requieren el consentimiento unánime de ésta, en la forma prevenida en el art. 17, regla primera, de la LPH , las obras que, aún realizadas en el interior de un piso o local, alteren o menoscaben la seguridad del edificio, su estructura general y su configuración exterior o perjudiquen los derechos de otro propietario, puedan servir excepcionalmente para modular y valorar la gravedad de las alteraciones producidas en los elementos comunes, especialmente cuando se trata de modificaciones acordadas por la comunidad en cumplimiento de su obligación de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble ( art. 10 LPH ), flexibilizando en la práctica dicho régimen, que quedaría así reducido a las actuaciones verdaderamente esenciales y relevantes para los intereses de la comunidad, hasta el punto de apreciarse, en algunos casos concretos de oposición minoritaria a la alteración necesaria de elementos comunes, la existencia de un ejercicio del derecho abusivo y contrario a la buena fe ( SS TS 14 julio 1992 , 31 marzo 1995 y 13 marzo 2003 ), como cuando la restitución del elemento afectado a su estado originario no comporta beneficio alguno para el comunero impugnante y la situación actual, prolongada en el tiempo, tampoco causa perjuicio o merma efectiva del derecho a utilizar los elementos comunes (S TS 11 julio 1994), o cuando existe un previo consentimiento o aceptación, siquiera tácito, de la comunidad (S TS 3 octubre 1998), valorándose en otros casos como posible criterio para eludir la prohibición legal que la modificación realizada en dichos elementos sea de interés general y redunde en beneficio de la comunidad o no supongan perjuicio alguno para la misma y para los demás propietarios ( SS TS 31 marzo 1995 , 3 marzo 2003 , 2 noviembre 2004 , 28 noviembre 2008 , 15 octubre 2009 , 11 febrero 2010 y 26 septiembre 2012 ). Respecto a las obras ejecutadas en la fachada del edificio común, la jurisprudencia ha admitido a su aprobación por mayoría cuando se trata de intervenciones autorizadas por la comunidad dirigidas a la conservación y reparación del inmueble, aunque supongan la sustitución de los materiales existentes en el revestimiento de la fachada por otros distintos en aplicación de una determinada técnica constructiva ( SS TS 10 marzo 1997 y 18 enero 2007 ).

En este caso, debemos partir, en primer lugar de que lo impugnado por la demandante es el acuerdo supuestamente adoptado en la Junta extraordinaria celebrada el día 3 de junio de 2010, en el punto referido al 'estudio y aprobación de presupuestos para la rehabilitación de la fachada', y en la parte del mismo que según la parte actora decide que 'en la fachada de CALLE000 se colocarán paneles de aluminio con aislante similares a los de las zonas comunes de DIRECCION000 y en sistema de fachada ventilada ventilado (sic)', cuando en realidad esta manifestación la hacen el arquitecto técnico y el representante de la empresa que iba a ejecutar la obra, para informar a los presentes del modo en el que la misma se realizaría, sin que en el acta se contenga ninguna votación o acuerdo al respecto sino que, por el contrario, al final de este punto se incluye la mención 'quedando pendiente la determinación final en próxima junta', lo que hace dudar razonablemente de que lo impugnado por la actora sea realmente el acuerdo definitivo de la comunidad de proceder a la rehabilitación de la fachada, máxime cuando en las siguientes Juntas extraordinarias de propietarios, convocadas para el 12 de julio de 2010, 15 de julio de 2010 y 23 de agosto de 2010, se incluyen en el orden de día como primer punto a tratar, respectivamente en cada una de ellas: 'aprobación de presupuesto detallado para obras de fachada'; 'aprobación del inicio con carácter inmediato de la obra de la fachada', e 'informe sobre la situación actual de la obra de reforma de la fachada', sin que por la demandante se hayan aportado las actas correspondientes a las juntas así convocadas, lo que impide conocer el objeto y alcance de los acuerdo adoptados respecto a las obras litigiosas.

Al margen de lo expuesto y aún considerando que en la Junta celebrada el día 3 de junio de 2010 se tomó, con el voto en contra de la demandante, el acuerdo de ejecutar las obras en la fachada del edificio comunitario que da a la CALLE000 de esta ciudad, hay que tener en cuenta que, de acuerdo con los documentos y los informes periciales aportados, los cambios realizados no se refieren propiamente a la configuración originaria y estructural de la fachada existente, en fábrica de ladrillo recebado con mortero, sino al revestimiento exterior de la misma que se hace en paneles de aluminio composite, los cuales se colocan siguiendo la forma y la línea quebrada de la antigua fachada y guardando una separación con la misma, aunque anclados en ella, de manera que no alteran su configuración y estructura, que se mantiene íntegra bajo el revestimiento añadido. Además, esta modificación venía aconsejada por el evidente deterioro de la fachada, que precisaba un revestimiento o reparación con tratamiento de fisuras, sellados y pintura adecuada, según resulta de la propuesta formulada por el arquitecto técnico D. Elias , de manera que la opción de colocar un revestimiento de metálicos, en lugar de limitarse a sellar las fisuras y pintar la fachada, obedece a razones de técnica constructiva que claramente facilitan el aislamiento, durabilidad y posterior mantenimiento del inmueble. Por ello, el objeto del acuerdo impugnado no fue introducir modificaciones esenciales en una fachada preexistente, alterando caprichosamente su configuración exterior, sino mejoras técnicas en el proceso de rehabilitación de la misma, que afectan a los materiales empleados y buscan la solución constructiva más adecuada para solucionar los problemas apreciados y evitar en lo posible el posterior deterioro del inmueble, manteniendo la unidad arquitectónica y la armonía de conjunto de la antigua fachada, al margen de cuestiones estéticas siempre subjetivas. En definitiva, el acuerdo supuestamente impugnado contempla la ejecución de obras necesarias dirigidas a la conservación del inmueble, mediante la corrección de los defectos observados, y a impedir con su ejecución daños o perjuicios futuros para los propietarios y para la comunidad, sin que supongan la alteración de un elemento común del edificio comunitario preexistente que modifique la configuración exterior de la fachada, y haga preciso el acuerdo unánime de los copropietarios, de acuerdo con los preceptos citados, por todo lo cual procede rechazar el expresado motivo de apelación.

Las mismas consideraciones sobre la falta de un verdadero acuerdo comunitario, antes expuestas, son aplicables al punto tercero del orden del día de la Junta de propietarios de 3 de junio de 2010, también impugnado, relativo a la 'aprobación de presupuesto para obra de la cubierta', ya que la comunidad se limita a constatar que no se ha presentado una propuesta concreta del coste de reparación y lo único que acuerda es solicitar tres presupuestos para pintar e impermeabilizar dicha cubierta, sin aprobar nada al respecto, por lo que no existe acuerdo susceptible de impugnación.

Respecto a la declaración de nulidad, interesada en la ampliación de demanda y reiterada en el recurso, del acuerdo que figura en el punto primero de la Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios demandada, celebrada el día 7 de septiembre de 2010, sobre la 'presentación del contrato a firmar con Aluman S.L.', en el que se aprueba por unanimidad de los presentes que se inicien las obras de rehabilitación adjudicándolas a esta empresa, al cual manifestó oportunamente su oposición el esposo de la actora y también partícipe en la comunidad, no asistente a la Junta, en lo que concierne a la partida del presupuesto relativa al revestimiento de la fachada del edificio que da a la CALLE000 , debemos remitirnos a lo ya razonado al estudiar la impugnación formulada contra el acuerdo sobre las mismas obras adoptado en la Junta de 3 de junio de 2010, bien se considere aquél el acuerdo definitivo en la materia debatida o una simple ejecución de éste o de otros acuerdos anteriores relativos a estas obras.

En cuanto a los defectos formales que supuestamente invalidarían el acta de la referida Junta, así como la celebrada el 7 de septiembre de 2010, según lo alegado por la actora, hay que decir, además de lo que ya expone la sentencia apelada a cuya motivación nos remitimos, que estos vicios afectarían en todo caso y en función de su trascendencia a la validez de la Junta de propietarios, en relación con los acuerdos que se adopten, al amparo del art. 18.1 de la LPH , pero no directamente al acta, que es un mero instrumento en el que se documenta el desarrollo de la Junta y de los acuerdos tomados, a efectos probatorios y no constitutivos, siendo en todo caso subsanables y su corrección susceptible de ratificación en la próxima reunión de la Junta, cuyo contenido se desconoce en este caso, como ya hemos dicho, y en concreto la omisión de la firma del presidente y del secretario, denunciada por la actora, lo único que impide es el cierre formal del acta y la ejecutividad transitoria de los acuerdos ( art. 19.3 LPH ), pero no conlleva su nulidad. En cuanto al defecto relativo a la incorrecta fijación de la cuota de participación de los asistentes y a la falta de votación nominal de los mismos, que la ley no exige, en ningún momento se ha alegado y menos probado que dichas irregularidades hubieran impedido asistir a la Junta a algún propietario y en concreto a la demandante, que intervino en la misma, ni tampoco que hubiesen alterado el régimen de mayorías necesario para la adopción de los acuerdos, en particular el impugnado que ha sido objeto de examen y que contó con el asentimiento mayoritario de los propietarios asistentes y representados con el único voto en contra de la actora.



SEGUNDO.- Entre los acuerdos adoptados por la Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios demandada, celebrada el día 3 de junio de 2010, que han sido objeto de impugnación y cuya declaración de nulidad se reproduce en el recurso, está el correspondiente al segundo punto del orden del día sobre 'aprobación de repartos y derramas para el pago de la obra', en el que se somete a votación y se aprueba, con el voto en contra del copropietario marido de la demandante, la propuesta formulada por los dueños de los locales comerciales en el sentido de 'eximirse del pago de las partes comunes de la fachada de CALLE000 ', considerando la actora apelante que vulnera lo dispuesto en el art. 9, en relación con los arts. 17-1 ª y 18.1, de la de la LPH .

Ante la regla general que obliga a los propietarios a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble y de sus servicios con arreglo a la cuota de participación fijada ( art. 9.1 e) LPH ), cualquier excepción a esta norma, introducida por vía estatutaria o por acuerdo comunitario unánime, debe ser objeto de una interpretación estricta y restrictiva, de manera que, salvo que medie una exclusión clara y expresa a participar en dichos gastos, todos los propietarios están obligados a satisfacerlos. Además, cualquier modificación de los estatutos o del título constitutivo para regular expresamente la exoneración del pago de los gastos generales a determinados propietarios, con la consiguiente alteración de las cuotas de participación, está sometida a la aprobación de la Junta de propietarios ( art. 14 d) LPH ) por acuerdo unánime o conformidad de todos los propietarios ( arts. 5 y 17-1ª LPH ), que puede prestarse mediante asentimiento expreso de los asistentes a la Junta, o bien de manera tácita ( SS TS 22 abril 1974 , 28 diciembre 1984 , 2 marzo 1989 , 2 febrero 1991 , 22 diciembre 1993 , 9 noviembre 1994 , 16 noviembre 1996 , 19 julio 2000 , 30 abril 2002 , 22 mayo 2008 y 29 mayo 2009 ). Por otra parte, dado el carácter dispositivo del citado art. 9.1 e) de la LPH , la obligación de contribuir a los gastos generales puede establecerse con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo 'especialmente establecido', lo cual permite a la Junta de propietarios acordar un régimen de participación distinto al previsto en los estatutos, pero en todo caso tal acuerdo estaría igualmente sometido a la regla de la unanimidad ( art. 3 b), párrafo segundo, LPH ), en cuanto también supone una modificación del título constitutivo.

De acuerdo con esta interpretación, dado que en la reglamentación de la comunidad contenida en el título constitutivo que resulta de la escritura de división horizontal de 14 de marzo de 1980, incorporada como anexo a la escritura de compraventa otorgada en favor de la actora y que se acompaña a la demanda, solo contempla la exclusión de participar en 'los gastos de conservación, reparación, limpieza y alumbrado de las escaleras y ascensor' por parte de los locales con fachada a la DIRECCION000 , sin que se establezca ninguna otra exclusión en dicha obligación de contribuir a los gastos generales y en concreto referida a los de las fachadas del inmueble, disponiéndose al final de dicha reglamentación que 'todos los demás gastos que tengan el carácter de comunes, y a los que no se hace mención en los precedentes apartados, serán sufragados por la totalidad de los locales y viviendas integrados en el edificio dividido, en la proporción resultante de la cuota asignada a cada uno', debemos concluir que el acuerdo de eximir a los propietarios de los locales del pago de las partes comunes de la fachada de CALLE000 , impugnado por la actora apelante, conlleva una modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la comunidad que, al no haber sido aprobada con el voto unánime de todos los propietarios ante la discrepancia mostrada por la demandante, es contrario a la ley y al título, además de resultar gravemente lesivo para los intereses de la comunidad, en beneficio de varios propietarios, por lo que procede declarar la nulidad del acuerdo, de conformidad con el art.

18.1 a ) y b) de la LPH , en relación con los preceptos citados.

Una vez declarada la nulidad de este acuerdo y como efecto derivado de la misma, de conformidad con el art. 1303 del Código Civil , cuya finalidad es conseguir que las partes afectadas por esta declaración vuelvan a tener la situación patrimonial anterior al efecto invalidante, lo que conlleva como consecuencia ineludible e implícita el restablecimiento de la situación económica previa a la nulidad evitando cualquier enriquecimiento injusto para las partes ( SS TS 22 septiembre 1989 , 30 diciembre 1996 , 26 julio 2000 , 11 febrero 2003 y 22 abril 2005 ), la comunidad demandada está obligada a reintegrar a la actora lo que ésta haya abonado en exceso o indebidamente en virtud de la aplicación del acuerdo anulado, la cual puede entenderse comprendida dentro de la última petición formulada en el suplico de la demanda ampliada. En consecuencia y por todas las consideraciones expuestas, procede estimar parcialmente la demanda y el recurso.



TERCERO.- La parcial estimación de la demanda y del recurso determinan la no especial imposición de las costas procesales causadas en ambas instancias ( arts. 394.2 y 398.2 LEC ).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Revocando la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 5 de A Coruña en el juicio ordinario núm. 1165/10, y estimando parcialmente la demanda interpuesta por DOÑA Martina contra COMUNIDAD DE PROPIEARIOS C/ DIRECCION000 Nº NUM000 DE A CORUÑA, debemos declarar y declaramos la nulidad del acuerdo adoptado por la Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios demandada, celebrada el día 3 de junio de 2010, correspondiente al segundo punto del orden por el que se aprueba eximir a los locales comerciales del pago de las partes comunes de la fachada de CALLE000 , y condenamos a la demandada a reintegrar a la actora lo que ésta haya pagado indebidamente en aplicación del acuerdo anulado, sin hacer especial imposición de las costas procesales causadas en ambas instancias.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.