Sentencia Civil Nº 201/2010, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 499/2009 de 27 de Mayo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00201/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL-SECCION CUARTA

PALMA DE MALLORCA

Rollo: RECURSO DE APELACION Nº 499/2009

Ilmos/as. Sres/as.:

PRESIDENTE

D. MIGUEL ANGEL AGUILO MONJO

MAGISTRADOS

D. MIGUEL ALVARO ARTOLA FERNANDEZ

Dª. JUANA MARIA GELABERT FERRAGUT

S E N T E N C I A nº 201/2010

En PALMA DE MALLORCA, a veintisiete de Mayo de dos mil diez.

VISTOS por la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial, en grado apelación, los presentes autos juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Eivissa, bajo el nº 383/2008, Rollo de Sala nº 499/2009, entre partes, de una como parte actora- apelante "Gesinmo Arabí MMV, S. L.", representada por el Procurador Dª. María Ortiz Peñalver, y de otra, como demandada-apelada, D. Inocencio , representada por el Procurador Dª. Beatriz Ferrer Mercadal, asistidas ambas de sus respectivos letrados D. Arturo Fernández Sensat y D. Juan Varela Sanz.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Magistrado D. MIGUEL ANGEL AGUILO MONJO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado de Primera Instancia nº 3 de Eivissa en fecha 20 de octubre de 2008, se dictó sentencia cuyo fallo dice: "Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda entablada por la Procuradora Sra. Woodcock en nombre y representación de GESIMO ARABI MMV S.L. IBIFOR S.A. contra D. Inocencio , absolviéndole de los pedimentos efectuados en su costa; ello con imposición a la parte actora de las costas causadas".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se preparó y formalizó recurso de apelación por la representación de la parte actora y seguido el recurso por sus trámites se presentó por la parte demandada el correspondiente escrito de oposición, elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial que, seguidas por sus cauces, quedaron conclusas para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación de este Recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- Queda constancia en autos que mediante contrato de 1 de julio de 1974 D. Carlos José arrendó al actual demandado, D. Inocencio , la vivienda sita en la calle DIRECCION000 , nº NUM000 , NUM001 de la ciudad de Ibiza (folios 182 y 189), al que se adicionaron el 1 de enero de 1992 (reverso de los folios mencionados) determinadas cláusulas dirigidas a aumentar la renta, poner a cargo del inquilino determinados servicios y suministros y pactar una estabilización del arriendo, según variaciones del coste de vida publicadas por el I.N.E.

Consta, asimismo, que la propiedad del referido inmueble corresponde en la actualidad a la entidad actora "Gesinmo Arabí MMV, S. L.", al haber sido transferida su titularidad dominical a la misma, en virtud de escritura pública de 20 de diciembre de 2005 de aumento de capital social, con aportaciones inmobiliarias (fols. 32 y ss.).

Se dice en el cuerpo de la demanda que el arrendatario Sr. Inocencio dejó de abonar las rentas desde el mes de noviembre del año 2000, lo que provocó que se comunicase al actual demandado, mediante burofax de fecha 29 de junio de 2007 (folio 85) la voluntad de no prorrogar el arrendamiento, requiriéndole de desalojo para el siguiente día 1 de agosto de 2007 y de pago de las cantidades pendientes de renta.

La anterior misiva fue contestada mediante carta certificada de 28 de agosto de 2007 (folio 90), en la que se solicitaba información acerca de un posible derecho de retracto arrendaticio y en la que se comunicaba el ingreso en cuenta bancaria de la actora de la suma que hasta entonces, "en su caso", se consideraba adeudada. La carta en cuestión hacía referencia a dos contratos de arrendamiento en relación a dos inmuebles distintos y al pie de la misma figuran como remitentes D. Inocencio y Dª. Encarna . La cantidad entonces transferida, según es pacífico en autos, alcanzó la suma de 3.726'20 € (folio 92).

En efecto, consta en las actuaciones que Dª. Encarna (esposa del demandado) era, a su vez, arrendataria de la vivienda de la DIRECCION000 , nº NUM002 , NUM001 , colindante con la que ahora se analiza, por contrato de 1 de abril de 1991, el cual ha tenido diversas incidencias judiciales promovidas por la misma arrendadora "Gesinmo Arabí, MMV, S. L", como son: a) sentencia de 23 de junio de 2008 por la que no se daba lugar al desahucio por no tener la Sra. Encarna la condición de precarista que se la atribuía (Juicio verbal 320/08 del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Ibiza -folio 190-); b) sentencia de 11 de noviembre de 2008 por la que se declaraba extinguido por expiración del término el contrato de 1 de abril de 1991 (folio 275); y c) sentencia de 22 de diciembre de 2009 (obrante al rollo de Sala ) por la que se condena a Dª. Encarna al pago de la suma de 13.063'08 € en concepto de impago de rentas por el contrato de arrendamiento aludido, de la que se desprende que la mitad de las cantidades transferidas fueron imputadas a disminuir el importe de renta reclamado en dicho proceso.

A considerar que en la misma fecha de 29 de junio de 2007 se practicó a Dª. Encarna requerimiento fehaciente en los mismos términos a los antes aludidos en relación al demandado y con respecto a la vivienda por ella arrendada.

SEGUNDO.- La sentencia de instancia, cual se adelantaba, desestimó las pretensiones actoras por entender que el Sr. Inocencio con la consignación de 28 de agosto de 2007 cubrió las rentas adeudadas y que posteriormente se ha ido cumpliendo con la obligación de pago, "habiendo quedado claro que el mismo realiza los pagos por cuenta de la vivienda objeto de la presente litis y no por cuenta de la otra vivienda que ocupa su esposa... sin que sea facultad del actor imputar los pagos por mitad al demandado cuando su voluntad y sus actos demuestran lo contrario". En definitiva, se invocan los artículos 1.172 y ss. del Código Civil en relación a la imputación de pagos que, en principio compete al deudor en los términos de dichas disposiciones.

TERCERO.- Dichas normas especifican que:

Artículo 1172 . El que tuviere varias deudas de una misma especie en favor de un solo acreedor, podrá declarar, al tiempo de hacer el pago, a cuál de ellas debe aplicarse.- Si aceptare del acreedor un recibo en que se hiciese la aplicación del pago, no podrá reclamar contra ésta, a menos que hubiera mediado causa que invalide el contrato.

Artículo 1173 . Si la deuda produce interés, no podrá estimarse hecho el pago por cuenta del capital mientras no estén cubiertos los intereses.

Artículo 1174 . Cuando no pueda imputarse el pago según las reglas anteriores, se estimará satisfecha la deuda más onerosa al deudor entre las que estén vencidas.- Si éstas fueren de igual naturaleza y gravamen, el pago se imputará a todas a prorrata.

Lo cierto es que los presupuestos fácticos de la normativa indicada no guardan relación con los hechos enjuiciados, pues en la misma se trata de un único deudor que tiene varias deudas frente a un solo acreedor, que no es el caso de autos en el que se contempla, indiscutidamente, la existencia de dos deudores diferentes en virtud de dos contratos distintos de arrendamiento (de cuyas vicisitudes ya se ha tratado), de modo que la especial regulación de la imputación de pagos, resulta totalmente inviable.

No cabe duda de que al plantearse las sucesivas demandas judiciales y al dictarse las respectivas resoluciones judiciales de las que se ha dejado mérito, existía un solo arrendador y dos arrendatarios, en virtud de dos contratos de arrendamiento. También consta en autos que los requerimientos fueron dos y que se contestaron al unísono por los respectivos arrendatarios, de los que sólo el Sr. Inocencio resulta ahora demandado.

CUARTO.- De lo anterior se desprende que los requerimientos por burofax a dos personas diferentes fueron contestados conjuntamente por ambas en un solo escrito en el que se anuncia una transferencia bancaria, que se materializa en el importe de 3.726'20 €, a su vez realizada por dos personas deudoras del mismo acreedor, como se acredita al folio 92 de los autos. Aunque no pueda hablarse propiamente de una imputación de pagos en sentido técnico jurídico, lo cierto es que la distribución por mitad de la cantidad ingresada que realizó la actora, destinada a disminuir en igual proporción las dos deudas de los transferentes no puede ser considerada arbitraria o irrazonable, sino coherente con los datos con los que contaba el acreedor hasta el momento.

Llegados a este punto se comprende que no pueda afirmarse que al momento de la interposición de la presente demanda, el Sr. Inocencio se hallaba al corriente de pago de todas las rentas devengadas, pues la consignación conjunta con su esposa de la suma 3.726'20 €, atribuida por mitad al pago de su responsabilidad arrendaticia (1.863'10 €), no cubría en su totalidad las rentas devengadas hasta el requerimiento de 29 de junio de 2007, con lo cual nos hallamos ante un pago parcial no solventado con anterioridad a la celebración del juicio, lo que impide entrar en el tema de una posible enervación de la acción agitada. A considerar en este punto que Dª. Encarna obtuvo en la citada sentencia de 22 de diciembre de 2009 del Juzgado de 1ª. Instancia nº 4 de Ibiza , una reducción de la deuda que se reclamaba, precisamente por aplicación a ella, entre otras, de la cantidad de 1.863'10 €, siendo así que en dicho procedimiento y en el actual se actuó bajo una misma representación y defensa.

La acción de desahucio por falta de pago deberá, pues ser estimada.

QUINTO.- Procede entrar ahora en la acción acumulada de reclamación de cantidad por rentas adeudadas. El período que el tribunal contempla es el que media entre agosto de 2002 a agosto de 2007 y ello fruto de la prescripción quinquenal en esta materia y por los argumentos que a continuación se expresarán. Se toma en consideración la renta mensual pactada en el anexo del contrato con el Sr. Inocencio (único demandado) de fecha 1 de enero de 1.992 que se fija en la suma (actualizada en euros) de 61'10 € al mes, lo que supone una cantidad anual de 733'2 € que multiplicada por el período impagado de cinco años, alcanza la cifra de 3.666'0 €. A esta suma habrá que descontar la de 1.863'10 €, que la propia actora aplica al pago y se ha encontrado justificado en los términos de la presente resolución. El resultado final es que la deuda por rentas asciende a 1.802'90 €.

No toma en consideración esta Sala los siguientes argumentos de la demanda y del recurso: 1º) No se ha procedido nunca a una formal actualización de renta con indicación al arrendatario de los criterios utilizados y comunicación de los incrementos del I.P.C. según índices oficiales; 2º) No cabe aplicación de intereses de demora en cantidades que se han demostrado ilíquidas y que han sido y que se han utilizado indistintamente por las partes en numerosos procesos judiciales; 3º) Reconocido por la actora que a partir del mes de septiembre de 2007 se le ingresaba la suma de 61'10 €, en este caso no es posible la división por mitad entre ambos contratos de referencia, por el simple argumento de que, en este caso sí, existen datos objetivos de que el importe indicado se corresponde exactamente con la renta debida exclusivamente por el Sr. Inocencio y que fue éste quien vino realizando sus ingresos a su nombre según certificado de "Colonya Caixa d'Estalvis de Pollença" obrante al folio 195.

Es por todas las anteriores consideraciones que se estimará en parte el recurso de apelación interpuesto en la forma que se dirá en la parte dispositiva de la presente resolución.

SEXTO.- Dado el sentido de la presente resolución y el contenido del artículo 398. 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con el artículo 394 del mismo texto legal, no se hará especial pronunciamiento en costas en ninguna de ambas instancias.

Fallo

1) QUE DEBEMOS ESTIMAR Y ESTIMAMOS en parte el RECURSO DE APELACION interpuesto por el Procurador Dª. María Ortiz Peñalver en nombre y representación de "Gesinmo Arabí MMV, S. L.", contra la sentencia de fecha 20 de octubre de 2008, dictada por Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Eivissa en los autos juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas de los que trae causa el presente Rollo, y, en consecuencia, DEBEMOS REVOCARLA y la REVOCAMOS y, e su lugar se ACUERDA:

A) Haber lugar al desahucio del demandado en relación a la vivienda objeto de autos, declarando extinguido el contrato de arrendamiento sobre dicho inmueble entre las partes.

B) Se condena a D. Inocencio al pago de la cantidad de 1.802'90 € en concepto de rentas adeudadas, más sus intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda.

2) No ha lugar a especial pronunciamiento en costas en ninguna de ambas instancias.

Recursos.- Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 , contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente.- Es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.- Ambos recursos deberán prepararse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de cinco días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Aclaración y subsanación de defectos.- Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

- No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

- Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección cuarta de la Audiencia Provincial nº 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así, por esta nuestra sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. MIGUEL ANGEL AGUILO MONJO, que lo ha sido en este trámite, en el mismo día de su audiencia pública señalado en el encabezamiento, doy fe.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.