Sentencia Civil Nº 201/2010, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 38/2010 de 02 de Junio de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 38 de 2010

Juzgado de 1ª Instancia número cinco de Castellón

Juicio Ordinario número 919 de 2009

SENTENCIA NÚM. 201 de 2010

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistrados:

Doña Mª ANGELES GIL MARQUÉS

Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN

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En la Ciudad de Castellón, a dos de Junio de dos mil diez.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada el día seis de Octubre de dos mil nueve por la Ilma. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número cinco de Castellón en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 919 de 2010.

Han sido partes en el recurso, como apelantes, Doña Emilia y Don Alfredo , representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Eva Mª Pesudo Arenos y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Jaime Isidro Valls Pérez, y como apelado, Hogar y Jardín SA, representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Juan Borrell Espinosa y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Cristina Marin Montoliu .

Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ MANUEL MARCO COS.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: "Que DESESTIMANDO LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora D.ª Eva María Pesudo Arenos en nombre y representación de Emilia y Alfredo contra HOGAR Y JARDIN S.A., DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a los demandados de las pretensiones contra ellos ejercitadas.

Y ESTIMANDO LA DEMANDA RECONVENCIONAL interpuesta por el procurador D..Juan Borrell Espinosa en nombre y representación de HOGAR Y JARDIN SA contra Emilia y Alfredo , DEBO DECLARAR ajustada a derecho la opción elegida por HOGAR Y JARDÍN ,SA. de exigir el cumplimiento del contrato a los compradores Y DEBO CONDENAR Y CONDENO a Emilia y D. Alfredo a que abonen a la parte actora HOGAR Y JARDÍN ,SA. la suma de CIENTO NOVENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS EUROS CON OCHENTA Y SIETE CENTIMOS (199.600,87 euros) más TRECE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y DOS EUROS SEIS CENTIMOS DE EURO (13.972,06 euros) de IVA, más intereses legales desde la fecha de interpelación judicial.

Con expresa imposición de costas procesales a la parte actora principal cuya demanda ha sido desestimada.. Notifíquese".

SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Doña Emilia y Don Alfredo , se preparó en tiempo y forma recurso de apelación contra la misma, y una vez admitido a trámite, se interpuso recurso en el plazo conferido al efecto y mediante escrito razonado, solicitando se dicte sentencia revocando la resolución apelada en los términos expuestos en el cuerpo del escrito de interposición del recurso

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando que se dicte sentencia por la que se desestime recurso de apelación planteado de contrario.

TERCERO.- Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, que tras tener entrada en el Registro General el día tres de Febrero de 2010 correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos. Por Providencia de fecha 12 de Febrero de 2010 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha seis de Mayo de 2010 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 27 de Mayo de 2010, llevándose a efecto lo acordado.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

NO SE ACEPTAN los expuestos en la Sentencia apelada.

PRIMERO.- Doña Emilia y Don Alfredo formularon demanda frente a Hogar y Jardín SA. Solicitaban que se declarase resuelto el contrato de compraventa suscrito por las partes el día 28 de abril de 2008, por el que los demandantes compraban a la demandada la vivienda unifamiliar núm. NUM000 , tipo NUM001 - NUM002 , de la promoción "Benageber Green", sita en la parcela NUM003 - NUM004 NUM005 - NUM006 del sector San Vicente, en el término municipal de San Antonio de Benagéber (Valencia). Pedían también la condena de la demandada a la devolución a los actores de 27.271,56 euros, que es el setenta y cinco por ciento de los 36.362,07 euros entregados en su día a cuenta. Consideraban para ello de aplicación analógica lo dispuesto en la cláusula Octava de las generales del contrato que, para el caso de incumplimiento de la parte compradora y opción de la vendedora por la resolución contractual, prevé la retención de la cuarta parte de las cantidades que en el momento de la resolución debiera haber satisfecho la primera.

La mercantil demandada se opuso a la demanda y a su vez reconvino, pidiendo la condena de los actores al pago de la cantidad pendiente de pago por la compraventa, incrementada en el correspondiente IVA.

La sentencia dictada en la instancia ha desestimado la demanda y ha estimado la reconvención, por lo que ha condenado a los demandantes al pago a Hogar y Jardín SA de 199.600,87 euros, más 13.972,06 euros en concepto de IVA.

Recurren Don Alfredo y Doña Emilia la sentencia que les ha sido adversa e insisten en que debe ser acogida su pretensión, a la vez que rechazada la reconvención formulada en su contra.

SEGUNDO.- Procedemos al examen del recurso, teniendo en cuenta que una eventual conclusión en esta alzada de la procedencia de la resolución contractual que los demandantes pretenden daría inevitablemente lugar a la desestimación de la reconvención mediante la que la empresa vendedora exige el cumplimiento en sus términos del contrato cuya resolución pretenden los primeros.

En la demanda formulada en su día, tras narrar los compradores los hechos relativos a la suscripción del contrato privado de compraventa, así como que frente al requerimiento de otorgamiento de la escritura pública y pago del resto del precio formulado por la demandada adujeron su propósito de proceder a la resolución del contrato, decían que no era ésta una solución caprichosa, sino impuesta por la imposibilidad de obtener financiación.

Así planteado el debate, única cuestión a dilucidar en esta alzada, al igual que en el primer grado de la jurisdicción, es la relativa a si la falta de financiación para poder los compradores subrogarse en el préstamo hipotecario suscrito por la vendedora en su día y así poder satisfacer el resto del precio pendiente de pago puede ser considerada imposibilidad sobrevenida bastante para sustentar la resolución contractual.

En el escrito de recurso se dice que es abusiva la cláusula Octava de las Generales del contrato de compraventa (folios 11 al 25 ), en la medida en que solamente prevé que la vendedora pueda optar por la resolución contractual o la exigencia de cumplimiento en caso de inobservancia de lo pactado por los compradores, sin contemplar el ejercicio de similar facultad por los adquirentes si es la vendedora la incumplidora. Sin embargo, nada aporta dicho planteamiento a la pretensión resolutoria de los recurrentes, amen de que no es abusiva dicha cláusula por cuanto, si bien es cierto que no prevé a favor de los compradores la facultad de opción que otorga a la vendedora, no lo es menos que es el art. 1124 del Código Civil el que dispone, para el caso de incumplimiento de por una de las partes obligadas recíprocamente, que la cumplidora puede elegir entre la resolución del contrato o la exigencia de su cumplimiento. Se trata, pues, de una previsión legal específica, cuya vigencia no requiere la expresa inclusión en el contrato, pues también los compradores pueden ejercitar, aunque el contrato no lo diga, la acción de resolución por incumplimiento.

Por lo demás, se ha acreditado tanto el compromiso adquirido mediante el contrato privado de compraventa, como que, a tenor del mismo, del precio total de 249.935 euros, los compradores habían satisfecho 36.362,97 euros (folios 11 al 25). También que la vendedora les requirió mediante comunicaciones escritas de 5 de noviembre de 2008 y 26 de febrero de 2009 para que se avinieran al otorgamiento de la escritura pública y pago del resto del precio (folios 53 y 58), a lo que los actores repusieron que pretendían dar por resuelto el contrato y que no habían obtenido la necesaria financiación bancaria (folios 55 y 60).

También consideramos probado el hecho consistente en la denegación de la financiación que permitiera a los adquirentes satisfacer la parte del precio pendiente de pago y subrogarse en el préstamo hipotecario en su día concedido a la vendedora. Así resulta del escrito del folio 63, en el que Bancaja informa que se ha denegado a Don Alfredo la concesión de un préstamo hipotecario por importe de 213.572,90 euros. No es relevante que en dicho documento solamente se cite a uno de los adquirentes, habida cuenta de que, según los mismos afirman sin que se niegue de contrario y resulta de los datos consignados en el contrato, ambos son cónyuges y para su sociedad de gananciales adquirían la vivienda.

Sobre la imposibilidad como justificante de la falta de cumplimiento de lo pactado, se dice en la Sentencia del Tribunal Supremo de STS de 26 de diciembre de 2006 (RJ 2007,400 ) que aquélla viene a ser lo que una línea jurisprudencial antigua denominaba un hecho obstativo que de modo «absoluto, definitivo e irreformable» (Sentencias de 5 y 9 de julio de 1941 , 28 de enero de 1944 , 12 de abril de 1945 , 9 de marzo de 1950 , etc.) impide el cumplimiento, y ello, con independencia de que faculte para pedir la resolución, incluso después de haber pedido el cumplimiento, como señala el inciso final del párrafo segundo del artículo 1124 CC .

Y, como dicha STS recuerda, la imposibilidad sobrevenida, interpretando los preceptos de los artículos 1182 a 1184 del Código Civil , puede ser física o legal, pero en todo caso ha de ser objetiva, absoluta y duradera ( Sentencias de 15 de febrero[ RJ 19941315] y 21 de marzo de 1994[ RJ 19942560], 30 de abril de 2002[ RJ 20024041 ] ) y excluye la liberación del deudor cuando resulta provocada por él (Sentencias de 2 de enero de 1976, 15 de diciembre de 1987[ RJ 19879507 ] ) o le es imputable (Sentencias de 7 de abril de 1965, 7 de octubre de 1978, 17 de enero y 5 de mayo de 1986, 15 de febrero de 1994[ RJ 19941315] , 20 de mayo de 1997[ RJ 19973890] , 30 de abril de 2002 , etc.).

Pues bien, en el presente caso cabe sostener que la falta de la financiación con la que los compradores -y también la vendedora, a tenor del contrato- contaban, es un hecho constitutivo de imposibilidad sobrevenida del cumplimiento que no consta que sea imputable a aquéllos.

No es necesario en el presente caso, contra lo que se dice en la sentencia recurrida, que los actores acrediten cuál era su situación económica al tiempo de la firma del contrato y cuál la existente al serles negada la financiación bancaria.

No hubiera estado de más un mayor esfuerzo probatorio en tal sentido, como tampoco la acreditación de sus fuentes de ingresos y la cuantía de éstos. Pero, sin perjuicio de ello, debe tenerse por acreditado, en la medida en que se trata de un hecho que goza de notoriedad absoluta y general (art. 281.4 LEC ) y por ello no necesitado de específica prueba, la existencia de una gravísima crisis económica, cuyas consecuencias finales son todavía imprevisibles. También es hecho notorio que se ha producido un importante incremento de las exigencias de las entidades bancarias y cajas de ahorro para la concesión de financiación lo que, dicho de otro modo, ha producido una notable restricción del crédito, de suerte que quienes no hace mucho lo obtenían con sorprendente facilidad e incluso por mayor importe del valor que en el momento de la concesión del préstamo tenía el bien hipotecado, se han visto en la imposibilidad de lograr el mismo.

En el contrato que las partes suscribieron se preveía la subrogación por parte de los compradores en el crédito hipotecario concedido a la vendedora, como resulta del contenido del exponendo 4, del pacto 3 y de la condición general 3.2. Cierto es que en las condiciones generales del contrato se contemplaba la posibilidad de que no se obtuviera financiación o se lograra en cantidad inferior a la prevista, sin que por ello se aliviara la obligación de pago de los compradores (cláusulas 3.3.1 y 3.3.2). Pero tanto la notoriedad de que la financiación mediante préstamos hipotecarios es el medio que ha venido permitiendo la adquisición de vivienda, como el hecho de que tan estrictas cláusulas a cargo de los vendedores vengan incluidas entre las de carácter general impuestas a la parte compradora y el carácter restrictivo con que deben ser interpretadas las mismas, da lugar a que su contenido no sea óbice a la apreciación de la imposibilidad sobrevenida justificativa del incumplimiento.

Partiendo de lo dicho y justificado, ya no el impago sino, con más precisión, la imposibilidad de hacer frente al mismo, es procedente acceder a la resolución del contrato que los demandantes solicitan.

La consecuencia de la resolución es la restitución de la situación al momento previo al contrato, a cuya finalidad se llega mediante la aplicación del art. 1303 CC. 1303 CC, referido a las consecuencias que siguen a la declaración de nulidad de la obligación, aunque en el presente caso se trate de la resolución de la válidamente contraída. Dice la STS de 26 de julio de 2000 (RJ 2000,9177 ) que, con arreglo a dicho precepto, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses. Y la jurisprudencia viene declarando que el precepto tiene como finalidad conseguir que las partes afectadas vuelvan a tener la situación personal y patrimonial anterior (sentencia de 30 de diciembre de 1996 ), de tal modo que cuando el contrato hubiere sido ejecutado en todo o en parte procede la reposición de las cosas al estado que tenían al tiempo de su celebración (SS. 29 octubre 1956, 22 septiembre 1989 [RJ 19896351] y 28 septiembre 1996 ).

Por lo tanto, no habiendo tenido lugar la entrega de la vivienda objeto de la compraventa, nada tienen que devolver los compradores. Sí tiene la vendedora que reintegrar la parte del precio ya pagada. En relación con esta consecuencia, siendo así que los propios actores piden la devolución de tres cuartas partes y, entendiendo aplicable por analogía la previsión de la cláusula Octava del contrato, se conforman con la pérdida de la cuarta parte a favor de la compradora, así ha de acordarse, condenando a la demandada al abono de 27.271,56 euros. Los intereses a devengar por esta suma han de ser los de la mora procesal del art. 576 LEC , tal como en la parte dispositiva se precisa.

Y, razonada la estimación de la demanda, consecuencia inevitable es el rechazo de la reconvención.

TERCERO.- Los anteriores razonamientos dan lugar a la estimación del recurso de apelación y, por lo tanto, al acogimiento de la demanda formulada por los apelantes y al rechazo de la reconvención de Hogar y Jardín SA.

No obstante, el presente es uno de aquellos supuestos en que la cuestión jurídica planteada genera dudas de derecho de entidad tal que merecen el calificativo de serias a los efectos de aplicar, al amparo de lo dispuesto en el art. 394.1 LEC , la excepción al principio del vencimiento objetivo en materia de costas que permite no imponerlas a la parte cuyas pretensiones han sido rechazadas, cual es el caso de la demandada reconviniente Hogar y Jardín SA.

Por lo tanto, no hace expresa imposición de las costas de la instancia.

En cuanto a las de la alzada, la estimación del recurso da lugar a que tampoco hagamos expreso pronunciamiento al respecto (art. 398 LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Doña Emilia y Don Alfredo contra la Sentencia dictada por la Ilma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número Cinco de Castellón en fecha seis de octubre de dos mil nueve , en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 919 de 2009, debemos revocar y REVOCAMOS la resolución apelada y, ESTIMANDO LA DEMANDA formulada por Doña Emilia y Don Alfredo contra Hogar y Jardín SA, a la vez que DESESTIMANDO LA RECONVENCIÓN planteada por la citad mercantil contra los actores:

1º. Declaramos resuelto el contrato de compraventa suscrito por las partes el día 28 de abril de 2008, por el que los demandantes compraban a la demandada la vivienda unifamiliar núm. NUM000 , tipo NUM001 - NUM002 , de la promoción "Benageber Green", sita en la parcela NUM003 - NUM004 NUM005 - NUM006 del sector San Vicente, en el término municipal de San Antonio de Benagéber.

2º. Condenamos a Hogar y Jardín a que devuelva a los citados demandantes la cantidad de 27.271,56 euros de la mayor satisfecha en su día, que devengará desde la fecha de esta sentencia y hasta su completo pago un interés anual igual al legal incrementado en dos puntos.

DESESTIMAMOS LA RECONVENCIÓN planteada por Hogar y Jardín SA frente a Doña Emilia y Don Alfredo , a los que absolvemos de las peticiones deducidas en su contra.

No hacemos expresa imposición de las costas causadas en ninguna de ambas instancias.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.