Sentencia Civil Nº 201/2010, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 3, Rec 151/2009 de 18 de Octubre de 2010

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 201/2010

Ilmo. Sr. Presidente:

D. JUAN JOSÉ GARCÍA PÉREZ

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JESÚS SANTIAGO DELGADO CRUCES

D. RAFAEL LARA GONZÁLEZ

En Pamplona, a 18 de octubre de 2010.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 151/2009, derivado del Procedimiento Ordinario nº 1675/2008, del Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Pamplona; siendo parte apelante, los demandantes D. Hernan y Dña. Ángeles , representados por la Procuradora Dª María José González Rodríguez y asistidos por la Letrada Dª Mª Carmen Aramendía Catalán; parte apelada, la entidad mercantil demandada ERAIKILEA PROMOTORA, S. L., representada por el Procurador D. Javier Araiz Rodríguez y asistida por el Letrado D. Francisco Javier Torres Zalba.

Siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente de esta Sección, D. JUAN JOSÉ GARCÍA PÉREZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Con fecha 3 de abril de 2009, el referido Juzgado dictó sentencia en el expresado procedimiento cuyo fallo literalmente dice:

"Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda interpuesta por la representación de Don Hernan y Ángeles contra Eraikilea Promotora SL condenando en costas al actor.

Notifíquese y adviértase que contra esta resolución cabe recurso de apelación que se interpondrá por escrito ante este Juzgado en término de CINCO DÍAS.

Así por ésta mi Sentencia, de la que se expedirá testimonio para su unión a los autos, lo pronuncio, mando y firmo."

TERCERO.- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de los demandados D. Hernan y Dª Ángeles .

CUARTO.- La parte apelada evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia.

QUINTO.- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a la esta Sección Tercera, en donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 151/2009, señalándose el día 15 de octubre de 2010 para su deliberación y fallo, habiéndose observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- A) D. Hernan y Dª Ángeles , con fecha 21-4-2006, firmaron un contrato de reserva de vivienda, y con fecha 10-10-2006 firmaron el contrato de compraventa de vivienda con la entidad Erikilea Promotora, S. L. (vendedora) por un precio de 266.965 euros. Los compradores pagaron a cuenta 50.723,35 euros, para lo que suscribieron una póliza de crédito de 50.000 euros, y para el pago del resto del precio solicitaron un préstamo hipotecario a Caja Navarra, que fue denegado, por lo que, al no poder hacer frente al pago, con fecha 8-9-2008, resolvieron el contrato de compraventa, comunicándoselo a la vendedora, solicitando de ésta la devolución de la cantidad entregada, haciendo suya la vendedora el 10% de la cantidad entregada, en virtud de la cláusula 9 del contrato de compraventa, por lo que reclama la devolución de 47.348,19 euros.

Los actores ejercitan las acciones derivadas de la Ley 488 del Fuero Nuevo, 1254, 1088, 1258 y 1101 del C. Civil y Ley 49/2006, de 19 de diciembre , de mejora de la protección de los consumidores y usuarios en relación con la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

B) La sentencia desestima la demanda y frente a ella se alza la parte actora, interesando se revoque y se estime su demanda, alegando, en resumen, que estamos ante un contrato que los actores "no pueden llevar a efecto, por mucho que alguien les obligue a ello. Nadie les concede el préstamo necesario. Estamos ante una causa de fuerza mayor. No obstante si se analiza el contrato en sus justos términos, a la luz de la legislación vigente como consumidores, el mismo está pensado para favorecer a la vendedora".

SEGUNDO.- Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, que se dan por reproducidos, procediendo la desestimación del recurso.

Nos encontramos ante un contrato de compraventa perfeccionado (art. 1258 C. Civil ) que obliga al cumplimiento de lo pactado.

Los actores hablan de resolución del contrato de compraventa (alegan el art. 110 del C. Civil ), pero omiten indicar cuál es el incumplimiento de la demandada.

Por el contrato de compraventa el vendedor se obliga a entregar la cosa vendida y el comprador a pagar el precio (arts. 1445, 1461 y 1500 del C.Civil ).

La resolución del contrato de compraventa, en sede del art. 1124 del C. Civil , por parte del comprador requiere el previo incumplimiento por parte del vendedor, el cual no se ha producido.

La parte compradora lo que hace es resolver unilateralmente el contrato ante la falta de dinero para pagar el resto del precio, dado que nadie le concede un préstamo hipotecario, lo cual no justifica la resolución unilateral del contrato.

La resolución unilateral injustificada conlleva la indemnización de daños y perjuicios para la otra parte, siempre que se prueben, pero no concede la misma a quien injustificadamente desiste del contrato.

La cláusula novena del contrato de compraventa no autoriza al comprador a la restitución del precio pagado, haciendo suya la vendedora el 10% de lo pagado.

Esta cláusula establece que, en caso de que la compradora no pagase las cantidades que debe pagar en la fecha de su vencimiento, la vendedora queda en libertad de optar entre el abono correspondiente o la resolución del contrato, que se produciría con la declaración en tal sentido por la parte compradora.

Si la parte vendedora optase por la resolución, restituirá a la compradora las cantidades entregadas por ella, después de deducir, y hace suyo el 10% de la cantidad que debiera haber entregado la compradora en el momento de resolución como cláusula penal.

Es la vendedora quien puede optar entre exigir el abono corres-pondiente o la resolución. La parte compradora carece de esta opción.

TERCERO.- A) Inexistencia de la imposibilidad sobrevenida de la prestación.

La imposibilidad como causa de extinción de la obligación se refiere a la prestación misma y su cumplimiento (Ley 493 FNN ), y no a la insolvencia o falta de liquidez del deudor; pues es evidente que las obligaciones son posibles objetivamente aunque el deudor no pueda cumplirlas, por carecer circunstancialmente de numerario o efectivo ( STSJ Navarra 18-6-2002. Recurso de Casación Foral Nº 5/2002 ).

Es cierto la existencia de una crisis económica que por su carácter de notoria está dispensada de prueba, y que afecta a toda la sociedad, que también ha repercutido en la actividad de los bancos a la hora de conceder préstamos hipotecarios, para cuya concesión se exigen mayores garantías económicas.

Los bancos siguen concediendo préstamos hipotecarios a los prestatarios que tengan solvencia económica.

Los demandados no han acreditado que cuando firman el contrato de compraventa de la vivienda tuvieran una solvencia económica que razonablemente pudiera hacer pensar en la concesión de un préstamo hipotecario por una entidad bancaria. En la fecha en que se firma el contrato de compraventa, ya se empezaba a gestar la crisis económica, y eran muchas las voces que a nivel social se alzaban poniendo de manifiesto la crisis, aunque otras la negaban, hasta que por fin nació con todo su esplendor y crudeza.

En tiempo de crisis económica, cuando se carece de patrimonio suficiente es aventurado firmar un contrato de compraventa de una vivienda y con posterioridad a ello intentar obtener un préstamo hipotecario para pagar el precio, o intentar vender la que se tiene y con su producto destinarla a la compra de la vivienda.

Los demandados debieron actuar con más prudencia a la hora de firmar el contrato privado de compraventa de la vivienda en el sentido de procurarse una segura financiación antes de firmar aquel, incluso pudieron haber pactado que la compraventa de la vivienda quedaba supeditada a la obtención de financiación, lo cual no hizo.

B .- Inaplicación de la cláusula rebus sic stantibus, alegada en el recurso.

La doctrina y la jurisprudencia han aceptado la posibilidad de revisión de un contrato con aplicación del principio general de la cláusula rebus sic stantibus que exige los requisitos de alteración de las circunstancias entre el momento de la perfección del contrato y el de consumación, desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes, lo que ha de haberse producido por un riesgo imprevisible y, por último, la subsidiaridad por no caber otro remedio. Lo cual puede dar lugar no a la extinción del contrato sino a su modificación y revisión. Así lo ha mantenido reiterada jurisprudencia, desde las sentencias de 14 de diciembre de 1940 , 17 de mayo de 1941 , 17 de mayo de 1957 recogidas, entre otras muchas posteriores, por la de 17 de noviembre de 2000 y la de 1 de marzo de 2007 . En el presente caso, no puede aplicarse la citada cláusula, pues ni se ha alegado, ni se ha pedido una modificación del contrato, sino la devolución de aquella cantidad.

CUARTO.- Las costas de esta instancia se imponen a la parte apelante (art. 398 LEC ).

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación al que el presente rollo se contrae, confirmamos la sentencia dictada por el Juzgado de origen en el procedimiento referenciado en el encabezamiento de esta resolución, en cuyo antecedente de hecho primero se transcribe su fallo, imponiendo las costas de esta instancia a la parte apelante.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.