Sentencia Civil Nº 201/2011, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 2, Rec 154/2011 de 28 de Junio de 2011

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 201/11

AUDIENCIA PROVINCIAL CÓRDOBA

SECCIÓN SEGUNDA

PRESIDENTE

D. JOSE MARIA MAGAÑA CALLE

MAGISTRADOS

D. JOSE MARIA MORILLO VELARDE PÉREZ

D. JOSE ANTONIO CARNERERO PARRA

APELACIÓN CIVIL

ROLLO Nº 154/11

AUTOS 709/09

JUICIO ORDINARIO

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 7 DE CORDOBA

En Córdoba a veintiocho de Junio de dos mil once .

Vistos por esta Sala los autos de juicio Ordinario nº 709/09 seguidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Córdoba , entre ENTIDAD MERCANTIL CORDOBESA DE PROMOCIONES Y DISEÑOS URBANÍSTICOS 2007, S.L., representado por la procuradora Sra. Amo Triviño , y asistido del letrado Don Pedro García Pintor , contra DON Jose Luis representado por el Procurador Sr. Madrid Freire y asistido del letrado Don Rafael Peña Ibañez pendientes ante esta sala en virtud del recurso de apelación interpuesto contra sentencia dictada en estos autos. Siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSE MARIA MAGAÑA CALLE, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

Se aceptan los de la sentencia apelada.

Primero.- Seguido el juicio en todos sus trámites se dictó sentencia por el Magistrado-Juez, cuya parte dispositiva dice: "Que, estimando parcialmente la demanda presentada a instancias de Cordobesa de Promociones y Diseños Urbanísticos 2007 S.L. contra D. Jose Luis , se hacen los siguientes pronunciamientos:

1) Se declaran resueltos los contratos privados de compraventa suscritos por las partes respecto a los inmuebles sitos en la planta NUM000 vivienda NUM001 , planta NUM000 vivienda NUM002 y planta NUM003 vivienda NUM002 del número NUM004 de la CALLE000 , de Córdoba, conjunto urbano identificado como " DIRECCION000

2) En concepto de daños y perjuicios se condena al demandado con la pérdida de las cantidades entregadas a cuenta.

3) Cada parte abonará las costas causadas a su instancia."

Segundo.- Contra dicha resolución, se interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación por Entidad Mercantil CORDOBESA DE PROMOCIONES Y DISEÑOS URBANÍSTICOS 2007 S.L., siendo parte apelada Don Jose Luis y, recibidos los autos en esta Audiencia, se les dio el trámite establecido en la ley, estándose en el caso de dictar sentencia; personándose en tiempo y forma los Procuradores Sra. Amo Triviño y Sr. Madrid Freire como parte apelante y apelada respectivamente.

Tercero.- En la tramitación de ambas instancias, se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los Fundamentos Jurídicos de la Sentencia recurrida, y

PRIMERO.- Dos son los motivos en base a los cuales la entidad actora CORDOBESA DE PROMOCIONES Y DISEÑOS URBANÍSTICOS 2007 S.L. se alza contra la Sentencia de instancia:

Tacha la misma de incongruencia omisiva, infringiendo el art. 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil alegando que la misma no se pronuncia sobre la demanda reconvencional, que de todas formas, a su juicio debe considerarse rechazada implícitamente; y así mismo no hace pronunciamiento alguno sobre las costas derivada de la desestimación de esa demanda reconvencional.

Impugna en segundo lugar el contenido del Fundamento Jurídico 5ª y en concreto la desestimación de la pretensión de ser indemnizada no solo en base al contendido e la cláusula penal en su día pactada, sino igualmente por los perjuicios derivados de la imposibilidad sobrevenida condenar al demandado al cumplimiento del contrato, habida cuenta que las viviendas vendidas ya no están en poder del vendedor al haber sido objeto de ejecución hipotecaria.

SEGUNDO.- Para una correcta comprensión de la cuestión sometida a debate, debemos hacer la siguientes precisiones:

Las partes de este proceso, CORDOBESA DE PROMOCIONES Y DISEÑOS URBANÍSTICOS 2007 S.L., actora, como vendedora y el demandado Sr. Jose Luis como comprador, celebraron con fecha 26 de noviembre de 2007 contrato de compraventa de 5 viviendas identificadas en autos, elevándose el mismo a escritura pública respecto de dos de ellas, no así de las tres restantes que son objeto del presente litigio.

Mediante la demanda rectora de este procedimiento, la actora pretende que el comprador cumpla el contrato celebrado y por tanto eleve el mismo a escritura publica y asuma el pago del resto del precio pactado.

Frente a tal pretensión, el demandado se opuso a la demanda alegando la nulidad de los contratos celebrados.

Con fecha 19 de noviembre de 2009, la actora puso en conocimiento del Juzgado el inicio de un procedimiento de ejecución hipotecaria respecto de los tres inmuebles objetos del presente proceso, considerando que ello provoca una perdida sobrevenida del objeto, y por tanto que imposibilita la pretensión de cumplimiento que con su demanda había deducido. En definitiva, mediante el referido escrito y al amparo del Art. 1124 y concordantes del Código Civil solicita la resolución de los contratos de compraventa con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento.

Esa indemnización por daños y perjuicios, a juicio de la actora deberá abarcar:

La perdida de las cantidades entregadas por el comprador como pago de parte del precio, previsto expresamente en los contratos, y

La diferencia entre el precio por el que en su día fueron transmitidas al comprador y el importe de la adjudicación de los tres inmuebles en el procedimiento de ejecución hipotecaria, puesto que, afirma, la vendedora seguirá siendo deudor de la entidad bancaria de la diferencia existente entre el importe de los prestamos no satisfechos y el importe en que sean adjudicadas las viviendas.

La Sentencia que ahora se recurre estima la demanda pero establece cono indemnización solo y exclusivamente el primero de los citados conceptos, que coincide con el contenido de la cláusula penal pactada en los contratos.

La demandada se aquieta a la citada resolución.

TERCERO.- El primero de los motivos alegado debe ser rechazado de plano: en modo alguno peca la Sentencia de incongruencia omisiva, y ello por una simple razón, y es que no existe demanda reconvencional alguna. Lo que sucede es que dado que el demandado en su contestación a la demanda adujo, entre otras cuestiones, y como parte de su pretensión de dictado de sentencia absolutoria, la excepción la nulidad del negocio jurídico, el Juzgado, cumpliendo las previsiones del Art. 408.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dio traslado de tales alegaciones a la actora "en el mismo plazo del establecido para la contestación a la reconvención", a los efectos pertinentes, y sobre todo del punto 3 del citado precepto.

En consecuencia, se reitera, ni existe reconvención, ni por tanto la resolución que se combate debió pronunciarse sobre la supuesta demanda reconvencioanl, ni menos aún sobre las costas de la misma.

CUARTO.- Y la misma suerte desestimatoria debe correr el segundo de los motivos.

La cuestión es extremadamente simple.

Sostiene la recurrente que la indemnización por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento declarado en la Sentencia debe abarcar, por una parte el contenido de la cláusula penal, pero a su vez, y dado que el objeto de la compraventa ha desaparecido, al existir una ejecución hipotecaria promovida por la entidad bancaria que concedió en su día un préstamo hipotecario sobre las viviendas objetos de este litigio, préstamo al que no pudo hacerse frente por el citado incumplimiento, el comprador debe abonar en concepto de daños y perjuicios una cantidad que cuantifica en la diferencia entre el precio pactado y el que resulte tras la adjudicación de cada uno de los inmuebles.

Sin embargo la recurrente no ha acreditado la relación de causalidad entre el incumplimiento y el proceso de ejecución instando.

Y es por ello que debemos atenernos a los siguientes parámetros:

1º.- Conforme al Art. 1152 del Código Civil en las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituye la indemnización de daños si otra cosa no se hubiera pactado.

2º.- Conforme al Art. 1107 del Código Civil los daños y perjuicios de que responde el deudor de buena fe son los previstos o que se hayan podido prever al tiempo de constituirse la obligación y que sean consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento.

3º.- En el presente caso, en los contratos aportados con la demanda, claramente se establece la forma del pago del precio, sin que se haga mención alguna a prestamos hipotecarios o a subrogaciones en los mismos por parte del comprador.

4º.- Por el contrario, y como ya se ha reiterado, se establece claramente una cláusula penal para caso de incumplimiento o de desistimiento del contrato por parte del comprador.

La conclusión no puede ser otra que la de desestimar la pretensión de la compradora, puesto que en el momento de la firma de los contratos ni el comprador sabia, ni tenia porqué saberlo, que los inmuebles estaban gravados con hipotecas, y menos aún que el incumplimiento podía acarrear la perdida de las mismas por ser objeto de ejecuciones hipotecarias; y si a todo ello se suma, que en modo alguno, como ya se ha dicho, consta que la ejecución hipotecaria traiga su causa directa en el incumplimiento, puesto que hipotéticamente pudo deberse a otros incumplimientos de la propia vendedora; y por ultimo, que el citado incumplimiento esta salvado mediante la introducción de la cláusula penal, evidentemente no puede ampliarse la indemnización a otros perjuicios.

QUINTO.- En base a todo lo expuesto, procede la integra confirmación de la resolución combatida y la desestimación del recurso, si bien, dada la existencia de serias dudas de hecho, sobre todo en relación con el segundo de los motivos alegados, considera esta Sala que no debe hacerse declaración expresa sobre costas de esta alzada, de tal forma que cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad, de acuerdo con lo que preceptúa el art. 398 en relación con el art. 394 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOS los preceptos legales citados y las demás disposiciones de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando íntegramente el recurso de apelación interpuesto por el procurador Sra. Amo Triviño en nombre y representación que ostenta contra la sentencia de fecha 21 de Enero de 2011 dictada en los autos de Juicio Ordinario núm. 709/09 por el Sr. Magistrado-Juez de 1ª Instancia núm. 7 de Córdoba , y en consecuencia confirmamos la aludida resolución, sin hacer especial declaración sobre las costas de esta alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes y a su debido tiempo remítanse, junto con los autos originales, certificación de esta Sentencia, al Juzgado referido, para su conocimiento y cumplimiento, interesándole acuse recibo.

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación al rollo, la pronunciamos, mandamos y firmamos.