Sentencia Civil Nº 201/2016, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6, Rec 253/2016 de 26 de Junio de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

OVIEDO

SENTENCIA: 00201/2016

RECURSO DE APELACION (LECN) 253/16

En OVIEDO, a veintisiete de Junio de dos mil dieciséis. La Sección Sexta de la Audiencia Provincial, compuesta por, los Ilmos. Srs. Dª María Elena Rodríguez Vígil Rubio, Presidenta, D. Jaime Riaza García y Dª Marta Mª Gutiérrez García, Magistrados; ha pronunciado la siguiente:

SENTENCIA Nº 201/16

En el Rollo de apelación núm. 253/16, dimanante de los autos de juicio civil Verbal-Desahucio, que con el número 10/16 se siguieron ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Grado, siendo apelantes DOÑA Dolores y DON Artemio , demandantes en primera instancia, representados por el Procurador DON JOSE ANTONIO MENENDEZ ARANGO y asistidos por el Letrado DON ISIDRO ALVAREZ-HEVIA IGLESIAS; y como parte apelada LANGUAJE KINGDOM S.L.,demandada en primera instancia, representada por la Procuradora DOÑA MARIA JOSE FEITO BERDASCO y asistida por el Letrado DON CESAR JULIO RAMOS ALONSO; ha sido Ponente la Ilma. Sra. Presidente, Doña María Elena Rodríguez Vígil Rubio.

Antecedentes

PRIMERO.El Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Grado dictó Sentencia en fecha 18 de Abril de 2016 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por DOÑA Dolores y DON Artemio , representados por el Procurador de los Tribunales Don José Antonio Menéndez Arango, contra la entidad LANGUAGE KINGDOM, SOCIEDAD LIMITADA, representada por la Procuradora Doña María José Feito Berdasco, debo condenar y condeno a LANGUAJE KINGDOM, SOCIEDAD LIMITADA a abonar a la parte demandante la cantidad total de 1.453,48 euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda. Todo ello sin expresa condena en costas.

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por las partes demandantes, del cual se dio el preceptivo traslado a las demás partes personadas, conforme a lo dispuesto en el artículo 461 de la vigente Ley, que lo evacuaron en plazo. Remitiéndose posteriormente los autos a esta Sección, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 22-6-2016.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-En la demanda rectora de este procedimiento la actora, propietaria del local sito en la C/ Asturias núm. 4-bajo de Grado, ejercita frente a la mercantil demandada, arrendataria del mismo, pretensión tendente a obtener la declaración judicial de resolución del contrato para uso distinto a vivienda pactado entre las partes, por voluntad unilateral de esta ultima y, acumulada a la misma, la de condena al abono de las rentas adeudas, la penalización pactada para ese supuesto de desistimiento unilateral, así como las devengadas hasta que la efectiva entrega y puesta a disposición del local por la misma tuviera lugar.

La sentencia de primera instancia acogió parcialmente tales pretensiones, al reputar innecesaria la declaración judicial de resolución, en cuanto estimo acreditado que había existido conformidad con la misma ya con anterioridad a la presentación de la demanda, limitando la condena a las rentas adeudadas hasta el mes de noviembre inclusive del año 2015 y la penalización pactada por resolución anticipada, compensando la cantidad resultante con el importe de la fianza.

Recurre esa estimación parcial la actora en cuyo escrito de interposición reitera todas las pretensiones iniciales, estimando que la declaración de resolución es procedente, toda vez que si bien la arrendataria demandada le había comunicado su voluntad de cesar en el arrendamiento con los tres meses de antelación pactados, no había procedido a efectuarle la entrega de llaves, justificando asi igualmente la reclamación de todas las rentas adeudadas hasta la fecha, y haciendo improcedente la compensación de las adeudadas con el importe de la fianza, pues al no existir esa entrega de llaves no ha sido posible verificar el estado de mantenimiento y conservación del mismo, en cuya garantía fue entregada.

La impugnación se funda por ello esencialmente en denunciar la existencia de un error en la valoración de la prueba en cuanto estima que de la obrante en autos no es posible concluir como hace la recurrida que ha existido una efectiva entrega y puesta a disposición del local arrendado a su favor por parte de la entidad demandada, en la fecha en que comunico el cese en el uso del mismo, como se concluye en la recurrida.

SEGUNDO.-Ciertamente a la hora de resolver el recurso ha de partirse del hecho de que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida tampoco la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión, siendo así una obligación que continua al margen de la comunicación de resolución por desistimiento autorizada en el contrato, hasta en tanto el arrendatario no devuelva la finca objeto de arrendamiento, no bastando por ello el mero desalojo o aviso de desocupación, sino que es necesario, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1561 del CCivil y jurisprudencia que lo interpreta, la devolución de la finca al concluir el arriendo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil ,entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil .

La cuestión por ello que con el mismo vuelve a plantearse a la decisión de la Sala no es otra que la puramente de hecho de determinar si, como se sostiene por la recurrente, la demandada una vez notificado el desistimiento, aun cuando hubiera procedido a abandonar el local, no efectuó hasta la fecha su efectiva entrega y puesta en posesión, en contra de lo argumentado en la recurrida.

Pues bien en este caso, aun cuando ciertamente no cabe duda que corresponde a la demandada, la carga de acreditar la entrega de llaves y puesta a disposición de la actora del local arrendado, en cuanto hecho extintivo que es de su obligación de pago de la renta, ello no obstante un nuevo análisis y valoración conjunta de la prueba obrante en autos, incluido el visionado de la reproducción videográfica de la practicada en el acto del juicio lleva a esta Sala a compartir la convicción de la Juzgadora de Primera Instancia, de existencia de prueba de esa puesta a disposición del local arrendado por parte de la mercantil demandada a la actora en la fecha en que había sido comunicado el cese en el uso del mismo.

Ello es asi porque aun cuando no existe prueba directa de la efectiva entrega y recepción de las llaves del local por parte de la arrendadora, si concurren una serie de datos objetivos que permiten deducir, con arreglo a las reglas de la lógica y razón humana, esto es al normal suceder de las cosas o pautas del comportamiento humano en situaciones similares, autorizada por el art. 386 de la L.E.Civil , que la citada entrega y puesta a disposición en este caso existió.

Los hechos demostrados que permiten deducir en este caso la citada entrega de llaves no son otros que los recogidos como tales en la recurrida, de los que resulta, que tras no fructificar las conversaciones habidas entre las partes en el mes de junio de 2015 sobre la necesidad por parte de la propiedad de acometer en el local arrendado obras que la mercantil arrendataria reputaba eran de su cargo, ni tampoco respecto a la compra del citado local, esta alquilo otro local para el desarrollo de su actividad de academia en la misma calle en que se encontraba el arrendado, el día 26 de agosto de 2015, y un día después notifico a la actora en forma fehaciente su voluntad de cesar en el arredramiento, notificación en la que ya le informaba que la entrega de llaves tendría lugar ' a lo largo del mes de noviembre de 2015, momento en el que el local quedara totalmente a su disposición'.

Esa notificación cumplía por ello el plazo de preaviso de tres meses pactado en la estipulación segunda del contrato para el desistimiento anticipado reconocido en el mismo a favor del arrendatario.

El efectivo traslado e inicio de actividad en el nuevo local por parte de la demandada tuvo lugar en el mes de octubre de 2015, hecho este del que tuvo puntual conocimiento la actora asi como del cierre del local alquilado, como asi se reconoció por la misma en la declaración prestada en el acto del juicio.

En esa fecha la actora se encontraba en la localidad de Torrevieja, lo que impidió a la demandada hacerle la entrega de llaves en mano en la forma pactada.

Ante ello y como quiera que la actora disponía de un juego de llaves del local, lo que evidencia la relación de mutua confianza existente entre las partes durante la vigencia de la relación arrendaticia, la demandada opto, para cumplir con esa obligación de puesta a disposición, por dejar un juego de llaves dentro del local y otro en el buzón del mismo.

A su regreso a la localidad de Grado que la actora sitúa a principios del mismo mes de noviembre, necesariamente conoció que el local litigioso estaba cerrado y a su entera disposición, puesto que reside en la mismo calle en que están situados tanto el local litigioso como el nuevo que había alquilado la demandada, y sino tomo posesión del mismo fue sin duda por una decisión suya basada en una interpretación absolutamente formal del régimen de entrega de llaves pactado en el contrato, que ha de reputarse, como bien se argumenta en la recurrida, contraria a la buena fe y mutua confianza que hasta entonces había presidido las relaciones entre las partes, interpretación que es a la que responden igualmente los buro faxes que posteriormente dirigió a la arrendataria, y que no pueden obviar la realidad de los hechos que evidencian que efectivamente el local estuvo a su entera disposición en la fecha en que había sido notificada por el arrendatario la extinción del contrato.

La reclamación por ello de rentas devengadas a partir de esa fecha, noviembre inclusive del año 2015, no puede reputarse procedente, y si por el contrario la compensación de parte de las adeudadas, con el importe de la fianza, por cuanto se argumenta en la recurrida, pues extinguido el contrato en noviembre de 2015, seguido de su puesta a disposición de la propiedad, no constando referencia alguna a la existencia de desperfectos en el local, ya que obviamente no lo son la retirada de rotulo a que se alude en el recurso, desde el momento en que en el propio contrato se había pactado (estipulación sexta), que todas las obras acometidas por el arrendatario en el local quedaban a beneficio de la propiedad, ningún obstáculo existe para la procedencia de la compensación judicial de ambos créditos en la cantidad concurrente, con lo que ello supone de estimación parcial de la demanda para limitar la condena a aquellas rentas y penalización pactada no cubiertas por la misma, como hace la recurrida.

TERCERO.-Procede por todo ello y por cuanto se argumenta en la recurrida la confirmación de sus pronunciamientos y el rechazo del presente recurso, lo que determina que las costas causadas en el mismo hayan de imponerse a la recurrente, por ser preceptivas, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 1º de la L.E.Civil .

En atención a lo expuesto la Sección Sexta de la Audiencia Provincial, dicta el siguiente:

Fallo

SE DESESTIMA EL RECURSO DE APELACIÓNinterpuesto por DOÑA Dolores Y DON Artemio contra la sentencia dictada en autos de juicio civil Verbal-Desahucio que con el número 10/16 se siguieron ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Grado. Sentencia que se confirma con expresa imposición de las costas a la parte apelante.

Contra la presente Sentencia cabe interponer en el plazo de veinte días recurso extraordinario por infracción procesal y/o, casación. Conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J ., para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 Euros, salvo que el recurrente sea: beneficiario de Justicia gratuita, el M. Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local, u organismo autónomo dependiente.

Asi por esta nuestra Sentencia, lo pronuncia, manda y firma la Sala.