Sentencia Civil Nº 202/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 798/2008 de 04 de Mayo de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00202/2009

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 798 /2008

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a cuatro de mayo de dos mil nueve.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 385/2007, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 798/2008, en los que aparece como parte apelante CERTUM, CONTROL TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN, S.A., representada por la procuradora Dña. PILAR MOLINÉ LÓPEZ, y como apelado HERMANOS REVILLA, S.A., representada por el procurador D. GABRIEL DE DIEGO QUEVEDO, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, sobre reclamación de cantidad indemnizatoria por la resolución unilateral anticipada de arrendamiento urbano de local, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. PABLO QUECEDO ARACIL.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 10 de Madrid, en fecha 5 de junio de 2008 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que debo estimar y estimo la demanda formulada por el procurador Sr. De Diego Quevedo en nombre y representación de HERMANOS REVILLA S. A. frente a CENTRUM CONTROL TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN representada por la procuradora Sra. Moliné López, y en consecuencia debo condenar y condeno a la demandada a abonar a la actora 18.817,64 euros que devengarán el interés legal, y del mismo modo debo desestimar y desestimo la reconvención formulada por la procuradora Sra. Moliné López en nombre y representación de CERTUM CONTROL TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN frente a HERMANOS REVILLA S. A. y en consecuencia debo absolverla y la absuelvo de los pedimentos instados en su contra; y todo ello, con imposición a la parte demandada de las costas causadas en esta instancia.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte CERTUM, CONTROL TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN, S.A., al que se opuso la parte apelada HERMANOS REVILLA, S.A., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 25 de marzo de 2009.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido al cúmulo de asuntos pendientes que pesan sobre esta Sección.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

PRIMERO.- El demandado se alza contra la sentencia de instancia, que lo condenó al pago de las cantidades reclamadas, como consecuencia de la resolución de los contratos de arrendamiento entre las partes, oponiendo siete alegaciones.

Las dos primeras son inocuas. Una porque se dedica a identificar el proceso y la sentencia. La otra porque su contenido se limita a la frase de estilo de que la sentencia es perjudicial a sus intereses, y contraria a derecho.

En la tercera mantiene que existe error en la valoración de la prueba en referencia a los documentos Nº 9 y 10 de la demanda relativos a la resolución del contrato entre las partes. En su opinión la sentencia yerra, en tanto que de los documentos que se citan se deduce claramente la resolución del contrato entre las partes.

En la cuarta mantiene que es improcedente la petición de alquileres cuando el contrato está resuelto, y entregadas las llaves del inmueble.

En la quinta denuncia errónea interpretación ex Art.1281 C.C . de la cláusula 4ª del documento Nº 10 de la demanda, que no puede tener el sentido que quiere la actora y reconoce la sentencia. En su opinión esa cláusula no tiene mas alcance que la de esperar a la liquidación de los servicios y suministros, pendientes a la hora de la resolución del contrato, sin que pueda ponerse en relación con la cláusula de duración del contrato.

En la sexta combate la indemnización de daños y perjuicios. En su sentir no esta obligado a indemnizar mas que los conceptos que se derivan de su interpretación del documento Nº 10 de la demanda, y no los que quiere la actora.

En la ultima alga error en la valoración de la prueba en relación con su reconvención, en el sentido de que si se estima el recurso, y se declaran improcedentes la cantidades reclamadas por la actora, debe tenerse en cuenta su reconvención, y condenar a la demandante a devolver la fianza arrendaticia.

SEGUNDO.- Los motivos tercero y cuarto son puramente formales.

Como bien dice el Juez de Instancia, en los documentos Nº 9 y 10 de la demanda no se hace mención a la resolución del contrato; eso es una realidad, y no se hace mención porque se da por supuesta.

No hay resolución bilateral pactada de mutuo acuerdo, capaz de desactivar las cláusulas de duración del contrato y sus consecuencias. Lo único que hay es resolución unilateral constitutiva de incumplimiento imputable al arrendatario, que se acepta para evitar males mayores, y que no impide el ejercicio de las acciones contractuales para el caso.

Frente a la resolución unilateral cabe la petición de cumplimiento o la de indemnización de perjuicios, y aquí se opta por la de perjuicio. La de cumplimiento con reintegro posesorio forzoso del inquilino es imposible; es inimaginable la coacción para obligarle a ocupar de nuevo la finca y pagar la renta, y demasiada la desconfianza.

En este caso no se pide el cumplimiento del contrato con reintegro del demandado en la posesión del inmueble, lo que se hace es dar por supuesta la resolución, aceptarla, y pedir lo único razonable y posible; reclamar las rentas.

La cláusula de pago de rentas por incumplimiento del plazo de duración es el modulo de indemnización de perjuicios de incumplimiento. Dicha cláusula regula la duración del contrato, y configura el plazo de obligado cumplimiento durante los dos primeros años de duración, compensando esa obligación con la posibilidad de que, a partir del primer día del tercer año, pueda resolverse unilateralmente a instancias del arrendatario con preaviso de seis meses de antelación.

Lo que en ningún caso resulta mínimamente aceptable es que la entrega de llaves purgue el incumplimiento, y se convierta en sistema de resolución bilateral mutuamente aceptada, capaz de desactivar las consecuencias de la resolución anticipada fuera de las previsiones del contrato.

En esas condiciones si el abandono del contrato se produce fuera de los márgenes previstos, cosa que sucedió en este caso, es obvio que el arrendador esta facultado para reclamar las rentas de esos dos primeros años.

TERCERO.- Los tres motivos restantes también perecen.

El quinto porque a la vista de los documentos Nº 9 y 10, su contenido es lo suficientemente amplio como para amparar las pretensiones del actor. No hay una sola palabra que permita restringir el sentido de dichos documentos a los servicios y suministros pendientes de liquidación; habla del resto de las responsabilidades económicas, y esas responsabilidades económicas son las rentas pendientes y no satisfechas, las por vencer hasta el fin del segundo año como consecuencia del incumplimiento, o hasta que los inmuebles arrendados vuelvan a alquilarse a un tercero antes de esa fecha, los desperfectos, y liquidación de servicios y suministros no liquidados hasta la fecha de entrega de llaves.

Los motivos sexto y séptimo porque son consecuencia de los anteriores, y en el cómputo de las responsabilidades exigidas se han deducido la fianza arrendaticia, que se ha compensado con ellas.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación, articulado por la representación procesal de CERTUM, CONTROL TÉCNICO DE LA EDIFICACION, S.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 10 de los de esta Villa, en sus autos Nº 385/07, de fecha cinco de junio de dos mil ocho.

CONFIRMAMOS íntegramente dicha resolución, e IMPONEMOS las costas de esta alzada al apelante.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.