Sentencia Civil Nº 202/2010, Audiencia Provincial de Avila, Sección 1, Rec 210/2010 de 29 de Julio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

AVILA

SENTENCIA: 00202/2010

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

AVILA

Este Tribunal compuesto por los Señores Magistrados que se expresan al margen, ha pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

la siguiente

S E N T E N C I A N Ú M: 202/2010

SEÑORES DEL TRIBUNAL

ILUSTRÍSIMOS SRES.

PRESIDENTE EN FUNCIONES

DON JESÚS GARCÍA GARCÍA

MAGISTRADOS

DON MIGUEL ÁNGEL CALLEJO SÁNCHEZ

DOÑA FRANCISCA JUÁREZ VASALLO

En la ciudad de Ávila, a 29 de Julio de dos mil diez.

Vistos ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 324/2009, seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE ARENAS DE SAN PEDRO, RECURSO DE APELACIÓN Nº 210/2010, entre partes, de una como recurrente la entidad mercantil PROYECTOS TÉCNICOS GSD4 S.R.L., representada por el Procurador D. ANTONIO GARCÍA GARCÍA, dirigida por el Letrado D. EUGENIO G. MATEOS CABANILLAS, y de otra como recurrida la mercantil LEXPOBUL CONSULTING S.L., representada por el Procurador D. JESÚS CARLOS DÚTIL RADILLO y dirigida por la Letrada Dª. PALOMA JIMÉNEZ DE LA PUENTE.

Actúa como Ponente, la Iltma. Sra. DOÑA FRANCISCA JUÁREZ VASALLO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE ARENAS DE SAN PEDRO, se dictó sentencia de fecha 22 de febrero de 2010 , cuya parte dispositiva dice: "FALLO: que estimando íntegramente la demanda formulada por el Procurador Sr. Dútil Radillo en nombre y representación de Lexpobul Consulting S.L., contra, Proyectos Técnicos GSD4, S.L., debo declarar y declaro resuelto los contratos de compraventa suscritos entre las partes en fecha 20 de enero de 2007 por incumplimiento de la obligación de entrega en el plazo pactado de las viviendas bajo 0-3 y bajo 0-6 del edificio en construcción sito en la calle Gamboal, sin número de la localidad de Candelada perteneciente al Residencial "Nuevo Candelada", condenando a Proyectos Técnicos GSD4, S.L., a devolver a la mercantil actora las cantidades entregadas anticipadamente para el pago del precio, ascendiendo las mismas en el primer contrato a la suma de 16.050.00 euros y en el segundo a 17.120,00 euros, con sus correspondientes intereses legales, así como a la devolución duplicada de la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales en cada uno de los dos contratos que se declaran resueltos, ascendiendo la cantidad entregada en tal concepto a 9.000 euros en cada uno de ellos, todo ello con expresa imposición de costas".

SEGUNDO.- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandada el presente recurso de apelación, que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo, no habiéndose celebrado vista pública ni práctica de prueba, quedó el procedimiento para deliberación, votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los de la resolución impugnada.

SEGUNDO.- Contra la sentencia que estima la demanda de Lexpobul Consulting, S.L. en reclamación de la resolución de sendos contratos de compraventa de vivienda, devolución de cantidades entregadas, arras penitenciales duplicadas, intereses legales y costas, se alza la representación procesal de Proyectos Técnicos GSD4, S.R.L. alegando que no se ha producido un incumplimiento de contrato sino un retraso en el cumplimiento de la obligación por fuerza mayor no imputable a su mandante sino debido a que no se pudo obtener financiación para la construcción, pese a estar concertada con anterioridad.

TERCERO.- Se ha pronunciado esta Sala en otras ocasiones en causas en las que se da una práctica identidad de demandado y circunstancias con la que ahora nos ocupa. En concreto, nos referimos a la Sentencia nº 178/2010, de 9 de Julio . En aquélla se decía que no podía hablarse de la existencia de un mero retraso sino de un incumplimiento total por parte de la vendedora. En ésta, se contempla en una idéntica cláusula séptima que la entrega se realizará, aproximadamente, en el verano de 2008 , y estamos en el verano de 2010 -habiendo transcurrido, pues, dos años- sin que la entrega se haya verificado; no podemos más que afirmar que se trata igualmente de un incumplimiento total y no de un simple retraso.

Dispone el artículo 1.088 del Código Civil , que "Toda obligación consiste en dar, hacer o no hacer alguna cosa", y el artículo 1.089 del mismo Código que "Las obligaciones nacen de la ley, de los contratos y cuasi-contratos, y de los actos y omisiones ilícitos o en que intervenga cualquier género de culpa o negligencia". Por su parte el artículo 1.091 del Código Civil , dice que "Las obligaciones que nacen de los contratos, tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos", precepto, que establece el principio pacta sunt servanda, y que está en relación con los artículos 1.254 y 1.258 , (SSTS de 16-3-95, 5-4-91 y 12-6-90 ), y asi, "El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio", (articulo 1.254 CC ), y "Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley" (artículo 1.258 del CC). Por su parte, el artículo 1.124 del Código Civil , establece que "La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos,"

Se obstina el recurrente en obviar que el carácter sinalagmático del contrato de compraventa exige una reciprocidad de obligaciones y que, mientras el comprador ha hecho frente a la suya de entrega del precio pactado en ese momento, no lo ha hecho así el vendedor con la entrega de las viviendas, habiendo transcurrido dos años desde la fecha pactada sin que ello se haya verificado. La lógica consecuencia de ese incumplimiento es la resolución del contrato, devolución de cantidades entregadas, arras y pago de intereses, pues no debemos olvidar que ha sido superada la doctrina que exigía para poder solicitar la resolución del contrato un incumplimiento deliberada y obstinadamente rebelde y las últimas sentencias del Tribunal Supremo indican que, principalmente, se debe atender a si se frustraron las expectativas que los compradores tenían con esta operación y el interés en la adquisición de la vivienda, lo que parece que se produjo en este caso.

CUARTO.- No podrá prosperar tampoco la alegación del recurrente referida a que el retraso se debió a fuerza mayor no imputable a su mandante, y que no pudo obtener la financiación que había pactado con la Caixa, habiendo debido trabar sus propios bienes personales para financiarse.

Conforme al art. 1105 del Código Civil , para que el deudor se libere de su obligación es precisa la existencia de un obstáculo que, siendo extraño a la esfera negocial del obligado o deudor, sea totalmente irresistible, inevitable o imprevisible. (STS 14-4-2000 y 19 de abril de 1985 ). Sin embargo, considera esta Sala que los problemas para financiarse, en una época de crisis general en el país y en especial en el sector de la construcción, no era del todo imprevisible en el año 2007. No puede olvidarse que también les era y es difícil a los compradores obtener dinero de las entidades bancarias para financiar la compra de sus viviendas, sin que se haya dado un incumplimiento en ese sentido por el demandante. El vendedor pudo fijar en el contrato unas condiciones de entrega más acordes a sus intereses o a los tiempos que corrían, de modo que tal obstáculo no puede considerarse inevitable o irresistible. Del mismo modo lo viene reconociendo la jurisprudencia menor en los casos que se exponen:

En sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 22 octubre 2008 , se analizó un supuesto en el que la dilación se produjo por el recurso interpuesto por la Junta de Andalucía contra la licencia concedida. "Se alega por la vendedora, que el retraso en la entrega de la vivienda vino motivada por el recurso contencioso interpuesto en su día por la Junta de Andalucía contra la licencia concedida por el Ayuntamiento de Marbella, entendiendo con ello que se trata de un hecho ajeno a la propia vendedora que actuó con la diligencia que le era exigible al iniciar el proceso constructivo con normalidad y en las fechas previstas. La argumentación concreta que se desarrolla, se basa en su particular visión de la imprevisibilidad de las circunstancias concretas que motivaron el retraso existente en la entrega de las viviendas, circunstancias que configura como la "hipótesis de concurrencia de fuerza mayor". Mas estas "causas ajenas al vendedor" hay que interpretarlas en consonancia con la "fuerza mayor", sin que comprendan una ampliación del concepto, pues la alienidad no puede confundirse con aquellas circunstancias que tienen que ser asumidas y previstas por la parte contratante de quien depende el cumplimiento. Esto es, no podemos hablar de fuerza mayor, cuando se trata de circunstancias perfectamente previsibles como parte integrante y esencial del proceso constructivo que debieron ser tenidas en cuenta a la hora de fijar el día de entrega de las viviendas". Y añade "la parte actora ha cumplido íntegramente la obligación asumida en el contrato, pago del íntegro precio, y por el contrario, la entidad vendedora de la vivienda, no ha cumplido con la suya, entrega de la cosa vendida, produciéndose la consiguiente insatisfacción del comprador y la frustración del contrato. Al respecto conviene recordar que la jurisprudencia ha señalado, que concurre tal circunstancia cuando por imperativos urbanísticos y administrativos el fin único --con categoría de motivo causalizado-- para el que los compradores adquirieron la finca y para el que el vendedor la enajenó, no pudo ser cumplido -Sentencias de 19 Ene. 1993, 24 Feb. 1993, 24 Nov. 1993 , etc ".

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 1-6-2006 concluye que la fecha de entrega era una fecha cierta, sin que pueda justificarse la tardanza por las causas de fuerza mayor alegadas por la parte demandada, consistente en el retraso de licencias de construcción, ya que todas ellas debieron ser previstas por la constructora. Resuelve que "el lapso de siete meses transcurrido desde la presentación de la solicitud de la licencia municipal de la obra, y la obtención de esa licencia, no puede calificarse como imprevisible, en primer lugar porque no existe prueba alguna, ni por tanto consta, que el plazo en cuestión sea inusual o excesivo, por superar la media de obtención en supuestos similares, como tampoco que en el decurso de la tramitación ante la autoridad municipal surgiera alguna incidencia extraordinaria. Sobre esa base, se supone a F. , por razón de su cualificación y actividad habitualmente ejercida, como es la construcción, suficientemente informada de la tardanza usual que pueda producirse en los trámites administrativos de esa naturaleza. En definitiva, en el actuar diligente de la entidad constructora se incluye el deber de prever el tiempo a invertir en la obtención de la licencia de obra, y de computar ese tiempo dentro del plazo ofertado a los compradores para la entrega de las viviendas, como factor/variable que ya conocía en el momento de firmar el contrato privado de compraventa".

La Audiencia Provincial de Barcelona en sentencia de 28 mayo 2004 , resolvió que "la promotora, como profesional en este campo debe efectuar sus previsiones y en consecuencia estuvo en disposición de fijar en el contrato unas condiciones de entrega más acordes a la envergadura y entidad del proyecto constructivo proyectado y por él necesariamente conocido y no puede, sin mayor prueba que lo alegado, hacer recaer las dilaciones producidas durante la obtención de la preceptiva licencia en el adquirente, aun cuando como consta en el contrato este último estuviera informado de que la licencia al tiempo de la firma de la compraventa no se había obtenido, pues es una cuestión ajena a la relación bilateral entre la promotora y el concreto adquirente".

La SAP de Madrid de 7-7-2005 , resolvió que "si la promotora contrató a determinada constructora de su exclusiva elección para la realización de las obras, habrá de entenderse que lo hizo bajo exclusivo riesgo, sino que, por tanto, las situaciones de crisis económica sufridas por la contratada puedan eximir a aquélla del cumplimiento de sus obligaciones frente a los compradores".

QUINTO.- Al desestimarse íntegramente el recurso de apelación, se imponen las costas al apelante, y ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Proyectos Técnicos GSD4, S.R.L. contra la sentencia de fecha 22 de Febrero de 2010, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Arenas de San Pedro en el procedimiento ordinario 324/2009, de que este rollo dimana, debemos confirmar dicha resolución, todo ello con condena en costas al apelante.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber los recursos que caben contra la misma y una vez firme, expídase su testimonio que será remitida con los autos originales al Juzgado de procedencia, a los efectos oportunos.

Así, por ésta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.