Sentencia Civil Nº 202/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 394/2011 de 26 de Abril de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Undécima

ROLLO Nº 394/2011

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 1478/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 6 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 202

Ilmos. Sres.

Francisco Herrando Millan

Maria del Mar Alonso Martinez (Ponente)

Antonio Gomez Canal

En Barcelona, a veintiseis de abril de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1478/2009 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 6 Barcelona, a instancia de Dª. Angelica y D. Aurelio contra GESTIO DE PATRIMONIO ANTIC, S.L., los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 27 de enero de 2011, por el Sr/a. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimo íntegramente la demanda formulada por el Procurador D. Francisco Javier Manjarín Albart, en nombre y representación de D. Aurelio y DÑA. Angelica , contra GESTIÓ DE PATRIMONI ANTIC, S.L., y en consecuencia:

1º.- Absuelvo a dicha demandada de todos los pedimentos contra ella instados por el demandante.

2º.- Condeno a los demandantes al pago de las costas de este procedimiento."

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por Dª. Angelica y D. Aurelio y dado el oportuno traslado a las demás partes se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 28 de marzo de 2012.

CUARTO.- En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. Maria del Mar Alonso Martinez.

Fundamentos

PRIMERO .- Por la representación de la actora se formuló recurso de apelación contra la sentencia de instancia , alegando sucintamente, que conforme al contrato suscrito entre las partes no les correspondía la designación de Notario y la fijación de la fecha para el otorgamiento de la escritura pública , añadiendo que la fecha del otorgamiento no se fijó por la apelada, resolviendo unilateralmente el contrato sin mediar causa imputable a los apelantes. Además expone que no estaban de acuerdo con la situación registral de la finca objeto del contrato , debiendo la demandada devolver doblada la cantidad recibida como arras.

Sigue expresando que la apelada solicitó prórroga de la Licencia de obras, acordada por la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Palafrugell de 3 de abril de 2009, lo que considera indicio de que las obras a la fecha de la prórroga no estaban finalizadas , siendo además la licencia de primera ocupación de 14 de mayo de 2009 y existiendo requerimiento municipal instando a la realización de ciertas obra y supeditando a la finalización de las mismas , la entrega de la licencia. También refiere que en el Registro de la Propiedad constó hasta finales del mes de mayo de 2009 que la finca tenía una superficie construida de 29,23 m2 y una superficie útil de 23,42 m2, manifestando que los defectos no quedaron plenamente subsanados hasta el 14 de mayo de 2009 , en que se emitió licencia de primera utilización del edificio por parte del Ayuntamiento , que no les fue remitida , valorando que la resolución apelada pretende castigar al comprador diligente ,que sólo exige otorgar Escritura por la finca expresamente pactada , no teniendo la apelada ninguna intención de rectificar la situación registral de la finca, ocultándoles incluso que tenía licencia de primera ocupación y que tenía concertada para el 18 de mayo hora para otorgar la escritura pública de finalización de obra y de rectificación registral, transmitiendo la finca a un 3º el 28 de mayo , constando ya inscrito en el registro el final de la obra y la rectificación registral tal y como exigía la apelante.

Según la apelante , fue la apelada quien decidió unilateralmente la resolución del contrato, limitándose la apelante a aceptar la resolución , advirtiendo que no estaban dispuestos a perder la cantidad pagada .

Por último, en cuanto a las costas, valora que es notoria la mala fe de GPA S.L. y que debe ser estimado el recurso , condenándose a la demandada al pago de las costas de la primera instancia y del recurso.

La representación de la demandada se opuso a la apelación, solicitando la desestimación del recurso de apelación , con expresa imposición de las costas a la recurrente.

SEGUNDO .- Consta en autos a los folios 15 y ss, contrato de 4 de julio de 2007, por el cual la apelada se obligaba a vender a los apelantes el local bajo dos que se describe en el manifestando segundo y tercero , conteniéndose en el segundo la existencia de entidad registral , entre otros extremos, con una superficie construida de 29,23 m2 y útil de 23,42 m2 y en el tercero , que por licencia de obra concedida por al Ayuntamiento de Palfrugell de fecha 6 de julio de 2006 y modificada por acuerdo de la Junta de Govern Local de 31 de mayo de 2007, la apelada estaba ejecutando una obra de reforma y rehabilitación , explicitándose que ,a resultas de la modificación de licencia de obras ,el local objeto del contrato había quedado ampliado en su superficie a 35,97 m2 construidos y 28,78 m2 útiles. Además el pacto 5º recoge que la compraventa debería perfeccionarse en Escritura Pública, ante el Notario de Barcelona que se designa , o bien de cualquier otro que por indicación del comprador, ambas partes de común acuerdo designen, dentro de los 90 días naturales siguientes al requerimiento que hará en tal sentido la apelada al comprador. El pacto sexto establece que si la compradora no ha perfeccionado el contrato por causa imputable a la misma , perderá las cantidades entregadas , quedando rescindido el contrato , mientras que si no se perfecciona el contrato por causa imputable a la apelada , esta se comprometía a devolver el doble de las cantidades recibidas a cuentas , como indemnización por daños y perjuicios , quedando rescindo automáticamente el contrato.

Según resulta del documento unido al folio 21 se pagó a cuenta del precio de venta del local , la suma de 41.829,60 euros.

La apelada remitió a los apelantes, carta fechada el 28 de enero de 2009, en la que alude a la compraventa , señalándose que se ratificaba que habían concluido las obras de rehabilitación del edificio , requiriéndoseles para el otorgamiento de escritura pública , debiendo indicar los vendedores cuando , dentro de los 90 próximos días, podrían otorgar la misma , significándose los efectos previstos en el apartado 2 del pacto sexto del contrato a consecuencia de un eventual incumplimiento de los apelantes del compromiso de compra adquirido . En nueva comunicación remitida por la apelada a la apelante, de 5 de mayo, como continuación a la comunicación anterior, se manifiesta que, habiendo transcurrido sobradamente el plazo estipulado para la perfección de la compraventa, se consideraba resuelto el contrato por causa imputable a los compradores , con los efectos del pacto sexto n º1. Los apelantes contestaron con carta de 8 de mayo de 2009 , mostrando su disconformidad y exponiendo el compromiso de transmitir un local acabado de 35,97 ,2 construidos y 28,78 m2 útiles , quedando pendiente para el otorgamiento de la escritura pública que finalizaran las obras y se rectificara la inscripción registral ajustándola a las nuevas superficies , fruto de la obra de rehabilitación que se estaba haciendo, añadiendo que no se había recibido el certificado final de obra e inscripción registral de finca, modificada, exponiéndose que se había constatado que la finca seguía constando registralmente en construcción y que la superficie no se ajustaba a lo pactado , añadiéndose tener conocimiento de que se había solicitado la prórroga de la licencia de obra mayor, aprobada por la Junta de Gobierno local del Ayuntamiento de Palafrugell de 3 de abril de 2009, en contradicción con lo expresado en la carta recibida el 31 de enero de 2009, entendiendo que la causa de no haberse suscrito la Escritura Pública era solo imputable a la vendedora y de no disponer de la finca con las características que se comprometieron a tener a la fecha de aquella, requiriéndose a la entrega de 83.659,20 euros , como indemnización de daños y perjuicios.

Del folio 34 resulta la prórroga de obra mayor según Junta de Gobierno Local de 3 de abril de 2009.

La apelada envió nueva comunicación a los apelantes, de fecha15 de mayo de 2009, en la que se manifestaba su voluntad de cumplir la normativa reguladora de su actividad inmobiliaria y los compromisos adquiridos frente a sus clientes, emplazándoseles para que cumpliesen, al no haber impedimento para que la apelada pudiera otorgar la escritura pública prevista en el contrato , ratificándose , en caso contrario, en el contenido de la comunicación de 05/05/2009. Los apelantes ,en respuesta ,remitieron carta de 25 de mayo de 2009, aludiendo a la superficie de la finca y a que al haber resuelto el contrato, la apelada, el mismo ya estaba resuelto , reiterando el abono de la suma indemnizatoria de 83.659.20 euros, a lo que no accedió la apelada, según comunicación de 26 de mayo de 2009.

Debe también señalarse que constan en autos certificados del Arquitecto Técnico y del Arquitecto, de 11 de diciembre de 2008, debidamente visados por los respectivos Colegios profesionales, conforme a los cuales las viviendas construidas reunían las condiciones de habitabilidad y que las obras de construcción habían finalizado el 11 de diciembre de 2008, obrando al folio 46 certificado de final de obra y habitabilidad. Al folio 117 consta certificación de D. Ignacio y D. Melchor , en calidad respectiva de Arquitecto Director de la obra y Aparejador Director de la obra , conforme a la cual , en cuanto a los dos locales existentes en el inmueble , resulta que la entidad nº 1 tiene una superficie construida de 2051m2 y útil de 16,03 m2 y la entidad local nº 2 una superficie construida de 35,97 m2 y útil de 28,78 m2.

La licencia de obra se otorgó el 31 de mayo de 2007, más consta al folio 129 que el Ayuntamiento de Palafrugell remitió a la apelada comunicación de 13 de febrero de 2009 y data de salida de 18 de febrero de 2009, en la que se participaba que para poder tramitar la licencia de primera ocupación , según solicitud presentada el 15 de enero de 2009, deberían cumplirse una serie de puntos que no se ajustan a la licencia concedida, debiendo solicitar prórroga de licencia de obras , adecuar el cableado de las instalaciones de la fachada , completar los bajantes de la fachada principal y presentar el proyecto de telecomunicaciones y el certificado final sellado por la Generalitat .

TERCERO .-Partiendo de lo expuesto debe en primer término significarse ,que conforme al pacto quinto, se hacía propio el requerimiento de la apelada a los apelantes, pues venía previsto el nombre de un Notario para otorgar la escritura pública , pero también la posibilidad de que por indicación del comprador, ambas partes , de mutuo acuerdo designaran otro, en los 90 días siguientes al requerimiento que cursara la vendedora, lo que justifica la comunicación de la apelada a la apelante, de 28 de enero de 2009, debiendo ésta haber indicado si debían o no designar otro Notario, conforme se preveía contractualmente ,no encontrando justificación , inicialmente ,la omisión de toda comunicación por parte de los apelantes, participando ya lo que tuvieran a bien en cuanto a la designación del Notario ,ya la pegas o quejas que tuvieran en cuanto al local objeto de la compraventa, siendo su omisión lo que propició que la apelante tuviera por resuelto el contrato .

Debe , por lo expuesto, analizarse si existe prueba alguna que justificara tal omisión ,atendiendo al estado del local y al respecto de lo alegado por la apelante en cuanto a su medida registral ,no cabe sino referir que no se comparte lo que expone, pues no puede obviarse que según figura en el contrato suscrito por las partes , la apelante conocía la superficie registral del local, 29,23 m2 construidos y 23,42 m2 útiles, y que la superficie del local quedaba ampliada , con una superficie de 35,97 m2 construidos y 28,78 m2 útiles , superficie que es que la presenta según certificación de la dirección facultativa, por lo que ningún incumplimiento existía en cuanto a tal cuestión , no viniendo establecida en el contrato la obligación de modificar la superficie registrada y pudiendo además haberse realizado entre el requerimiento previo y la otorgación de la escritura pública.

Hasta el presente no resulta la existencia de incumplimiento alguno por parte de la vendedora , debiéndose analizar al respecto del resto de alegaciones de la apelante , si las circunstancias o situación administrativa del local podía justificar que la compraventa no fuera perfeccionada en la Escritura Pública a otorgar. Consta , como se ha expuesto , que la obra ya había finalizado el 11 de diciembre de 2008.El hecho de que posteriormente la apelada tuviera que solicitar prórroga de licencia de obras, según resulta del documento obrante al folio 129 de las actuaciones , por comunicación del Ayuntamiento de Palafrugell con registro de salida de 18 de febrero de 2009, en nada modifica lo expuesto , pues tal comunicación , a la vista de las cumplimentaciones que se exigen , no conduce a la conclusión de que el local no estuviera ya finalizado, siendo aquellas de orden menor , relativas al cableado de la fachada, a completar bajantes de las instalaciones de la fachada y a la presentación de proyecto de Telecomunicaciones y certificado final sellado por la Generalitat y que por tanto en nada afectan a la idoneidad del local de autos, siendo además la comunicación posterior al requerimiento hecho por la apelada a la apelante.

Por todo ello debe concluirse que la omisión de la apelante al requerimiento hecho por la apelada, para el otorgamiento de la escritura pública, constituye un incumplimiento de aquella que justificó la resolución del contrato por parte de la apelada, estando el local acabado y sin que el posterior acuerdo del Ayuntamiento sobre determinadas exigencias a cumplimentar afecten a aquel objeto de la compraventa , mostrándose además la voluntad de la apelante de no llevar a cabo la escrituración cuando la apelada por carta de 15 de mayo de 2009 expuso su advenimiento a que se otorgara la escritura pública , a lo que no se avino la apelante , aludiendo a la resolución del contrato hecha por la apelada , fecha en la que existía la licencia de primera ocupación , según sostiene la propia apelante en su recurso, constando al folio 134 y ss , escritura rectificatoria y declaración final de obra , en la que figura la licencia para la primera ocupación del edificación.

Todo lo expuesto determina la pertinencia de desestimar la apelación, mostrando ésta Sala conformidad con lo acordado en la resolución de instancia .

CUARTO.- Las costas de esta alzada han de ser impuestas a la apelante, conforme al art. 398.1 en relación con el art. 394.1 de la L.E.C .

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Aurelio y Dª Angelica contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Barcelona , de fecha 26 de enero de 2011 , debemos confirmar y confirmamos la misma , con imposición a la recurrente de las costas de esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.