Sentencia Civil Nº 202/2013, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 8, Rec 1774/2013 de 02 de Mayo de 2013

Encabezamiento

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Or13-1774

AUDIENCIA PROVINCIAL. Sección 8ª SEVILLA

Prado de San Sebastián, s.n.

Proc. Origen: Juicio Ordinario número 1488/11

Juzgado: de Primera Instancia número 15 de Sevilla

Rollo de Apelación: 1774/13-B

SENTENCIA Nº

Ilustrísimo Señor Presidente:

D. VICTOR NIETO MATAS

Ilustrísimos Señores Magistrados:

D. JOAQUÍN PABLO MAROTO MÁRQUEZ

D. FEDERICO JIMÉNEZ BALLESTER

En SEVILLA, a 2 de mayo de 2013.

La Sección 8ª de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital constituida por los Ilustrísimos Señores que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos de carácter civil tramitados como Juicio Ordinario con el número 1488/11 por el Juzgado de Primera Instancia número 15 de Sevilla en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de GRUPO P.R.A., S.A. contra la sentencia dictada por el Juzgado referido el 14 de diciembre de 2012 .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Sevilla se dictó sentencia de fecha 14 de diciembre de 2012 , que contiene el siguiente FALLO:

'Que no ha lugar a condenar a la entidad demandada, GALIA GRUPO INMOBILIARIO, S.A., como consecuencia de la resolución contractual previamente declarada, a restituir a GRUPO P.R.A., S.A. la prestaciones que de ésta recibió en virtud del Contrato de Permuta de fecha 26 de enero de 2.007, y que se concretan en:

- El pleno dominio de la Finca Registral núm. 2.283 del Registro de la Propiedad n2 2 de Puerto de Santa María (Cádiz).

- La suma de SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL EUROS (7.500.000,00.- €).

Que no ha lugar a condenar ala entidad demandada, GALIA GRUPO INMOBILIARIO, S.A., a abonar a mi representada, sobre la referida cantidad de SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL EUROS (7.500.000,00.- €), el interés legal del dinero.

Que no ha lugar a Ordenar , como consecuencia de la resolución contractual, la Rectificación Registral siguiente:

- Respecto de Finca Registral 7.798 del Registro de la Propiedad de Alcalá de Guadaria Número Dos (Provincia de Sevilla): La cancelación de la inscripción Ha, por la se inscribió el dominio de la referida finca a favor de GRUPO P.R.A., S.A. por título de permuta sujeto a condición resolutoria.

- Respecto de Finca Registral 26.458 del Registro de la Propiedad de Alcalá de Guadaria Número Dos (Provincia de Sevilla): La cancelación de la inscripción 82, por la se inscribió el dominio de la referida finca a favor de GRUPO P.R.A., S.A. por título de permuta sujeto a condición resolutoria.

- Y, respecto de la Finca Registral 2.283 del Registro de la Propiedad de Puerto de Santa María Número Dos (Provincia de Cádiz): La cancelación de la inscripción 111, por la que inscribió el dominio de la referida finca a favor de GALIA GRUPO INMOBILIARIO, S.A. por título de permuta sujeto a condición resolutoria, así como la cancelación de las inscripciones y anotaciones posteriores que traigan causa de aquélla.

No se hace expresa imposición de costas.'

SEGUNDO.- Notificada a las partes la resolución de referencia, se interpuso recurso de apelación contra ella, el cual se preparó e interpuso por escrito en tiempo y forma ante el Juzgado 'a quo', dándose traslado del mismo a la otra parte que presentó escrito de oposición, ordenándose la remisión a este Tribunal de los autos, que una vez recibidos se registraron y designó ponente, señalándose deliberación, votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.

CUARTO.- Siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don JOAQUÍN PABLO MAROTO MÁRQUEZ.

Fundamentos

No se aceptan los de la sentencia recurrida, y

PRIMERO.- Aunque no se imponen las costas a la parte actora, la sentencia apelada desestima sus pretensiones dirigidas a obtener la resolución del contrato de permuta suscrito con la entidad demandada, la restitución del pleno dominio de la finca 2.283 del Registro de la Propiedad número 2 del Puerto de Santa María y de la cantidad de 7.500.000 €, intereses legales de dicha suma, ordenándose la rectificación registral de hasta tres fincas mediante la cancelación de las inscripciones de dominio a favor de ambas empresas litigantes, todo ello con la imposición de costas.

El Juzgador 'a quo' tras relatar lo que ha constituido las pretensiones de las partes señala tres importantes cuestiones. La primera que ser refiere a la actividad profesional de las litigantes en el ámbito de la construcción. Conocen los avatares urbanísticos, pactan unos aprovechamientos y no pueden escudarse en que no dependen de ellas. La segunda que la parte demandada no obtiene ningún aprovechamiento urbanístico que pueda transmitir y que el objeto litigioso versa si la actora ha obtenido los suyos.

De la documental aportada y pericial no se desprende con precisión que los metros y condiciones que se concretan en el sector A reseñado en el fundamento de derecho cuarto de la sentencia se encuentren en el patrimonio del actor. Debe aplicarse el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

SEGUNDO.- Recurre en apelación la parte demandante. En el escrito de interposición del recurso expone cuáles son los motivos de impugnación de la sentencia. Acto seguido, se pasan a resumir:

- Las premisas de la que parte la sentencia son simples y la cuestión jurídica que subyace es más profunda. Se trata de analizar la naturaleza jurídica de la estipulación contractual de la causa resolutoria expresa, conforme a la cual para el caso del transcurso de cuatro años sin aprobación de los instrumentos de planeamiento que diesen lugar a la obtención de los aprovechamientos futuros pactados, el afectado tendría el derecho de resolver la permuta.

Se relata en el escrito lo que se denomina contexto 'histórico' en el que se firma la escritura de 2007 en la región andaluza y las incidencias urbanísticas que comportan la aprobación del POTA en el 2006 que ha provocado que suelos que se tenía previsto clasificar como urbanizables para crecimiento urbanístico se tuvieron que cambiar como no urbanizables. Es esta incertidumbre la que explica el plazo de seguridad de cuatro años del contrato objeto del litigio. Si en este plazo no se obtenían las aprobaciones se resolvería el negocio con la restitución de prestaciones.

Se detalla por el recurrente el contenido del contrato de permuta con referencia a dos causas resolutorias, una por incumplimiento voluntario y otra, que es la que se ejercita, para el caso objetivo de que no se aprobaran los planeamientos en plazo.

Se trata del proceso urbanístico. Se alega que la obtención de los aprovechamientos futuros no depende de las partes, por más que expertas en la materia. Precisamente por esta especialización pactaron la cláusula. La legislación, como reconoce uno de los testigos de la demandada y su perito, distingue dos tipos de instrumentos, los de planeamiento y los de gestión o ejecución. El aprovechamiento depende de las partes una vez sean aprobados los instrumentos de planeamiento. En la escritura se dice expresamente que los futuros aprovechamientos pendían de ello.

El yerro del Juzgador depende de la confusión, ocasionada por la demandada al distinguir entre los conceptos 'patrimonializable' y 'patrimonializado', cuando conforme al artículo 59 de la LOUA el aprovechamiento se determina desde el momento en que se aprueba el instrumento de planeamiento. En todo caso resulta indiferente esta confusión a los efectos pretendidos.

Primer motivo del recurso.- Se infringen los artículos 1089 , 1091 , 1113 , 1114 y 1117 del Código Civil . No se aplica la cláusula quinta, resolutoria del contrato. La primera es por incumplimiento, la segunda, la ejercida en autos, es por razones objetivas. Paso de los cuatro años sin aprobación de los instrumentos de planeamiento. La consecuencia jurídica es la restitución. No existe indemnización. No se trata de determinar si se cumple el objeto de la permuta por las partes o no, sino de ver si ha transcurrido el plazo sin que se hayan aprobado los instrumentos de planeamiento para poder obtener los aprovechamientos y si se notifica la resolución.

Segundo motivo del recurso.- Infracción de los artículos 1089 y 1091 del Código Civil por falta de aplicación de la causa resolutoria expresa establecida contractualmente al no dar como probado el cumplimiento del recurrente de sus obligaciones. Desde la correcta interpretación de los conceptos de patrimonializable y patrimonializado, el demandado incumple ya que no se aprueba el planeamiento urbanístico en el plazo de cuatro años. Sin embargo, con la aportación a los autos de los documentos seis y siete de la demanda, la apelante prueba que los terrenos transmitidos por la actora tienen el instrumento de planeamiento necesario para la determinación del aprovechamiento que es patrimonializable, mientras que la demandada no acredita que para lo suyo haya recaído instrumento de planeamiento alguno.

La parte apelada ha impugnado el recurso de apelación en términos que se dan por reproducidos.

Caixabank también ha impugnado el recurso.

TERCERO.- Las incidencias que ambas partes reconocen derivan de la actividad administrativa en el ámbito urbanístico y su desarrollo legislativo en la región andaluza y la reputada condición profesional de ambas empresas que aquí litigan explican la diversa condición y naturaleza de las dos causas de resolución contempladas en el contrato objeto de esta litis en su estipulación quinta. Una, se basaría en el incumplimiento del contrato por parte de los contratantes y otra en circunstancias objetivas cual es el paso de un determinado tiempo y la falta de aprobación del planeamiento urbanístico que diera lugar a la obtención de los aprovechamientos urbanísticos pactados en el contrato.

La literalidad de la cláusula es clara a la hora de afirmar las dos posibilidades de resolución y no puede tacharse como redactada como mera cláusula de estilo que es lo que pretende defender (sin éxito) la parte apelada en el escrito de impugnación del recurso. Desde el punto de vista hermenéutico más progresivo y auténtico, esto es, aquel que pretende comprender cual es la verdadera intención de las partes al suscribir el contrato, es correcta la tesis del recurrente ya que, precisamente, la naturaleza de especial profesionalidad de la que aparece revestida las empresas contendientes y la mudable legislación autonómica hace lógico entender que si el objeto de la permuta estuviera un algo 'en el aire' dichas empresas precavieran la eventualidad, aún por causas ajenas a su voluntad, al estar supeditado el negocio inmobiliario a la rapidez, rigor o procedimientos de un tercero (la Administración autonómica), como es el caso. No se trata, como ambas partes aceptan, de incumplimientos imputables a dichas empresas, lo que tiene su arma de actuación declarada en el artículo 1124 del Código Civil , sino más bien de que la operación empresarial resulte fallida con la consecuencia de la restitución en lo posible a momentos anteriores a la permuta porque ya económicamente no hay rendimiento.

Las partes discuten de manera bizantina y con todo lujo de retórica sobre conceptos urbanísticos aludiendo a lo expresado en normas administrativas que lo que introducen en la litis es confusión, pero si nos atenemos a la letra del contrato que es ley para los contratantes lo cierto es que ha trascurrido ese plazo de cuatro años y la aprobación del plan urbanístico que interesaba a la actora no se ha producido y que, por el contrario sí se hace con respecto a lo prometido a la demandada, razón de que entre en juego la segunda causa de resolución prevista en el contrato que puede actuarse porque las partes previeron la hipótesis y la plasmaron en el contrato, cumpliendo así los juristas que lo redactaron una de las principales misiones que tiene la ciencia del derecho: el 'cavere' propio de la Jurisprudencia romana, esto es, asegurar, en la medida de lo posible, las consecuencias de la imposibilidad de que los efectos derivados del pacto pudieran desplegarse en el tráfico jurídico.

La sentencia no sabe ver esta situación y en términos un tanto incomprensibles falla en contra de quien tenía una poderosa vía de actuación a su favor cual era la cláusula que se ha injustamente ignorado. Forzosa es la reparación del error y el acogimiento del recurso en los términos defendidos en el escrito donde se interpone y con revocación de la sentencia acoger en todo lo suplicado en la demanda.

CUARTO.- Las costas de la primera instancia se imponen al demandado. No se hace pronunciamiento alguno con respecto a las costas causadas en esta alzada.

Artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En su virtud,

Fallo

Se estima el recurso de apelación interpuesto por la representación de GRUPO P.R.A., S.A. contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Sevilla con fecha 14 de diciembre de 2012 en el Juicio Ordinario nº 1488/11, que se revoca y con estimación de la demanda declaramos resuelto el contrato de permuta objeto de este proceso, condenando a GALIA GRUPO INMOBILIARIO S.A. a la restitución de la finca registral número 2.283 del Registro de la Propiedad 2 del Puerto de Santa María (Cádiz) y la cantidad de 7.500.000 euros, suma que devengará los intereses pedidos en la demanda.

Se ordena la cancelación de la inscripción 11 por la que se inscribió el dominio de la finca 7.798 y de la inscripción 8 por la que se inscribió el dominio de la finca 26.458, ambas del Registro de la Propiedad 2 de Alcalá de Guadaira a favor de la actora.

Se ordena la cancelación de la inscripción 11 por la que se inscribió el dominio de la finca 2.283 del Registro de la Propiedad 2 de Puerto de Santa María a favor de la demandada, así como la cancelación de las inscripciones y anotaciones posteriores que traigan causa de aquella.

Se imponen las costas de la primera instancia a la demandada.

No se hace pronunciamiento alguno con respecto a las costas causadas en esta Alzada.

Dentro del plazo legal devuélvanse las actuaciones originales al Juzgado de procedencia con testimonio de esta resolución para su ejecución. Dése a los depósitos constituidos el destino legal.

Así, por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos, y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia ha sido publicada por el Ilustrísimo Señor Magistrado Ponente en el día de su fecha. Doy fe.-