Sentencia CIVIL Nº 202/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 495/2019 de 04 de Junio de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimotercera

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 3 - 28035

Tfno.: 914933911

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2018/0035681

Recurso de Apelación 495/2019

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 36 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 264/2018

APELANTE:NUEVO REAL VILLAGE SL

PROCURADOR D./Dña. FERNANDO PEREZ CRUZ

APELADO:COMEX CHERRY SL

PROCURADOR D./Dña. JORGE LAGUNA ALONSO

SENTENCIA Nº 202/2020

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMA. SRA. PRESIDENTA

Dña. Mª CARMEN ROYO JIMÉNEZ

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

Dña. MIRIAM IGLESIAS GARCÍA-VILLAR

D. LUIS PUENTE DE PINEDO

Siendo Magistrada Ponente Dña. MIRIAM IGLESIAS GARCÍA-VILLAR

En Madrid, a cuatro de junio de dos mil veinte.

La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Reclamación de Cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 36 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelada COMEX CHERRY, S.L., representada por el Procurador D. Jorge Laguna Alonso y asistida por la Letrada Dª. Sonia Cea Serrano, y de otra, como demandada-apelante NUEVO REAL VILLAGE, S.L., representada por el Procurador D. Fernando Pérez Cruz y asistida por el Letrado D. Isaac Sánchez Andrés; y de otra, como demandado-apelado KRONOS INVESTMENT, S.L., sin que conste ante esta Sala Procurador que le represente ni Letrado que le asista.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 36, de Madrid, en fecha nueve de mayo de dos mil diecinueve, se dictó Sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales D. Carmen Gómez Garcés, en nombre y representación de la mercantil COMEX CHERRY, S.L., defendida por la Letrado Dª. Sonia Cea Serrano; y dirigidos frente a NUEVO REAL VILLAGE, S.L., representada por el Procurador de los Tribunales D. Fernando Pérez Cruz y defendida por el Letrado D. Isaac Sánchez Andrés, debo condenar y CONDENO a la demandada a que abone a la demandante la suma de CUARENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS NOVENTA EUROS CON SESENTA CÉNTIMOS (43.390,60E), más los intereses legales desde la interposición de la demanda y las costas causadas en el presente procedimiento'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada (NUEVO REAL VILLAGE, S.L.) que fue admitido, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha veintinueve de julio de dos mil diecinueve, para resolver el recurso.

TERCERO.-Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día tres de junio de dos mil veinte.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-COMEX CHERRY, S.L. presentó demanda contra NUEVO REAL VILLAGE, S.L., y KRONOS INVESTMENTS ejercitando una acción de reclamación de cantidad por la prestación de servicios de intermediación inmobiliaria en la adquisición de la parcela R6-Al del APR 08,01 de Cantalejo-Madrid, finca registral número 76.622 del Registro de la Propiedad N° 38, de Madrid, siendo vendedor Patrimonio del Estado y adquirentes por mitad y en proindiviso, las mercantiles, Nuevo Real Village, S.L. (en adelante Nuevo Real), y la mercantil Gatos 1 Developments, S.L. (en adelante Gatos) conforme a la oferta presentada conjuntamente por ambas mercantiles y por importe de 3.586.000.00 euros.

Previamente a la adjudicación, Gatos I y la demandante celebraron con fecha 18 de julio de 2016 contrato de agencia inmobiliaria por la intervención profesional de esta última en la enajenación de la referida en el primer párrafo conforme a las condiciones reflejadas en dicho contrato adjunto a la demanda como documento nº 7, fijando un precio equivalente al 2 por ciento del precio de adquisición más impuestos, alegando la demandante que el contrato de agencia inmobiliaria también se extiende en cuanto a sus obligaciones a la mercantil Nuevo Real. La parte actora interesó que se dictara Sentencia por la que se condene a las demandadas al pago de 43.390,60 € en concepto de honorarios por los servicios de intermediación prestados por la actora para la adquisición de la parcela denominada R6- A1del APR 08-01-Cantalejo-Madrid, propiedad de Patrimonio del Estado.

KRONOS INVESTMENTS no compareció a contestar la demanda y sí lo hizo NUEVO REAL VILLAGE, S.L., que se opuso a la demanda presentada de contrario alegando su falta de legitimación pasiva alegando que la demandante no le habla prestado ningún servicio en relación con la adquisición en subasta pública de la citada parcela, que no había celebrado ningún contrato con la demandante, y además se impugnaron los documentos adjuntos a la demanda por ser ajenos a su mandante no interviniendo en ellos ningún representante de aquella sociedad. Igualmente se opuso manifestando que la demandante no había actuado en nombre de su representada y que NUEVO REAL no forma parte del grupo de empresas de la mercantil GATOS 1 ni de KRONOS INVESTRNENT GROUP.

En el acto de la audiencia previa se puso de manifiesto el acuerdo alcanzado entre COMEX CHERRY, S.L., y KRONOS INVESTMENTS, interesando su homologación judicial, por el que este último debía abonar a la actora el pago del 75% de la comisión, es decir, 32.542,50 euros, terminando el procedimiento contra ese demandado y continuando el procedimiento con NUEVO REAL VILLAGE, S.L.

SEGUNDO.- La sentencia de instancia estimó íntegramente la demanda contra NUEVO REAL VILLAGE, S.L.

Contra ella interpuso recurso de apelación la representación de NUEVO REAL VILLAGE, S.L., alegando en síntesis error en la valoración y de la carga de la prueba en la sentencia de instancia manteniendo su falta de legitimación pasiva.

La parte apelada, COMEX CHERRY, S.L., se opuso al recurso interesando la confirmación de la sentencia.

TERCERO.-En relación al contrato de mediación o corretaje, es preciso partir de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, entre otras la Sentencia 228/14 de 21 de mayo, que dice:

En orden al interés casacional que refiere el presente caso, centrado en la delimitación o caracterización, ciertamente compleja, que encierra la atipicidad del contrato de mediación, debe tenerse en cuenta lo ya señalado por esta Sala en su sentencia, de 8 de marzo de 2013 (núm. 105/2013 ), a propósito del derecho de mediador a recibir la correspondiente retribución tras la realización de las gestiones o del encargo encomendado: (Fundamento de Derecho Segundo, números tercero y cuarto) '3. A juicio de esta Sala, la decantación conceptual que cabe establecer a estos efectos de la caracterización de la figura se sustenta en dos ejes interpretativos, principalmente.

El primero viene referido al carácter de contrato principal que tiene el contrato de mediación, esto es, con sustantividad propia, de forma que, aunque tenga como posible finalidad el facilitar la celebración de otro ulterior contrato, no cabe establecer un vínculo causal directo entre ellos teniendo, por lo tanto, autonomía en su respectiva eficacia jurídica. La precisión resulta útil a la cuestión doctrinal apuntada en la medida en que el alcance de la gestión del mediador, particularizado en la dialéctica entre la perfección o ejecución del contrato, no debe resolverse de un modo inverso, esto es, desde el contexto finalístico o desarrollo negocial del contrato proyectado, sino que debe estar informado en el seno del contrato de mediación como contrato principal y sustantivo. En este sentido, que el contrato no se haya ejecutado, por sí solo, no resulta determinante del proceso interpretativo.

El segundo eje, con mayor incidencia si cabe, viene referido a la naturaleza de contrato atípico que caracteriza el contrato de mediación. Desde esta perspectiva puede afirmarse que tanto desde el desenvolvimiento técnico de la figura; su separación de la comisión mercantil, su consideración de contrato innominado 'facio ut des' o su derivación del contrato de mandato, como desde el plano de la integración o ajuste de su tipicidad, ya mediante la yuxtaposición de varios contratos típicos o de obligaciones o pactos pertenecientes a distintos tipos contractuales, la atipicidad del contrato de obra que caracteriza a las obligaciones de resultado no ha formado parte de estos procesos de caracterización de la figura, por lo que difícilmente puede deducirse, salvo pacto expreso de las partes o aplicación de los usos y costumbres, que de la caracterización básica de la figura la obligación del mediador pueda calificarse de una propia obligación de resultado que determine su perfección con la ejecución o consumación de una situación jurídica que posibilitada por el mediador, no obstante, no depende ya de su marco de actividad. Conclusión que afecta a la propia estructura del contrato, pues si bien la perfección del encargo actúa como condición del derecho de retribución (onerosidad), sin embargo, no crea ningún deber jurídico o prestacional propiamente dicho que opere un fenómeno de reciprocidad obligacional, más allá de la mera bilateralidad del contrato.

Desde esta perspectiva, esto es, desde la caracterización general del contrato como medio interpretativo del alcance de la gestión encomendada se comprende mejor que las referencias usuales a la 'perfección del encargo' y, en su caso, al 'éxito de la mediación' resultan aplicables aquellos supuestos en donde la actividad del mediador determina la existencia del marco o vinculación negocial que posibilita la finalidad adquisitiva querida por el oferente, con independencia de la propia ejecución o consumación del mismo; de forma que en el supuesto de opción de compra debe entenderse que ya se produce este marco de vinculación negocia! en favor del oferente que le permite la finalidad adquisitiva (perfección del encargo), con independencia de que dicha opción resulte o no ejercitada por el comitente. Todo ello, como se ha señalado desde el principio, salvo que la autonomía de las partes o la aplicación al caso de los usos y costumbres concreten un determinado resultado adquisitivo o entramado negocial.

La conclusión alcanzada, por tanto, resulta igualmente aplicable a todos aquellos supuestos en donde conseguida la perfección o eficacia del marco negocia! el cumplimiento o consumación del mismo no se da por causas ajenas a la gestión encomendada, supuestos de desistimiento o incumplimiento contractual del oferente, pero también del propio y natural desenvolvimiento de la relación contractual, casos de la eficacia modalizada bajo condición resolutoria o suspensiva'.

La aplicación de la doctrina expuesta al caso enjuiciado, conduce al reconocimiento del derecho de retribución pactado en favor del mediador. En efecto, en primer término , y con relación al cumplimiento del encargo, debe señalarse que, con independencia de la exclusividad o no del mismo, el resultado que lo definía obligatoriamente, esto es, la venta del piso como 'éxito o buen fin de la mediación', fue logrado gracias a la gestión determinante llevada a cabo por el mediador que no sólo contactó con el futuro adquirente, sino que enseñó varias veces el inmueble configurando el marco negocial que posibilitó la finalidad transmisiva querida por el oferente que, sin lugar a dudas, se aprovechó de su actividad mediadora para celebrar dicha venta. En segundo término, y en relación a la determinación de la retribución, debe señalarse el imperio de la autonomía negocial y, en consecuencia, de lo acordado pro las partes, que no sujetaron la retribución de la mediación a la variabilidad de un porcentaje del precio de venta del inmueble, sino a un precio fijo ya determinado. Sin que, por lo demás, dicho precio resultase claramente desproporcionado conforme a los usos y costumbres negociales del sector (un 6,7% frente al 5% habitualmente aplicado en defecto de pacto).

Por todo ello, se fija como doctrina jurisprudencial de esta Sala que el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulta decisiva o determinante para el 'buen fin' o 'éxito' del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma.

CUARTO.-Aplicando las anteriores al caso de autos, y teniendo en cuenta la teoría de la valoración de las pruebas, como afirma la sentencia de la Sección 9 de esta misma Audiencia de 30 de junio de 2.015, es preciso hacer una serie de reflexiones: la primera guarda relación con la valoración de la prueba y la aplicación de las normas sobre la carga de la prueba, extremo este último donde opera el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (RCL 2000, 34), precepto que, en sus apartados 2 y 3, establece que corresponde al actor la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda, e incumbe al demandado la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior; lo cual significa que corresponde a la parte actora acreditar los hechos constitutivos del derecho cuyo reconocimiento y protección invoca y, a la parte demandada, los impeditivos o extintivos del mismo, sin que deba desconocerse, por un lado, que, conforme al apartado 1 del referido precepto, si al tiempo de dictar Sentencia el Tribunal considera dudosos unos hechos relevantes para la decisión, habrá de desestimar las pretensiones del actor, si a éste le corresponde la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones, y, por otro que, a tenor del apartado 6 del tan repetido artículo, para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores, el Tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponda a cada una de las partes del litigio. La segunda relativa a la valoración conjunta de la prueba, se hace necesario destacar, como ha señalado el Tribunal Supremo en su Sentencia de 20 de abril de 1993, que las pruebas no caben ser fragmentadas ni desarticuladas para sacar así conclusiones propias para pretender imponerlas, indicando la Sentencia de nuestro Alto Tribunal de 25 de mayo de 1973 que 'según reiterada doctrina de esta Sala, no cabe, cuando la prueba se ha apreciado en conjunto, separar alguna de las probanzas o elementos de ella, para con apoyo en ellos, acusar al Juzgador de haber incidido en equivocación'. La valoración conjunta de la prueba, por tanto, comprende todas las practicadas durante el procedimiento conectadas entre sí, no las que aisladamente señala la parte que deben ser examinadas. Por último, en cuanto a la función del órgano ad quem cuando se denuncia el error en la valoración de la prueba, esta Sala ha mantenido reiteradamente (vid Sentencia de esta Sección 12 de fecha 30 junio de 2011, rollo 9/2010 ) en cuanto a la función del órgano ad quem cuando se denuncia el error en la valoración de la prueba, lo siguiente: 'En tal sentido, ha de señalarse que, si bien el recurso de apelación por su carácter ordinario permite la revisión íntegra del juicio fáctico, no está sin embargo estructurado para sustituir, sin razón alguna, el criterio imparcial y ponderado del Juez por el subjetivo de la parte. Para que triunfe este motivo, habrán de aportarse razones objetivas que hagan manifiesto el error valorativo del Juez, pues éste, como decisor de la controversia, está en posición equidistante de las partes, y, en principio, puede otorgar mayor o menor valor a determinados medios probatorios que ante él se hayan practicado'.

Viendo la prueba existente en las actuaciones, ha quedado acreditado que el día 29 de agosto de 2016 se publica en el Boletín Oficial del Estado la resolución de la Delegación de Economía y Hacienda de Madrid por la que se convoca al alza de inmuebles de propiedad de la Administración General del Estado, en concreto 34 lotes dentro de los cuales con el número 7 se incluye la parcela R6- Al del APR 08.01 C/ Cantalejo de Madrid. finca registral nº 76.622.

La demandada, KRONOS INVESTMENT, firmó un contrato el 18 de julio de 2016 con COMEX CHERRY, S.L. por la realización de gestiones para en la participación en esa adquisición, y según el auto de homologación pagó el 75% de la comisión, es decir la suma de 32.542,50 euros.

Y aunque no se firmó ningún contrato de intermediación para llevar a buen término la adjudicación de la parcela de patrimonio, ha quedado acreditado, tal y como concluye la sentencia de instancia, que dicho contrato se extendió a la demandada NUEVO REAL VILLAGE, S.L, a través de la prueba documental acompañada a las actuaciones, y de la testifical propuesta por la parte actora, puesto que desde el momento en que se consideró su participación para conseguir en conjunto la adjudicación de la parcela, las comunicaciones tanto al Letrado como al legal representante de NUEVO REAL VILLAGE en relación al mismo fueron incesantes en el tiempo, y por lo tanto cabe decir que se aprovechó de su saber hacer en ese tipo de expedientes de adjudicación mediante subasta ante el Patrimonio del Estado, así como también participó de los beneficios de obtener el resultado.

La prueba testifical de D. Primitivo, Delegado Especial de Economía y Hacienda en Madrid, también es relevante en este sentido, puesto que concreta que el demandante COMEX CHERRY, S.L había iniciado los trámites para promover la venta de la parcela propiedad del Estado, y que fueron muchas las consultas y comunicaciones en relación con la garantía, con el pago, y en algún momento dice que entendió que actuaba en nombre de ambos adjudicatarios una vez celebrada la subasta el día 3 de noviembre de 2016, siendo el Sr. Rosendo, el legal representante de COMEX, la persona de contacto con los compradores para la continuación de la tramitación del expediente.

QUINTO.-Habiéndose desestimado el recurso, las costas se imponen a la parte apelante conforme el artículo 398 de la LECV.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS, el recurso de apelación interpuesto por la representación de NUEVO REAL VILLAGE, S.L. contra la sentencia dictada por la Ilma. Magistrada- Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 36 de Madrid con fecha nueve de mayo de dos mil diecinueve, de la que el presente Rollo dimana, debemos CONFIRMARLA en todos sus extremos con expresa imposición de costas a la parte apelante.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo de VEINTEdías desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 € por cada tipo de recurso, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal 3569 de Banco de Santander, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.