Sentencia Civil Nº 203/2007, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 1, Rec 43/2007 de 08 de Mayo de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

OVIEDO

SENTENCIA: 00203/2007

SENTENCIA NÚMERO 203/07

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000043 /2007

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE

D. José Ignacio Álvarez Sánchez

MAGISTRADOS

D. Guillermo Sacristán Represa

D. Javier Antón Guijarro

En Oviedo a, ocho de Mayo de dos mil siete.

VISTOS en grado de apelación por esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de OVIEDO, los presentes autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000237 /2006, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de LUARCA VALDES, Rollo 0000043 /2007, entre partes, como Apelante/s D. Alberto y Alicia representados por el Procurador de los Tribunales D. LUIS ALVAREZ FERNANDEZ, y bajo la dirección letrada de D. MARCELO SUAREZ GARCIA , y como Apelado/s D. Isabel representado por el Procurador de los Tribunales D. TEODORO ERRASTI ROJO, y bajo la dirección letrada de D. RAFAEL EDUARDO ANTUÑA EGOCHEAGA.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia de Luarca dictó Sentencia en los autos referidos con fecha 25-09-06 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando en parte la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Morilla, en nombre y representación de los actores DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada Isabel a pagar a los demandantes la cantidad de mil quinientos cincuenta y cinco euros con sesenta y siete céntimos, como contribución al pago de los gastos detallados en el cuerpo antecedente por obras que fue necesario realizar en elementos comunes del inmueble, más unos intereses de ese principal iguales al legal del dinero desde la fecha de la demanda y hasta la de condena.

Cada parte deberá abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Contra la presente resolución cabe interponer recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Oviedo en el plazo de cinco días a partir de su notificación.

Así por esta mí Sentencia, lo acuerdo, mando y firmo.".

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por la parte demandante Alberto Y Alicia , que fue admitido en ambos efectos, previos los traslados ordenados, por la parte demandada Isabel evacua el traslado formulando escrito de oposición al recurso de apelación formulado y además escrito de impugnación de la sentencia, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.- Se señaló para deliberación, votación y fallo el día 3-05-07, quedando los autos para sentencia.

QUINTO.-En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Don Javier Antón Guijarro.

Fundamentos

PRIMERO : Se alzan los apelantes Don Alberto y Doña Alicia contra la Sentencia de fecha 25 septiembre 2006 dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Luarca en el Juicio Ordinario nº 237/06 , insistiendo en su recurso primeramente en reclamar la naturaleza de elemento común respecto del sótano ubicado en el edificio sito en la calle Regueral nº 13 de Navia toda vez que reúne las características de tener salida propia a elementos comunes del inmueble y resultar un elemento independiente del bajo así descrito en la escritura de división horizontal, como así se desprende de los documentos de traspaso del negocio de farmacia y su posterior compraventa. Se solicita igualmente se declare extinguido el arrendamiento que en su día se constituyó sobre el bajo y sobre el sótano, y en su defecto que se declare que el arrendamiento continúa en situación de tácita reconducción, pues la demandada no reúne los requisitos para haber adquirido su dominio por usucapión. Finalmente el recurso se dirige a que se declare como propiedad de la comunidad hereditaria en cuyo beneficio actúa la apelante Doña Alicia , la finca descrita en el apartado 5º de los hechos de la demanda y se ordene el deslinde y amojonamiento de esta propiedad respecto de su colindante descrita en los hechos 1º y 2º del escrito de demanda.

Por su parte la demandada Doña Isabel impugna también a la Sentencia por entender que el importe de las obras a cuyo abono resulta condenada en la proporción correspondiente, toda vez que fueron ejecutadas sobre balcones, terrazas y miradores, no deben ser asumidas por ellas al tratarse de elementos arquitectónicos que sirven exclusivamente al propietario del departamento donde se encuentran.

SEGUNDO: El recurso se dirige primeramente a revisar la naturaleza del sótano ubicado en el edificio sito en la calle Regueral nº 13 de Navia, cuya calificación como elemento común se pretende por los apelantes. Partimos como primer elemento para enjuiciar la cuestión de la escritura de división en propiedad horizontal otorgada por Doña Mónica el 28 noviembre 1975 por la que el inmueble reseñado se divide en los siguientes departamentos como fincas independientes: departamento número uno, consistente en bajo destinado a local comercial con una cuota de participación en elementos comunes del 40%; departamento número dos, consistente en piso de la primera planta de viviendas, con una cuota asignada del 25%; departamento número tres, piso de la segunda planta de viviendas, con una cuota asignada del 25%; departamento número cuatro, desván de forma abuhardillada, con una cuota asignada del 10%. Habiendo resultado por lo tanto silenciada en el título constitutivo la propia existencia del sótano habremos de partir del criterio general por el cual en las situaciones de discordancia entre la realidad física de un inmueble y su situación jurídica habrá de prevalecer la calificación de carácter común de todos aquellos elementos no descritos como privativos, por lo que en caso de duda tendrán dicha naturaleza (criterio sentado en SSTS 10-10-80, 10-4-81, 14-10-91, 16-7-92, 26-1-99 , etc.). En este sentido la RDGRN de 7-7-98 señala que de lo dispuesto en el art. 396 C.Civil se desprende que en defecto de previsión específica en el título constitutivo, por la que se atribuya el uso de un elemento en exclusiva a uno de los propietarios, dicho elemento merecerá la calificación común. Más concretamente para el supuesto de un sótano silenciado en el título constitutivo de propiedad horizontal señala la STS 6-5-91 que "cuando no se menciona "nominatim" al sótano de un edificio para su uso en propiedad horizontal como elemento común en el art. 396 , ello no es óbice para considerarlo como tal, cuando no responde, por su propia ubicación a la contemplación comunal de tales elementos, ya que, es claro, que dicha enumeración del precepto es únicamente a título indicativo y no de manera categórica con carácter de "numerus clausus", añadiendo que "en principio, en tanto en cuanto no se acredite la expresa inclusión en el título correspondiente del mismo como tal elemento privativo, habrá de seguir el decurso general de que es un elemento al servicio de la Comunidad y, que, por tanto, cualquier postura, como la del recurrente que pretenda excluirlo de tal carácter comunal y adscribirlo a un uso privativo precisará el ejercicio de las acciones adecuadas a la modificación del título constitutivo". Por otra parte las dudas que pudieran surgir en el presente caso en orden a si la preterición del sótano en la descripción de los elementos que componen el inmueble obedecía en realidad a que era considerado por la otorgante Doña Mónica como parte integrante del bajo comercial y que ambos conformaban por tanto una sola unidad física, lo que explicaría además que se le concediera al bajo comercial una cuota tan desproporcionada del 40% en relación con la del resto de elementos del edificio, quedan sin embargo despejadas desde el momento en que el título contiene una exacta descripción del bajo destinado a local comercial al reseñarlo con todos sus linderos y, lo que es más importante, con una superficie de ciento treinta metros cuadrados, con lo que se descarta palmariamente la posibilidad de que el bajo pudiera comprender también al sótano dado que, además de no estar comprendido dentro de su descripción física, según el perito judicial, el primero tiene una cabida real de 180,52 m2 y el segundo de 177,75 m2. Cabe añadir a todo ello que no es cierto que el único acceso al sótano lo sea desde la propia farmacia sita en el bajo por carecer aquél de salida independiente a otros elementos comunes, como se afirma en la recurrida, pues el informe del perito judicial es claro al señalar que también dispone de una puerta de salida -actualmente sellada por razones de seguridad- que comunica con un soportal de 40,46 m2 sito en la parte posterior del edificio, el cual habrá de tenerse también por elemento común al no aparecer identificado en el título constitutivo del edificio y comunicar a su vez directamente con el callejón que da salida a la calle Regueral -como así se refleja en el plano del perito judicial-. De lo hasta aquí expuesto debe concluirse por consecuencia la naturaleza de elemento común del sótano litigioso sin que pueda servir para alcanzar otra calificación el contenido de los documentos de traspaso de los negocios de farmacia y droguería firmados con fechas 3 julio 1980 y 15 julio 1980 por Doña Mónica de una parte y por la ahora demandada Doña Isabel de otra, pues la eficacia meramente relativa e interpartes de tales documentos contractuales en modo alguno puede alterar o sobreponerse a la realidad jurídica proclamada erga omnes por el título constitutivo de la propiedad horizontal del inmueble una vez inscrito en el Registro de la Propiedad (art. 5-3 L.P.H . y art. 8-4 L.H .), consideraciones que resultan igualmente predicables respecto del contrato de compraventa firmado en escritura pública de fecha 27 enero 1995 entre Don Cesar y Doña Isabel . Tampoco puede servir de obstáculo a lo anterior la circunstancia ya indicada de la desproporcionada asignación de la cuota del 40% al bajo comercial frente al 25% que le corresponde a cada uno de los pisos y al 10% restante del desván, pues la fijación de la cuota quedó al arbitrio de la otorgante del título Doña Mónica resultando ahora inútil conjeturar acerca de qué criterios pudo utilizar para su cuantificación, teniendo presente que el art. 5 párrafo 2º L.P.H . no solo contempla la mera superficie al aludir también a otros datos tales como su emplazamiento exterior o interior, su situación y el uso que se presuma que racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes, quedando siempre a salvo la facultad de los copropietarios de solicitar su modificación si se considerase efectivamente desequilibrada dicha distribución.

A partir de la conclusión alcanzada en tales términos y por lo que se refiere a la actual situación de disfrute por Doña Isabel respecto del sótano encontramos que nada impide admitir que se mantuviera como arrendataria de un elemento común tras el contrato firmado con la propiedad en fecha 15 junio 1980 por el que se subrogaba en la explotación de la oficina de farmacia y droguería instalada en la planta baja y sótano. Ahora bien, no es menos cierto que esa titularidad cesó desde la fecha 27 enero 1995 en que la Sra. Isabel compró el bajo comercial y dejó consecuentemente de pagar el alquiler, como ella reconoce en la prueba de interrogatorio. A partir de aquí, teniendo presente que la renta pactada era única para ambos departamentos y que por lo tanto el arrendamiento también había de reputarse único, habremos de entender que extinguida la locación para el objeto principal como era el bajo comercial debe entenderse igualmente extinguido el arrendamiento para el sótano, conforme la regla general de que lo accesorio sigue el destino de lo principal, sin que quepa disociar aquella unidad para mantener el arrendamiento exclusivamente sobre el sótano pues faltaría uno de los elementos esenciales del negocio jurídico como es un precio cierto por el alquiler (art. 1543 C.Civil ). Habiendo decaído en consecuencia cualquier derecho para que la Sra. Isabel pueda mantenerse en la ocupación del sótano, deberá ser calificada su situación desde aquella fecha como de mera precarista. Frente a ello se invoca por la demandada en su escrito de contestación la adquisición del sótano por usucapión en virtud de lo dispuesto en el art. 1957 C.Civil , consideración que es parcialmente asumida por la Sentencia recurrida al señalar que habiendo recibido la Sra. Isabel la entrega del sótano en la modalidad de constitum posesorium tras la firma el contrato de compraventa, se encuentra habilitada para el cómputo del plazo de usucapión. Lo cierto es que uno de los requisitos exigidos por el art. 1957 C.Civil para el éxito de la usucapión ordinaria en el plazo de 10 años esgrimido por la demandada es la presencia de un justo título en el usucapiente, debiendo ser entendido como aquél que sea verdadero y válido (art. 1953 C.Civil ) en el sentido de que legalmente baste y resulte idóneo para transferir el dominio de cuya prescripción se trate. Sin embargo en el caso presente se observa que en la escritura de compraventa otorgada por Don Cesar se describe el objeto transmitido limitándose a reproducir literalmente el contenido del título constitutivo de propiedad horizontal del inmueble en lo referente al departamento número uno, y así se describe únicamente el "bajo destinado a local comercial" con total omisión del sótano, de tal manera que en modo alguno puede sostenerse que exista un justo título sobre este último elemento pues tampoco la mención contenida en la escritura a la situación arrendaticia del objeto vendido aludiendo en plural a que "las fincas objeto de esta escritura se hallan arrendadas a la compradora Doña Isabel " pueda resultar bastante para sostener lo contrario desde el momento en que el objeto vendido queda perfectamente identificado en los términos arriba señalados. Careciendo por lo tanto la poseedora del sótano de un justo título ad usucapionem sólo podría acogerse a la usucapión extraordinaria para la que basta la posesión animus dominii durante el plazo ininterrumpido de treinta años (art. 1959 C.Civil ), tiempo que en el presente caso habríamos de computar desde la firma del contrato de compraventa en que la Sra. Isabel accede a la propiedad del bajo comercial y continúa en la posesión del sótano pero que obviamente no ha transcurrido en el momento de presentación de la demanda.

TERCERO: Se impugna también la Sentencia por Doña Isabel por entender que el importe de las obras a cuyo abono resulta condenada en la proporción correspondiente, toda vez que fueron ejecutadas sobre balcones, terrazas y miradores, no deben ser asumido por ella al tratarse de elementos arquitectónicos que sirven exclusivamente al propietario del departamento donde se encuentran y por haber sido llevadas a cabo de manera unilateral sin consentimiento de la demandada. Por lo que se refiere al primer extremo, olvida la recurrente que el art. 396 C.Civil , tras la reforma operada por la Ley 8/1999, de 6 abril , enumera los elementos comunes en régimen de propiedad horizontal citando entre ellos a "las fachadas, con los revestimientos exteriores de las terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores". En cuanto al segundo de los motivos agitados por la recurrente encontramos que el Ayuntamiento de Navia requirió a los actores a fin de en el plazo de diez días procedieran a solicitar licencia y a ejecutar seguidamente las obras necesarias para subsanar las deficiencias descritas en el informe elaborado por la Policía Municipal en el que se señalaba la existencia de óxido y carcoma en la barandilla del balcón así como el mal estado que presentaban las galerías. Ciertamente el art. 20 apartado c) L.P.H . autoriza al Administrador para ejecutar por su cuenta las reparaciones urgentes dando cuenta inmediata y en todo caso al Presidente o, en su caso, a los vecinos. En el caso presente la comunidad de propietarios no se había llegado a constituir nunca en Junta de Propietarios ni tenía designados sus órganos de gobierno, por lo que la ejecución unilateral de las obras por parte de los actores no puede erigirse por sí sola en motivo bastante para exonerar del pago que le corresponde a la demandada, pues no puede desconocerse que las obras han deparado provecho para todo el edificio y eran además necesarias al venir impuestas por la autoridad municipal, y ello por más que hubiera resultado oportuno que los actores hubieran tenido la elemental deferencia de consultar previamente con la otra copropietaria del inmueble acerca de su ejecución, pues las obras tardaron en llevarse a cabo más de nueve meses desde el requerimiento. En cuanto al examen de las facturas aportadas por los actores junto con su escrito rector se observa que rezan "trabajos de restauración de miradores y balcones" por lo que en principio se corresponden con los conceptos requeridos por la orden municipal sin que tampoco la demandada haya realizado actividad probatoria alguna encaminada a demostrar que se hubieran acometido partidas innecesarias, que su precio fuera excesivo o que se pudieran haber llevado a cabo en mejores condiciones de mercado, razones todas ella que conducen a rechazar el presente extremo.

CUARTO : En cuanto a la acumulada acción de declarativa de domino y de deslinde, debe ser confirmada la decisión desestimatoria contenida en la Sentencia recurrida toda vez que la finca descrita en el punto 5º del escrito de demanda no resulta suficientemente identificada en la realidad del terreno, y así primeramente el perito judicial no acierta en su informe a ubicar la finca sobre el terreno a la vista de los linderos expresados en el título, y en cuanto a su cabida el informe del perito topógrafo señala para la finca en situación de indivisión y señalada en el punto 4º del escrito de demanda una cabida real de 352 m2 para la finca, inferior a la cabida indicada en los títulos de 388 m2, y el perito judicial declara en el acto del juicio que no es posible identificar sobre el terreno la finca descrita en el punto nº 5 con una cabida según títulos de 134 m2 pues ello supondría alterar en casi un 40% la cabida de la finca anteriormente descrita, consideraciones que llevan a decaer la apelación en este punto. En cualquier caso hemos de añadir que en una situación de confusión de linderos como la presente, lo procedente es el ejercicio de la acción de deslinde entre las fincas limítrofes de tal manera que la acción declarativa de dominio sólo puede ser ejercitada como consecuencia de la anterior y sobre la porción que resulte de la titularidad del accionante una vez deslindada, orden que por no haber sido respetado impide el éxito de la apelación.

QUINTO : La estimación parcial del recurso de apelación supone la no imposición de costas en esta alzada, mientras que la desestimación de la impugnación de la sentencia conlleva su imposición (art. 398 LEC )

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Don Alberto y Doña Alicia - actuando esta última en ejercicio de la acción de deslinde y amojonamiento en nombre propio y además en beneficio de la comunidad hereditaria formada con su hermana Doña Maite - y desestimando la apelación formulada por la representación procesal de Doña Isabel contra la Sentencia de fecha 25 septiembre 2006 dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Luarca en el Juicio Ordinario nº 237/06 , debemos acordar y acordamos REVOCARLA para declarar que el sótano del edificio nº 14, hoy nº 13, de la calle Regueral de Navia, es elemento común del inmueble; que la demandada se encuentra poseyendo dicho sótano en virtud del contrato de arrendamiento suscrito en su día, y que dicho arrendamiento se encuentra extinguido desde el momento en que la demandada adquirió la propiedad del bajo. Se mantienen el resto de pronunciamientos de la resolución recurrida. No ha lugar a la imposición de las costas causadas por el recurso de apelación formulado por Don Alberto y Doña Alicia , con imposición a Doña Isabel de las costas causadas por el recurso por ella interpuesto.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.