Sentencia Civil Nº 203/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 378/2009 de 04 de Mayo de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

SENTENCIA Nº 203

Recurso de apelación nº 378/09

Procedente del procedimiento nº 1269/07 Juicio ordinario

Tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 23 de Barcelona

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH, DÑA. MARIA DOLORS MONTOLIO SERRA y DON ANTONIO RECIO CORDOVA actuando la primera de ellos como

Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 378/09 interpuesto contra la sentencia dictada el día 23 de febrero de

2009 en el procedimiento nº 1269/07 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 23 de Barcelona en el que son

recurrentes DON Antonio y DÑA. Macarena , y apelados DÑA. Sandra y DON Emiliano , previa deliberación, pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente

S E N T E N C I A

Barcelona, 4 de mayo de 2010

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO: Estimando íntegramente la demanda interpuesta por D. Emiliano y Dña. Sandra contra D. Antonio y Dña. Macarena condeno a los demandados a abonar la cantidad de 136.000 euros, intereses legales de 68.300 euros desde la fecha de la reclamación extrajudicial del 19 de junio de 2007 y costas del procedimiento.

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH.

Fundamentos

PRIMERO.- D. Emiliano y Dña. Sandra interpusieron demanda contra D. Antonio y Dña. Macarena solicitando se dictara sentencia que condenase a los demandados a la devolución de las arras entregadas en fecha 3 de febrero de 2007 , en la cantidad de 63.300 euros más la indemnización de daños y perjuicios consistente en una cantidad igual a la entregada, en base al incumplimiento del contrato de arras, imputable a título de culpa a la parte demandada, y de manera subsidiaria, se declarase la imposibilidad sobrevenida en el cumplimiento del contrato de arras, y la condena a la devolución de la cantidad de 63.300 euros antes reseñada, con sus intereses.

Los demandantes fundamentaban la expresada petición en el hecho de que no habían tenido conocimiento, antes de la firma del contrato de arras, de la ilegalidad de parte de la construcción, y de la existencia de un expediente administrativo que había desembocado en la resolución municipal de 18 de enero de 2007, en virtud de la cual se ordenaba la demolición de parte de la vivienda en cuya compra estaban interesados, y que la referencia a la situación urbanística que se menciona en el contrato de arras, se refería a la afectación del vial, habiéndoseles manifestado que la mayor superficie construida no presentaba ningún problema urbanístico y que tan sólo estaba pendiente de ser inscrita en el Registro de la Propiedad.

La parte demandada se opuso a la demanda con los argumentos que resumidamente indicamos: a) los compradores fueron informados de que las obras se habían ejecutado sin licencia y que eran ilegalizables, b) el demandado Sr. Antonio decía a los compradores lo siguiente: "esta es la casa pero yo os vendo lo que está inscrito en el Registro de la Propiedad, 153 m2, porque estas zonas (identificándolas), por las normas del Ayuntamiento de Barcelona son ilegales, y no se pueden legalizar, nunca podréis pedir una licencia de obras y el Ayuntamiento podría pedir que las derruyerais", c) el precio pactado no incluía la construcción legal, d) antes de firmar, esta parte hizo entregar del documento número 43 aportado con la demanda, e) la grabación que presenta la parte actora ha sido manipulada, f) no recibimos la notificación del expediente administrativo, g) no se recurrió la resolución de demolición porque las obras son ilegalizables, h) los compradores aceptaron la situación urbanística de la finca, i) la actuación de los compradores deriva de que no han podido vender su vivienda siendo por tanto los actores quienes han incumplido el contrato.

La sentencia dictada en la instancia estimó la demanda ya que tras valorar la prueba practicada, consideró que la orden de derribo hacía que el objeto vendido no se ajustara a lo pactado en el contrato y que la ocultación de la existencia de un expediente administrativo sólo era imputable a la parte vendedora, condenándola a la devolución doblada de las arras entregadas.

Contra la expresada resolución ha planteado recurso la representación de la parte demandada cuya defensa expuso los argumentos que en síntesis indicamos: a) la actora conocía la ilegalidad de las obras porque se le comunicó desde un principio, b) en el contrato de arras se hizo constar literalmente la descripción registral de la finca, además de mencionar la especial situación urbanística y registral de la planta de abajo, y su aceptación por los compradores, c) esta parte ha probado por medio de la declaración testifical de la Sra. Julieta y del abogado Sr. Teodosio , que los actores sabían que la vivienda tenía una parte ilegal y por tanto no escriturada, d) los actores podían y debían haber averiguado el motivo de la falta de inscripción de la planta ilegalmente construida, del mismo modo que sabedores de la existencia de una afectación vial, tuvieron la precaución de averiguar la situación, e) esta parte desconocía la existencia de un expediente administrativo que pudiera conllevar la orden de derribo toda vez que durante dos años no recibieron ninguna notificación del Ayuntamiento, f) la orden de derribo afecta a una parte de la vivienda que no fue objeto del contrato porque en el referido contrato tan sólo se hizo constar la parte debidamente inscrita en el registro de la propiedad, g) subsidiariamente, y para el caso de no estimar los anteriores argumentos, la existencia de error en el consentimiento podría determinar la nulidad del contrato de arras, lo que conllevaría la devolución de la cantidad entregada pero no de la cantidad doblada.

SEGUNDO.- El argumento principal en que se sustenta el recurso gira en torno a la afirmación de la parte apelante de que la apelada conocía, porque así fue informada, de la situación urbanística de la finca, y en concreto, de que las obras ejecutadas eran ilegales, por lo que se impone analizar la prueba practicada a fin de determinar si tal extremo ha sido acreditado, no sin antes indicar que la carga de la prueba de este hecho corresponde a la parte demandada, en la medida en que era la indicada parte la obligada a transferir a los compradores la totalidad de la información relacionada con el objeto de la venta y de la que tan sólo disponía la referida parte (Art. 217 LEC ).

En efecto, es un hecho indudable que los actores estuvieron interesados en la compra de la vivienda propiedad de los demandados, considerando que el objeto de la referida compra lo integra el cuerpo cierto conformado por la realidad misma de la vivienda en cuestión (art. 1469 y 1471 Cc .), no sólo porque así resulta de la normalidad de las cosas, sino porque se infiere del conjunto de pruebas practicadas, siendo de interés destacar la declaración de Doña. Julieta que actuó como agente inmobiliario en la referida transacción que en el acto del juicio manifestó que "los compradores estaban interesados en la finca tal cual estaba".

Por tanto, están fuera de lugar y no pueden ser admitidas, las alegaciones de los demandados en el sentido de que el objeto de la venta se limitó a la construcción descrita en el Registro de la Propiedad pero no a la efectuada después, ni tampoco puede otorgarse eficacia probatoria determinante al informe pericial presentado por los demandados, que atribuye a la finca un valor de 750.000 euros frente a la suma de 683.000 euros en que se fijó el precio entre las ahora litigantes porque además de que la diferencia no es significativa, no hay prueba de que se actuara en la forma que ahora se pretende por la parte demandada.

Asimismo, tampoco son admisibles las referencias de los demandados-vendedores a una supuesta actuación negligente de los compradores por no haber efectuado las indagaciones correspondientes ante el Ayuntamiento, pues los contratos obligan no sólo a lo expresamente pactado sino a todas las consecuencias que deriven de la buena fe, y la aplicación de la indicada regla de la buena fe obligaba a la parte vendedora a informar a la compradora de las circunstancias físicas y jurídicas del inmueble, siendo improcedente que pretenda desplazar esta obligación en la otra parte contratante.

TERCERO.- La valoración de la prueba practicada lleva a esta Sala a concluir de igual modo que la juzgadora de instancia, pues la parte demandada no ha logrado acreditar, y recuérdese que es de su cargo cumplir con esta carga procesal, que efectivamente informó a la compradora de la concreta situación urbanística que afectaba a la finca, esto es, de que se trataba de una construcción ilegal, no susceptible de legalización y acerca de la que se había iniciado un procedimiento administrativo.

En efecto, en la propaganda emitida por la inmobiliaria se hacía referencia a una superficie construida de 153 metros cuadrados, y en la reserva firmada el día 17 de enero de 2007 se hizo constar lo siguiente: "Se ha informado a la parte compradora de la situación urbanística de la afectación vial en la calle Torrent Font del Mont y la situación de la planta baja y las aceptan", y consta que efectivamente los actores conocían la existencia de una afectación del vial y que por esta razón efectuaron indagaciones que permitieron concluir en el sentido de que tal afectación había quedado obsoleta, lo que explica que el día 2 de febrero remitieran correo electrónico a la agente inmobiliaria solicitando documentación oficial de no afectación y que se excluyera tal mención del contratos de arras, precisamente por entender que no existían ninguna afectación.

Sorprende por tanto que si como se afirma por la parte demandada, los compradores conocían la ilegalidad de las obras, no recabaran información acerca de las consecuencias que pudiera tener este hecho y limitaran su inquietud a una afectación que se demostró sin trascendencia, lo que constituye un indicio de que la información que les fue facilitada acerca de la construcción no reflejada en el Registro de la Propiedad, fue incompleta.

La parte actora refiere que por el abogado de la inmobiliaria se les manifestó que la mención indicada carecía de relevancia, y pese a la voluntad inicialmente contraria de los compradores, fue reiterada en el documento de arras, afirmación que puede considerarse verosímil puesto que de lo contrario, y a la vista del deseo de los compradores, manifestado en el correo reseñado, tal cláusula debía haber sido suprimida.

Pero es que en cualquier caso, la parte vendedora, por cuyo encargo actuaba la agencia inmobiliaria y de cuya actuación responde frente a la otra parte contratante (art. 1727 Cc .), debió asegurarse que el contrato reflejaba la real información transmitida, y sin embargo, la redacción que al respecto se contiene en los dos documentos reseñados no permite conocer los extremos a los que se refiere, que en el caso que nos ocupa debieron ser claramente especificados, pues la vivienda que se adquiría se enfrentaba a una actuación administrativa que podía conllevar la demolición de parte de la superficie construida.

Los demandados no pueden escudarse en la manifestación de que no conocían que el expediente administrativo estaba en curso porque no resulta creíble que pudieran ignorar tal extremo, máxime cuando se habían levantado dos actas de inspección (14 de septiembre de 2005, f. 44, 23 de noviembre de 2006, f. 37), y porque en todo caso, la importancia de la obra, que afectaba casi a la mitad de la superficie de la vivienda, les exigía una especial diligencia a la hora de calibrar las posibles sanciones administrativas y asegurarse de que el comprador conocía el riesgo a que se enfrentaba.

CUARTO.- El contrato de arras suscrito entre las partes litigantes en fecha 3 de febrero de 2007 contiene los elementos propios de las arras penitenciales (art. 1454 Cc .) y conforme al mismo las partes que lo otorgan tienen la facultad de apartarse voluntaria y unilateralmente del contrato, con la consecuencia conocida de que si quien desiste es la compradora pierde las arras entregadas, en tanto que si es la parte vendedora, viene obligada a su devolución doblada.

Ahora bien, la voluntad de apartase del contrato manifestada por una de las partes debe entenderse referida a un deseo propio y no a una consecuencia del incumplimiento de la otra parte contratante, que es lo que ha ocurrido en el caso de autos, en que si bien es la parte compradora la que manifiesta su voluntad de apartase del contrato, tal conducta viene determinada porque la vendedora no está en situación de transmitir la finca en las condiciones inicialmente pactadas, lo que supone un incumplimiento contractual que ha de tener la sanción prevista en el propio contrato de arras, del mismo modo que si se tratara de un desistimiento unilateral, pues no se puede exigir a la parte compradora a que otorgue contrato de compraventa de un objeto distinto al pactado.

QUINTO.- Se alega por la recurrente que en su caso, y subsidiariamente, se declare la nulidad del contrato por error en el consentimiento.

La pretensión no puede prosperar porque para ello sería precisa la prueba de que los compradores incurrieron en un error al interpretar equivocadamente la información recibida, extremo que no se ha acreditado, y sí en cambio, como resulta de lo expuesto, que la parte demandada no ha probado que trasladó a los compradores toda la información de la que disponía acerca de la situación de la vivienda de su propiedad, por lo que el supuesto no puede encuadrarse en un caso de vicio del consentimiento de la parte compradora sino en el propio y específico de incumplimiento contractual de la parte vendedora.

Además, hay que destacar que la parte legitimada para alegar el error es la que lo padeció y en el caso que nos ocupa, la parte compradora no solicita la nulidad del contrato en base al indicado vicio del consentimiento sino la resolución por incumplimiento contractual, sin que pueda la otra parte alegar la concurrencia de un vicio que no la afecta, quedando de este modo deslegitimada su pretensión.

Procede por lo expuesto, la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia de instancia cuyos acertados argumentos compartimos y damos por reproducidos.

SEXTO.- Las costas de esta alzada han de ser a cargo de la parte apelante (art. 398 LEC9 .

Fallo

El Tribunal acuerda: Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Antonio y Dña. Macarena contra la sentencia de 23 de febrero de 2009 dictada por la Sra. Juez del juzgado de primera instancia número 23 de esta ciudad que confirmamos íntegramente siendo de cargo de la parte apelante el pago de las costas de esta alzada.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.