Sentencia Civil Nº 203/2010, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 1, Rec 240/2010 de 23 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN PRIMERA

Rollo de Apelación Civil Núm. 240 del año 2.010.

Juicio Ordinario Núm. 9 del año 2.010.

Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción Núm. 1 de Villarreal.

SENTENCIA Nº 203

Iltmos. Sres.:

Presidente:

Don ESTEBAN SOLAZ SOLAZ

Magistrados:

Don PEDRO LUIS GARRIDO SANCHO

Doña AURORA DE DIEGO GONZÁLEZ

En la ciudad de Castellón, a veintitrés noviembre de dos mil diez.

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida por los Iltmos. Sres. anotados al margen, ha visto y examinado el presente Rollo de Apelación Civil Núm. 240 del año 2.010, incoado en virtud de los recursos interpuestos contra la Sentencia dictada el día 15 de junio de 2.010 por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Núm. 1 de Villarreal , en los autos de Juicio Ordinario, sobre reclamación de cantidad y constitución de aval bancario, seguidos con el Núm. 9 del año 2.010 en el citado Juzgado.

Han sido partes en el recurso, como APELANTE, el demandante Don Luis Antonio , representado por la Procuradora Doña María Castellano García y dirigida por la Abogada Doña Raquel Sivera Borja, y como APELADOS, los demandados Don Adolfo , Don Augusto y Don Cecilio , representados por la Procuradora Doña Inmaculada Tomás Fortanet y dirigidos por el Abogado Don Ricardo Aguelleiro Gumbau, y Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado Don ESTEBAN SOLAZ SOLAZ, que expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- En el procedimiento de referencia, con fecha 15 de junio de 2.010 se dictó Sentencia cuyo fallo literalmente dice: "Que desestimando íntegramente la demanda formulada por la representación de Luis Antonio debo absolver y absuelvo a Adolfo , Augusto y Cecilio representado (s) por la Procuradora Dña. INMACULADA TOMÁS FORTANET de todos los pedimentos contenidos en el suplico de la demanda, y ello con expresa imposición de las costas procesales causadas a la parte demandante."

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, la representación procesal de Don Luis Antonio interpuso recurso de apelación contra la misma que, por serlo en tiempo y forma, se admitió en ambos efectos, evacuándose el trámite de oposición, con remisión de los autos a la Audiencia Provincial de Castellón para su resolución.

TERCERO.- Recibidas las actuaciones en esta Audiencia Provincial, se turnaron a la Sección Primera, donde se formó el oportuno Rollo de Apelación, tramitándose el recurso y señalándose para la deliberación y votación del Tribunal el pasado día 23 de noviembre de 2.010, a las 9Ž40 horas en que ha tenido lugar.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso de apelación se han observado, en lo esencial, todas las formalidades y prescripciones legales.

Fundamentos

NO SE ACEPTAN los de la Sentencia recurrida, que se sustituyen por los siguientes, y

PRIMERO.- La controversia que origina el juicio ordinario del que trae causa el presente recurso de apelación surge del cumplimiento del contrato celebrado el día 27 de enero de 2006 mediante el otorgamiento de escritura pública de compraventa (F. 14-26) entre los litigantes, el vendedor Don Luis Antonio , y los compradores Don Adolfo , Don Augusto y Don Cecilio , por cuya virtud aquél transmitió a éstos las fincas registrales NUM000 , NUM001 y NUM002 inscritas en el Registro de la Propiedad Núm. 1 de Villarreal afectadas al P.A.I. "Polígono Industrial de la Carretra de Onda a Villarreal (U.E.-I-18 y U.E.-I-17) (Cláusula 2.1, F. 18 vuelto)), en donde la parte vendedora manifestaba haber optado en tiempo y forma por la retribución en metálico al Agente Urbanizador (Plana Baixa S.A.) lo que le obligó aportar en su día garantía financiera suficiente mediante aval bancario para garantizar los gastos de urbanización (Cláusula 2.2, F. 18 vuelto), habiendo declarado los contratantes su conocimiento y asunción de la calificación y clasificación urbanística de las fincas objeto de la presente escritura (Exponiendo, F. 17 vuelto y 18).

El vendedor Don Luis Antonio considerando que los gastos generados tras la venta de las fincas por el aval bancario aportado en su día a la urbanizadora para garantizar los gastos de urbanización (5005Ž81 euros hasta la interposición de la demanda, mas los generados posteriormente) y la prestación misma de aval bancario correspondía a los nuevos propietarios de los terrenos en cuanto debían subrogarse en todos los derechos y deberes urbanísticos asumidos por el anterior propietario, lo que ya hicieron inicialmente al costear las primeras cuotas tras la venta, y que ello era consecuencia necesaria del contrato de compraventa efectuado, formuló demanda reclamando de los compradores el pago de la cantidad de 5005Ž81 euros correspondiente a los gastos del aval generados tras la venta hasta la interposición de la demanda, más aquellas cantidades que en concepto de comisiones de aval vayan venciendo durante la tramitación del juicio más intereses, así como al otorgamiento de aval bancario ante la urbanizadora Plana Baixa S.A. para garantizar el desembolso de la retribución que a aquella mercantil corresponde percibir por la urbanización de los terrenos propiedad de los mismos incluidos en la Unidad de Ejecución CV-20.

La Sentencia dictada en primer grado jurisdiccional desestimó la demanda y absolvió a los demandados de las pretensiones ejercitadas de contrario, para ello el juzgador de primera instancia consideró, en síntesis, que no existía prueba que acreditara la obligación de pago de los gastos del aval por parte de los demandados al no pactarse en la escritura pública de compraventa ni en ningún otro documento, ignorando las razones por las que el actor mantuvo vigente el aval durante los años posteriores a la venta de las fincas abonando el importe de las fincas.

Frente a esta Sentencia se alza el demandante Don Luis Antonio solicitando de esta Sala su revocación y el dictado de otra nueva por la que se estime íntegramente la demanda rectora del procedimiento, cuya pretensión revocatoria se sustenta, sustancialmente, en una incorrecta aplicación del Derecho en cuanto vulnera lo dispuesto en el artículo 1258 CC ya que las cuotas de urbanización son gastos a cargo del propietario por lo que los gastos del aval constituido en su día a favor del agente urbanizador constituye una obligación unida a la transmisión de la finca que deberá soportarse por el nuevo propietario, invocando igualmente la infracción del art. 21.1 de la Ley del Suelo 6/1998, de 13 de abril , en cuanto establece la subrogación de los nuevos propietarios en los derechos y deberes del anterior propietario, así como que la resolución recurrida lleva al abuso de derecho y al enriquecimiento injusto toda vez que supondría que el vendedor siguiera acarreando con los gastos del aval y asumiría el riesgo que el aval prestado pueda ser ejecutado en el supuesto de que los compradores incumplieren en algún momento la obligación de pagar las cuotas de urbanización. Pretensión revocatoria a la que se oponen los apelados, que interesan la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- El alegato impugnatorio se asienta, como acabamos de exponer, en la vulneración del artículo 1258 CC y del artículo 21.2 de la Ley del Suelo 6/1998, de 13 de abril , así como en el abuso de derecho y el enriquecimiento injusto de los efectos de la resolución dictada. Dada la íntima relación existente entre los distintos motivos del recurso, y habida cuenta de su carácter complementario, procede abordar su estudio de forma conjunta, dando una única respuesta a todos ellos.

El Tribunal Supremo, al precisar el alcance del artículo 1258 CC , ha declarado que si bien la buena fe, en su sentido objetivo, consiste en dar al contrato cumplida efectividad en orden a la realización del fin propuesto, por lo que deben estimarse comprendidas en las estipulaciones contractuales aquellas obligaciones que constituyen su lógico y necesario cumplimiento ( SSTS, Sala 1ª, 9 Dic. 1963 y 11 Dic. 1987 ), también ha sentado que el carácter genérico del art. 1258 ha de armonizarse con los más específicos que para cada contrato y en cada supuesto contiene el Código Civil, y que la posibilidad de ampliar o modificar, a su amparo, lo estrictamente convenido, ha de admitirse con gran cautela y notoria justificación, es decir, la expansión de los deberes al amparo del art. 1258 debe ser lo más restringida posible, porque no puede escindirse este artículo del contenido del 1283 , según el cual en los términos de un contrato no deberán entenderse comprendidos cosas distintas ni casos diferentes de aquellos sobre los que los interesados se propusieron contratar ( SSTS, Sala 1ª, de 23 Nov. 1988 , 12 Jul. 2002 y 23 Mar. 2007 , entre otras).

Esta delimitación jurisprudencial del alcance del artículo 1258 del Código Civil se ha de completar con la consideración de que en toda relación jurídica, en su revelación objetiva que es la esencia indagatoria de la voluntad reflejada en el consentimiento, lo fundamental a proteger es la confianza, ya que el no hacerlo es atacar a la buena fe, que ciertamente viene determinada por una coherencia de comportamiento en las relaciones humanas y negociales, toda vez que cuando unas determinadas personas, dentro de un convenio jurídico, han suscitado con su conducta contractual una confianza mutua fundada, conforme a la buena fe, en una determinada conducta, no debe defraudar esa confianza suscitada, y es inadmisible toda actuación incompatible con ella, por la sencilla razón de que, como ya viene dicho, la exigencia jurídica del comportamiento coherente está vinculada de manera estrecha a la buena fe y a la protección de la confianza ( SSTS, Sala 1ª, de 16 Nov. 1979 , Núm. 37/2003, de 30 de Ene . y Núm. 1141/2006, de 15 Nov .).

Partiendo de esta doctrina jurisprudencial se debe responder, por tanto, a la cuestión de si, por darse los presupuestos para ello, cabe hacer una interpretación, o mejor una integración, del contenido del contrato de compraventa, del modo y forma en que lo plantea la parte recurrente, esto es, si la obligación de constituir el aval bancario para garantizar los gastos de urbanización va ínsita en la condición de propietario de las fincas transmitidas, si éste es jurídicamente correcto, o, si, por el contrario, aquella integración resulta improcedente por no venir transcrita literalmente en el clausulado del contrato y, por lo tanto, más allá de lo querido y convenido por las partes ("pacta sunt servanda").

Para ello se debe tomar como punto de partida lo previsto en la estipulación contractual 2.2 (F. 18 vuelto) donde se describe el objeto material de la compraventa, que es "la finca que resultará del Proyecto de reparcelación de la U.E.-I-18 y U.E.-I-17 aprobado por la Alcaldía de Vilareal en fecha 29 de junio de 2001, y que provisionalmente resulta ser la finca F de 3.614Ž14 metros cuadrados de la U.E.-I-17 (...)", y así como lo descrito en la estipulación 2.3 donde se hace constar que el vendedor optó en su momento por la retribución en metálico al Agente Urbanizador, aportando en su día garantía financiera suficiente mediante aval (...) y que la calificación y clasificación urbanística de las fincas son conocidas y asumidas por los contratantes (Exponiendo).

Paralelamente a lo anterior, debe tenerse en cuenta que en la legislación urbanística -aplicable iura novit curia y sin necesidad de invocación de parte-, el nuevo titular de terrenos afectados por una actuación urbanística está obligado por imperativo legal (art. 21.1 de la Ley 6/1998, de 13 Abr., del Suelo , y art. 19 del R.D.L. 2/2008, de 20 Jun., de la Ley del Suelo ) a subrogarse en todos los derechos y deberes urbanísticos asumidos por el anterior propietario, por lo que el adquirente de unas fincas sujetas a ejecución urbanística debe asumir y aceptar la opción ejecutada en su día por el anterior propietario del pago en metálico al agente urbanizador (art. 71.3 Ley Comunidad Valenciana 6/1994, de 15 Nov., Urbanística ), con la consiguiente obligación, también legalmente establecida, de constituir el correspondiente aval bancario para garantizar los gastos de urbanización.

Estas dos razones permitirían integrar en el contrato de compraventa litigioso, en los términos del artículo 1258 CC , la cuestión relativa a la subrogación del nuevo adquirente en la constitución del aval bancario necesario para garantizar los gastos de urbanización, circunstancia ésta que, por lo demás, fue aceptada en un principio por los compradores que asumieron el pago de las primeras cuotas (mayo/agosto/noviembre de 2006) del aval bancario tras la venta (F. 29), lo que constituye una expresa manifestación del consentimiento de los compradores (tácito) en asumir tal obligación contractual, y ello por mucho que se haya tratado en la contestación a la demanda de restar importancia a este dato bajo el argumento de que fue realizado por error de uno de los comuneros compradores, sin perjuicio de que otro de los comuneros mostrara su oposición a ello, máxime cuando no fue reclamada su devolución por los compradores.

Pero es que, además, no puede ignorarse que el aval bancario tenía, y tiene, por objeto garantizar los gastos de urbanización y que se prestó al agente urbanizador (Plana Baixa S.A.) que lo tiene en su poder y puede hacerlo efectivo ante el incumplimiento por la propiedad de su obligación de pago de las cuotas de urbanización, sin que corresponda al avalado la facultad de dar por resuelto o rescindir la vigencia del tantas veces referido aval. Del mismo modo, no puede dejarse de lado que la garantía financiera mediante aval es correlativa, y legalmente obligatoria, a la opción de retribución en metálico al agente urbanizador efectuada por el propietario, y por lo tanto, sólo a este beneficia y afecta, de suerte que sólo al actual propietario de las fincas en cuestión afecta tal circunstancia. De este modo, el mantenimiento de la obligación de sostenimiento del aval por el vendedor-anterior propietario permitiría apreciar la ruptura del equilibrio contractual del modo en que fue querido y considerado en el contrato, que no era otra que la transmisión de la finca resultante del proyecto de reparcelación con todas sus consecuencias y efectos, también la asunción de los deberes urbanísticos relativos a los gastos de urbanización. El hecho de que no se describiera expresamente en el contrato la obligación de asumir el aval por los compradores no constituye sino una laguna - buscada o no de propósito- en el contenido del mismo, en la medida en que es necesario determinar el contenido propio de los deberes urbanísticos asumidos por los nuevos propietarios y que debe integrarse en este sentido, para mantener el equilibrio de la relación negocial del modo en que fue considerada al tiempo de su formalización.

Procede, en consecuencia, declarar la procedencia de la obligación contractual de los compradores de asumir los costes y constituir el aval bancario pertinente parea garantizar los gastos de urbanización, lo que debe conllevar la estimación del recurso en su totalidad.

TERCERO.- En virtud de cuantas razones se han expuesto con anterioridad procede, con la estimación del recurso de apelación interpuesto, la revocación de la resolución recurrida y la estimación de la demanda, lo que conduce a que las costas de primera instancia se impongan a los demandados (art. 394.1 LEC ) y que no se haga especial declaración sobre las costas de esta alzada, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso de autos,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Don Luis Antonio , contra la Sentencia dictada el día 15 de junio de 2010 por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Núm. 1 de Villarreal , en los en los autos de Juicio Ordinario Núm. 9 del año 2.010, de los que este Rollo dimana, debemos revocar y REVOCAMOS la expresada resolución, y en su lugar, estimando la demanda formulada por la representación procesal de Don Luis Antonio , condenamos a los demandados Don Adolfo , Don Augusto y Don Cecilio , a que paguen al actor la cantidad de CINCO MIL CINCO EUROS CON OCHENTA Y UN CÉNTIMOS (5.005Ž81 euros), más las cantidades que en concepto de comisiones de aval vayan venciendo durante la tramitación del juicio más los intereses, y a que otorguen aval a la mercantil Urbanizadora Plana Baixa S.A. por un importe de 80.970 euros para garantizar el desembolso de la retribución que a aquella mercantil corresponde percibir por la urbanización de los terrenos propiedad de éstos incluidos en la Unidad de Ejecución CV-20, con imposición de las costas de la primera instancia a los demandados y sin hacer especial declaración sobre las costas de esta alzada.

Expídase testimonio de esta Sentencia que, junto a los autos originales, serán remitidos al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-