Sentencia Civil Nº 203/2011, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 3, Rec 511/2010 de 12 de Mayo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE TARRAGONA

SECCION TERCERA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 511/2010

PROCEDIMIENTO ORDINARIO 444/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA N. 5 DE REUS (ANT.CI-5)

SENTENCIA Nº

ILMOS. SRES.:

PRESIDENTE

D. JOAN PERARNAU MOYA

MAGISTRADOS

D. MANUEL GALÁN SÁNCHEZ

Dª. Mª ÁNGELES BARCENILLA VISÚS (Suplente)

En Tarragona, a 12 de mayo de 2.011.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, integrada por los Ilmos. Sres. anotados al margen, ha VISTO y admitido los presentes recursos de apelación, interpuestos por D. Santiago representado en esta alzada por la Procuradora Sra. Carrera Portusach y defendido por el Letrado Sr. Ferrer Sosa y por PROMOCIONS TEIGELL, FABRA, PUJOL, S.L. representada en esta alzada por la Procuradora Sra. Muñoz Pérez y defendida por el Letrado Sr. Reverter i Garriga contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Reus en fecha 2-07-10 en autos de Procedimiento Ordinario nº. 444/09 en los que figura como demandante D. Santiago y como demandada reconvencional PROMOCIONS TEIGELL, FABRA, PUJOL, S.L.

Antecedentes

ACEPTANDO y dando por reproducidos los de la Sentencia recurrida y,

PRIMERO.- La sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva:

" A.ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda interpuesta por Don Santiago frente a PROMOCIONES TEIGELL, FABRA, PUJOL, S.L., y, en su consecuencia:

1.Declarar resuelto el contrato de arras suscrito entre Don Santiago y PROMOCIONES TEIGELL, FABRA, PUJOL, S.L.

2.ABSOLVER a PROMOCIONES TEIGELL, FABRA, PUJOL, S.L. de la petición de abono de 84.000.-€ en concepto de cláusula penal.

3.Condenar a PROMOCIONES TEIGELL, FABRA, PUJOL, S.L. a abonar a Don Santiago , la cantidad de 7.452,51.-€ junto con los intereses legales, conforme el fundamento cuarto.

4.Sin condena en costas.

B.DESESTIMAR la demanda reconvencional dirigida por PROMOCIONES TEIGELL, FABRA, PUJOL, S.L. frente a Don Santiago y, en su consecuencia,

1.ABSOLVER a Don Santiago de los pedimentos deducidos en su contra.

2.CONDENAR en costas a PROMOCIONES TEIGELL, FABRA, PUJOL, S.L. ".

SEGUNDO.- Contra la mencionada sentencia se interpuso recurso de apelación por D. Santiago y PROMOCIONES TEIGELL, FABRA, PUJOL, S.L. en base a las alegaciones que son de ver en los escritos presentados.

TERCERO.- Dado traslado a las demás partes personadas de los recursos presentados, por los apelados se interesó su desestimación.

CUARTO .- En la tramitación de esta alzada del procedimiento se han observado las normas legales.

VISTO y siendo ponente la Ilma. Sra. Dª. Mª ÁNGELES BARCENILLA VISÚS.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia desestimó la pretensión de la demanda, en la que el actor comprador postulaba la devolución doblada de la cantidad por el mismo entregada en concepto de arras penitenciales con fundamento en invocar la existencia de un incumplimiento total por parte de la vendedora concretado en la existencia de un retraso en el cumplimiento de su obligación de entrega pactado en la estipulación segunda del contrato.

Funda la juzgadora a quo su resolución en el hecho de haber consentido el actor la prórroga del plazo inicialmente pactado consentimiento que deduce de los actos coetáneos y posteriores del comprador.

Pues bien en primer lugar es preciso poner de manifiesto que el convenio formalizado entre los aquí litigantes, en el documento que señalado con el número uno se acompañó a la demanda constituía una compraventa perfecta, válida y eficaz, con pacto adicional de arras penitenciales. Así, dicho contrato contenía la plena determinación de la cosa y del precio (perfección consensual de la venta: art. 1450 ), sin hecho condicionante alguno de su eficacia, e incluso el compromiso de otorgar la correspondiente escritura pública de venta.

De otro lado, la caracterización por las partes mencionadas de las arras como penitenciales, deriva simplemente de la mención que contiene el pacto octavo del meritado contrato, en el que claramente se reserva a las mismas la facultad de desistir del contrato con la consiguiente sanción económica que ello conlleva.

En efecto, las llamadas arras penitenciales que son las que parece contemplar el artículo 1.454 del Código Civil cumplen una doble función, penales, en cuanto garantía de la posible indemnización que pudiera originar el incumplimiento, bien mediante la perdida de la cantidad entregada o la devolución del duplo, y penitenciales al constituir un medio licito de desligarse las partes del contrato, es decir, de desistir, que se prevé y autoriza de antemano.

Así en el presente caso funda la demandante su pretensión relativa a que le sea devuelto el duplo de la cantidad satisfecha en concepto de arras en el incumplimiento por parte de la vendedora del plazo de entrega pactado en el contrato.

Lo primero que es preciso poner de manifiesto es que examinando lo términos del contrato en ninguno de sus pactos se hace constar que fuera la parte vendedora la que debiera convocar a la contraria, para llevar a cabo la efectiva formalización de la escritura ni tampoco se contemplaba en el repetido contrato, el efecto de la devolución doblada de las arras, para el supuesto de que la parte vendedora no acudiese al otorgamiento de la escritura el día señalado, ni que ello hubiera de interpretarse , como "renuncia" (en rigor, desistimiento unilateral) al contrato.

Así pues, de la literalidad de los términos del contrato, en modo alguno resulta que fuera la parte vendedora la que hubiera de convocar a la contraria al efecto de formalizar la escritura, sino que ,por el contrario, se establecía que era el comprador el que debía señalar el día en el que debía de procederse al otorgamiento de la escritura comprometiéndose a avisar a la vendedora con dos días de antelación, sin que se haya acreditado ni siquiera alegado que en ningún momento el comprador llegada la fecha fijada en el contrato para la terminación de la obra, requiriera a la vendedora para la formalización de la escritura ,y que esta se negara a otorgarla en la fecha indicada.

Antes al contrario, del conjunto de la prueba practicada resulta plenamente acreditado que fue el Sr. Leon quien ofreció al actor hacer una ampliación detrás de la casa como así lo afirmaron ambos en el acto del juicio, admitiendo el Sr. Santiago que se produjo un aumento de obra y que ambos solicitaron una ampliación de la misma .

Por otra parte, el arquitecto director de la obra manifestó que en la fecha pactada para la entrega (noviembre de 2006) , la casa ya estaba terminada, y si bien es cierto que es Sr. Santiago negó haber instalado los muebles cuando los compró a Leon en aquella fecha, también lo es que esté ultimó afirmo que los mismos se instalaron cuando se adquirieron.

A la vista de lo anterior difícilmente podría sostenerse como se hace por el recurrente que el retraso en la entrega de la vivienda en el plazo estipulado en el contrato sea imputable a la vendedora máxime cuando el mismo admite y así resulta de la prueba practicada haber encargado a la promotora una ampliación de la obra y cuando en el requerimiento que dirige a aquella en fecha 4 de junio de 2007, en ningún momento hace referencia a su voluntad de resolver el contrato por incumplimiento del plazo de entrega limitándose a requerirle a fin de que fijara una plazo para la finalización de las obras, de donde se desprende que el inicialmente fijado no estaba en vigor, no siendo hasta el 21 de abril del año 2008 cuando comunica a la contraparte su decisión de resolver el contrato.

Asimismo no podemos tampoco desconocer que el Sr. Santiago manifestó en el acto del juicio que hasta el momento en que decidió acabar con el contrato "bajaba a ver las obras" , lo que asimismo afirmó el Sr. Leon , puntualizando que aquel tenía pleno conocimiento del desarrollo de las obras y que incluso durante su ejecución introducían modificaciones, lo que una vez mas viene a demostrar que el plazo pactado para la entrega ni era el inicialmente fijado ni desde luego un elemento esencial del contrato.

En efecto, en este punto es preciso poner de manifiesto la consolidada doctrina del Tribunal Supremo con arreglo a la cual la facultad resolutoria por incumplimiento contractual imputable a la contraparte, al ser la mayor de las sanciones previstas por el ordenamiento jurídico exige que el invocado sea grave y sobre todo que afecte a la esencia de lo pactado, sin que baste aducir incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias que no impidan, por su escasa entidad, que el acreedor obtenga el fin económico del contrato.

La sentencia del TS de 4 de enero de 2007 , con una amplia cita de antecedentes, resume su doctrina al respecto, recordando que "no todo incumplimiento... es suficiente para resolver una relación de obligación sinalagmática. Por ello se habla como una categoría especifica de los incumplimientos resolutorios" y añade la misma que " en defecto de previsión negocial que permite conocer la voluntad de los contratantes al respecto, se exige que el incumplimiento sea esencial (de entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes) ...lo que acontecerá cuando, como consecuencia de el, el contratante perjudicado se vea privado sustancialmente de aquello que tenia derecho a esperar razonablemente de la ejecución correcta del contrato".

Además de ello, en relación al plazo o término de cumplimiento de las obligaciones, la doctrina jurisprudencial, recaída en sede de resolución contractual del art. 1124 del CC y en la sentencia de 7 de marzo de 2008 , tiene declarado que el mero retraso en la ejecución de una prestación que sigue siendo útil a la contraparte no es suficiente para la resolución, de ahí que se limite la posibilidad de su toma en consideración como incumplimiento esencial solo en aquellos supuestos en que las partes dieron especial relevancia al tiempo o al cumplimiento tempestivo de la prestación, esto es, en aquellos en que el termino hubiera sido convenido como esencial, a que se refiere el art. 1100.2 del Código Civil , o bien cuando en forma objetiva e inequívoca el retraso frustre el fin practico perseguido por el negocio.

De acuerdo con esta última doctrina jurisprudencial, es evidente que en el supuesto que nos ocupa el actor consintió expresamente la ampliación del plazo lo que nos lleva a desestimar el recurso interpuesto por el Sr. Santiago confirmando en este extremo la resolución que se recurre.

SEGUNDO.- Por lo que respecta al motivo de apelación alegado por la demandante reconvencional, a través del cual se impugna el pronunciamiento relativo a las costas causadas por la demanda reconvencional a su desestimación conduce lo razonado en el fundamento jurídico anterior al resultar evidente, como hemos dicho, que nos encontramos ante una compraventa perfecta con pacto adicional de arras penitenciales que autorizaba a las partes a desligarse del contrato, por lo que ninguna duda existe respecto a la calificación del mismo.

TERCERO.- De conformidad con lo dispuesto, por el artículo 398 .1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , dado el tenor de esta resolución, procede imponer a los apelantes las costas procesales causadas por sus respectivos recursos.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación al caso.

Fallo

DESESTIMAR los recursos de apelación interpuestos por D. Santiago y por PROMOCIONES TEIGELL, FABRA, PUJOL, S.L., contra la sentencia dictada en fecha 2 de julio de 2010, por el Juzgado de Primera Instancia núm. Cinco, de Reus , en los autos de juicio ordinario número 444/2009, CONFIRMAMOS la citada resolución, con imposición a los apelantes de las costas causadas por sus respectivos recursos.

Devuélvanse los autos a dicho Juzgado, con certificación de la presente a los oportunos efectos, interesándole acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos