Sentencia Civil Nº 203/2011, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 2, Rec 73/2010 de 29 de Julio de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

TOLEDO

SENTENCIA: 00203/2011

Rollo Núm. ............. 73/2010.-

Juzg. 1ª Inst. Núm.... 2 de Toledo.-

J. Ordinario Núm.......... 45/2008.-

SENTENCIA NÚM. 203

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCION SEGUNDA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. JUAN MANUEL DE LA CRUZ MORA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. RAFAEL CANCER LOMA

D. ALFONSO CARRIÓN MATAMOROS

VICTOR RAFAEL RIVAS CARRERA

En la Ciudad de Toledo, a 29 de julio de dos mil once.

Esta Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NO MBRE DEL REY, la siguiente,

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 73/2010 contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 2 de Toledo, en el juicio Ordinario núm. 45/2008, sobre reclamación de cantidad, en el que han actuado, como apelante IGLESIA EVANGELICA DE FILADELFIA, representado por el Procurador de los Tribunales Sra. Basarán Conde y defendido por el Letrado Sr. Diaz de Mera Gigante; y como apelado ESTELA 98 SL, representado por el Procurador de los Tribunales Sra. Lozano Martín-Mora y defendido por el Letrado Sr. Velasco Zazo.

Es Ponente de la causa el Ilmo. Sr. Magistrado D. JUAN MANUEL DE LA CRUZ MORA, que expresa el parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 2 de Toledo, con fecha 25 de septiembre de 2009, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuya PARTE DISPOSITIVA dice: "Que desestimando la demanda formulada por la entidad Iglesia Evangélica Filadelfia, representada por la procuradora de los Tribunales Sra. Basarán Conde, debo absolver y absuelvo a la entidad ESTELA 98 SL , representada por la procuradora de los tribunales Sra. Lozano Martín-Mora, de las pretensiones ejercitadas en su contra, con expresa imposición a la actora de las costas causadas."

SEGUNDO: Contra la anterior resolución y por la representación procesal de IGLESIA EVANGELICA DE FILADELFIA, dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.

SE REVOCAN los fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, en cuanto no se entienden ajustados a derecho y en todo lo que contradigan a la presente resolución, si bien se ratifican los antecedentes de hecho, que relatan la dinámica procesal, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO: Que se recurre por la demandante la Sentencia que desestima la demanda de reclamación de cantidad basada en el incumplimiento de un contrato de compraventa de bien inmueble, conforme a lo pactado en la cláusula SEPTIMA, al no haberse cumplido la condición en ella impuesta y aceptada por ambas partes, limitándose la reclamación a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio final por la compradora, alegando como motivos de recurso, violación de los art. 287 Cdc y 1710 y ss del Código civil, así como error en la apreciación de la prueba.

La sentencia de instancia desestima la demanda por falta de legitimación pasiva de la demanda y por falta de prueba del cumplimiento de la condición resolutoria impuesta en el contrato.

En cuanto a la legitimación pasiva, la tiene en un contrato de compraventa para cuantas acciones de él se deriven, quien lo firme como comprador o como vendedor, y lo que de ellos tienen causa, es decir, por legitimación ad causum hay que entender la justificación necesaria para intervenir en un proceso o litigio concreto como demandante o como demandado, atendida la relación en que las partes se encuentren respecto del bien que es objeto de la controversia, y en este caso, siendo controvertidos los derechos y deberes u obligaciones de un contrato de compraventa, tendrán legitimación ad causum todos aquellos que fueron parte en dicho contrato ( SSTS 11-Febrero-1963 , 8 Octubre 1966 , 24 Abril 1969 , 31 Enero 1970 , 14 Octubre 1978 etc).

El contrato de compraventa firmado a 27 de Julio 2001 por Rubén en nombre y representación de la mercantil Estela 98 S.L., antes Licores Estela S.A. según poder otorgado ante Notario de Madrid D. Francisco Javier Perez de Camino, a 15 de julio 1998(Documento 1 de la actora), confiere a la demandada la legitimación para todos los pleitos que genere el contrato de compraventa del que las partes traen causa, porque entre las facultades otorgadas al apoderado constan la de adquirir, girar, enajenar y permutar toda clase de bienes por cualquier título oneroso, fijando precios, condiciones, plazos etc....

En virtud de ese poder cuyas facultades eran tan amplias que convertían al apoderado en Administrador único de la Sociedad, que en realidad y tal y como se desprende de las inscripciones registrales era una sociedad familiar, en la que se habían nombrado Administradoras solidarias a la esposa e hija respectivamente de Rubén , y quienes a su vez otorgan poder a éste para todos los actos sociales y contratos relacionados con la Sociedad.

En el art. 1727 C.c impone al Mandante cumplir todas las obligaciones contraídas por el mandatario dentro de los límites del mandato, y el art. 283 C . de C denomina factores a estos gerentes o mandatarios sociales, y obliga a los comitentes o principales a cumplir las obligaciones que aquellos contrajeren (art. 285 C de C) así como liga en los contratos lo hecho por el factor, al principal con el tercero con quien aquel contrate ( 287 C de c).

Según esto, tratándose del cumplimiento o incumplimiento del contrato de compraventa celebrado entre la demandante como compradora y la demandada ( y en su nombre Rubén como apoderado) como vendedora, la legitimación de ésta última ad causam, es indudable por lo que no compartimos la falta de legitimación a que se refiere la sentencia.

SEGUNDO: Que el contrato de compraventa contenía una cláusula que era una condición resolutoria " En el supuesto que a esta entidad no se le concedieran las licencias oportunas de parte del Ayuntamiento de Toledo, para poder realizar la actividad que esta entidad pretende realizar Socio Cultural Religioso, antes de la firma de la escritura pública de compraventa, el vendedor se verá obligado a devolver a esta Entidad "IGLESIA EVANGELICA FILADELFIA" , la cantidad que en su día entregó a cuenta a la entidad mercantil "ESTELA 98 SL." por la compra de dicha finca. Cinco millones de pesetas (5.000.000 pts)."

La cláusula es clara y admite pocas interpretaciones, y dice que en el caso de que no se dieran las licencias para construir se resolvería el contrato devolviendo la vendedora las cantidades recibidas a cuenta. Es lógico porque al no darse esa condición se pervertirían los fines contractuales para los que la Iglesia Evangélica adquirió el terreno: Construcción de una iglesia reformando las naves que ya estaban construidos en el terreno.

Consta en las actuaciones que la Junta de Comunidades de Castilla La Mancha, denegó esa posibilidad por no permitir la calificación urbanística de los terrenos modificar las naves para el fin propuesto (Culto Evangélico). Oficios de la Consejería de Obras Públicas de la Junta de Comunidades de Castilla la Mancha de 19 de Septiembre 2001.

Es decir, la compradora no pierde el tiempo especulando y para salir de dudas, requirió el permiso administrativo al que habían sometido la resolución del contrato, siendo denegado, y resolviendo a continuación el contrato, para lo que el apoderado firmó los pagarés que obran en autos, y que han resultado impagados.

No se precisa otra interpretación que la literal que además resulta en perfecta armonía con el objeto del contrato y con el sentido conjunto de sus términos, , pues si lo que se está adquiriendo es un terreno en el que existen dos naves que precisan su modificación para el fin del Culto Evangélico, valorando en función de esa finalidad, es preciso entender que la compradora pactara la cláusula resolutoria en el supuesto de que fueran denegados las posibilidades de reforma y destino social.

Se alega por la demandada que el contrato sometía la concesión o denegación de la Licencia de Obras y actividades a la decisión del Ayuntamiento de Toledo y no de la Junta de Comunidades, pero eso es una cuestión semántica mas que administrativa, puesto que la Junta ha recabado la información al Ayuntamiento de Toledo cuyo Plan General de Ordenación Urbana no permite, sin reformarlo, la pretensión de la compradora, por lo que, el hecho de que sea la Junta y no el Ayuntamiento quien expide el Oficio de 19 de septiembre 2001, no comporta alteración de la condición contractual, debiendo tenerse por probado el cumplimiento de la condición resolutoria.

TERCERO: Que los pagarés están firmados por Rubén , Apoderado de Estela 98 S.L. según el poder ya registrado y estudiado.

Ciertamente que no pone en la antefirma las palabras "por poder" pero no estamos en este caso ante una ejecución de títulos valores, sino ante la prueba de la voluntad rescisoria de una parte contratante y la aceptación de la otra parte contratante de que la condición resolutoria pactada se ha cumplido, es decir, los pagarés son pruebas del evento resolutorio y su consecuencia. Devolución de las cantidades entregadas a cuenta y por tanto, también, devolución de la parcela con las naves.

Y esa voluntad resolutoria, o lo que es lo mismo, la asunción por parte de la vendedora de la nave de la causa de resolución pactada, se hace por el apoderado a quien no se le ha revocado el poder, según se desprende de la Anotación 4ª de la inscripción registral, por la que la Sociedad Limitada Estela 98 pasa a ser Sociedad Unipersonal, cesando los Administradores Solidarios y nombrado Administrador Único a 20 Julio 2002.

No se puso en conocimiento de la contratante demandante revocación de poder ni por la Sociedad ni por el Apoderado, por lo que a los efectos prevenidos en el art. 1734 y 1738 del C.c lo hecho por el mandatario es válido a todos los efectos respecto a los terceros que hayan contratado con el de buena fe.

El mandatario, en el presente caso, no se extralimite en sus poderes y facultades, puesto que éstos, le permiten hacerlo (facultades 2º,4º,5º y 6º del poder), de suerte que, bien por el art. 1725 y 1727 del Código civil, el mandante (Estela 98 ) queda obligado al cumplimiento de las obligaciones contenidas por el mandatario dentro de los límites del mandato; pero en el caso de que se entendiera que el mandatario había obrado en su propio nombre, también estará el mandante obligado al cumplimiento de las obligaciones por aplicación del art. 1717 del Código civil en cuanto "se trata de cosas propias del mandante", porque, la resolución del contrato firmado por el mandante, es cosa propia del mandato, y si al final se declara la resolución, la propiedad de la fina rústica, volverá al mandante no al mandatario.

Basta pues, con aplicar las normas generales de la contratación (1258,1259,1261,1255 C.c) para estimar la demanda.

En último caso, la actora estaría amparada por la teoría del factor notorio (aunque ya decíamos que en este supuesto, hay poder). Las sociedades mercantiles pueden contratar a través de persona carente de poderes pero notoriamente integrada en la empresa, caso del factor notorio (art. 286 C . de co.), que obliga también al comerciante cuando notoriamente pertenezca a una empresa o sociedad conocidas, y los contratos celebrados incidan o recaigan dentro del giro, tráfico o actividad propias del establecimiento, respondiente a la necesidad de proteger a los terceros de buena fe, existiendo una apariencia que transmita al tercero la creencia racional de estar contratando con un apoderado ( Ss. T.S. 27.Mar.2007 EDJ 2007/19744 , 2.Abr.2004 EDJ 2004/14252 o 14.Abr.2009 EDJ 2009/50754 ).

CUARTO: Que procede imponer las costas del juicio a la parte demandada y no hacer especial imposición de las costas del recurso por aplicación de los arts. 394 y 398 LEC .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de IGLESIA EVANGÉLICA DE FILADELFIA contra la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 2 de los de Toledo, dictada en Juicio Ordinario 45/2008, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución y ESTIMANDO LA DEMANDA FORMULADA POR IGLESIA IVANGÉLICA DE FILADELFIA, contra ESTELA 98 SL DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS RESUELTO EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE FECHA 27-julio.2001 sobre la finca rústica " Rústica, en Toledo era de Pantrillar, Dehesa de Cañete, ocupa una superficie de 78,88 áreas, y linda al Norte camino de Aranjuez a Toledo, Sur y Este, Dehesa de Cañete, y oeste, resto de la era. Sin cargas, sin arrendatarios ni ocupantes. Se halla inscrita al Tomo 667, Libro 250, Folio 127, Finca 4343. Sobre dicha finca se encuentran construidas dos naves con una superficie aproximada de 2.800 metros cuadrados entre ambas. No está realizada la declaración de obra nueva de dichas naves."

Y DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a la demandada al pago a la demandante de 20.000 euros, mas intereses legales desde la reclamación judicial, imponiendo las costas del juicio a la demandada y sin hacer especial declaración respecto a las costas del recurso.

De conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional décimo quinta L.O. 1/09 se hace saber a las partes que no se admitirá a trámite ningún recurso, sino se justifica la constitución previa del deposito para recurrir en la cuenta de depósitos, lo que deberá ser acreditado.

Nº de c/c 4328 0000 + clave + nº de procedimiento y año.

Claves:

00 (reposición) (25 euros).

01 (revisión resolución secretario) (25 euros).

02 (apelación) (50 euros).

03 (queja) (30 euros).

04 (infracción procesal) (50 euros).

05 (revisión de sentencia) (50 euros).

06 (casación) (50 euros).

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. JUAN MANUEL DE LA CRUZ MORA, en audiencia pública. Doy fe. En Toledo a 21 de septiembre de 2011