Sentencia Civil Nº 203/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 37/2011 de 23 de Abril de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 9

MADRID

SENTENCIA: 00203/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección Novena

SENTENCIA NÚMERO 203/12

RECURSO DE APELACION 37/2011

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA

D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO

D. JOSÉ VICENTE ZAPATER FERRER

En MADRID, a veintitrés de abril de dos mil doce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 9ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1694/2009, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA Nº 10 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 37/2011, en los que aparecen como partes: de una, como demandante y hoy apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 Nº NUM000 MADRID , representada por la Procuradora Sra. Dª. MARIA FRANCISCA URIARTE TEJADA; y de otra, como demandados y hoy apelados, D. Mateo y Dª Antonieta , representados por la Procuradora Sra. Dª. MARIA ISABEL TORRES RUIZ; sobre propiedad Horizontal.

SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. D. JOSÉ VICENTE ZAPATER FERRER.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

Primero .- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 37 de Madrid, en fecha 16 de septiembre de 2010, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " Fallo : Que, desestimando íntegramente la demanda interpuesta por Procuradora Sra. Uriarte Tejada, actuando en nombre y representación de La Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de Madrid contra Antonieta y Mateo . Debo absolver a estos de las pretensiones deducidas en su contra y con expresa imposición de costas a La Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de Madrid.".

Segundo .- Notificada la mencionada sentencia y previos los trámites legales oportunos, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandante, del que se dio traslado a la contraparte quien se opuso al mismo, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones.

Tercero .- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo la cual tuvo lugar el día diecinueve de abril del año en curso.

Cuarto .- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero .- Como en la alzada las partes no suscitan cuestión alguna sobre los hechos, queda definitivamente establecido que la escritura pública de obra nueva, división horizontal y estatutos de la Comunidad de Propietarios constituida sobre la casa número NUM000 de la DIRECCION000 de Madrid, describe la planta baja con 12 locales comerciales, y el texto literal del artículo 12 de los Estatutos dice "Los pisos deberán ser destinados al sólo uso de honesta, decorosa y civil habitación. Los locales comerciales o tiendas estarán destinados a usos comerciales o industriales".

La cuestión litigiosa consiste en que quienes por escritura pública de fecha 28 diciembre 2006 compraron los locales 1 y 2, los han destinado a despacho profesional integrado en vivienda, lo que para la Comunidad demandante constituye una clara infracción de la norma estatutaria, que trata de remediar con su demanda y su recurso, para que dicha transformación se declare contraria a derecho, mientras que los demandados sostienen la legitimidad del cambio, porque administrativamente no se ha denegado, y oponerse al mismo constituye un abuso de derecho, ya que no existe ninguna prohibición expresa en el título constitutivo que impida tal transformación, y, además, es un agravio comparativo, porque en el mismo edificio hay locales y viviendas cuyo uso o destino no se ajusta a la norma estatutaria, como es el de una asociación religiosa para sus fines y actividades, y otro para la prestación de servicios sociales.

En la Sentencia recurrida se desestima la demanda, al no existir prohibición expresa en el título constitutivo ni en los Estatutos de la Comunidad, para que los propietarios de local comercial no puedan transformar su uso en vivienda, ni consta ninguna afectación en la seguridad, configuración exterior, incidencia en elementos comunes de la Comunidad, ni consiste en ninguna actividad prohibida "ex lege", ni se ven afectadas las proporciones de las cuotas comunitarias.

Segundo . - El escrito del recurso, con inusual concisión y claridad, articula la apelación en seis alegaciones, aunque las tres primeras vienen a exponer una síntesis de la cuestión litigiosa, centrándose la impugnación, por tanto, en las otras tres, donde se viene a insistir en la base sustancial de la demanda, que es la ilegalidad de la transformación de un local comercial en vivienda, cuando al hacerlo se infringe una norma estatutaria y no se dispone del acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios que lo autorice. Para ello, se argumenta en la alegación Cuarta que la jurisprudencia habida al respecto no es pacífica, pudiéndose distinguir dos tendencias opuestas en la doctrina jurisprudencial; una, que estima la mención del título constitutivo como meramente descriptiva, y a falta de prohibición expresa, clara y terminante, no vincula el destino del inmueble. Otra, por la que la expresión clara y terminante del destino vincula el aprovechamiento, cuyo cambio exige las formalidades propias de la modificación del título. La alegación Sexta, aunque se dice referida a la vulneración de los artículos 5, 3 º y 4 º y art.7.3º de la LPH en relación con el artículo 12 de los Estatutos, abunda sobre los mismos extremos, porque se aduce que la disposición estatutaria tiene carácter vinculante para el uso y destino del inmueble establecido en el art. 5 y su incumplimiento incurre en la prohibición prevista en el art. 7, ambos de la LPH ; por ello, siguiendo la línea jurisprudencial restrictiva, la transformación es ilegal; y, aún siguiendo la línea jurisprudencial más favorable, como existe una norma estatutaria que establece una vinculación expresa, clara y terminante, careciendo del acuerdo unánime de la Junta, su vulneración implica la infracción de la norma legal. La alegación Quinta invoca las normas generales de interpretación de los contratos, que aplica a la de la norma estatutaria, en cuya literalidad se revela la voluntad clara de vincular las viviendas al sólo uso propio de habitación, y los locales comerciales al destino de usos comerciales o industriales, y con un tenor vinculante, que excede con toda contundencia y claridad a la mera intención descriptiva, por lo que la interpretación efectuada en la Sentencia recurrida infringe la normativa aplicable.

Tercero . - El recurso no puede prosperar. Los pronunciamientos más recientes del TS han venido a superar anteriores fluctuaciones en la jurisprudencia, estableciendo definitivamente los principios en que se ha de inspirar la solución del conflicto, y parten el concepto de propiedad como un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 CE ), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente, que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atiendan a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad. Dice la STS Civil Sección 1 del 24 de Octubre del 2011 , que la doctrina de esta Sala es prácticamente unánime (SSTS 30 de diciembre de 2010 , 23 de febrero de 2006 , 20 de octubre de 2008 ) al considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca.

Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. Deducir de una mera descripción del inmueble una prohibición en la alteración del uso implicaría una limitación de facultades dominicales, que no puede presumirse, pues como declara la jurisprudencia de esta Sala la eficacia de la prohibición exige de una cláusula o estipulación que así lo prevea de forma expresa. De este modo, se debe reiterar como doctrina jurisprudencial, que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.

La STS, Civil Sección 1 del 20 de Octubre del 2008 , añade que por esta razón, en las ocasiones en que esta Sala ha debido pronunciarse sobre problemas iguales o semejantes a los que se suscitan en el actual recurso de casación, ha advertido que las limitaciones a las facultades del propietario deben constar de forma expresa en el título constitutivo. Así, la sentencia de 20 septiembre 2007 , señala que "la concepción del derecho de propiedad en nuestro ordenamiento jurídico, no sujeta a otras limitaciones que las expresamente previstas en las leyes y las que convencionalmente se establezcan, así como la inexistencia en el título constitutivo de una prohibición expresa del cambio de uso o destino de los locales comerciales del edificio [...] implica que las restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse limitadamente, de tal forma que su titular puede acondicionar su propiedad al uso que tenga por conveniente, siempre y cuando no quebrante alguna prohibición legal, y ello aunque suponga un cambio de destino respecto del previsto en el título constitutivo" (asimismo, SSTS de 17-11-1993 , 21-12- 1993 y 23-2-2006 ). La doctrina de esta Sala es prácticamente unánime (con la sola excepción de la STS de 23 noviembre 1995 , aunque en este caso el propietario ejercitaba también una actividad molesta), en considerar que "la mera descripción no supone limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello deviene necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento [...] y a ninguno de ellos se le puede privar de la utilización de su derecho de propiedad como considere oportuno, siempre que el destino elegido no esté prohibido singularmente en aquellos documentos" ( STS de 23 febrero 2006 , que sigue la doctrina sentada en las de 21-12-1993, 5-3-1998 y que resulta confirmada por las de 19-5- 2006 y 20-9-2007).

Cuarto .- Esta unificación de la doctrina jurisprudencial supera la aparente divergencia de pronunciamientos anteriores y la doble vertiente que señalaba Sentencia recurrida e indica el recurso de apelación, y es ineludible atender a los nuevos pronunciamientos que desvirtúan las alegaciones del recurso, sin que sean atendibles las razones hermenéuticas que pretende la Comunidad apelante, pues, como se ha indicado, la interpretación de la norma estatutaria debe ser restrictiva, y la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca, características de las que adolece la norma estatutaria que se invoca.

Quinto .- A efectos de los arts. 394 y 398 LEC no obstante la contundencia de los pronunciamientos jurisprudenciales que se han transcrito, es lo cierto que todavía la STS, Civil sección 1 del 27 de Noviembre del 2008 , en un asunto donde se cuestiona el cambio de viviendas por habitaciones de hotel, dice que "No estamos, por tanto, ante un supuesto en el que puede conjugarse un uso diferente del que resulta de la propia configuración de la vivienda, "sin alterar su sustancia, con otras actividades accesorias", sino ante un cambio sustancial y prohibido en sí mismo de destino, que esta Sala ha negado en otros casos. Por ello, si además de analizarse en este juicio una cuestión exclusivamente jurídica -tratada con desigual efecto a lo largo de los años-, y eminentemente interpretativa de una norma tan incierta como nacida de la autonomía de la voluntad de quienes la impusieron, debe racionalmente deducirse que la cuestión litigiosa suscita serias dudas de derecho, que deben justificar la exclusión de una expresa imposición de costas en las dos instancias, reduciéndose a este único extremo la admisión del recurso interpuesto, y, como consecuencia de su estimación parcial, no es procedente la expresa condena en las costas devengadas con el recurso, y procede acordar la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ aprobada por la LO 1/09 de 3 noviembre.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación mantenido en esta instancia por la Procuradora Dª. Francisca Uriarte Tejada en representación de la Comunidad de Propietarios de la casa número NUM000 en la DIRECCION000 de Madrid frente a Dª. Antonieta y D. Mateo , representados por la Procuradora Dª. María Isabel Torres Ruiz contra la Sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada - Juez de Primera Instancia del Nº 10 de los de Madrid con fecha 16 septiembre 2010 en los autos a que el presente Rollo se contrae, REVOCAMOS EN PARTE dicha resolución, DECLARANDO NO HABER LUGAR A LA EXPRESA IMPOSICIÓN DE COSTAS DEVENGADAS EN LA PRIMERA INSTANCIA, y la CONFIRMAMOS en sus restantes extremos y pronunciamientos, sin hacer expresa imposición de las costas causadas en este recurso y con devolución del depósito constituido.

Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal, en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 1036 de Banesto sita en la calle Ferraz nº 41 de Madrid.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación literal de esta resolución para su cumplimiento y ejecución.

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación al Rollo de Sala y se notificará a las partes en la forma establecida en los arts. 150 y 208-4º de la LEC , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.