Sentencia Civil Nº 203/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 402/2011 de 13 de Abril de 2012

Encabezamiento

Rollo nº 000402/2011

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 203/12

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

Dª Mª DEL CARMEN ESCRIG ORENGA

Magistrados/as

D. JOSÉ ANTONIIO LAHOZ RODRIGO

Dª OLGA CASAS HERRÁIZ

En la Ciudad de Valencia, a trece de abril de dos mil doce.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 000786/2009, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 2 DE CARLET, entre partes; de una como demandante - apelante/s SUTEVAR, S.L y LOGIS OBRAS, S.L, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. VICENTE FERRER TAMARIT y representado por el/la Procurador/a D/Dª MARIA JOSE LASALA COLOMER y Filomena , y de otra como demandado - apelado/s , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. y representado por el/la Procurador/a D/Dª .

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. Mª DEL CARMEN ESCRIG ORENGA.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 2 DE CARLET, con fecha 28/07/10, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que, desestimo íntegramente la demandada presentada por D. ª Mª José de la Sala Colomer en nombre y presentación de Sutevar, S.L contra Logis Obras, S.L.

Que desestimo íntegramente la demandada reconvencional presentada por D. ª Filomena en nombre y representación de Logis Obras, S.L contra Sutevar, S.L.

Condeno a Sutevar, S.L en las costas correspondientes a la pretensión principal.

Condeno a Logis Obras, S.L al pago de las costas de la demanda reconvencional."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 02/04/2012 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO . La representación procesal de la mercantil Sutevar SL formuló demanda de juicio ordinario contra la mercantil Logis Obras SL instando la resolución del contrato de compraventa de una nave industrial en construcción. Sustenta su pretensión en el incumplimiento por la promotora-demandada, ya que para su actividad resultaba absolutamente necesaria la entrada de camiones de gran tonelaje para la carga y descarga de la maquinaria y accesorios así como una zona de patio vallada, destinada a la limpieza, reparación y aparcamiento de la mencionada maquinaria. En toda la documentación remitida por la demandada, concretamente en los planos, aparecían dibujados camiones de gran tonelaje estacionados en la parte trasera de la nave, en la zona de muelles de carga, pese a lo cual, en la práctica tales camiones no pueden estacionar en el citado muelle dada la falta de espacio para maniobrar y la estrechez de la calle por la que se accede. Concluye solicitando se declare resuelto el contrato y se condene a la demanda a abonar a la actora la suma de 174.000 €, así como los intereses devengados desde el día de la entrega de la citada suma, 8 de abril de 2008.

La parte demandada se opuso a la pretensión actora al tiempo que formuló reconvención alegando que en ningún momento se pactó que al muelle de carga pudiesen acceder camiones de gran tonelaje, TIR que, en todo caso, sí pueden acceder, y considera que lo ocurrido es que la parte actora, dada la crisis económica existente, ha cambiado de criterio y pretende resolver el contrato alegando el incumplimiento de la vendedora. Por ello reconviene invocando que procede la resolución del contrato de compraventa por el incumplimiento de la demandante, quien debe indemnizar a la demandada en los daños y perjuicios que le ha generado, puesto que, si bien, finalmente ha podido vender la nave a un tercero, ha sido a un precio mucho menor, cifrando los daños en la suma de 336.726 €, de los que ya estima entregados la cantidad de 150.000 €, que ha recibido como parte del precio, restando por sufragar la cantidad de 186.726 €.-.

La sentencia de instancia desestima la demanda y la reconvención, resolución contra la que se alzan las dos partes litigantes reiterando los argumentos vertidos en la instancia.

SEGUNDO . En la resolución del presente recurso de apelación hemos de partir de lo dispuesto en el artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su número 4, conforme al cual "La Sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461. La Sentencia no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado."

El Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de 4 de febrero de 2009, dictada en el recurso de Casación 794/2003 , Pte Marín Castan, Francisco, Cendoj: STS 255/2009 , nos dice:

"Esto es así porque, como en infinidad de ocasiones han declarado esta Sala y el Tribunal Constitucional, la apelación es un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum quantum apellatum (se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante"

TERCERO . La parte compradora invoca, en síntesis, en su escrito de recurso que la vendedora adquirió el compromiso de que la nave tuviera unas determinadas condiciones: la posibilidad de entrada, aparcamiento y salida de camiones de gran tonelaje así como la existencia de un patio vallado. Extremos que se han incumplido.

La parte demandada invoca que nunca se pactó expresamente que pudieran acceder al muelle de carga camiones de una longitud de 16 metros y la nave industrial era perfectamente hábil para su fin. Por ello reitera la petición de resolución del contrato por el incumplimiento de la compradora.

Dado que en sus respectivos escritos, las dos partes reiteran su petición de que se declare resuelto el contrato si bien por el incumplimiento de la parte contraria, realizaremos un examen conjunto del discurrir negocial para poder concretar si se aprecia incumplimiento de alguna de las partes, partiendo de los criterios sentados por el Tribunal Supremo cuando se ha proceder a la interpretación de los contratos, plasmados, entre otras en las siguientes sentencias:

La sentencia del Tribunal Supremo del 26 de Abril del 2002 ( ROJ: STS 2989/2002), Recurso: 3447/1996 , Ponente: TEOFILO ORTEGA TORRES, en laque nos dice que en la interpretación de los contratos hemos de acudir al denominado criterio de la totalidad: "lo cual evidentemente se ajusta al Art. 1281 y a la doctrina jurisprudencial conforme a la cual los criterios interpretativos legales no son excluyentes y el medio hermenéutico denominado de la totalidad se halla expresamente reconocido en el art. 1285 del Código civil (Ss. STS, Civil sección 1 24 Junio y 4 diciembre 1989 , 21 Febrero y 23 Julio 1991 y 22 Mayo 1992 , entre otras)"

Así como a la doctrina plasmada en la sentencia del 07 de Marzo del 2011 (ROJ: STS 1096/2011), Recurso: 1472/2007 , Ponente: ANTONIO SALAS CARCELLER, en la que nos indica: " La parte recurrente se aferra al criterio de interpretación puramente gramatical en cuanto a las exigencias previstas para el ejercicio de la opción. No obstante, la jurisprudencia de esta Sala tiene declarado que aunque haya de partirse de las expresiones escritas, la interpretación de la relación creada no puede anclarse en su sentido riguroso o gramatical y ha de indagarse la intencionalidad, es decir lo que en realidad quisieron las partes al contratar ( sentencia de 21 abril 1993 , que cita las de 20 abril 1944 y 14 enero 1964 ). En igual sentido, la sentencia de 30 noviembre 2005 añade que «el artículo 1281 del Código Civil recoge y proclama las grandes normas de la hermenéutica contractual, que doctrinalmente se pueden resumir en tres principios esenciales, como son: a) el principio de tomar en cuenta la voluntad común de las partes contratantes; b) el principio de la autorresponsabilidad de dichas partes contratantes; y c) el principio de la confianza y de la buena fe .».

Así pues, partiendo de estos criterios consideramos que de la prueba practicada, dados los planos levantados respecto de las naves industriales y suscritos por las partes, estimamos probado que la oferta de la demandada comprendía una nave industrial en la que, a su zona de carga, podían acceder dos camiones de gran tonelaje; la nave estaría vallada y, en uno de los lados de la zona trasera existía un patio que la demandante podía utilizar para almacenar maquinaria, como así se aprecia en los planos unidos a los folios 28, 29, y en el documento unido al folio 31, sobre el cierre del patio trasero, f. 33, 34, 35, folio 51, en el que ya se observa el acuerdo por el que se colocará un solo muelle de carga y una rampa de acceso en el lateral, folio 78. Así, en el documento número 5, obrante al folio 27, se indica "Esta nave es 50€ por m2 más cara que las otras debido al patio exterior que es mucho más grande que las otras además del vallado que le realizaremos".

Las partes celebraron el contrato, tras las pertinentes negociaciones el día 28 de marzo de 2008, y como las obras comprendían la construcción de varias naves, la misma se inició el día 19 de mayo de 2008. Como la nave de la actora se hallaba en la fase dos de la promoción, su construcción, al parecer, comenzó en julio de 2008 (doc 22 y 23, folios 91 y 92).

Igualmente estimamos probado que ya el día 5 de septiembre de 2008, (f. 94) cuando la nave estaba en construcción, la parte compradora remite un correo electrónico a la vendedora haciendo constar varias divergencias entre lo que se está construyendo y lo que aparece en los planos y, en el último de los párrafos se especifica que "3º. El mas importante. Tenemos todas nuestras dudas vista la línea de cimentación y el ancho de la calle EBRO (6 m. aprox.), que desde ésta pueda acceder un camión TIR en marcha atrás hasta el muelle, y desde luego si hay vehículos aparcados es imposible. En el caso de que entrara también tendría muchas dificultades para salir de frente por los mismos motivos. Y si para entrar y salir tuviera que hacer la maniobra dentro del patio (tenemos nuestras dudas razonables de que se pudiera maniobrar) entonces necesitaría todo el patio libre para este fin y el patio sería inoperante para nuestra actividad, que es de sobra conocida por ustedes. // Por todo lo expuesto queremos tener una reunión con ustedes en el próximo día 16 o 17 a las 10,30 horas, para buscar una solución a estos problemas y continuar o no con lo concertado."

A este correo electrónico contesta la parte vendedora (f. 95 y 100) dando respuesta a las cuestiones suscitadas excepto la relativa a la entrada de los camiones.

Tras una reunión entre las partes que se celebró el día 17 de septiembre (f. 99), la parte compradora sigue insistiendo en que no pueden acceder al muelle camiones de gran tonelaje, respondiendo la parte vendedora mediante una carta de 2 de octubre (f. 105), en la que nada concretan sobre la entrada de camiones limitándose a afirmar "que nosotros cumpliremos el contrato tal como se firmó en su día".

En ninguna de las comunicaciones se rechaza que según los planos podían acceder a la nave camiones de gran tonelaje ni se indica que los reflejados en el plano sean de pequeñas dimensiones.

De las dos pruebas periciales aportadas por las partes así como del acta notarial unida al folio 185, estimamos probado que no puede acceder al muelle de carga un camión de grandes dimensiones, como así sostiene la demandante, puesto que basta comprobar las imágenes que constan en tales documentos para apreciar que cuando se levantó el acta notarial la parte trasera de la nave industrial no tenía la valla de cerramiento construida, por lo que la zona izquierda de la nave, (mirando desde la calle) que la parte actora había adquirido para destinarla a patio privado para almacenar maquinaria, podía utilizarse como zona de maniobra, como se aprecia en la fotografía incorporada en la parte superior del folio 192, maniobra que no podría desarrollar de hallarse la nave vallada conforme las partes habían pactado y aparece reflejado en las fotografías unidas a los folios 324 y 328.

Ciertamente, como afirma la parte vendedora, el punto relativo al acceso de camiones de gran tonelaje podría parcialmente salvarse, instalado una puertas que dejasen un mayor espacio abierto, como las que reflejan las fotografías de los folios 332 y 333, pero lo que está claro es que para poder entrar los camiones de gran tonelaje sería necesario usar, como zona de maniobras, el patio lateral, lo que imposibilitaría su uso como almacén de maquinaria, como quería la parte compradora y para lo que había solicitado el vallado de la nave en su parte trasera, como consta en la oferta remitida por la demandada y que consta en el documento 5 de la demanda. Por eso, como destaca la parte actora en su comunicado de 5 de septiembre de 2008 (f. 94), al que hemos aludido, tal y como se había ejecutado la obra, la entrada de camiones de gran tonelaje convertía en inoperante el patio lateral de la nave, extremo que había determinado la compra de dicha nave, ya que gozaba de un patio de mayores dimensiones que las restantes.

Además, si bien el agente de la propiedad inmobiliaria que intervino en la venta, en la prueba testifical, ha manifestado que no se pactó expresamente que podrían acceder camiones de gran tonelaje y que los planos entregados en la fase inicial de la negociación no tenían carácter "contractual", es decir que no eran vinculantes para el vendedor, no podemos ignorar los mismos, dado que cuando se suscribió el contrato la nave se hallaba en construcción por lo que constituían un elemento esencial del contrato, ya que reflejaban aquello que la compradora pensaba adquirir, y de su examen, llegamos a la conclusión de que la obra ejecutada no coincide con la oferta que realizó la parte demandante, observando una reducción de las dimensiones de la zona de acceso de los camiones al muelle de carga:

Así, respecto del plano unido al folio 78 (doc. 15), el perito don Domingo (que emitió informe a instancias de la demandada) manifestó que para poder apreciar si podían acceder al muelle camiones de gran tonelaje era preciso conocer el ancho de la calle Ebro y que con el plano unido como documento núm. 15 no se podía saber si entraban dos camiones.

Si observamos el plano unido al folio 35 (en el que se hace constar la superficie del solar en 1.385 m2, el ancho de la nave y su largo, se aprecia que entre la parte delantera de la cabina de los 2 camiones dibujados en la zona del muelle y la valla de cerramiento queda un gran espacio. Lo mismo apreciamos en el documento unido al folio 42 y al folio 51, en el que ya se aprecia un único camión y la rampa de acceso. En estos planos, si tomamos como referencia el ancho de la nave, de 14,85 metros y la distancia desde la fachada trasera del edificio a la valla, que es de 15,23 metros, (sin contar el espacio que existe desde el inicio del muelle a la fachada del edificio) del plano del folio 35, es fácil concluir que los camiones que se han dibujado son de gran tonelaje.

Por el contrario, la distancia que existe desde la parte delantera de la cabina de los camiones y la valla en el plano que obra al folio 78 se ha reducido considerablemente, pese a que no se indica que se hayan disminuido las dimensiones del solar sobre el que se construirá la nave. Puesto que salvo error, la distancia desde el muelle de carga/descarga a la valla es de 18,08 metros, pese a que en el anteriormente citado (f. 35), la distancia desde el final de fachada (sin contar el retranqueo necesario para el muelle, y la valla de cerramiento era de 15,23 metros.

En el plano unido al folio 93, remitido por la vendedora junto al correo electrónico de fecha 31 de julio de 2008, después de la firma del contrato y al inicio de la obras, que parece idéntico al que suscribieron las partes, consta que la distancia desde la puerta del muelle de carga a la valla es de 18,08 metros.

Por el contrario, en el plano unido al folio 111, confeccionado por el perito de la parte compradora, y que refleja la realidad de lo construido, esta distancia (desde la puerta del muelle de carga hasta la valla, es decir todo el espacio que ocuparía el camión) se reduce a 16, 80 metros (24,80- 8), puesto que la calle EBRO tiene una anchura constante de 8 metros, con una acera de 1,20 metros en el lado opuesto a la nave, una calzada de 6,25 y otra acera de 55 cm. en el lado de la nave. Respecto de la distancia que existe desde la fachada trasera a la valla, en el punto donde se hallan dibujados los camiones, es de 10,70 metros (18,70 - 8 ancho de la calle con las aceras).

Por lo tanto, entre el plano unido al folio 35 y la realidad, existe una diferencia de 4,53 metros que, de existir, facilitarían la maniobrabilidad de los camiones, y no debemos olvidar que el perito sr. Domingo manifiesta que con la observación del plano suscrito por las partes y unido al folio 78, doc 15, no se podía saber si se podría o no estacionar un camión de gran tonelaje.

Por todo ello, y dado que nos hallamos ante la adquisición de una nave industrial de grandes dimensiones, que se construye sobre un solar de 1.385 m2, con una superficie construida en varias plantas de 973,56 m2, y que la actividad de la demandada es la venta, alquiler y reparación de maquinaria industrial y la venta de accesorios de perforación, según las fotografías unidas a las actuaciones folios 23 y siguientes, estimamos que era elemento esencial del contrato el que pudieran acceder al muelle de camiones los de grandes dimensiones para el transporte de dicha maquinaria así como la utilización del patio exterior para su almacenamiento, como se desprendía de todos los planos aportados a las actuaciones en los que se aparecen grafiados este tipo de camiones, que como se ha comprobado en la realidad, no pueden acceder salvo que, quede totalmente inutilizada la zona de patio destinada a almacén, se elimine total o parcialmente el vallado de la nave además de realizar múltiples maniobras, lo que nos permite concluir que ha sido la vendedora quien ha incumplido las condiciones del contrato.

CUARTO : Dados los razonamientos expuestos debemos concluir con la estimación de la demanda puesto que la resolución del contrato formulado por la compradora estaba justificada por el incumplimiento de la demanda, y la desestimación de la reconvención, puesto que si bien solicita la resolución, lo hace basándose en el incumplimiento de la demandada, que no estimamos probado, y por ello, condenamos a la vendedora a restituir a la compradora la total suma recibida con los intereses devengados desde el día 9 de abril de 2008, así como al pago de las costas de la primera instancia, puesto que es ajeno a esta reclamación las vicisitudes fiscales que puedan suscitarse, concretamente, las cantidades abonadas en concepto de IVA, respecto de las que cada parte tendrá que resolver ante la Agencia Tributaria.

Al desestimar la reconvención absolvemos a la actora de las pretensiones que se formulan contra ella y condenamos a la demandada al pago de las costas generadas por la misma.

Respecto de las costas de esta alzada, no hacemos expresa condena al pago de las costas causadas por el recurso que ha interpuesto la parte actora y condenamos a la demandada reconviniente al pago de las causadas por su recurso, todo ello según dispone el artículo 398 y 394 de la LEC

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación de la mercantil Sutevar S.L. y DESESTIMAMOS el formulado por la representación de la mercantil Logis Obras SL, ambos contra la Sentencia de fecha 28 de julio de 2010 dictada en los autos número 786/09 por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Carlet , resolución que revocamos, y en su lugar:

A) ESTIMANDO la demanda interpuesta por Sutevar SL contra Logis Obras SL:

A-1) Declaramos resuelto el contrato de compraventa que unía a las partes suscrito el día 28 de marzo de 20008.

A-2) Condenamos a Logis Obras SL a que abone a Sutevar SL la suma de 174.000€ en concepto de principal, la que devengará los intereses legales correspondientes desde la fecha del contrato hasta su completo pago a la actora.

A-3) Condenamos a la Logis Obras SL al pago de las costas causadas en la primera instancia.

B) DESESTIMAMOS la reconvención, absolviendo a Sutevar SL de las pretensiones contra ella formuladas y condenado a Logis Obras SL al pago de las costas de la reconvención.

C) No hacemos expresa condena al pago de las costas causadas por el recurso de apelación que ha formulado Sutevar SL.

D) Condenamos a Logis Obras S.L. al pago de las costas causadas por su recurso. Y a su tiempo, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia para su ejecución y debido cumplimiento.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno atendiendo a la cuantía, sin perjuicio de que pueda interponerse recurso de casación por interés casacional, en el plazo de 20 días, si en la resolución concurren los requisitos establecidos en el artículo 477-2-3º, en su redacción dada por la Ley 37/2011 de 10 octubre 2011 , y en tal caso recurso extraordinario por infracción procesal

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leida y publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a trece de abril de dos mil doce.