Sentencia CIVIL Nº 203/2017, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 175/2015 de 31 de Mayo de 2017

Encabezamiento

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SECCIÓN QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 5ª)
Las Palmas de Gran Canaria
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Fax.: 928 42 97 75
Email: s05audprov.lpa@justiciaencanarias.org
Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000175/2015
NIG: 3501942120130003269
Resolución:Sentencia 000203/2017
Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000417/2013-00
Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de San Bartolomé de Tirajana
Intervención: Interviniente: Abogado: Procurador:
Apelado Miguel Ángel Gregorio Fontanilla Olmedo Veneranda Blanca Rodriguez Aguiar
Apelante MEGAPLUS CANARIAS S.L. Luis Eduardo Sainz De Los Terreros Isasa Teresita Del Infante
Jesus Suarez Padron
SENTENCIA
Iltmos. Sres. Magistrados
D. Víctor Caba Villarejo (Presidente)
D. Carlos García Van Isschot (Ponente)
D. Víctor Manuel Martín Calvo
En Las Palmas de Gran Canaria, a 31 de mayo de dos mil diecisiete.
VISTO, ante AUDIENCIA PROVINCIAL SECCIÓN QUINTA, el recurso de apelación admitido a la parte
demandada, en los autos de Procedimiento ordinario Nº 0000417/2013-00, contra la sentencia con número
000274/2014, de 11 de noviembre, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de San Bartolomé de
Tirajana , seguida esta apelación a instancia de la entidad mercantil lt;lt;MEGAPLUS CANARIAS S.L.gt;gt;,
representada por la Procuradora doña Teresita Del Infante Jesús Suárez Padrón y dirigida por el Letrado don
Luis Eduardo Sainz De Los Terreros Isasa, frente a Miguel Ángel , representado por el Procurador doña
Veneranda Blanca Rodríguez Aguiar y dirigido por el Letrado don Gregorio Fontanilla Olmedo.

Antecedentes

PRIMERO.- El titular del Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de San Bartolomé de Tirajana, ilustre señor juez don Armando García Castellano, dicto sentencia con número 000274/2014, de 11 de noviembre, cuyo Fallo dice: lt;lt; Que, de acuerdo con la facultad que la Constitución me otorga, debo: - ESTIMAR íntegramente la demanda presentada por el procurador de los Tribunales Dña. Veneranda Rodríguez Aguiar, en representación de D. Miguel Ángel , contra la parte demandada, la entidad mercantil MEGAPLUS CANARIAS S.L. y, por tanto: a) Declarar resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha de 1 de junio de 2011. (b Condenar a la entidad demanda a pagar al actor la cantidad de 42.800 euros, más las rentas devengadas durante la tramitación del procedimiento y hasta el dictado de la presente resolución, cuyo importe asciende a 77.600 euros, resultando la suma de ambos conceptos el importe objeto de condena que se cifra en CIENTO VEINTE MIL CUATROCIENTOS EUROS (120.400 euros), cantidad a la que habrá que sumar el interés legal conforme a lo dispuesto en el fundamento sexto. Todo ello con imposición de costas a la parte demandada. -ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda reconvencional presentada por el Procurador de los Tribunales Dña. Teresa Suárez Padrón en nombre y representación la entidad mercantil MEGAPLUS CANARIAS S.L. contra la parte demandada, D. Miguel Ángel y, en consecuencia, condenar al demandado a pagar a la entidad actora reconvencional la cantidad de VEINTIÚN MIL CIENTO SESENTA Y DOS EUROS CON TRES CÉNTIMOS DE EURO (21.162,03 euros), más el interés legal conforme a lo dispuesto en el fundamento sexto. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.gt;gt;

SEGUNDO.- La sentencia con número 000274/2014, de 11 de noviembre la recurrió en apelación la representación procesal de la entidad mercantil lt;lt;MEGAPLUS CANARIAS S.L.gt;gt;, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 458 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , habiéndose personado dichos litigantes en tiempo y forma ante esta Audiencia provincial de Las Palmas, y no habiéndose pedido, ni practicado prueba en esta segunda instancia, y tras darle la tramitación oportuna se señaló el día para su estudio, votación y fallo.



TERCERO.- Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho, y observando las prescripciones legales, salvo el término para dictar sentencia por el cúmulo de asuntos y el visionado reiterado de las dos horas de grabación audiovisual del juicio y de la audiencia previa. Es Ponente de la sentencia el Iltmo. Sr. D.

Carlos García Van Isschot, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Como arriba se expone, la sentencia de la primera instancia, por un lado, acogió, por entero, la demanda del arrendador en pos de la resolución del contrato de arrendamiento de primero de junio de dos mil once, suscrito entre los litigantes, por incumplimiento del arrendatario, el cual no ha abonado renta alguna de la pactada, a pesar de hallarse en la posesión y disfrute de la finca (las casas y jardines) con fundamento en los artículos 1.124 y 1.555 del Código civil .

Tratábase el contrato resuelto de la cesión de la mitad indivisa de la finca, perteneciente al demandante Miguel Ángel , para que la entidad demandada asumiera la gestión de la cosa común, haciendo suyos los ingresos derivados de la explotación de la finca y la obligación de soportar los gastos de su mantenimiento y del pago de una renta, trasperiodo de carencia de diez meses, por los gastos de inversión y puesta en funcionamiento de la industria de hotel rural, restaurante y piscina y demás elementos comprendidos en el objeto del contrato.

La resistencia mantenida en el escrito de contestación a la demanda principal se fundaba en la excepción de nulidad del contrato de arriendo y consiguiente falta de legitimación activa del demandante y, con carácter subsidiario, la desestimación de la demanda por la excepción de contrato no cumplido.

Por otro lado la sentencia de la primera instancia también acogió, si bien parcialmente, la demanda de reconvención formulada por el arrendatario en la que este reclamaba que el arrendador había incumplido su obligación contractual octava de conservar y mantener las dos fincas colindantes que, en su conjunto, componen el denominado DIRECCION000 y condenó al arrendador a pagar al arrendatario los desembolsos realizados en la finca quot; DIRECCION000 ;, por la mercantil Megaplus, tales como las relativas a la limpieza del naciente y del estanque, poda de palmeras, retirada de ramas, basuras y escombros, salario y seguridad del trabajador agrícola que realiza todas las labores de jardinero para la limpieza y poda de árboles arreglo de goteros y llaves son las que cumplen los presupuestos de estar referidas a gastos de conservación realizados en la finca quot; DIRECCION000 ;, que debían ser asumidos por ambos propietarios por no tener exclusivamente dicha obligación la mercantil Megaplus en virtud del contrato de arrendamiento como beneficiaria de la explotación.?

SEGUNDO.- La arrendataria, en el suplico de su recurso de apelación, pide que se desestime íntegramente la demanda por nulidad del contrato y consecuentemente se declare la falta de legitimación activa del señor Miguel Ángel para interponer su demanda y, subsidiariamente, la desestimación de la demanda del señor Miguel Ángel por la excepción de contrato no cumplido, y para el caso de que se considerarse necesaria la compensación de deudasquot; entredel señor Miguel Ángel y MEGAPLUS y que se reconozca que el citado actor adeuda a MEGAPLUS quot;la cantidad a la que finalmente se refrió el informe delletrado en el acto del juicio superior a la reconocida de antemano por la contraparte en el escrito de contestación a la reconvenciónquot; ascendente, s.e.u.o, a 89.535,34 euros.

Los motivos del recurso consisten en la alegación de la nulidad radical del contrato de arriendo, que no habría sido resuelta por la sentencia de la primera instancia a pesar de que se planteó como excepción específica, y que los contratos aportados por el actor demuestran que en puridad es propietario de un porcentaje inferior,y que por tratarse de la copropiedad de una finca común de los demás comuneros cuyo consentimiento no se había obtenido, debió conducir a la nulidad del contrato de arrendamiento de 11 de junio de 2011 y porque el arrendatario no conocía la inscripción registral que acaeció en mayo de 2013 siendo sí que el arrendatario MEGAPLUS adquirió la mitad de la finca quot; DIRECCION000 ; el 12 de noviembre de 2010.

Aduce que al no ser el actor/arrendador propietario del otro cincuenta por ciento el contrato de arriendo es nulo y no subsanable por el hecho de que el arrendatario al contestar a la demanda haya excepcionado la nulidad del pacto y subsidiariamente haya aducido la excepción de contrato no cumplido ni por el hecho de que el arrendatario haya presentado demanda reconvencional ya que esta no significa la aceptación de la doctrina de los actos propios.

Aduce que el Juez a quo ha debido entender que el arriendo era inexistente porque desechó la excepción de nulidad planteada sobre la base de la incoherencia que entrañaba oponerla y, a la vez, reclamar en reconvención cantidad derivadas de ese mismo contrato cuya nulidad se predicaba.

Alega MEGAPLUS que las copias de las escrituras de compraventa y los documentos del Registro de La Propiedad revelan que de las dos parcelas colindantes que conforman el llamado quot; DIRECCION000 ; el arrendadorseñor Miguel Ángel solamente era condueño por mitad de una de ellas y de la otra en una cuarta parte en común con el señor Juan María , de manera que el arrendador/ demandante no es era dueño del cincuenta por ciento de la finca global.

Alega el arrendatario/condueño que el contrato de arrendamiento merecía la calificación de negocio inexistente, carente de efectos jurídicos e insubsanable incluso por una petición subsidiaria, al contestar a la demanda, oponiéndose el arrendatario al pago de más allá de la mitad de los gastos reclamados contractualmente, y reconociendo el porcentaje de respectiva propiedad afirmado en la demanda, que no salva el déficit de porcentaje en la propiedad que ostenta el arrendador que le vedaba formalizar un contrato de arrendamiento de gran importancia e interés para la comunidad de bienes y también para ejercitar la demanda de resolución del contrato de arrendamiento, ni por el dato de que el arrendatario no haya impugnado el contrato de compraventa del que trae causa.

Como motivos subsidiarios del recurso de apelación el arrendatario insiste en que debió prosperar su tesis de contrato no cumplido total o parcialmente y la de procedencia de incluir entre los gastos compartibles por mitad de la cosa común de las facturas admitidas por el actor/reconvenido y la de la compensación por gastos de electricidad y reducción de la cifra de condena por un recibo comprometido.



TERCERO.- Cierto es que el Juez a quo detectó la innegable e insostenible contradicción en que incurría el arrendatario que no pagaba la renta y que al contestar a la demanda a la vez que excepcionaba la nulidad del contrato de arrendamiento por el argumento de no ser titular el actor de las fincas arrendadas en la parte que alegaba ostentar (el 50%)oponía que estaba liberado de pagar renta por el correlativo incumplimiento del actor/arrendador; llegando al culmen de la contradicción en la demanda de reconvención en la que asimismo resultaba contradictoria tal postura con la adoptada en lademanda reconvencional en la que afirmado la titularidad del actor sobre el 50% de la mitad indivisa de las fincas arrendadas confiere legitimación pasiva al Sr. Miguel Ángel para asumir, por dicha razón, la mitad de los desembolsos efectuados por lt;lt;Megaplus Canarias, S.L.gt;gt; y pretendiendo reclamar a aquél demandante reconvenido una cantidad aplicando las propias cláusulas del quot;ineficazquot; contrato.

Por todo ello y en aplicación, por un lado, de la doctrina jurisprudencial sobre de los actos propios, el Juez a quo consideró que era inaceptable que se le niegue dicha titularidad desde el punto de vista de la legitimación activa, porque la parte demandada no puede desconocer la legitimación del actor en el proceso cuando se la ha reconocido fuera de él, suscribiendo el contrato de arrendamiento sobre la mitad indivisa de la propiedad; y, por otro lado, en atención al principio de relatividad de los contratos del artículo 1.257 del Código civil y de las obligaciones que por su razón surgen para las partes, conforme al artículo 1.091 del mismo texto legal , el Juez concluyó que obviamente Miguel Ángel ostentaba legitimación activa para reclamar las rentas de dicho contrato.

Este Tribunal de apelación ha de apoyar las anteriores consideraciones y apuntalarlas pues si bien pudiera cuestionarse la consideración del Juez a quo de que el arrendatario y a la vez copropietario del 50% de la finca procedía quot; con conocimiento, al menos potencial, de la situación registral de las fincas ya que adquirió un año antes, en virtud de contrato de compraventa de fecha 12 de noviembre de 2010, la mitad indivisa de las fincasquot; decisivo resulta la aplicación al caso de la más reciente jurisprudencia de la Sala de Lo Civil del Tribunal Supremo de España, contenida en su sentencia número 827/2012, de quince de enero y en su antecedente sentencia con número 620/2011, de veintiocho de marzo , según las cuales si bien respecto de la enajenación, mediante la venta, de la cosa común, sin el consentimiento de todos los comuneros, la doctrina jurisprudencial de esa Sala inicialmente, y con carácter general, propugnaba la nulidad de una compraventa sustentada alternativamente, ya por la carencia de objeto, bien por el error del consentimiento o, en su caso, por la alteración significativa de la cosa común, la doctrina jurisprudencial, de modo progresivo, ha ido atemperándola y decantándose por su validez, atendiendo al objeto del contrato y a la intención de los contratantes y conforme al estudio de las circunstancias de cada caso y a la consiguiente interpretación del contrato (el propósito negocial, o la intención realmente querida por el contratante, la titularidad plena del vendedor sobre el objeto de la compraventa haya constituido un presupuesto esencial de la misma, dando lugar, en su caso, a una acción de anulación por error sustancial y excusable), y teniendo en cuenta el principio de conservación de los contratos o 'favor contractus' que se ha consolidado como un canon hermenéutico que informa nuestro ordenamiento jurídico, con múltiples manifestaciones al respecto y también como un elemento instrumental decisivo en la construcción de un renovado Derecho Contractual Europeo. De tal modo que en sus sentencias de 28 junio y 10 septiembre de 2012 , ha señalado nuestro Más Alto Tribunal que la conservación de los contratos se erige como un auténtico principio informador de nuestro sistema jurídico que comporta, entre otros extremos, el dar una respuesta adecuada a las vicisitudes que presenta la dinámica contractual desde la preferencia y articulación de los mecanismos que anidan en la validez estructural del contrato y su consiguiente eficacia funcional, facilitando el tráfico patrimonial y su seguridad jurídica.

En definitiva el Tribunal Supremo de España ha venido a declarar la validez obligacional del meritado contrato entre las partes contratantes, con la consiguiente disposición de las cuotas de los condóminos partícipes del mismo, y sin transcendencia jurídico-real respecto de la enajenación y transmisión de las cuotas de los condóminos que no prestaron su consentimiento a dicho contrato.

Con más razón aún es predicable tal doctrina jurisprudencial al caso de que faltare el consentimiento de alguno de los condueños para arrendar la cosa común y, especialmente, cuando, en el caso reexaminado, se parte de la situación de que el arrendador ya venía explotando (venía desarrollándose en la finca admite el apelante en la página 4 de su recurso) la finca cuyo cincuenta por ciento de titularidad dominical había adquirido previamente el futuro arrendatario el cual sabía que la documentación de la finca no estaba en regla para poder inscribirla a nombre de Miguel Ángel y de Alicia (según se desprende de la misiva acompañada como documento nº 1 de la reconvención) la cual vendió a MEGAPLUS el doce de noviembre de 2010 la mitad indivisa que en una de las parcelas ostentaba conjuntamente con el Miguel Ángel siendo así que este especificó en el contrato de arriendo posterior que él era elpropietario al 50% de la Finca denominada quot; DIRECCION000 ;, y que arrendaba quot;la parte de dicha finca propiedad de D. Miguel Ángel con su contenido, como se ha descrito anteriormentequot; según su exponente segundo, y como resaltara el Juez a quo en su sentencia.



CUARTO.- Ningún motivo ha aportado el arrendatario apelante que enerve la consideración del Juez a quo de que tanto la excepción de incumplimiento contractual (EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS) que ha sido el motivo de oposición invocado por el arrendatario al aducir la inexigibilidad de la suma reclamada con fundamento en el incumplimiento por la actora de sus propias obligaciones contractuales y que entraña supone una simple negativa provisional al pago de la obligación por parte del que la alega, como la modalidad - llamada EXCEPTIO NON RITE ADIMPLETI CONTRACTUS- o excepción de contrato no cumplido adecuadamente, en cantidad, en calidad, de manera o tiempo, que sea de cierta importancia o trascendencia en relación con la finalidad perseguida, o resulte de difícil subsanación, y que hagala prestación impropia para satisfacer el interés y mantener, en el funcionamiento de la relación jurídica, el mismo equilibrio querido por las partes al perfeccionar el contrato, no era de apreciar en el caso reexaminado.

El actor/arrendador cumplió con su prestación principal consistente en la entrega posesoria de la finca, queha disfrutado plenamente MEGAPLUS sin contradicción ni ser inquietado en ella y tampoco se demostró que un supuesto presunto compromiso verbal compensatorio por el cual el arrendador Sr. Miguel Ángel no reclamaría a la demandada renta alguna hasta que él no satisficiese la mitad del importe de los desembolsos realizados en la finca por Megaplus.

En el contrato de arrendamiento se pactó la cesión de la mitad indivisa de la finca perteneciente al Sr.

Miguel Ángel para que la entidad demandada pudiese explotarla, asumiendo los gastos de aquello que se cedía, como por otro lado resulta adecuado en casos en los que un comunero asume la explotación del bien compartido obteniendo para sí los beneficios que debían ser comunes (entre otras Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1992 ) y todo ello a cambio del pago de una renta.

Por tanto siendo ese el objeto principal del contrato, la cesión de la posesión de la mitad indivisa a cambio del pago de una renta, y operando la cláusula que establece la distribución por mitad de los gastos sobre la parte de la finca excluida del arriendo como un recordatorio de una imposición legal.

Corolario de todo lo anterior es el de que la entidad demandada puede reclamar la mitad de las inversiones realizadas en concepto de gastos de conservación y mantenimiento sobre la parte de la finca que no fue objeto de arriendo, pudiendo alegar compensación si concurren los presupuestos para ello ( art. 1195 y ss del C.c .), mas ello no avala la tesis de la demandada arrendataria de excepción de contrato no cumplido con el fin de no abonar las rentas, pues se produjo eficazmente la entrega posesoria de la finca y su disfrute sin ser perturbado, y la falta de requerimiento previo de la mitad de las inversiones que después efectúa por vía de reconvención.



QUINTO.- La petición del apelante de que habiendo reconocido el arrendadoren su escrito de contestación a la demandade reconvención,que Miguel Ángel adeudaba al arrendatario 44.419,03 euros, no resultaba congruente que el juzgador haya descartado de oficio unas facturas de las que engrosaban ese montante al ir desmenuzándolas, pues tal alegato del apelante no se ajusta a lo que consta en autos que si bien es cierto que el reconocimiento que el demandado reconvenido efectuó en el expositivo fáctico sexto (páginas 7 y 8 de su contestación, folios 240 y 241, y página 9 expositivo fáctico séptimo, último párrafo), sobre adeudar 44.419,03 euros a MEGAPLUS, y que expresamente incluyó el arrendador entre la deuda la factura NUM000 (del folio 213) y que el apelante vuelve a llamar equivocadamente NUM001 , en la que el operario Teodulfo refería que el sueldo por su trabajo en la finca como jardinero para la limpieza, riego y poda de árboles arreglo de goteros y llaves lo pagaba íntegramente y recibió los 23.100 euros del representante legal de MEGAPLUS, lo cierto es que el arrendador en su escrito de contestación a la reconvención presentó el documento n.º 7, del folio 274, en el que el propio Aquilino y representante legal de MEGAPLUS, hacía constar que había recibido por esos mismos conceptos 23.257 euros de Miguel Ángel ; y este documento no fue impugnado en el acto de la audiencia previa sino el n.º 6 y, aunque la parte perjudicada por su contenido,el mismo día en que iba a verificarse la pericia, tras haber depositado la contraparte la provisión de fondos quiso recular (folio 331) so pretexto de error y designar como impugnado, no el documento n.º 6, sino el n.º 7; por lo tanto no hay error en el proceder del Juez a quo, sino que conforme a lo alegado en el expositivo fáctico séptimo de la contestación a la reconvención en el cual se explicaba que si bien esos gastos eran procedentes contractualmente, quien finalmente los satisfizo fue el arrendador y que su importe había de ser detraído de la suma de 44.419,03 euros.

ÚLTIMO.- Desestimado el recurso de apelación de lt;lt;MEGAPLUS CANARIAS S.L.gt;gt; imponémosle las costas causadas por su sustanciación según el art. 398.1 de la L.E.C y la pérdida del depósito constituido de acuerdo con la D.A. 15 de la L.O.P.J .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por lt;lt;MEGAPLUS CANARIAS S.L.gt;gt; contra la sentencia con número 000274/2014, de 11 de noviembre, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de San Bartolomé de Tirajana en los autos de Juicio Ordinario n.º 0000417/2013-00, la confirmamos, imponiendo al recurrente las costas derivadas de la tramitación de su recurso, y la pérdida del depósito que hubiere constituido para recurrir.

Llévese certificación de la presente Sentencia al rollo de esta Sala y a los autos de su razón y notifíquese a las partes haciéndoles saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación exclusivamente por interés casacional ( art. 4772.3º LEC ), al haberse seguido el procedimiento por cuantía inferior a 600.000,00 #8364; y, en su caso, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal (por los motivos dispuestos en el art. 469 LEC ). Deberá interponerse ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de esta sentencia, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo, debiéndose cumplir los requisitos previstos en el Capítulo IV -en relación con la Disposición Final decimosexta- y en el Capítulo V del Título IV del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Al tiempo de interponerse será precisa, bajo perjuicio de no darse trámite, la constitución de un depósito de cincuenta euros, por cada uno de los recursos interpuestos, debiéndose consignar en la oportuna entidad de crédito y en la «Cuenta de Depósitos y Consignaciones» abierta a nombre de este Tribunal, lo que deberá ser acreditado.

Firme que sea, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos los Ilmos. /as Sres. /as arriba referenciados; doy fe.