Sentencia Civil Nº 204/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 801/2007 de 15 de Abril de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00204/2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 801 /2007

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID , a quince de abril de dos mil ocho .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1470 /2006 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 84 de MADRID , a los que ha correspondido el Rollo 801 /2007 , en los que aparece como parte apelante TIRABEQUE, S.L. representado por el procurador DON VICTOR GARCIA MONTES, y como apelado DOÑA Virginia, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador DON RAFAEL GAMARRA MEGIAS, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. DOÑA PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 84 de Madrid, en fecha 29 de junio de 2007 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda formulada por el procurador Don Victor García Montes, en nombre y representación de Tirabeque S.L., contra Doña Virginia, a quien representa el Procurador Don Rafael Gamarra Megías, debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones contra ella deducidas, condenando a la actora al pago de las costas causadas".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte apelante TIRABEQUE, S.L., al que se opuso la parte apelada DOÑA Virginia, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 8 de abril de 2008.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda presentada por Tirabeque, S.L. contra doña Virginia, tenía por objeto la reclamación de 4.207'08 ?, relatando que las partes, en el mes de Diciembre de 2005, acordaron por escrito la resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio que tenían concertado, en el que había mediado una fianza entregada por la arrendataria, Tirabeque, S.L., de 4.207'08 ?, cuya devolución fue requerida a la arrendadora, doña Virginia, mediante burofax de fecha 3 de Mayo de 2006, a lo que la requerida se negó, pese a no existir cantidad alguna pendiente de pago a consecuencia del arriendo, y haberse restituido el local de negocio objeto del contrato sin daños de clase alguna y en perfecto estado.

La sentencia dictada en la primera instancia pone de manifiesto que en el clausulado del contrato de arrendamiento, el arrendatario se comprometió a devolver el local de negocio, y los enseres, útiles y maquinaria en él existentes, en perfecto estado, y sobre ese presupuesto la arrendadora, doña Virginia, ha justificado un conjunto de reparaciones y restituciones que deben llevarse a efecto para dar cumplimiento a lo acordado, cuyo coste es objeto de compensación con la fianza reclamada por Tirabeque, S.L., por lo que procede desestimar la demanda.

SEGUNDO.- Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación Tirabeque, S.L., sobre los siguientes argumentos:

Primero, la arrendadora no ha demostrado la existencia de desperfectos, pues con ese fin únicamente aporta facturas, no ratificadas por quienes las expidieron, y expresamente impugnadas por la parte actora.

Segundo, la arrendadora se comprometió a devolver la fianza tras facilitar la "comprobación de la liquidación previa", y el art. 36.4 L.A.U . establece el plazo de un mes para restituir la fianza. La demandada, ni durante ese plazo, ni posteriormente, ha comunicado la oportuna liquidación, ni siquiera al ser requerida al efecto mediante fax enviado en Mayo de 2006.

Tercero, la reparación de desperfectos, de ser cierta, sería desmesurada e innecesaria, en especial el pretendido barnizado de cuarenta y ocho sillas, que no se encontraban deterioradas, y que supera el precio de compra de sillas nuevas. Es infundada la compra de una nueva máquina de café, pues la que existía en el local nunca llegó a ser utilizada por la arrendataria, que se sirvió al efecto de la cedida gratuitamente por el fabricante de la marca de café que utilizaba habitualmente.

Cuarto, el local se entregó el día 30 de Diciembre, y las facturas se expidieron en los días inmediatamente posteriores, siendo difícil creer que se lograse ejecutar la reparación y emitir la factura en tan corto periodo de tiempo.

Finalmente, se impugna el pronunciamiento de condena en costas.

TERCERO.- Los desperfectos del local y mobiliario, en cuya subsanación afirma la arrendadora haber invertido la fianza, únicamente están probados mediante facturas, o incluso meros recibos, descriptivos de compra de enseres y de trabajos de reparación, ninguno de cuyos documentos ha sido reconocido o ratificado por la persona que los expidió, ni han sido corroborados a través de otros medios de prueba.

A este respecto, son de aplicación los arts. 1225 del Cc. y 326 L. E.c., el primero de los cuales atribuye al documento privado, reconocido legalmente, el mismo valor que la escritura pública entre quienes lo hubiesen suscrito y sus causahabientes, en tanto que el segundo, para los supuestos en que se impugnara la autenticidad del documento privado, y no pudiere deducirse o no constara su autenticidad, previene que habrá de valorarse por el tribunal confirme a las reglas de la sana crítica; precepto que ha de ponerse en relación con la doctrina jurisprudencial, en cuya virtud la falta de reconocimiento de un documento privado no le priva íntegramente de valor probatorio (Ss. T.S. 25.Mar.1988, 23.Nov.1990 o 18.Nov.1991 ), sino que puede ser eficaz en juicio cuando resulte corroborado a través de otros medios de prueba (Ss. T.S. 12.Jun.1986 o 9.Jul.1988 ).

En el presente caso aquellos documentos, impugnados en su totalidad, no despliegan eficacia probatoria por sí solos. A ello contribuye la circunstancia de que, pese a datar esa documentación del mes de Enero de 2006, y pese a la obligación que incumbe a la arrendadora de exhibir los justificantes de reparación en el plazo de un mes desde la restitución de la posesión, no los presentó en tiempo hábil, ni tan siquiera al ser requerida en el mes de Mayo de 2006, sino que por vez primera se conoce su existencia al tiempo de contestar la demanda. Por todo lo cual, doña Virginia soporta las consecuencias de permanecer inciertos los hechos cuya prueba le incumbe, ex art. 217 3 y 1 L.E .c

CUARTO.- Como acertadamente apunta la apelante, el art. 37.4 L.A.U ., cuando impone al arrendador la obligación de soportar el interés legal devengado por la fianza si no la restituyere transcurrido un mes desde la entrega de llaves por el arrendatario, presupone que ese plazo de un mes marca el tiempo hábil para que el arrendador cumpla con el deber de restituir la fianza, y practique liquidación de las responsabilidades a que la fianza esté afecta, cuantificando el saldo a devolver.

Esa obligación genérica del arrendador de liquidar el saldo a restituir, se refuerza en el presente caso mediante la cláusula tercera del documento de resolución firmado en 30 de Diciembre de 2005 , a cuyo tenor "...queda pendiente la devolución de la fianza, una vez se compruebe el estado del local, su maquinaria y enseres, así como que la entidad arrendataria se encuentra al corriente de pago de todos los gastos por servicios y suministros del local. En cualquier caso, ambas partes se comprometen a facilitar la comprobación de la liquidación previa a la devolución de la fianza, que será reintegrada a la arrendataria en la cantidad que proceda, una vez le sea devuelta a la propiedad por el IVIMA, donde se encuentra depositada"; de forma que doña Virginia quedaba comprometida a facilitar la comprobación de la liquidación previa. Tal deber, sin embargo, ha resultado infringido, pues la arrendadora, a pesar de los requerimientos escritos recibidos de Tirabeque, S.L., ha impedido a esta entidad comprobar la existencia y, en su caso, entidad de los defectos a los que sostiene haber aplicado la cuantía íntegra, incluso con exceso, de la fianza.

QUINTO.- Enlazando con lo anterior, y entrando en el siguiente motivo de apelación, la arrendataria, Tirabeque, S.L., ha quedado privada de su facultad de conocer, y rebatir, las supuestas deficiencias del local comercial.

La arrendadora no sólo no demuestra las compras o trabajos de subsanación que dice haber realizado, sino tampoco los defectos, imputables a la arrendataria, que motivan esas compras o trabajos. No constan en modo alguno los pretendidos deterioros en paramentos, al no aportarse fotografías u otros medios de prueba, ni deficiencias en enseres tales como el lavavajillas o la máquina de café, que la arrendataria asevera no haber utilizado, ni tampoco la necesidad de barnizar treinta y ocho sillas, por supuestos desperfectos, con un coste esta última partida de 1.872 ?. En definitiva, ni el arrendatario pudo constatar por sí esos defectos, ni es posible evaluarlos en este procedimiento ante la absoluta falta de prueba.

Sobre la fecha de expedición de las facturas, a lo largo del mes de Enero de 2006, pone de manifiesto que, caso de corresponderse con la fecha real de confección de tales documentos, queda inexplicada la pasividad de doña Virginia, desatendiendo el requerimiento escrito recibido de Tirabeque, S.L. en el siguiente mes de Mayo.

SEXTO.- Mención aparte merecen las facturas por suministro de agua, relativas a consumos anteriores a la restitución de llaves de local comercial, que se produjo al término de Diciembre de 2006, pues deben sufragarse necesariamente por la arrendataria, y por ende descontarse de la fianza arrendaticia. Sin perjuicio de significar que no consta que Tirabeque, S.L. tuviera conocimiento de la cuantía líquida del suministro con anterioridad a la contestación a la demanda, ni por tanto puede apreciarse mora en el cumplimiento de su obligación.

En definitiva, el saldo que la arrendadora debe restituir a la demandante, una vez deducidas las responsabilidades pendientes de pago, y debidamente acreditadas, asciende a 138'73 ?, más el interés legal devengado desde la fecha del emplazamiento hasta el completo pago, aplicando al efecto la doctrina jurisprudencial que matiza la exigencia de liquidez para el devengo de intereses moratorios en las obligaciones de pago judicialmente reclamadas.

SÉPTIMO.- El pronunciamiento relativo a las costas procesales queda condicionado al hecho de que la estimación de la demanda, si bien no es íntegra, sí resulta sustancial, tanto por la ínfima cuantía de la suma a deducir de la fianza arrendaticia, como por el hecho de que el actor desconociera el importe líquido de esa suma hasta el momento de recibir traslado del escrito de contestación.

En ese sentido, declara el T.S. en S. 9.Jun.2006 , a propósito del principio o sistema del vencimiento en su día recogido en el art. 523 L.E.c. 1881 , y actualmente en el art. 394 L.E .c., que "la doctrina de los Tribunales, con evidente inspiración en la ratio del precepto relativo al vencimiento, en la equidad, como regla de ponderación a observar en la aplicación de las normas del ordenamiento jurídico, y en poderosas razones prácticas, complementa el sistema con la denominada doctrina de la "estimación sustancial" de la demanda, que...en teoría se podría sintetizar en la existencia de un cuasi-vencimiento, por operar únicamente cuando hay una leve diferencia entre lo pedido y lo obtenido". Por todo lo cual, la estimación parcial del recurso de apelación, con la consiguiente estimación sustancial de la demanda, y de conformidad con los arts. 398 y 394 L.E .c., conduce a imponer a la parte demandada el pago de las costas de la primera instancia, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las ocasionadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. García Montes en representación de Tirabeque, S.L., contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 84 de Madrid, bajo el número 1470 de 2006, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución, dejando sin efecto todos sus pronunciamientos, y acordando en su lugar estimar parcialmente, aunque en modo sustancial, la demanda presentada por aquélla entidad contra doña Virginia, representada por el Procurador Sr. Gamarra Mejías, condenando a la demandada a abonar a la actora la suma de 4068'35 ?, más el interés legal devengado desde la interpelación judicial hasta el completo pago, así como al pago de las costas causadas en la primera instancia, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las ocasionadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.