Sentencia Civil Nº 204/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 244/2010 de 22 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00204/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 244 /2010

Ilmos. Sres. Magistrados:

PURIFICACIÓN MARTÍNEZ MONTERO DE ESPINOSA

JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

En MADRID, a veintidós de marzo de dos mil once.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1355/2008 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 41 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 244/2010, en los que aparece como parte apelante Genoveva , representado por la procuradora Dª CARMEN GARCIA RUBIO, y como apelado INMOGESTION ATICO 2000, S.A., representado por la procuradora Dª LUISA MONTERO CORREAL, sobre reclamación de cantidad, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 41 de Madrid, en fecha 9 de diciembre de 2.009, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª Carmen García Rubio en nombre y representación de Dª Genoveva contra la entidad Inmogestión Ático 2000, S.L. representada por la Procuradora de los Tribunales Dª María Luisa Montero Correal, debo absolver y absuelvo a ésta de todas las pretensiones contra ella ejercitadas. Todo ello con expresa imposición, a la actora, de las costas causadas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO : Frente a la sentencia dictada en la primera instancia se ha alzado la representación procesal de DOÑA Genoveva que articula su recurso alegando:

- Error en la apreciación de las prueba.

- Infracción de normas vinculadas a la valoración de la prueba y de las consecuencias legales vinculadas.

SEGUNDO : En cuanto a la primera de las alegaciones, de los hechos admitidos por ambas partes litigantes, así como de la prueba practicada en autos, ha quedado acreditado:

- En la estipulación quinta de los dos contratos privados de compraventa, fechados ambos el día 21 de julio de 2005, se estipuló como plazo de entrega de las viviendas y plazas de garaje, el día 1 de marzo de 2007, plazo prorrogable por seis meses en supuestos de caso fortuito o fuerza mayor.

- No se ha alegado ni probado fuerza mayor impeditiva de la entrega de los inmuebles en la fecha pactada.

- El día 26 de mayo de 2008, fecha en la que la apelante notifica a la promotora-vendedora "INMOGESTIÓN ÁTICO 2000, S.L." la resolución del contrato, si bien se había expedido certificado final de la dirección de la obra, las viviendas y plazas de garaje no se habían entregado a la compradora.

- El día 28 de mayo de 2008, fecha en la que la promotora apelada responde a la notificación de resolución de los contratos por parte de la compradora, no se había otorgado licencia de ocupación de primera ocupación expedida por el Ayuntamiento de Bargas, documento que fue expedido el día 10 de septiembre de 2008.

TERCERO : La obligación del promotor no se agota con la finalización de la obra, ni con la ejecución material de la misma, ni siquiera con la entrega física del inmueble. Su obligación se extiende a la obtención de la licencia de primera ocupación cuya finalidad es comprobar que el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se le destina. El compromiso asumido por la promotora no es otra que entregar la vivienda en condiciones no sólo físicas, sino también jurídicas de ser utilizada para el uso o destino previsto, y de la prueba obrante en autos no se ha probado por quien le correspondía, esto es, ""INMOGESTIÓN ÁTICO 2000, S.L."" que ello hubiera tenido lugar antes del día 10 de septiembre de 2008, esto es, más de dieciocho meses después del plazo contemplado en el contrato.

Ello faculta a la compradora a resolver las compraventas, y a reclamar a la promotora la devolución de las cantidades entregadas, incrementadas en un 6% de interés anual, conforme a la cláusula séptima de los contratos.

A dicha facultad, la parte apelada opuso en la instancia, tesis que fue acogida por la sentencia recurrida, que DOÑA Genoveva no tenía en realidad intención alguna de adquirir los inmuebles, sino de invertir una cantidad, que luego pensaba recuperar transmitiendo su derecho a futuros adquirentes, y que, consintió, de mutuo acuerdo con la propiedad, en un retraso de las obras, dada la caída del mercado inmobiliario, entendiendo que no estaba realmente interesada en ejercitar la acción resolutoria, lo que se demuestra por el largo tiempo transcurrido hasta que se hizo efectiva.

No podemos compartir el citado criterio.

No se ha probado, a nuestro juicio, cuál podía ser la intención de la apelante al adquirir los inmuebles; ninguno de los testigos, todos ellos de mera referencia, ni siquiera Don Salvador , en cuya declaración sustenta su convicción la Juzgadora de instancia, manifestó en el acto del juicio haber mantenido con DOÑA Genoveva conversación alguna sobre el particular. Por otra parte, no se puede confundir la causa de los contratos con los motivos o móviles que impulsan a las partes a su celebración. La causa de los contratos tiene un marcado carácter objetivo, significando el fin que se persigue en cada contrato, y en los contratos onerosos como el presente consiste en la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte (artículo 1.274 del Código Civil ), siendo en principio ajena a la mera intención o subjetividad de las partes. Dichos motivos o móviles particulares para que tengan relevancia jurídica deberán incorporarse a la declaración de voluntad, como condición, modo etc., y deberán ser exteriorizados, reconocidos por la otra parte o, al menos, relevantes. Nada consta en los contratos de compraventa sobre que la intención de la compradora fuera de mera inversión y traspaso a terceros. Al contrario, la cláusula quinta del contrato prohibía expresamente a la compradora ceder su derecho a terceras personas sin consentimiento escrito de la vendedora.

No se ha probado, la existencia de un concreto pacto entre DOÑA Genoveva e "INMOGESTIÓN ÁTICO 2000, S.L." dirigido a prorrogar el plazo de entrega de los inmuebles objeto de los contratos de compraventa celebrados entre las partes. Sobre este particular no existe prueba alguna. No se pueden extrapolar los pactos que la promotora hubiera podido alcanzar con algunos inversionistas, que depusieron como testigos en el acto del juicio, todos ellos, salvo uno, vinculados directamente a la propia promotora, a terceras personas, en concreto a la apelante, pues ello iría en contra del principio de relatividad contractual que informa nuestro derecho civil (artículo 1.257.1 del Código Civil ).

Por otra parte, la novación en un pacto esencial del contrato, como es el de plazo de entrega de la cosa vendida, no se puede presumir, ni deducir de actos que no sean concluyentes, y entendemos que el hecho de que DOÑA Genoveva no resolviera el contrato antes del mes de mayo de 2008, pudo obedecer a muchas causas, sin que pueda considerarse como un acto propio relevante de renuncia al plazo de entrega convenido en los contratos, definiendo inalterablemente la situación jurídica de su autora sobre este particular. En todo caso no sería admisible una prórroga del plazo, dejando su cumplimiento a la exclusiva voluntad del vendedor.

Por último, un retraso de más de un año en la fecha de entrega pactada, no concurriendo caso fortuito ni fuerza mayor, debe considerarse como incumplimiento grave, a diferencia de lo que entiende la sentencia recurrida. Pero es que, además, no podemos olvidar que no se está ejercitando la acción resolutoria implícita a todo contrato, sino la específica contemplada en la estipulación séptima de los contratos privados de compraventa.

CUARTO : Por lo expuesto, procede la estimación del recurso de apelación interpuesto por DOÑA Genoveva , y, como consecuencia de ello, la estimación de la demanda, declarando la resolución de los contratos de compraventa; condenando a "INMOGESTIÓN ÁTICO 2000, S.L." al pago de la suma de 60.100,00 euros, más intereses pactados del seis por ciento anual de la citada cantidad desde el día 28 de mayo de 2008, fecha del requerimiento extrajudicial de devolución, así como a las costas de la primera instancia.

Todo ello sin hacer expresa declaración sobre las costas causadas en esta segunda instancia (artículos 394 y 398 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil ).

QUINTO: De conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre , procede acordar la devolución del depósito constituido por el recurrente.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Se estima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Genoveva contra la sentencia de fecha 9 de diciembre de 2009, recaída en procedimiento ordinario seguido con el nº 1355/2008 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 41 Madrid, y, en su lugar:

- Se estima íntegramente la demanda rectora de los presentes autos.

- Se condena a "INMOGESTIÓN ÁTICO 2000, S.L." a que abone a * la cantidad de SESENTA MIL CIEN EUROS (60.100,00 euros). Dicha suma devengará el interés pactado del seis por ciento el día 28 de mayo de 2008 hasta la fecha de la presente resolución, y el interés de la mora procesal de la suma que resulte desde esta fecha hasta su completo pago.

- Se imponen a "INMOGESTIÓN ÁTICO 2000, S.L." las costas de la primera instancia.

- No se hace expresa declaración sobre las costas causadas en esta segunda instancia, con devolución del depósito constituido.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.